Número do processo: 1004442-62.2019.8.26.0604

Ano do processo: 2019

Número do parecer: 509

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1004442-62.2019.8.26.0604

(509/2020-E)

Registro de Imóveis – Convenção de condomínio – Averbação – Mudança da destinação de unidades autônomas – Alteração que tem de ser aprovada pela unanimidade de todos os condôminos, e não apenas por aqueles que tenham comparecido à assembleia – Deficiência do quórum – Parecer pelo não provimento do recurso, mantendo-se o óbice.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

1. Trata-se de recurso administrativo, interposto como apelação (fl. 127-132), mediante o qual o Condomínio das Primaveras pretende a reforma da r. sentença (fl. 120-121) que, confirmando a recusa feita pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Sumaré (fl. 45-49) e julgando improcedente o pedido de providências, manteve o indeferimento de averbação de mudança em convenção condominial (fl. 10-42).

Segundo a sentença, a alteração de convenção de condomínio diz respeito ao destino das unidades imobiliárias. Essa mudança, porém, não foi aprovada por todos os condôminos, mas somente por aqueles que estavam presentes à assembleia, o que contravém a exigência de unanimidade posta no CC/2002, art. 1.351. Dessa forma, o indeferimento da averbação foi correto, e a recusa tem de ser mantida.

Alega-se no recurso, entretanto, que não estaria bem o decisum, porque a mudança de destinação foi aprovada por unanimidade na assembleia e não é correto interpretar o Cód. Civil como se exigisse o uníssono de todos os condôminos, e não apenas daqueles presentes à reunião. Acrescenta-se que a modificação em vista só atinge seis das unidades, já inseridas em área comercial. Logo, a sentença tem de ser reformada para que, afastado o óbice indevido, se proceda à averbação, como rogada.

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 146-150).

É o relatório.

Opino.

2. Conquanto o recurso tenha sido interposto e de início processado como apelação (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 202), fato é que, tendo sido requerida uma averbação (Lei n. 6.015/1973, arts. 178, III, c. c. art. 246, caput), aqui se trata, realmente, de recurso administrativo (Decreto Lei Complementar n. 3, de 27 de agosto de 1969 Cód. Judiciário, art. 246), como de resto já se reconheceu pela v. decisão monocrática de fl. 153-154, ao mandar que se remetesse a esta Corregedoria Geral da Justiça.

De meritis, o recurso administrativo tem de ser improvido.

Como se verifica a fl. 10 e 13 (e, no mais, é incontroverso), a averbação rogada tem por fim dar publicidade à mudança de destinação de seis das unidades condominiais. Para tal mudança a lei exige, peremptoriamente, a unanimidade dos condôminos, como se tira, de modo claro, do art. 1.351 do Cód. Civil, verbis “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Pelo que se vê na ata da assembleia (fl. 10) e na relativa listagem de presença (fl. 12), contudo, não se obteve a unanimidade exigida em lei. Dessa forma, não atendendo o título ao que o ordenamento manda, o Oficial de Registro de Imóveis houve por bem indeferir a averbação que com base nele se pedira, e a sua recusa foi justa, como fez notar a r. sentença recorrida.

Não socorre o interessado a alegação de que o quórum exigido pelo art. 1.351 do Cód. Civil seria a unanimidade dos presentes à assembleia, e não de todos os condôminos.

Primo, não é isso que diz a regra, cuja interpretação literal facilmente permite concluir que, dada a gravidade das matérias versadas no dispositivo, o consenso demandado é o de toda a massa condominial, e não apenas daqueles que se dispuserem a comparecer à assembleia.

Secundo, o Cód. Civil explicita quando se quer mencionar o quórum dos presentes à assembleia (cf. art. 1.352, caput, verbis “votos dos presentes”, e art. 1.353, verbis “dos votos presentes”). Por conseguinte, a só referência à unanimidade dos condôminos, sic et simpliciter, tem de entender-se como menção a todos eles no conjunto inteiro, e não àqueles presentes a uma certa reunião.

Tertio, há precedentes desta mesma Corregedoria, dos quais se depreende que a interpretação mais correta é a de que a unanimidade mencionada no art. 1.351 é a de todos os condôminos, absolutamente:

“Daí que alterações que venham a limitar ou proibir o livre uso ou a livre exploração econômica da unidade imobiliária, respeitadas normas cogentes e as limitações previamente fixadas na convenção de condomínio exigem, por expressa disposição da parte final do art. 1.351 do Código Civil, a concordância unânime dos condôminos. […] Não se trata, assim, de mera regulação do uso da propriedade individual em benefício da coletividade condominial, posto que produz interferência significativa na fruição interna da propriedade exclusiva.” (Parecer dado no Recurso Administrativo 1019834-60.2018.8.26.0577, j. 17.6.2020, DJe 22.6.2020, caderno administrativo, p. 19)

A respeito, merece ser transcrito trecho do parecer elaborado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Dr. José Marcelo Tossi Silva, nos autos do Recurso Administrativo nº 0029914-40.2017.8.26.0576, aprovado por decisão de 26 de abril de 2019:

‘Aplica-se, nesse ponto, a lição de Nisske Gondo e J. Nascimento Franco no sentido de que as alterações na instituição do condomínio dependem da anuência de todos os condôminos: ‘Uma vez registrado o instrumento de instituição do condomínio, exige-se a unanimidade dos coproprietários, com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direitos à compra de unidades autônomas, para as alterações que importem em desdobramento ou unificação de unidades, mudança na destinação das áreas privativas ou comuns, bem como na participação proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas, tal como a transformação da casa do zelador, ou de qualquer área comum, em unidade privativa’ (João Nascimento Franco; Nisske Gondo, Condomínio, cit., p. 15). […] Essa solução não é alterada pela suposta dificuldade em reunir todos os coproprietários do terreno e das unidades autônomas já existentes, porque eventual recusa injustificada para a alteração do condomínio edilício poderá ser suprida judicialmente, mas em ação própria, contenciosa.”

Também vale mencionar:

“De acordo com o artigo 1351 do Código Civil, que regula a questão posta a desate: ‘Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.’ […] Logo, para alteração da instituição e especificação condominial faz-se necessário a aprovação pela unanimidade dos condôminos.” (Recurso Administrativo 1064288-67.2019.8.26.0100, j. 6.8.2019, DJe 9.8.2019, caderno judicial 1ª instância Capital, p. 1.813-1.814)

“Nota-se, do exposto, que é necessária a anuência de todos os titulares das unidades autônomas, nos termos do art. 1.351, do Código Civil, uma vez que a construção em análise implica alterações na especificação do condomínio.” (Pedido de Providências 1000761– 87.2016.8.26.0152, j. 16.3.2017, DJe 25.5.2017, caderno administrativo, p. 11)

Quarto, o item 82 do Cap. XX das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais decide a questão de forma definitiva, nesta esfera administrativa:

82. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos.

O fato de a mudança de destinação alcançar somente algumas das unidades não afasta a incidência do art. 1.351 do Cód. Civil, com a interpretação que ora se lhe dá, uma vez que, seja qual for o número de afetados, a substância do ato é a mesma: a alteração da especificação do condomínio.

Por todo o exposto, conclui-se, como já se dissera, que o recurso não pode ser provido, e a r. sentença impugnada tem de ser mantida como lançada, para que subsista o óbice levantado pelo Oficial de Registro de Imóveis.

3. Diante do exposto, o parecer que respeitosamente apresento à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo não provimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 10 de dezembro de 2020.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, conheço da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário, e a ele nego provimento. São Paulo, 10 de dezembro de 2020.

Diário da Justiça Eletrônico de 16.12.2020

Decisão reproduzida na página 149 do Classificador II – 2020

Fonte: INR Publicações

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Ementa

Altera a redação do art. 22 da Lei Municipal nº 17.202, de 16 de outubro de 2019, que dispõe sobre a regularização de edificações, condicionada, quando necessário, à realização de obras, nos termos da previsão do art. 367 do Plano Diretor Estratégico, e dá outras providências.

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(Projeto de Lei nº 129/21, dos Vereadores Adilson Amadeu – DEMOCRATAS, Alessandro Guedes – PT, Alfredinho – PT, Antonio Donato – PT, Arselino Tatto – PT, Aurélio Nomura – PSDB, Camilo Cristófaro – PSB, Carlos Bezerra Jr. – PSDB, Cris Monteiro – NOVO, Delegado Palumbo – MDB, Dr. Sidney Cruz – SOLIDARIEDADE, Eduardo Matarazzo Suplicy – PT, Eli Corrêa – DEMOCRATAS, Eliseu Gabriel – PSB, Ely Teruel – PODEMOS, Fabio Riva – PSDB, Faria de Sá – PP, Fernando Holiday – PATRIOTA, George Hato – MDB, Gilson Barreto – PSDB, Isac Félix – PL, Jair Tatto – PT, Janaína Lima – NOVO, João Jorge– PSDB, Juliana Cardoso – PT, Marcelo Messias – MDB, Marlon Luz – PATRIOTA, Milton Ferreira – PODEMOS, Milton Leite – DEMOCRATAS, Paulo Frange – PTB, Rinaldi Digilio – PSL, Roberto Tripoli – PV, Rodrigo Goulart – PSD, Rubinho Nunes – PATRIOTA, Rute Costa – PSDB, Sandra Santana – PSDB, Sandra Tadeu – DEMOCRATAS, Sansão Pereira – REPUBLICANOS, Senival Moura – PT, Toninho Vespoli – PSOL e Xexéu Tripoli – PSDB)

BRUNO COVAS, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei, faz saber que a Câmara Municipal, em sessão de 17 de março de 2021, decretou e eu promulgo a seguinte lei:

Art. 1º O art. 22 da Lei Municipal nº 17.202, de 16 de outubro de 2019, que dispõe sobre a regularização de edificações, condicionada, quando necessário, à realização de obras, nos termos da previsão do art. 367 do Plano Diretor Estratégico, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 22. Os interessados terão até 30 de setembro de 2021 para protocolamento, acompanhado dos documentos exigidos e recolhimentos correspondentes, necessários à regularização de que trata esta Lei.

Parágrafo único. O prazo previsto no caput poderá ser prorrogado por 180 (cento e oitenta) dias, a critério do Executivo.” (NR)

Art. 2º As despesas decorrentes da execução desta Lei correrão por conta das dotações orçamentárias próprias, suplementadas se necessário.

Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos 25 de março de 2021, 468º da fundação de São Paulo.

BRUNO COVAS, PREFEITO

JOSÉ RICARDO ALVARENGA TRÍPOLI, Secretário Municipal da Casa Civil

EUNICE APARECIDA DE JESUS PRUDENTE, Secretária Municipal de Justiça

Publicada na Casa Civil, em 25 de março de 2021.

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Nota(s) da Redação INR

Este texto não substitui o publicado no D.O.M. de 26.03.2021.

O conteúdo deste ato é coincidente com aquele publicado oficialmente. Eventuais alterações posteriores em seu objeto, ou sua revogação, não são consideradas, isto é, este ato permanecerá, na Base de Dados INR, tal qual veio ao mundo jurí­dico, ainda que, posteriormente, alterado ou revogado.

Fonte: INR Publicações

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Ementa

Institui a receita do fundo para implementação e custeio do SREI, estabelece a forma do seu recolhimento pelas serventias do serviço de registro de imóveis, e dá outras providências.

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CONSIDERANDO o disposto no art. 76, §4°, da Lei n. 13.465/2017, que impõe à Corregedoria Nacional de Justiça a função de agente regulador do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR;

CONSIDERANDO o art. 23 da Lei n. 14.118/2021, que acrescentou o §9° ao art. 76 da Lei 13.465/2017, criando o fundo para a implementação e o custeio do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI, a ser gerido pelo ONR e subvencionado pelas serventias do serviço de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal;

CONSIDERANDO que o parágrafo §10 do art. 76 da Lei 13.465/2017, acrescentado pelo art. 23 da Lei 14.118/2021, estabelece ao Agente Regulador do ONR as atribuições de disciplinar a instituição da receita do fundo para a implementação e o custeio do SREI, estabelecer as cotas de participação das serventias de registro de imóveis do país, e fiscalizar o recolhimento dos recursos, sem prejuízo da fiscalização ordinária prevista nos estatutos do ONR;

CONSIDERANDO que o § 2º do art. 5º da Emenda Constitucional n. 45/2004, dispõe que, até que entre em vigor o Estatuto da Magistratura, o Conselho Nacional de Justiça, mediante resolução, disciplinará seu funcionamento e definirá as atribuições do Ministro-Corregedor;

CONSIDERANDO que, em cumprimento desse citado mandamento constitucional, o Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça estabelece que compete ao Corregedor Nacional de Justiça, entre outras competências, expedir provimentos, instruções, orientações e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos serviços auxiliares do Poder Judiciário e dos serviços notariais e de registro (art. 8º, X);

CONSIDERANDO, finalmente, o que consta do Processo SEONR/SEI n. 10219/2020, especialmente o parecer do Conselho Consultivo e a proposta da Câmara de Regulação, os quais, nos termos do Provimento CN n. 109/2020, são órgãos Agente Regulador do ONR;

CONSIDERANDO as Metas 11.1 e 16.6 dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS), da Agenda 2030, das Nações Unidas e o disposto no art. 2º do Provimento CN 85/2019, do Conselho Nacional de Justiça,

RESOLVE:

Capítulo I

Da Disposição Geral

Art. 1º A composição e o recolhimento da receita do Fundo para Implementação e Custeio do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – FIC/SREI, ficam estabelecidos por este Provimento.

Art. 2º O FIC/SREI será gerido pelo Operador Nacional do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR e subvencionado pelas serventias do serviço de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal.

Capítulo II

Da Receita

Art. 3º Constitui-se receita do FIC/SREI a cota de participação das serventias do serviço de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal que integram o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis e são vinculadas ao ONR.

§1º A cota de participação é devida, mensalmente, por todas as serventias do serviço público de registro de imóveis, sob o regime de delegação ou oficializadas, providas ou vagas, instaladas e em funcionamento nos Estados e no Distrito Federal.

§ 2º A cota de participação corresponde a 0,8% (oito décimos por cento) dos emolumentos brutos percebidos pelos atos praticados no serviço do registro de imóveis da respectiva serventia.

§3º Na hipótese de a serventia acumular mais de uma especialidade, a cota de participação do FIC/SREI é devida apenas sobre os atos do serviço de registro de imóveis, excluídos os demais atos praticados na respectiva serventia que sejam relacionados com as competências das outras especialidades.

§4º Na apuração do valor da cota de participação do FIC/SREI, deverão ser tomados por base exclusivamente os emolumentos brutos destinados ao Oficial de Registro, desconsiderando-se outras parcelas, de qualquer natureza, mesmo que cobradas por dentro, nas respectivas tabelas de emolumentos da unidade federativa.

§ 5º Não devem ser consideradas na apuração dos emolumentos brutos as parcelas incluídas na tabela de emolumentos destinadas obrigatoriamente a repasses previstos em lei e não destinadas ao Oficial de Registro.

Capítulo III

Da Escrituração

Art. 4º O valor mensal recolhido ao FIC/SREI será apurado em separado, contendo a respectiva memória de cálculo em que necessariamente devem ser identificados:

I – os valores correspondentes a todos os atos praticados no serviço de registro de imóveis; e

II – o valor correspondente à parte dos emolumentos brutos reservada ao Oficial de Registro, na forma estabelecida nos §§ 4º e 5º do art. 3º deste Provimento.

§ 1º O valor da cota de participação deve ser destacado no relatório detalhado de apuração do respectivo mês de referência.

§ 2º O relatório detalhado da apuração deve ser mantido, preferencialmente em meio eletrônico, por 5 (cinco) anos, para fins de fiscalização.

Art. 5º O valor apurado e recolhido ao FIC/SREI será lançado como despesa obrigatória, tal como está prevista em lei, no Livro Diário Auxiliar da Receita e Despesa de que trata o Provimento n. 45/2015, da Corregedoria Nacional de Justiça.

Capítulo IV

Do Recolhimento

Art. 6º O ONR implantará sistema informatizado para o gerenciamento do recolhimento das cotas de participação das serventias do serviço de registro de imóveis a ele vinculadas.

§ 1º O recolhimento ocorrerá obrigatoriamente por meio do Sistema Financeiro Nacional, em conta própria do ONR mantida para essa finalidade.

§ 2º O recolhimento da cota de participação será efetuado até o último dia útil de cada mês, sendo o valor apurado com base nos emolumentos percebidos no mês imediatamente anterior.

Capítulo V

Da Fiscalização

Art.7º O ONR informará à Corregedoria Nacional de Justiça, até o último dia do mês subsequente ao do recolhimento, a listagem, organizada por unidade da federação, das serventias que não efetuaram o recolhimento no mês de referência imediatamente anterior.

Parágrafo único. A Corregedoria Nacional de Justiça oficiará às respectivas corregedorias vinculadas aos Tribunais de Justiça para que sejam adotadas providências junto às serventias que não tenham cumprido a obrigação de recolher a cota de participação devida ao FIC/SREI.

Art. 8º A fiscalização do recolhimento da cota de participação do FIC/SREI caberá à Corregedoria Nacional de Justiça, às Corregedorias da Justiça dos Estados e do Distrito Federal e aos Juízos que detenham competência correcional junto aos serviços de registro de imóveis de sua jurisdição.

§1º O recolhimento da cota de participação do FIC/SREI será, necessariamente, objeto de fiscalização ordinária por ocasião de visitas correcionais, inspeções ou correições realizadas por órgãos competentes do Poder Judiciário nas serventias de serviços de registro de imóveis.

§2º Nas atas lavradas durante as atividades de fiscalização, deverão constar os seguintes registros:

I – a verificação da regularidade dos recolhimentos da cota de participação, mediante anotações sobre a análise dos relatórios mensais de apuração do valor devido, da escrituração da despesa no Livro Diário Auxiliar da Receita e da Despesa, bem como dos comprovantes de recolhimento; e

II – a ocorrência de eventuais irregularidades, especificando-as e indicando as medidas saneadoras que forem determinadas e/ou, se for o caso, a infração cometida.

Capítulo VI

Das Infrações

Art. 9º O não recolhimento da cota participação do FIC/SREI pelos titulares de delegação do serviço de registro de imóveis, ou das serventias oficializadas, configura, em tese, a infração disciplinar prevista no art. 31, I, da Lei n. 8.935/1994.

Art. 10. A falta de apuração em separado do valor devido ao FIC/SREI pelos titulares de delegação do serviço de registro de imóveis, ou pelas serventias oficializadas, configura, em tese, a infração disciplinar prevista no art. 31, V, combinado com o art. 30, XIV, da Lei 8.935/1994.

Art. 11. Será substituído o interino que praticar qualquer das infrações a que se referem os art. 9ºe 10 deste Provimento, caso seja constatada a quebra de confiança apurada com a observância do devido processo legal, sem prejuízo da responsabilização civil e criminal, quando for o caso.

Capítulo VII

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 12. Ficam revogados os §§ 2º, 3º e 4º do art. 13e os §§ 1º e 2º do art. 19 do Provimento CN n. 109/2020.

Art. 13. A primeira cota de participação do FIC/SREI será devida no último dia útil do mês de abril de 2021,e tomará por base os emolumentos percebidos no período de 1º a 31 de março de 2021, prosseguindo-se os recolhimentos seguintes em consonância com o § 2º do art. 6º deste Provimento.

Art. 14. Este Provimento entra em vigor na data de sua publicação.

Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA

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Nota(s) da Redação INR

Este texto não substitui o publicado no D.J.E-CNJ de 26.03.2021.

O conteúdo deste ato é coincidente com aquele publicado oficialmente. Eventuais alterações posteriores em seu objeto, ou sua revogação, não são consideradas, isto é, este ato permanecerá, na Base de Dados INR, tal qual veio ao mundo jurí­dico, ainda que, posteriormente, alterado ou revogado.

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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