2ª VRP|SP: Tabelionato de Notas – Escritura pública de doação – Condomínio Edilício – Donatário – Qualificação notarial negativa – Pedido autorizativo ao Corregedor permanente – Pedido rejeitado.

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Processo 1087771-39.2013.8.26.0100 – Cautelar Inominada – Propriedade – C.C.R.G.E. e outro – Vistos, Cuida-se de expediente instaurado por C C R G E e por E E Ltda., relacionado com a recusa quanto à lavratura de escritura pública de doação de imóveis, cujo ato não foi realizado pelo Tabelião do …º Tabelionato de Notas da Capital. Nas razões articuladas às fls. 02/07, os requerentes buscam autorização judicial desta Corregedoria Permanente para determinar a lavratura do ato notarial, alegando que mediante a permissão da empresa E E Ltda., doadora, o Condomínio, donatário, vem há anos ocupando os imóveis objeto da escritura pública, razão pela qual pretendem formalizar tal ocupação por meio da lavratura da escritura de doação. Sustentam que referido negócio jurídico foi aprovado pela unanimidade dos condôminos, em Assembleia Geral Ordinária realizada no dia 16 de agosto de 2011. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 08/61. Vieram aos autos manifestações do Tabelião (fls. 63/64, 82/83). A D. representante do Ministério Público se manifestou às fls. 85/86, seguindo-se parecer do Colégio Notarial do Brasil (fls. 88/93). É o breve relatório. DECIDO. A questão posta em controvérsia, a rigor, não diz respeito à dúvida registrária, inerente ao Registro de Imóveis, mas à pretensão de se obter uma decisão judicial que ampare a pretensão dos requerentes, atribuindo personalidade jurídica ao Condomínio para que, então, se proceda à lavratura de escritura pública de doação de imóveis. Com efeito, no limitado campo administrativo aqui desempenhado, não há possibilidade para a Corregedoria Permanente dirimir tal controvérsia. Isto porque, a matéria em questão, se o caso, reclama ajuizamento de medida dotada de natureza jurisdicional, no intento de fazer prevalecer o entendimento defendido pelos requerentes. Não cabe ao Tabelião, tampouco à Corregedoria Permanente, mitigar, modular ou aceitar interpretações fundadas em precedentes jurisprudenciais alheios às partes que integrarão a escritura pública. Neste sentido, o …º Tabelião de Notas da Capital no exercício da qualificação notarial recusou-se a realizar o ato acertadamente, considerando-se que atentou ao princípio da legalidade estrita, de modo que somente pode praticar atos que estejam previstos e autorizados pela lei. Assim, na ausência de normas que o autorizem a considerar o Condomínio Edilício como dotado de personalidade jurídica, impossível se proceder ao ato pretendido, pelo que absolutamente pertinente a sua justificação. A recusa, portanto, afigura-se acertada, no âmbito administrativo. A conduta do Tabelião foi prudente e o entrave reclama mesmo medida jurisdicional para o fim pretendido. Por conseguinte, rejeito o pedido formulado pelos interessados, Condomínio C R G E e E E Ltda., determinando a manutenção da recusa notarial. Ciência às partes. Comunique-se a decisão à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. P.R.I.C. – ADV: JOANNA GARDINI DE CASTRO (OAB 308675/SP), AGUINALDO DE CASTRO (OAB 50669/SP) (D.J.E. de 10.04.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 10/04/2014.

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STJ: Não é nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável sem a outorga uxória do outro companheiro. Não incidência da Súmula nº 332/STJ à união estável

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Direito civil/constitucional – Direito de família – Contrato de locação – Fiança – Fiadora que convivia em união estável – Inexistência de outorga uxória – Dispensa – Validade da garantia – Inaplicabilidade da Súmula nº 332/STJ – 1. Mostra-se de extrema relevância para a construção de uma jurisprudência consistente acerca da disciplina do casamento e da união estável saber, diante das naturais diferenças entre os dois institutos, quais os limites e possibilidades de tratamento jurídico diferenciado entre eles – 2. Toda e qualquer diferença entre casamento e união estável deve ser analisada a partir da dupla concepção do que seja casamento, por um lado, ato jurídico solene do qual decorre uma relação jurídica com efeitos tipificados pelo ordenamento jurídico, e, por outro, uma entidade familiar, dentre várias outras protegidas pela Constituição – 3. Assim, o casamento, tido por entidade familiar, não se difere em nenhum aspecto da união estável, também uma entidade familiar, porquanto não há famílias timbradas como de "segunda classe" pela Constituição Federal de 1988, diferentemente do que ocorria nos diplomas constitucionais e legais superados. Apenas quando se analisa o casamento como ato jurídico formal e solene é que as diferenças entre este e a união estável se fazem visíveis, e somente em razão dessas diferenças entre casamento (ato jurídico) e união estável é que o tratamento legal ou jurisprudencial diferenciado se justifica – 4. A exigência de outorga uxória a determinados negócios jurídicos transita exatamente por este aspecto em que o tratamento diferenciado entre casamento e união estável é justificável. É por intermédio do ato jurídico cartorário e solene do casamento que se presume a publicidade do estado civil dos contratantes, de modo que, em sendo eles conviventes em união estável, hão de ser dispensadas as vênias conjugais para a concessão de fiança – 5. Desse modo, não é nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável sem a outorga uxória do outro companheiro. Não incidência da Súmula nº 332/STJ à união estável – 6. Recurso especial provido. 

EMENTA

DIREITO CIVIL-CONSTITUCIONAL. DIREITO DE FAMÍLIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. FIADORA QUE CONVIVIA EM UNIÃO ESTÁVEL. INEXISTÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. DISPENSA. VALIDADE DA GARANTIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 332/STJ. 1. Mostra-se de extrema relevância para a construção de uma jurisprudência consistente acerca da disciplina do casamento e da união estável saber, diante das naturais diferenças entre os dois institutos, quais os limites e possibilidades de tratamento jurídico diferenciado entre eles. 2. Toda e qualquer diferença entre casamento e união estável deve ser analisada a partir da dupla concepção do que seja casamento – por um lado, ato jurídico solene do qual decorre uma relação jurídica com efeitos tipificados pelo ordenamento jurídico, e, por outro, uma entidade familiar, dentre várias outras protegidas pela Constituição. 3. Assim, o casamento, tido por entidade familiar, não se difere em nenhum aspecto da união estável – também uma entidade familiar -, porquanto não há famílias timbradas como de "segunda classe" pela Constituição Federal de 1988, diferentemente do que ocorria nos diplomas constitucionais e legais superados. Apenas quando se analisa o casamento como ato jurídico formal e solene é que as diferenças entre este e a união estável se fazem visíveis, e somente em razão dessas diferenças entre casamento – ato jurídico – e união estável é que o tratamento legal ou jurisprudencial diferenciado se justifica. 4. A exigência de outorga uxória a determinados negócios jurídicos transita exatamente por este aspecto em que o tratamento diferenciado entre casamento e união estável é justificável. É por intermédio do ato jurídico cartorário e solene do casamento que se presume a publicidade do estado civil dos contratantes, de modo que, em sendo eles conviventes em união estável, hão de ser dispensadas as vênias conjugais para a concessão de fiança. 5. Desse modo, não é nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável sem a outorga uxória do outro companheiro. Não incidência da Súmula n. 332/STJ à união estável. 6. Recurso especial provido. (STJ – REsp nº 1.299.894 – Distrito Federal – 4ª Turma – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJ 28.03.2014)

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo (Presidente), Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 25 de fevereiro de 2014 (data do julgamento).

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO – Relator

RELATÓRIO

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

1. Esther Costa Rebello opôs embargos do devedor em face de Linea G Empreendimentos de Engenharia, aduzindo que a embargada/exequente firmara contrato de locação de imóvel comercial com Valdemir Ribeiro Martins, figurando como fiadora do mencionado contrato. Diante do inadimplemento das parcelas mensais relativas a dezembro de 2006 a novembro de 2007, a embargada/exequente ajuizou execução contra a fiadora, tendo sido o imóvel residencial desta penhorado como garantia do juízo.

Nos embargos do devedor, a fiadora alegou, fundamentalmente, nulidade da fiança em razão da falta de outorga uxória, pois convivia em união estável com Carlos Levino Vilanova desde 1975.

O Juízo de Direito da 11º Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília/DF rejeitou os embargos, afastando todas as teses de defesa da executada (fls. 159-162).

Porém, a sentença foi reformada em grau de apelação, em razão da falta de outorga do companheiro da executada à fiança por ela prestada:

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS LOCATÍCIOS. FIADOR. OUTORGA UXÓRIA. AUSÊNCIA. 1. Tendo sido acatados os embargos de terceiro opostos pelo companheiro da embargante, para declarar nula a fiança por ela prestada, eis que realizada sem a necessária outorga uxória, há de se julgar procedentes os embargos do devedor ora opostos pela fiadora, a fim de excluí-la da execução. 2. Em que pese o Superior Tribunal de Justiça entender não ser cabível à fiadora alegar a nulidade da fiança a que deu causa, ao companheiro é admitida a oposição de embargos de terceiro quando não prestou outorga uxória na fiança prestada por seu par. 3. É nula a fiança prestada sem a outorga uxória do cônjuge/companheiro da fiadora. 4. Recurso provido (fl. 214).

Opostos embargos de declaração (fls. 226-228), foram rejeitados (fls. 231-236).

Sobreveio recurso especial apoiado na alínea "c" do permissivo constitucional, no qual alegou a recorrente a validade da fiança recebida sem outorga uxória, porquanto seria impossível o credor saber que a fiadora vivia em união estável com seu companheiro.

A recorrente sustentou, ainda, que a fiadora, no contrato levado a juízo, deve responder pelas dívidas de locação até a efetiva entrega das chaves, tal como previsto no contrato.

Contra-arrazoado (fls. 284-304), o especial foi admitido (fls. 306-308).

É o relatório.

VOTO

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

2. A controvérsia analisada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, e que foi devolvida a esta Corte, consiste em saber se é válida a fiança prestada durante união estável, sem a outorga do outro companheiro. Registro o teor da Súmula n. 332/STJ, editada depois de vários precedentes que analisaram a questão – sempre no âmbito do casamento:

Súmula n. 332: A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.

3. De fato, já é conhecida a posição defendida pela majoritária doutrina – e por mim abraçada em mais de uma oportunidade nesta Casa – acerca da inconstitucionalidade do art. 1.790 do Código Civil de 2002, seja porque confere tratamento diferenciado entre casamento e união estável em matéria na qual se mostra injustificável tal distinção, seja porque, a propósito de disciplinar de modo diverso os dois institutos, acaba, de forma canhestra, conferido tratamento discriminatório aos filhos, a depender se são nascidos de casamento ou de união estável, o que conflita frontalmente com o art. 227, § 6º, da Constituição Federal.

O tema já foi submetido à Corte Especial, mas esta não conheceu do incidente por questões formais de admissibilidade (AI no REsp 1135354/PB, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, CORTE ESPECIAL, julgado em 03/10/2012).

Posteriormente, outros dois recursos foram afetados para a Corte Especial: AI no REsp 1291636/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/06/2013; AI no REsp 1318249/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/06/2013, que pendem de julgamento.

O tema recebeu crivo positivo de repercussão geral no Supremo Tribunal Federal:

UNIÃO ESTÁVEL – COMPANHEIROS – SUCESSÃO – ARTIGO 1.790 DO CÓDIGO CIVIL – COMPATIBILIDADE COM A CONSTITUIÇÃO FEDERAL ASSENTADA NA ORIGEM – RECURSO EXTRAORDINÁRIO – REPERCUSSÃO GERAL CONFIGURADA. Possui repercussão geral a controvérsia acerca do alcance do artigo 226 da Constituição Federal, nas hipóteses de sucessão em união estável homoafetiva, ante a limitação contida no artigo 1.790 do Código Civil (RE 646721 RG, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, julgado em 10/11/2011).

3.1. Nessa esteira, cumpre para logo ressaltar, todavia, que nunca foi afirmada a completa e inexorável coincidência entre os institutos da união estável e do casamento.

Na verdade, apenas se afirmou que não há superioridade familiar do casamento ou predileção constitucional por este.

Nesse ponto, é bem verdade que, parte da doutrina – no que foi seguida, em alguma medida, pela jurisprudência – tenta justificar eventual tratamento diferenciado dado às uniões estáveis, comparativamente ao casamento, acionando-se a parte final do art. 226, § 3º, da Constituição Federal, verbis:

Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento.

Afirma-se que união estável e casamento são entidades distintas, pois, caso se tratassem de entidades idênticas, não teria a Constituição previsto a possibilidade de conversão da união estável em casamento.

O mencionado dispositivo constitucional, segundo penso, consubstancia apenas uma fórmula de facilitação da conversão. A união estável pode – se assim desejarem os conviventes – converter-se em casamento. Cuida-se de comando direcionado ao legislador ordinário e aos agentes públicos para que, se for o desejo dos companheiros, não embaracem a conversão da união estável em casamento.

Penso que a parte final do § 3º do art. 226 da CF/1988 é simples constatação de que, natural e faticamente, em razão da informalidade dos vínculos, a união estável é mais fragilizada que o casamento e, por isso mesmo, propicia menos segurança aos conviventes.

Assim, é tão somente em razão da natural insegurança e fragilidade dos vínculos existentes na união estável, que a lei deve facilitar sua conversão em casamento, ciente o constituinte originário que é pelo casamento que o Estado melhor protege a família.

3.2. Na verdade, o que se mostra relevante para a construção de uma jurisprudência consistente acerca do tema é saber, diante das naturais diferenças entre os dois institutos, quais os limites e possibilidades de tratamento jurídico diferenciado entre eles, o que já foi por mim manifestado em voto proferido na citada AI no REsp 1.135.354/PB.

Nesse passo, toda e qualquer diferença entre casamento e união estável deve ser analisada a partir da dupla concepção do que seja casamento – por um lado, ato jurídico solene do qual decorre uma relação jurídica com efeitos tipificados pelo cartorário chamado "casamento civil".

Portanto, o casamento, tido por entidade familiar, não se difere em nenhum aspecto da união estável – também uma entidade familiar -, porquanto não há famílias timbradas como de "segunda classe" pela Constituição Federal de 1988, diferentemente do que ocorria nos diplomas constitucionais e legais superados. Apenas quando se analisa o casamento como ato jurídico formal e solene é que as diferenças entre este e a união estável se fazem visíveis, e somente em razão dessas diferenças entre casamento – ato jurídico – e união estável é que o tratamento legal ou jurisprudencial diferenciado se justifica.

De fato – sem que se pretenda enumerar à exaustão -, são vários os casos em que os efeitos decorrentes do instrumento formal do casamento justificam o tratamento distinto entre ele e a união estável.

São hipóteses que decorrem diretamente da solenidade e da publicidade do ato jurídico, atributos que perecem ser, "aos olhos do legislador, a forma de assegurar a terceiros interessados a ciência quanto a regime de bens, estatuto pessoal, patrimônio sucessório e assim por diante" (TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. 4 ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 409-410).

Assim, se alguém pretender negociar com pessoas casadas, é imperioso que saiba o regime de bens e, eventualmente, a projeção da negociação no patrimônio do consorte; a outorga uxória para a prestação de fiança também é hipótese que demanda "absoluta certeza, por parte dos interessados, quanto à disciplina dos bens vigente, segurança que só se obtém pelo ato solene do casamento" (TEPEDINO, Gustavo. Ibidem ).

4. Um dos paradigmas colacionados para o confronto – o qual, adiante-se, julgo apto à comprovação do dissídio – fornece bem a visão prática do que ora se afirma. Entendeu o julgado ser válida a hipoteca dada por um companheiro sem a outorga do outro (Resp 952141/RS, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/06/2007, DJ 01/08/2007).

O saudoso relator afirmou:

Era impossível que o banco exigisse do devedor a "outorga uxória", ou ato que o valha, pois não tinha como saber da existência da união estável.

Ora, garantir à recorrida o direito à meação é legitimar a atitude condenável de seu companheiro, que omitiu a existência da união estável.

A má-fé do devedor não pode prejudicar o credor, especialmente se este último não tem como se proteger.

[…]

A se admitir que a recorrida ponha a salvo sua meação, em prejuízo do banco recorrente, estaríamos estimulando a conduta desleal do devedor.

A possibilidade de fraudes seria enorme, até porque não é possível que o credor tenha ciência inequívoca da situação de fato em que se envolve o devedor.

A existência da união estável, embora tenha repercussão jurídica, é um fato da vida. Não há exigência de que seja registrada para que exista!

Com efeito, voltando ao exame do caso em julgamento, a exigência de outorga uxória a determinados negócios jurídicos transita exatamente por aquele aspecto em que o tratamento diferenciado entre casamento e união estável se justifica. É por intermédio do ato jurídico cartorário e solene do casamento que se presume a publicidade do estado civil dos contratantes, de modo que, em sendo eles conviventes em união estável, hão de ser dispensadas as vênias conjugais para a concessão de fiança.

Na mesma linha, não parece nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável, sem a outorga uxória do outro companheiro.

De resto, a celebração de escritura pública entre os consortes não afasta essa conclusão, porquanto não é ela própria o ato constitutivo da união estável. Presta-se apenas como prova relativa de uma união fática, que não se sabe ao certo quando começa nem quando termina.

Ademais, por não alterar o estado civil dos conviventes, para que dela tivesse conhecimento, o contratante deveria percorrer todos os cartórios de notas do Brasil, o que se mostra inviável e inexigível.

5. Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial para, julgando válida a fiança prestada, rejeitar os embargos do devedor.

Por consequência, condeno o embargante/recorrida ao pagamento de custas processuais e honorários de advogado, os quais ora fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base no art. 20, § 4º, do CPC.

É como voto.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA: Sr. Presidente, do mesmo modo, cumprimento o Sr. Ministro Relator e subscrevo integralmente o voto de S. Exa.

DOU PROVIMENTO ao recurso especial.

Fonte: STJ.

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CSM: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0025566-92.2011.8.26.0477

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante OSVALDO ROBERTO BORBA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E ANEXOS DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ELLIOT AKEL, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 10 de dezembro de 2013

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0025566-92.2011.8.26.0477

Apelante: Osvaldo Roberto Borba Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Praia Grande

VOTO N° 21.367

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido.

O Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Praia Grande deixou de proceder ao registro de Escritura Pública de Venda e Compra apresentada por Osvaldo Roberto Borba Silva, referente ao imóvel objeto da matrícula 8.027, o que suscitou a apresentação de dúvida, a pedido do interessado. Ressalta o Oficial a impossibilidade do ingresso no fólio registral em decorrência da quebra do princípio da continuidade, uma vez que o imóvel estava compromissado à venda em favor de Antônio Lopes e houve a transmissão da propriedade sem que este cedesse seus direitos ou com ela anuísse (fl. 02).

O interessado ofertou impugnação fundamentada a fls. 25/37.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa à realização do ato, julgando procedente a dúvida suscitada (fls. 39/40).

Inconformado, interpôs o interessado recurso de apelação, reiterando as razões anteriormente expostas (fls. 44/55).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso (fls.64/66).

É o relatório.

Assiste razão ao recorrente.

O Registrador, em sua nota devolutiva, sustentou que, enquanto não resolvida questão relacionada com a promessa de venda e compra registrada em favor de terceiro, não seria possível o ingresso do título de transmissão de propriedade, em respeito ao princípio registrário da continuidade (fl. 19).

Em sua sentença, o MM. Juiz Corregedor Permanente manteve o óbice ofertado pelo Registrador, ponderando que o registro de compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderão ser cancelados por decisão judicial, a requerimento conjunto das partes contratantes ou quando houver rescisão comprovada do contrato, sendo que no caso em tela permanece íntegro o registro da promessa de venda e compra do bem a terceiro que não participou do negócio entabulado (fl. 39 v°).

Constata-se, pelo exame da documentação juntada aos autos, que o bem em questão foi compromissado à venda em 23 de agosto de 1976 a Antônio Lopes e sua esposa (fl. 10v°). Em março de 1980, o titular de domínio alienou o bem a Roberto Pincus (fl.11), estando preservada a cadeia sucessória a partir de então.

A previsão de registro de contrato preliminar de alienação do domínio existe para dar publicidade à relação obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobservância.

Não tem este registro o condão de impedir a alienação do bem pelo titular de domínio que, a despeito dela, mantém o vínculo obrigacional com o compromissário.

Diante disso, entendo não ter ocorrido vício nos registros de transmissão, com a possibilidade de ingresso do título apresentado.

Como já decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25/10/12, da Comarca de Marília) e respeitados os precedentes da 1.a Vara de Registros Públicos desta Capital, em sintonia com a posição do Registrador, o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.

De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

Citando Marco Aurélio S. Viana: "não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418." (Comentários ao novo Código Civil: dos direitos reais. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os "novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador" (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2.a ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Realço: ineficazes, não inválidos.

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior.

Ademais, como bem mencionado pelo D. Procurador da Justiça, o "erro" teria ocorrido há mais de trinta anos, sem notícia de que houvesse prejuízo ao promitente comprador ou a terceiro. O tempo decorrido impediria eventual pretensão de anulação do registro, pois atingiria terceiro de boa-fé que faria jus à usucapião, conforme disposto no artigo 214, § 5º, da Lei 6.015/73 (fls. 65/66).

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (D.J.E. de 14.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 17/03/2014.

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