PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/77952
(109/2016-E)
Registro de Imóveis – Averbação de desmembramento – Recusa – Número de lotes que, por si só, não é fator condicionante da recusa – Ausência de apontamento de outras circunstâncias que indiquem burla ao registro especial – Oficial que se limitou a citar posicionamento de há muito ultrapassado – Recurso provido, com determinação.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Trata-se de recurso administrativo interposto em face de sentença que manteve a recusa de averbação de desmembramento de imóvel.
Ela se deveu a apenas uma razão: a impossibilidade do desmembramento em face do que dispõe o Provimento 3/88.
O recorrente alega que não existe intenção de burla à Lei nº 6.766/79, dado que não há criação de novo sistema viário, obras de infraestrutura ou algo que demonstre vontade de lotear. Lembra, também, que houve aprovação do poder público municipal acerca do desmembramento.
A Doutra Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.
O julgamento foi convertido em diligência, para que o Oficial esclarecesse, concretamente, se havia outras circunstâncias a indicar a intenção de fraudar a lei de parcelamento do solo. Nenhuma novidade veio aos autos.
É o relatório. OPINO.
O recurso merece provimento.
O recorrente pretende a averbação do desmembramento do imóvel da matrícula 23.141, em oito lotes, conforme a planta de fl. 20.
Trata-se de pequenos lotes, sem qualquer alteração do sistema viário e com a devida aprovação da Prefeitura de Mococa.
Nas três informações que prestou – fls. 11, 74 e 111 –, o Oficial limitou-se a dizer que o desmembramento não seria possível porque, nos termos do Provimento 3/88 (art. 1º, ‘b’), o imóvel da matrícula nº 23.141 provém de desdobro anterior (embora não haja nenhuma notícia disso na matrícula ou documento que o comprove).
No entanto, nem o número de lotes nem a existência de desdobro anterior (cuja existência documental não veio aos autos), desde há muito, são considerados, por si mesmos, como fatores impeditivos de novo desmembramento.
De tão consolidada a jurisprudência administrativa nesse sentido, sobreveio a atual redação do item 170.4, das NSCGJ:
170.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.
Os autos retornaram, em diligência, ao Senhor Oficial, para que, à luz do mencionado dispositivo, esclarece, de forma expressa, a razão da impossibilidade do desmembramento. Vale dizer, se, além do desdobro anterior, havia outras circunstâncias que indicassem intenção de fraudar a Lei 6.766/79 (vide, a propósito, dentre outros, o processo nº 2013/195857, de 05/05/14).
Porém, de forma negligente, embora respondendo a requisição direta da Corregedoria Geral de Justiça, o Oficial limitou-se a simplesmente repetir o que já dissera: o Provimento 3/88 veda o desmembramento.
Ora, em primeiro lugar, tal Provimento, desde que editado, tinha incidência somente na Capital. Em segundo lugar, ainda que assim não fosse, a decisão que converteu o julgamento em diligência observou ao Oficial, de forma clara, que a mera menção a tal Provimento não era fator suficiente a impedir o desmembramento.
Instava apontar outras razoes concretas, o que não foi feito.
A Corregedoria Geral da Justiça já se debruçou, inúmeras vezes, sobre o tema. Vale transcrever, por oportuno, trecho do parecer exarado no processo CG 2.015/115391:
“A exigência do registro especial, prevista no artigo 18 da Lei n° 6.766/79, visa impedir vulneração à organização urbana e proteger os adquirentes de lotes.
Assim, se o desmembramento revela um verdadeiro empreendimento imobiliário, decorrente de desmembramentos sucessivos de área extensa, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo, deve ser exigido o registro especial.
Contudo, se o que se pretende é divisão de pequena área, em poucos lotes, é possível a dispensa do registro especial, desde que analisadas as peculiaridades de cada caso e que estas façam concluir que a medida não configura violação à lei de parcelamento do solo.
No caso em tela, apesar de o desmembramento pretendido, somado ao desmembramento realizado anteriormente, resultar em 13 (treze) lotes, a área maior a ser desmembrada não é de grande dimensão – 4.557,52 m² – e, dentre os 6 (seis) lotes, 5 (cinco) são de pequena dimensão, pois o maior é de 201,75 m², e um deles de 3.681,55 m².
Assim sendo e mesmo que a área mais extensa de um dos lotes possa eventualmente ser objeto de novo desmembramento, este será limitado porque não se trata de área de grande dimensão, e, de qualquer modo, se isso vier a ocorrer, deverá ser objeto de análise no momento oportuno.
Além disso, não se verifica abertura de novas vias, a Municipalidade não se opôs ao pedido, enfim, não há nada a indicar se tratar de empreendimento imobiliário e não há circunstâncias que indiquem tentativa de burla à lei, portanto, o número de lotes, por si só, não deve ser considerado nem prevalecer como causa de exigência do registro especial.
Inúmeras são as decisões desta Corregedoria Geral da Justiça nas quais, em razão de peculiaridades semelhantes ao do caso em tela, concluiu-se pelas dispensa do registro especial.
Assim, por exemplo, nos Processos nº 1.117/05 e 68/06 da Corregedoria Geral da Justiça, foram aprovados pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Gilberto Passos de Freitas, os rr. pareceres dos Meritíssimos Juízes Auxiliares, doutores Roberto Maia Filho e Vicente de Abreu Amadei, respectivamente, em casos análogos, cujas ementas são as seguintes:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de desmembramento – Excepcional dispensa do registro especial previsto no art. 18 daLei n° 6.766/79 – Possibilidade – Pleito deduzido por novos proprietários sem evidência de ânimo de gerar sucessividade fraudulenta – Desdobro em apenas duas unidades – Número de frações não caracterizador de empreendimento imobiliário – Ausência de inovação viária, desorganização urbanística, ou risco peculiar para possíveis adquirentes – Divisão de terreno em condomínio, nos termos do art. 1.320 do Código Civil, em duas unidades com área de 125m² cada – Dimensão indicativa de que não haverá novos parcelamentos em sequência – Burla à lei não configurada – Inteligência do subitem 150.4 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso provido.”
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Excepcional dispensa do registro especial do artigo 18 da Lei 6.766/79 – Possibilidade – Desmembramento em número de unidades (três) não revelador de empreendimento imobiliário – Ausente razão urbanística (inovação viária inexistente) e protetivo-social (massa de adquirentes potencialmente descoberta de tutela jurídica) para justificar o registro especial – Parcelamento sucessivo suscetível de caracterizar fraude à lei exige análise conjuntural, com atenção não só à cadeia de assentos, mas também à cadeia de domínio e ao lapso temporal entre as inscrições prediais – Burla à lei não configurada, diante da peculiar ausência de vinculação dos atuais proprietários ao desmembramento pretérito e antigo de área maior que sofrem inúmeros destaques – Recurso provido, observando-se dispensado só o registro especial (condição, não causa, da averbação do desmembramento) o que afasta a necessidade de nova rogação averbatória e novo juízo de qualificação (para o exame dos demais elementos necessários ao ato).”
Os referidos pareceres mencionam vários outros precedentes no mesmo sentido, como o exarado pelo Meritíssimo Juiz Auxiliar da Corregedoria naquela época, doutor Marcelo Fortes Barbosa Filho, no processo CG nº 1.493/01, cujo teor bem se enquadra à hipótese destes autos:
“Não se tratando de grande empreendimento, inexistindo previsão de realização de obras de infra-estrutura, persistindo aprovação da Prefeitura Municipal e sendo pequena a quantidade de lotes derivados do parcelamento, não há razão plausível para, rigidamente, manter a exigência de atendimento dos pressupostos do art. 18 da Lei 6.766/79.”
Este posicionamento prevalece, a exemplo do Processo CGJSP n° 195.857/2013, julgado em 5/5/2014 pelo então Corregedor Geral da Justiça Desembargador Hamilton Elliot Akel, que aprovou o parecer da MM. Juíza Assessora Renata Mota Maciel Madeira Dezem, cuja ementa assim dispõe:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de dispensa do registro especial previsto no artigo 18 da Lei n° 6.766/79. Inexistência de burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Dispensa concedida – Recurso provido.”
Como dito, cuida-se de posicionamento reiterado pela Corregedoria, em diversas decisões. A planta de fl. 20 mostra o desmembramento em pequenos lotes, sem nenhuma alteração do sistema viário. E não há elementos nos autos – o Oficial ignorou a determinação da Corregedoria para que os descrevesse – que indiquem alguma intenção de burla à lei.
Dessa forma, à míngua de razões para indeferir o desmembramento, sua averbação deve ser autoriza.
Cabe, porém, salvo melhor juízo, tratar com algum rigor a desídia do Oficial. Com efeito, ele ignorou a determinação dessa Corregedoria, para que se manifestasse conforme fls. 176/177. Ao contrário, numa manifestação de meia página, que sequer assinou – a preposta o fez –, limitou-se a repetir a mesma manifestação anterior, já rechaçada.
Demonstrou, com isso, a um só tempo, desconhecimento da atual jurisprudência administrativa, ignorância das Normas de Serviço e menoscabo às requisições superiores.
Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à apreciação de Vossa Excelência propõe o provimento do recurso, com determinação para que o MM. Juiz Corregedor Permanente instaure processo administrativo em face do Oficial, em razão da não observância de prescrição normativa (art. 31, I, da Lei 8.935/94).
Sub censura.
São Paulo, 13 de maio de 2016.
Swarai Cervone de Oliveira
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso, com determinação para que o MM. Juiz Corregedor Permanente instaure processo administrativo em face do Oficial, em razão da não observância de prescrição normativa. Publique-se. São Paulo, 17.05.2016. – (a) – MANOEL QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.
Diário da Justiça Eletrônico de 23.05.2016
Decisão reproduzida na página 57 do Classificador II – 2016
Fonte: INR Publicações | 15/09/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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