Saiba que profissionais devem ser consultados ao comprar um imóvel

As negociações de imóvel, por envolverem muito dinheiro e longos períodos de tempo, merecem todo cuidado e atenção. Buscar as informações corretas evita dores de cabeça que vão desde pagar acima do preço de mercado até ficar preso a uma casa ou apartamento cheio de problemas, como infiltrações e até dívidas.

Saiba quem ouvir antes de assinar o contrato de compra ou aluguel:

1. Corretor
Esse profissional faz a intermediação entre o proprietário e quem quer comprar ou alugar o imóvel. O papel do corretor é apresentar a casa ou apartamento de forma clara, apontando as qualidades mas também os defeitos tanto do imóvel quanto da região em que está localizado.

"O artigo 723 do Código Civil diz que o corretor  é obrigado a prestar espontaneamente todas essas informações, sob pena de responder por perdas e danos", afima José Augusto Vianna Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) em São Paulo.

Assim, esse profissional poderá dar orientações valiosas sobre, por exemplo, a parte estrutural e hidráulica do imóvel e dizer se o bairro é barulhento ou de difícil acesso. Depois, o corretor também indica que documentos serão necessários para oficializar a negociação e pode tirar dúvidas sobre o contrato.

Ainda segundo José Augusto, o corretor não pode forçar o fechamento do acordo. "Ele deve apenas mostrar o imóvel", diz.

Porém, é bom ter em mente que o corretor recebe por comissão uma porcentagem do valor da compra ou do aluguel que geralmente é paga pelo dono da casa ou do apartamento. Nem sempre todos repassam todas as informações importantes. Assim, busque ouvir outras opiniões antes de assinar o contrato. 

2. Arquiteto ou engenheiro
É capaz de avaliar como está a estrutura de um imóvel (se há infiltrações e rachaduras e a gravidade delas) e verifica aspectos relacionados ao bem-estar do morador, como iluminação e ventilação.

"O arquiteto vai saber se o seu apartamento pega sol e se é o da manhã ou o da tarde", exemplifica Pedro da Luz Moreira, vice-presidente do IAB-RJ (Instituto de Arquitetos do Brasil) e professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro. 

Como é contratado pelo interessado em comprar ou alugar, o arquiteto ou engenheiro pode dar um parecer mais completo do que o corretor.

Ele vai dizer se a região da casa ou apartamento vale o investimento, levando em conta fatores como a proximidade de supermercados e farmácias e o acesso a transporte público, e pode ainda analisar o mapeamento da cidade, onde há informações sobre a rede de esgoto no local e até sobre possíveis alagamentos.

A visita de um engenheiro ou arquiteto também é aconselhável para quem quer comprar e reformar. "Algumas pessoas investem em um apartamento pensando em reformas que não foram calculadas na época da construção e, por isso, não poderão ser feitas", afirma Henrique de Carvalho, engenheiro da 2H Consultoria e Avaliação.

De acordo com ele, não há uma padronização de preços para essa visita, mas uma avaliação simples custa em torno de R$ 300.

3. Síndico e zelador
O síndico deve ser ouvido para dar informações sobre a administração do edifício ou condomínio e evitar surpresas desagradáveis. "Pode ser que haja uma dívida trabalhista de R$ 1 milhão, por exemplo. Aí a pessoa compra o apartamento e a dívida juntos", declara Marcio Rachkorski, presidente da Assosindicos.

Antes de comprar ou alugar, o interessado deve pedir as três últimas atas da assembleia de condomínio, para checar se há algum problema grave sendo discutido. O síndico também pode enviar uma cópia do último balancete, que deve ser analisada para verificar se a vida financeira do condomínio está em ordem.

Geralmente, os corretores auxiliam e fazem a ponte entre o comprador e o síndico para conseguir esses documentos. Outra pessoa com quem vale a pena conversar é o zelador. Pergunte a ele quais as falhas e as vantagens do edifício. Mas leve em conta que esse profissional tem uma relação de trabalho com o condomínio e isso pode pautar a visão dele.

4. Advogado
O advogado analisa os documentos relativos à negociação e auxilia na elaboração do contrato, para proteger o comprador ou locatário.  É esse profissional que vai, por exemplo, conferir o histórico do imóvel e do proprietário, evitando que o comprador herde dívidas ou acabe perdendo dinheiro.

"O sistema brasileiro não é seguro, são muitas leis, muitas variáveis que podem gerar problemas. Uma pessoa que faz um negócio sem assessoria pode até perder o valor investido", diz o advogado Marcus Vinicius Kikunaga, especialista em direito imobiliário.

No caso de aluguel, o advogado orienta o locatário em pontos importantes do contrato como a escolha do índice de reajuste da locação e o acordo sobre a realização de benfeitorias que, muitas vezes, podem ser reembolsadas ou divididas com o proprietário.

"Os honorários devem ser combinados previamente", diz Sérgio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. De acordo com ele, a cobrança costuma ser proporcional ao valor do negócio. "Um advogado que vai dar assistência  em um contrato de locação que custa R$ 1.000 não vai cobrar R$ 5.000", afirma.

5. Oficial do Registro de Imóveis
Esse profissional, encontrado em cartórios de registro de imóveis, pode examinar a certidão de propriedade, um documento que comprova de quem é o imóvel e se há alguma dívida relacionada a ele. "O Registrador tem a qualidade de ser isento, não é advogado nem do comprador nem do dono", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp). De acordo com Santos, essa assessoria não é cobrada e pode ser feita no mesmo dia.

6. Tabelião

Profissional encontrato nos tabelionatos de notas. Esse profissional reunirá os documentos das partes e do imóvel e redigirá o contrato (escritura pública). Se a aquisição for feita com financiamento, não é necessário procurar um tabelião para isso, pois o banco já faz esse serviço.

Fonte: UOL | 27/06/2013. Texto adaptado.

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Condomínio de lotes- Dr. Narciso Orlandi Neto

Condomínio de lotes é tema da palestra de abertura

Dr. Narciso Orlandi Neto destacou que o assunto, apesar de antigo, ainda gera interpretações diversas

Convidado especialmente para proferir a palestra de abertura do evento, o desembargador aposentado do Tribunal de Justiça de São Paulo e advogado abordou o tema “Condomínio de Lotes”, na noite de quinta-feira (27/6), em Ribeirão Preto/SP. Realizado pelo IRIB, o evento prossegue até sábado, com o apoio da Anoreg/BR, Anoreg/SP e Arisp.

O conferencista ressaltou que, apesar de ser um tema antigo e recorrente, o assunto merece reflexão por despertar interpretações diversas. Dr. Narciso Orlandi diferenciou o termo “unidade” em condomínio e em loteamento. No condomínio, a unidade autônoma refere-se à área de uso exclusivo somada à parte ideal do terreno e à parte ideal das coisas comuns. Já em loteamento, a unidade é o lote em si, com a propriedade exclusiva do solo. O palestrante frisou também a terminologia adequada. “Juridicamente, não pode haver condomínio de lotes. O lote é o espaço especializado e demarcado no terreno”, comentou.

Dr. Narciso Orlandi analisou a matéria por meio de dispositivos da Lei 4.591/64 e de jurisprudências. As interpretações divergentes, segundo ele, resultaram, no Estado de São Paulo, em situações como a constituição de condomínios voluntários com a alienação de frações ideais do terreno e localização oficiosa das frações ideais, além de incorporações com pequenas edificações, na forma da lei.

Como reação, a Corregedoria-Geral de Justiça determinou a proibição do registro de vendas de frações ideais quando são presentes os indícios de fraude à lei. Igualmente foi vetado o de registro de incorporações em que o incorporador se obriga a pequenas edificações, as chamadas “casinhas de cachorro”.

Clique aqui e baixe o material da palestra

Fonte: IRIB | 28/06/2013.

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STJ: Atraso injustificado em partilhar bens comuns autoriza concessão de alimentos transitórios

A obrigação de prestar alimentos ao ex-cônjuge deve ser mantida enquanto o alimentante se mantiver na posse e administração exclusiva dos bens comuns, adiando de forma manifesta e injustificável a partilha do patrimônio adquirido na constância do casamento. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Com o julgamento, ficam restabelecidos os alimentos provisórios no valor mensal de 20 salários mínimos em favor da alimentanda, de forma transitória, até que a partilha dos bens comuns do casal seja efetivada.

O ex-marido argumentou que a ex-mulher já teria recebido valores a título de alimentos por mais de dois anos e, portanto, estaria em condições de retornar ao trabalho.

Procrastinação injustificada

“A mera circunstância da manifesta e injustificável procrastinação da partilha dos bens do casal pelo cônjuge varão justifica a determinação de alimentos transitórios, prestação que configura verdadeiro direito fundamental da alimentanda, que necessita da verba para a sua sobrevivência digna”, afirmou o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso.

Ele afirmou que a própria ex-esposa argumenta que, se estivesse na posse de sua parte do patrimônio, construído ao longo de 13 anos de união, não necessitaria dos alimentos. A beneficiária sustenta que renunciaria de imediato aos alimentos se já estivesse na posse de sua meação.

Para o relator, existindo bens comuns, é irrefutável a necessidade de sua partilha imediata, sendo vedada a administração exclusiva dos bens por um dos ex-cônjuges, já que “a administração do patrimônio comum da família compete a ambos os cônjuges (artigos 1.663 e 1.720 do Código Civil), presumindo a lei ter sido adquirido pelo esforço comum do casal. Por isso, atenta contra a igualdade constitucional conferir indistintamente, na constância do casamento, a qualquer dos consortes, a administração exclusiva dos bens comuns”.

A protelação da partilha do patrimônio comum demonstra extraordinário apego a bens materiais, que também pertencem à alimentanda, motivo pelo qual o relator determinou “o restabelecimento da obrigação alimentar à recorrente, cujas dificuldades financeiras e ônus são intransponíveis enquanto perdurar a situação excepcional”, fixando alimentos transitórios, por tempo certo, até que seja partilhado o patrimônio comum.

Tumulto processual

O STJ apontou que, na origem, a partilha vem sendo protelada pelo ex-marido. A ação, proposta em 2006, só teve audiência de instrução realizada em 2011. Os autos da ação somam mais de 3.600 folhas, em 13 volumes. E, juntamente com outros processos relacionados, a controvérsia já totaliza mais de 5.800 folhas, em 25 volumes.

O ex-marido teria recorrido de “absolutamente todas” as decisões interlocutórias do primeiro grau e apresentado inúmeras exceções de suspeição e uma representação contra a magistrada. Em um dos processos, antes da contestação da outra parte, o processo já somava quase 900 folhas.

Ademais, após a admissão pelo tribunal local do recurso especial, houve excepcional reconsideração da decisão pelo à época presidente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN), retratação proferida quatro meses depois de realizado o juízo positivo de admissibilidade do recurso.

O recurso subiu ao STJ por força de agravo de instrumento. Ao decidir pela apreciação do recurso especial, o então relator, desembargador convocado Vasco Della Giustina, afirmou que o ex-marido vinha “tentando se utilizar do sistema processual vigente para tumultuar o andamento da marcha processual”.

No STJ, o ex-cônjuge se insurgiu contra a admissão do recurso por agravo regimental, embargos de declaração e embargos de divergência – todos rejeitados.

Com a proximidade do julgamento do recurso especial, o recorrido ainda requereu a juntada de novos documentos aos autos, pedindo a manifestação da ex-mulher, para “evitar um conflito entre decisões” do STJ e da primeira instância, nos autos da exoneração de alimentos.

O pedido foi rejeitado pelo relator sob o entendimento de que tais documentos não influenciariam no desfecho da matéria objeto do recurso e pela pendência de sentença na ação de exoneração de alimentos.

O número deste processo não é divulgado em razão de sigilo judicial

Fonte: STJ | 27/06/2013.

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