A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu, por maioria de votos, que a “a multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil”.

O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (relator primitivo), inaugurou o julgamento e afirmou:

“(…) Vale ressaltar que a adoção da forma livre de criação dos direitos reais seria capaz de promover um ambiente de insegurança jurídica aos negócios imobiliários devido à impossibilidade de se prever as formas variadas e criativas de novos direitos reais que surgiriam e os efeitos jurídicos que poderiam irradiar.

Soma-se a isso o fato de que a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), em harmonia com o princípio numerus clausus dos direitos reais perfilhado pelo ordenamento jurídico pátrio, é categórica ao estabelecer que:

“Art. 168. No Registro de imóveis serão feitas:

(…)

§ 1º No registro de imóveis serão feitas, em geral, a ‘transcrição’, a ‘inscrição’ e a ‘averbação’ dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em lei inter vivos e causa mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade”. (grifou-se)

Logo, a expressão “direitos reais reconhecidos em lei” prevista no § 1º do art. 168 da Lei nº 6.015/1973 deixa claro que a taxatividade e a tipicidade dos direitos reais também alcança os atos de registro.

Nesse cenário, diante da inviabilidade de criação de um novo direito real por convenção privada, inafastável a conclusão de que o contrato de time-sharing possui a natureza jurídica de direito pessoal que está relacionado diretamente a um direito real, o do titular do bem objeto da multipropriedade.

Pelo sistema da multipropriedade, o imóvel figura como propriedade de um empreendedor que concede e organiza a utilização periódica do bem e que tem a prerrogativa de representar os titulares do contrato de time-sharing . Malgrado o nome do instituto, o direito dos adquirentes é meramente pessoal, sujeitando-se a extenso rol de preceitos obrigacionais previstos em convenção ou regulamento interno e que deverão ser respeitados a fim de possibilitar a fruição do bem.

Em verdade, trata-se de situação jurídica complexa e atípica que envolve relações obrigacionais específicas interligadas por diversas fontes de interesses – os multiproprietários entre si, e entre estes e a administração do empreendimento – em colaboração recíproca para a satisfação na utilização do bem.

(…)

Conclui-se, então, que o contrato de time-sharing não garante direito real, mas mero direito pessoal, logo, é perfeitamente possível a penhora do imóvel sob o qual incide a multipropriedade, como decidido pelo Tribunal de origem. (…)”

Nada obstante, acabou por prevalecer a tese defendida pelo Ministro João Otávio de Noronha, que cravou:

“(…) Sob a perspectiva dessa expressiva lição doutrinária, não vejo também como admitir, no contexto do Código Civil de 2002, óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.

Primeiro, porque o vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Segundo, porque com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo.

Mais reflexões poderiam ser feitas sobre o conteúdo e aspectos inerentes à multipropriedade imobiliária, que, embora tenha recebido há décadas uma boa aceitação no Brasil, submete-se a elevado grau de incertezas acerca dos direitos e prerrogativas dos multiproprietários, em especial, diante do inconcebível descuido regulador de sua disciplina jurídica pela via institucional própria, o que, certamente, tem proporcionado insegurança jurídica na formatação dessa nova figura.

Considerando o que acima expendido, com a devida vênia do Ministro relator, concluo o seguinte:

a) a multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e

b) o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição de que é cotitular para uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.

Nada obstante a inexistência, em relação ao contrato de multipropriedade imobiliária, de específico tratamento normativo e, até mesmo, a intensa divergência doutrinária acerca de sua natureza jurídica, o desfecho dado à presente causa é necessário porquanto a questão sobre ser possível ou não a criação de novo instituto de direitos reais – levando-se em conta a tipicidade e o sistema de numerus clausus –, em circunstâncias como a dos autos, nas quais se verifica a superação da legislação em vigor pelos fatos sociais, não pode inibir o julgador de, adequando sua interpretação a recentes e mutantes relações jurídicas, prestar a requerida tutela jurisdicional a que a parte interessada faz jus. (…)”

A íntegra do acórdão aqui referido foi publicada no Boletim Eletrônico INR nº 7702, de 22/09/2016, e pode ser acessada aqui.

Fonte: INR Publicações | 22/09/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Cancelado judicialmente o registro do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento contratual do promitente comprador e não tendo havido deliberação sobre o valor a ser restituído ao inadimplente, não cabe ao Oficial condicionar o registro de nova promessa de compra e venda à devolução de qualquer valor

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1004974-30.2015.8.26.0037, onde se decidiu que, cancelado judicialmente o registro do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento contratual do promitente comprador e não tendo havido deliberação sobre o valor a ser restituído ao inadimplente, não cabe ao Oficial condicionar o registro de nova promessa de compra e venda à devolução de qualquer valor. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido. O decisum ainda contou com a Declaração de Voto do Desembargador Ricardo Dip.

O caso trata de recurso interposto em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador que, ao recusar o ingresso do título, justificou a desqualificação do contrato de promessa de compra e venda amparado pela regra contida no art. 35 da Lei nº 6.766/79 e afirmou que a interessada não comprovou a restituição do valor que recebeu da anterior promitente compradora, tampouco, junto ao Registro de Imóveis, realizou depósito em dinheiro, colocando-o, in casu, à disposição da titular do registro cancelado. Em suas razões recursais, a recorrente, promitente vendedora, sustentou ser inaplicável o dispositivo legal invocado pelo Oficial Registrador, uma vez que, a resolução contratual e o cancelamento decorrem de decisões judiciais e ponderou, ainda, que a questão relativa à restituição apenas judicialmente poderia ser enfrentada. Por fim, prosseguiu impondo impedir o locupletamento injusto da anterior promitente compradora, que, dando causa à extinção do contrato, permaneceu no bem imóvel por dezessete anos, muitos deles sem desembolsar qualquer pagamento.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que a promessa de compra e venda aperfeiçoada entre a recorrente e a primeira promitente compradora, exige a compatibilização do art. 35, caput, da Lei nº 6.766/79, com a regra do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, que veda a cláusula de decaimento, a perda total (ou substancial) das parcelas pagas ao credor, quando do desfazimento do contrato. Assim, de acordo com o Relator, “ocorrendo o cancelamento do registro do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento contratual do promitente comprador, e não havendo, no processo judicial onde resolvido o desfazimento, deliberação sobre o valor a ser restituído ao inadimplente, não cabe ao Oficial condicionar o registro de nova promessa de compra e venda à devolução de qualquer valor, muito menos da soma total das quantias pagas, embora superior a um terço do preço convencionado.”

Em Declaração de Voto, o Desembargador Ricardo Dip entendeu que o óbice resultante da norma do art. 35 da Lei nº 6.766/79 só poderia opor-se à recorrente se constasse, em averbação tabular autônoma ou na do cancelamento do registro por inadimplência contratual, notícia certa do pagamento de mais de um terço do preço ajustado no contrato anterior. Assim, não havendo tal notícia, não caberia atribuir-se à lacuna dos registros uma eficácia positiva oponível a terceiros que a segurança dinâmica deve beneficiar.

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB | 22/09/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.