1VRP/SP:  A Lei n. 11.331/02 é expressa, a cobrança deve se basear sempre no maior critério. Ou seja, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação vigente quando maior, adotando-se outra base apenas quando decisão judicial for expressa no sentido de que esta se estende aos emolumentos.


Processo 1075824-07.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Notas – Rosemary Maluf Zarif – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por Rosemary Maluf Zarif em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente remetamse os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: THIAGO MANSUR MONTEIRO (OAB 257170/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1075824-07.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Notas

Requerente: Rosemary Maluf Zarif

Requerido: 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Rosemary Maluf Zarif em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital para restituição de diferença em virtude de cobrança a maior de emolumentos.

A parte reclamante sustenta que foi utilizado valor incorreto como base de cálculo dos emolumentos, uma vez que a jurisprudência é pacífica sobre a inconstitucionalidade da utilização do valor venal como referência para o ITBI, devendo ser aplicada a tabela sobre o valor divulgado anualmente para fins de cálculo do IPTU, bem como que é impossível o estabelecimento de valores venais diferentes, sob pena de afronta a princípios constitucionais e de segurança jurídica.

Vieram documentos às fls. 13/50.

Tutela de urgência não foi concedida (fl. 51).

A decisão de fl. 62 recebeu emenda à inicial e recebeu o feito como pedido de providências diante da informação da efetivação dos registros solicitados (fls. 54/55 e 56/61).

O Oficial se manifestou às fls. 66/72, confirmando o pagamento dos emolumentos, pelo que foram realizados os registros requeridos, mas defendendo a regularidade da cobrança na medida em que aplicado o maior valor venal de referência dentre os três critérios apontados pelo artigo 7º da Lei n.11.331/02. Reforçou, ainda, a impossibilidade de reconhecimento de ofício da inconstitucionalidade do dispositivo adotado no caso, devendo o debate se dar na via adequada.

O Ministério Público se manifestou pela improcedência (fls. 81/83).

É o relatório.

Fundamento e DECIDO.

No mérito, não vislumbro irregularidade na cobrança ou conduta passível de aplicação de medida disciplinar. Vejamos os motivos.

A reclamação se apoia em equívoco na cobrança de emolumentos relativos aos registros de escritura de permuta e de formal de partilha (fls. 28/29 e 31), para os quais o Oficial considerou o valor venal de referência para o ITBI (R$17.317.357,00).

Quanto à discussão sobre o valor venal, diz a Lei n. 11.331/02, que dispõe sobre custas e emolumentos no Estado de São Paulo:

“Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea ‘b’ do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:

I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente,considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;

III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão”inter vivos” de bens imóveis”.

Este juízo já se posicionou algumas vezes, como por exemplo na consulta formulada pelo 10º Registro de Imóveis da Capital nos autos n. 1118112-04.2020.8.26.0100, no sentido de que, como a Lei n. 11.331/02 é expressa, a cobrança deve se basear sempre no maior critério. Ou seja, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação vigente quando maior, adotando-se outra base apenas quando decisão judicial for expressa no sentido de que esta se estende aos emolumentos.

Logo, correta a base de cálculo utilizada para fixação dos emolumentos no caso: constatando que o valor de referência do ITBI era o maior entre os três critérios apontados pela lei e não indicada decisão judicial em sentido contrário, o Oficial determinou o recolhimento prévio utilizando aquele valor como referência.

Vale consignar, por fim, que não é possível, na via administrativa, discussão sobre a constitucionalidade dos critérios legais, uma vez que tal matéria não está compreendida na esfera da competência deste juízo: debate deve se dar na via judicial.

A propósito, vale consignar que o artigo 7º em questão, da Lei n. 11.331/02, já foi considerado constitucional pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 3.887, uma vez que os seus parâmetros não provocam a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da Constituição Federal, servindo apenas como padrão para determinar o valor dos emolumentos (https://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=TP&docID=332581, com consulta nesta data).

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por Rosemary Maluf Zarif em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 13 de setembro de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito. (DJe de 15.09.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Pedido de providência – Alienação fiduciária em garantia – Pedido de consolidação da propriedade pelo credor – Existência de ordem judicial de indisponibilidade de bens que recaiu sobre o devedor – Inexistência de obstáculo, pois a indisponibilidade recai sobre os direitos do fiduciante – Recurso conhecido mas não provido.


Número do processo: 1117050-60.2019.8.26.0100

Ano do processo: 2019

Número do parecer: 128

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1117050-60.2019.8.26.0100

(128/2020-E)

Pedido de providência – Alienação fiduciária em garantia – Pedido de consolidação da propriedade pelo credor – Existência de ordem judicial de indisponibilidade de bens que recaiu sobre o devedor – Inexistência de obstáculo, pois a indisponibilidade recai sobre os direitos do fiduciante – Recurso conhecido mas não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo apresentado pelo Ministério Público contra decisão de procedência da Juíza Corregedora Permanente em pedido de providência formulado pelo Oficial do 10.º Registro de Imóveis da Capital, determinando a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 122.107, em virtude do inadimplemento da devedora fiduciante Claudia Oliveira Peres Leskovar Borelli.

O recorrente sustenta que na alienação fiduciária credor e devedor tornam-se titulares de direitos reais sobre a Unidade alienada, tendo o credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem e a devedora fiduciante o direito real de aquisição do imóvel, portanto, a indisponibilidade afetaria os direitos economicamente relevantes da fiduciante.

A Procuradoria opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

OPINO.

Salvo melhor juízo de Vossa Excelência, o recurso não merece acolhimento.

O tema já foi objeto de apreciação pela E. Corregedoria Geral da Justiça, todavia, respeitosamente, acreditasse que a solução a ser adotada deve ser diversa.

Em oportunidades anteriores já se decidiu:

REGISTRO DE IMÓVEIS – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA, EM FACE DA REGULAR INTIMAÇÃO E DA MORA DOS DEVEDORES FIDUCIANTES – AVERBAÇÕES DE INDISPONIBILIDADES CONTRA OS FIDUCIANTES, QUE IMPEDEM A CONSOLIDAÇÃO – NECESSIDADE DE LEVANTAMENTO MEDIANTE ORDEM DOS JUÍZOS DE ONDE EMANARAM – RECURSO DESPROVIDO. (Processo nº 164.424/2015, Parecer nº 448/2015-E, aprovado em 04/12/2015; Processo nº 164.424/2015, Parecer nº 418/2015-E, aprovado em 28/10/2015, ambos do Cor. Des. Xavier de Aquino)

Entretanto, adentrando na análise do modelo idealizado pela Lei nº 9.514/97 para alienação fiduciária, não parece existir óbice algum ao ato de consolidação da propriedade em favor do credor, desde que observado o procedimento legal – pois a indisponibilidade não atinge especificamente o bem imóvel objeto do contrato, mas os direitos reservados ao devedor.

Dispõe o art. 22, da Lei nº 9.514/97: a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Conforme ensina Melhim Namem Chalhub “com o registro do contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se titular do domínio resolúvel sobre a coisa objeto da garantia, permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida. O bem, assim, é excluído do patrimônio do devedor, só retornando a ele após o cumprimento da obrigação garantida.” (Alienação Fiduciária – Negócio Fiduciário, 5ª ed., Ed. Forense, pág. 239).

O bem objeto de alienação fiduciária não encontra-se no patrimônio do devedor até quitação da dívida firmada entre as partes. Assim, mostra-se equivocado impedir a consolidação da propriedade outrora resolúvel em definitivo em favor do credor sob o argumento de existir ordem de indisponibilidade.

A ordem de indisponibilidade deve atingir, salvo decisão judicial especifica de afetação, patrimônio imobiliário indistinto, assim como direitos sobre imóveis indistintos (art. 2º, Prov. Nº 3/2014) do devedor.

Como decidido pela Juíza Corregedora (fl. 114/120): “O devedor fiduciante detém uma expectativa de direito, ou seja, adimplindo as prestações, passará a exercer o domínio sobre o imóvel. Coaduno com o entendimento da instituição financeira e do Registrador no aspecto de que a indisponibilidade, que grava matrícula do imóvel em nome do devedor, recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de dispor. Como o fiduciante detém apenas a expectativa de direito e não a propriedade do bem em si, consequentemente já não poderia dele dispor. O entendimento de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária, pois não há como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o devedor não detém a propriedade plena do imóvel. Logo, é incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações”.

Em reforço, vale trazer à baila posição atual da Jurisprudência sobre o não alcance das ordens judiciais de constrição de bens contra o executado (devedor) em relação as propriedades resolúveis oriundas de alienação fiduciária em favor dos credores fiduciários:

Agravo de Instrumento – Decisão que indeferiu o levantamento de indisponibilidade sobre bem imóvel alienado fiduciariamente – Impossibilidade – Alienação fiduciária anterior à citação do devedor na ação civil pública, bem como, à determinação de indisponibilidade – Ausência de comprovação da má-fé – Constrição que deve recair sobre os direitos derivados da alienação fiduciária – Decisão reformada Recurso provido. (TJSP, Agravo de Instrumento nº 2033445-14.2019.8.26.0000, Comarca: Ubatuba, Agravante: BANCO TRICURY S.A. Agravado: MUNICÍPIO DE UBATUBA, Rel: Drº Jefferson Moreira de Carvalho).

EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Bem imóvel objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora no processo de execução, porquanto o domínio da coisa já não pertence ao executado, mas a um terceiro, alheio à relação jurídica. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZAÇÃO – Bem adquirido pela embargante após o ajuizamento da ação e da citação, porém, antes do registro da constrição da matrícula correspondente – Ausência de averbação imobiliária de gravame que onerava o bem alienado – Presunção de boa-fé que milita em favor do adquirente, que não tinha conhecimento da existência da demanda capaz de levar os alienantes ao estado de insolvência Boa-fé não elidida – Necessidade de prova de má-fé do terceiro, ônus do qual a Fazenda Estadual não se desincumbiu – Súmula 275 do Superior Tribunal de Justiça. – Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Leonel Costa, Apelação nº 0001493-72.2015.8.26.0103, j.13/12/2017).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – Indeferimento do pedido de desconstituição de penhora incidente sobre o próprio bem, o qual é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira agravante – Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso provido. (TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Cláudio Hamilton, Agravo de Instrumento nº 2025585-59.2019.8.26.0000, j. 25/04/2019).

Pelo todo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo não provimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 18 de março de 2020.

Alberto Gentil de Almeida Pedroso

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 20 de março de 2020. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: RICARDO RAMOS BENEDETTI, OAB/SP 204.998.

Diário da Justiça Eletrônico de 11.05.2020

Decisão reproduzida na página 044 do Classificador II – 2020

Fonte: INR Publicações

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