A evolução e os desafios do mercado de lotes urbanizados

Escrito por

* Caio Portugal

O vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP fala sobre a importância do segmento para a produção de cidades sustentáveis 

O processo de urbanização no Estado de São Paulo ao longo das últimas duas décadas demonstra a positiva contribuição da indústria imobiliária, em especial do setor privado de loteamentos urbanos. Isso fica demonstrado pelas estatísticas do Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo), colegiado que reúne os órgãos, autarquias e empresas de economia mista estaduais aos quais compete avaliar e anuir a aprovação de novos loteamentos urbanos no Estado.

Os dados, compilados pelos departamentos de Economia e Estatística do Secovi-SP e da Aelo, indicam a aprovação de nada menos que 100 mil lotes urbanizados ao ano, em média, no Estado, o que significa a produção de espaços formais, planejados, com infraestrutura, preservação ambiental, saneamento e consequente integração às cidades. Somente no aspecto de preservação ambiental, são criadas (e doadas pelos loteadores aos municípios) mais de 12.500.000m² de áreas verdes, que podem representar a revegetação de algo em torno de 2.000.000 de árvores nativas.

No aspecto social, os loteamentos implantam novas áreas públicas, onde serão edificados os equipamentos públicos comunitários, como escolas, postos de saúde, hospitais etc. Nesse item, é possível fazer uma inferência de doação de mais de 3.200.000m² de áreas institucionais, com investimento ‘zero’ das administrações municipais na desapropriação de áreas para os fins mencionados (instalação de equipamentos públicos comunitários).

No entanto, apesar da grande contribuição desse segmento da indústria imobiliária, são muitos os desafios enfrentados pelos empreendedores do setor formal de loteamento. Nos quesitos insegurança jurídica e burocracia, faltam instrumentos legais adequados para os grandes planos de urbanização. Vale dizer que esses planos, em sua maturação, abrangem prazos de implementação superiores a 4 anos, envolvendo questões como a falta instrumentalização adequada na relação empreendedor privado (loteador), concessionárias de serviços públicos (telefonia, correios, saneamento, energia elétrica), prefeituras e consumidor.

Outro aspecto importante é o financiamento à produção e à comercialização de lotes urbanos. Por mais paradoxal que possa parecer, as leis que regulam os fundings do financiamento habitacional proíbem a utilização do FGTS para a aquisição do lote urbanizado pelo consumidor, ou mesmo o uso para o financiamento à produção. Os recursos do SBPE (poupança) somente admitem seu uso na chamada faixa livre, em que as taxas de juros são as mais altas.

Esses aspectos impedem que a oferta de lotes urbanizados possa ser maximizada, de modo a tornar esse produto imobiliário mais acessível ao mercado consumidor. Diga-se que mais de 65% da produção de lotes é voltada aos segmentos ‘econômicos’ da população.

O setor formal da atividade privada – representado no Estado por Secovi–SP, Aelo e SindusCon–SP, e em âmbito nacional pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e a CBCSI (Câmara Brasileira de Comercio e Serviços Imobiliários) – tem participado de fóruns e encontros nas esferas do Executivo, Legislativo e Judiciário, no sentido de se promover uma agenda assertiva para a dinamização desse importante segmento da indústria imobiliária.

Fundamental, neste ano de eleição, que os governantes que venham a ser alçados a cargos públicos voltem seus olhares com atenção e auxiliem no incremento da atividade de um setor que contribui para a diminuição da demanda por habitação, áreas públicas e áreas verdes. Além disso, o setor vivenciou intenso processo de profissionalização nas últimas décadas, passando a colaborar com empreendimentos destinados à criação de parques industriais, centros comerciais e verdadeiras cidades planejadas. É parceiro das administrações municipais e auxilia no resgate do investimento em infraestrutura de saneamento, eletrificação e drenagem pluvial.

Portanto, merece mais atenção quanto ao acolhimento de suas propostas, a exemplo daquela que culminou na criação do Graprohab, que representou mais que a racionalização do processo de aprovação legal. O colegiado traz ao Estado de São Paulo o diferencial do planejamento físico territorial formal em tempo real, com a devida mensuração das novas áreas urbanas desenvolvidas, oferecendo inclusão, organicidade e, principalmente, transparência. Verdadeiro modelo de eficiência de gestão da atividade de fiscalização pública.

Resumindo: com um pouco de atenção, é possível enxergar a importância desse segmento da indústria imobiliária para a produção de cidades sustentáveis e voltadas à qualidade de vida da sociedade.

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* Caio Portugal é vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo – Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.

Fonte: SECOVI | 31/03/2014.

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AGU afasta cobrança de taxa pelo fornecimento de informações para regularização de território quilombola do Vale do Ribeira

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A Advocacia-Geral da União (AGU) garantiu ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) a gratuidade no recebimento de informações pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de Eldorado/SP. Os dados são necessários para que a autarquia possa instruir procedimento administrativo de regularização de território quilombola situado na região do Vale do Ribeira, no sul do estado de São Paulo.

A Procuradoria Seccional Federal em Santos (PSF/Santos) propôs Mandado de Segurança perante a 1ª Vara Federal de Registro após o CRI exigir do Incra, com base em lei estadual, pagamento de emolumentos (taxa) para fornecer as informações.

A unidade da AGU defendeu que compete à legislação federal, nos termos dos artigos 22, XXV, e 236 da Constituição Federal, disciplinar sobre o tema, estando o Incra isento do pagamento dos serviços notariais. 

Os procuradores federais também destacaram que o artigo 3º do Decreto-lei nº 1.170/70 prevê expressamente a extensão à autarquia dos privilégios e imunidades conferidos à União, tais como a isenção do pagamento de emolumentos.

A 1ª Vara Federal de Registro de São Paulo acolheu o pedido da AGU e deferiu a liminar requerida em favor do Incra. No julgamento, o magistrado acrescentou que o artigo 22 do Decreto nº 4.887/2003 diz que "a expedição do título e o registro cadastral a ser procedido pelo Incra, na questão quilombola, far-se-ão sem ônus de qualquer espécie".

Além da PSF/Santos, atuou na ação a Procuradoria Federal Especializada junto ao Incra, unidades da Procuradoria-Geral Federal, órgão da AGU.

A notícia refere-se ao seguinte Mandado de Segurança: 0000122-80.2013.403.6129 – 1ª Vara Federal de Registro-SP.

Fonte: AGU | 01/04/2014.

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STF: Incabível uso de MS como recurso contra decisão do CNJ

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O ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Teori Zavascki negou seguimento (julgou inviável) ao pedido formulado no Mandado de Segurança (MS) 28902 no qual um ex-titular do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Santo Amaro da Imperatriz (SC) questionava decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que permitiu a posse do novo oficial sem que antes ele fosse exonerado de outro cargo público. Com base na jurisprudência da Corte, o ministro salientou que o Supremo não tem competência para julgar mandados de segurança contra decisão “negativa” do CNJ.

O autor do MS afirmava que, por lei, o candidato aprovado no concurso para oficial de cartório deveria ser exonerado do cargo de auditor fiscal da Receita estadual antes de assumir a titularidade da serventia. De acordo com os autos, o CNJ entendeu válido ato praticado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina que permitiu a posse do novo oficial, sob o argumento de que “não seria razoável exigir que a exoneração de cargo público de provimento efetivo diante da possibilidade de perda da delegação em razão de ações judiciais em andamento”, isso porque o cartório de Santo Amaro da Imperatriz encontrava-se sub judice.

Em julho de 2010, o relator da matéria à época, ministro Ayres Britto (aposentado), indeferiu pedido de liminar, considerando incabível a impetração nessa hipótese. O fundamento apresentado pelo ministro foi de que o ato do CNJ nada acrescentou à decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC).

O atual relator do MS, ministro Teori Zavascki, ressaltou que a jurisprudência consolidada da Corte entende que o Supremo é incompetente para julgar mandado de segurança contra as decisões proferidas pelo Conselho Nacional de Justiça “que não alteram as relações jurídicas submetidas ao órgão, como é o caso de que ora se cuida, conforme consignado na decisão proferida pelo ministro Ayres Britto”. De acordo com Zavascki, essa tendência jurisprudencial teve início no julgamento da questão de ordem no MS 26710, quando a Corte, em julgamento conjunto com o MS 26749, acolheu a tese sustentada pelo ministro Sepúlveda Pertence (aposentado), “no sentido de se proceder a uma redução teleológica da alínea “r”, do inciso I, do artigo 102, da Constituição da República, para que o STF não se convertesse, por meio de mandado de segurança, em instância ordinária de revisão de todas as decisões do CNJ”.

O ministro Teori Zavascki, em sua decisão, lembra que, embora em ambos os mandados de segurança posteriormente tenham sido homologados pedidos de desistência, a tese voltou a ser reafirmada em vários precedentes do Plenário, tais como os MSs 28133 e 28549. Nesses julgados, os ministros entenderam que o STF “não se reduz à singela instância revisora das decisões proferidas pelo CNJ”, em especial se o ato questionado não tiver alterado relações jurídicas ou agravado situação do autor do pedido.

Fonte: STF | 31/03/2014.

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