Processo 1034754-15.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1034754-15.2018.8.26.0100

Processo 1034754-15.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Paulo Roberto Ferrato – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial Interina do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Roberto Ferrato, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida nos autos de execução fiscal movida pela Fazenda Pública (processo nº 0019839-31.2004.403.6182), que tramitou perante o MMº Juízo da 10ª Vara de Execuções Fiscais, tendo como objeto a vaga de garagem matriculada sob nº 5.286 e registrada em nome dos executados. O óbice registrário refere-se a eventual ofensa ao disposto no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, uma vez que o título judicial tem como adquirente pessoa estranha ao condomínio, o que não é permitido pela legislação, além de nada constar a respeito na convenção condominial. Juntou documentos às fls.04/103. O suscitado apresentou impugnação às fls.104/116. Alega que, ao contrário do que faz crer a registradora, a presente hipótese trata de arrematação proveniente de hasta pública, que é uma operação expropriatória por determinação judicial e não uma compra e venda. Assevera que no processo executório foram observadas as cautelas necessárias antes da arrematação, levando em consideração a espécie de vaga de garagem, não sendo caso de aplicação da vedação legal. Apresentou documentos às fls.118/180. O Ministério Público opinou pela improcedência da demanda (fls.184/186). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pela Registradora, o óbice para o registro deve ser afastado. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7). Neste sentido a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. A questão posta a desate, como bem abordado nas razões da dúvida suscitada, é controvertida tanto na doutrina como na jurisprudência, e o tema não se encontra inteiramente pacificado. No caso em exame, aduz a Oficial que o registro da carta de arrematação constitui ofensa ao disposto no artigo 1331, § 1º, do Código Civil, já que o adquirente é pessoa estranha ao condomínio, o que não é permitido pela legislação, além de nada constar a respeito na convenção condominial. Como é sabido a arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, nos termos do atual entendimento do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531), in verbis: “A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros. Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n) Destarte, relevantes as restrições convencionais e legais para a análise da validade do ato. Entendo que as hipóteses estabelecidas no artigo 1331 e 1339 do Código Civil referem-se à alienação voluntária, não se aplicando nos casos de arrematação, que se caracteriza por uma alienação forçada, proveniente de ordem judicial em processo de execução, de modo que coercitivamente é transferida a propriedade do devedor ao credor pela inadimplência de uma obrigação. Por tal razão, inaplicáveis os precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos, que proibiam a alienação individual de unidade autônoma quando o negócio jurídico fosse voluntário. Acaso seja impedido o ingresso do título, teria-se que declarar inválido o leilão judicial, o que se mostra inviável. A vaga objeto de matrícula própria, sendo bem autonômo, pode ser penhorada individualmente, conforme a necessidade da execução da dívida. Observa-se que a jurisprudência dos Tribunais Superiores reconhece a possibilidade de penhora da garagem: “PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA, DISTINTA DAQUELA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É possível a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, por tratar-se de unidade autônoma, distinta daquela que integra o imóvel residencial do devedor. Hipótese que não se enquadra no art. 1º, da Lei nº 9.009/90. Precedentes. 2. Recurso especial não provido (RESP 977004, RELATOR : MINISTRO CASTRO MEIRA RECORRENTE : DAILCE MARIA LEITE MIOTTO ADVOGADO : ANA CRISTINA TESSER RECORRIDO : ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADOR : LUCIANE FABBRO E OUTRO(S) ) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PENHORA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SÚMULA N. 449/STJ. INCIDÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a orientação consolidada na Súmula n. 449/STJ, “a vaga de garagem que possui matrícula própria de registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. 2. Estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento desta Corte, correta a incidência da Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea “c” quanto àqueles fundamentados pela alínea “a” do permissivo constitucional. 3. Agravo regimental impróvido” (AgRg no AREsp 805.687/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Antônio CarlosFerreira, j. 10.03.16). Ainda, de acordo com a Súmula 449 do STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. E, uma vez reconhecida a possibilidade de penhora da garagem de forma autônoma, deve-se entender que sua alienação forçada levaria a existência de aquisição da propriedade por terceiro estranho ao condomínio, sem que o registro pudesse ser impedido. Em outras palavras, se permitida pela jurisprudência a penhora da garagem, não se pode impedir o ingresso do título utilizando-se do argumento de que o arrematante não pertence ao condomínio, sob pena de tornar sem efeito a penhora, beneficiando o devedor. Não se ignora que na convenção do condomínio não há qualquer autorização para que as garagens autônomas possam ser alienadas a terceiros estranhos, contudo, tal situação não é apta a impedir o ingresso do título. Neste sentido, como bem expôs o Douto Promotor de Justiça, cujo posicionamento coaduno: “Ressalto, porém, que a proprietária do abrigo para veículos somente poderá vender, permutar e ceder tal bem para os demais condôminos, sob pena de violação da vedação insculpida no artigo 1339, § 2º CC”. Logo, o óbice registrário imposto pelo Oficial deverá ser afastado, para que se proceda o registro do título apresentado. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Roberto Ferrato, e consequentemente determino que se proceda ao registro da carta de arrematação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RENATA TOLEDO VICENTE (OAB 143733/SP) (DJe de 22.06.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 22/06/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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