Processo 1007897-24.2021.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Julia Mohovic – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Julia Mohovic, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de promessa de compra e venda lavrada pelo 9º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 194.598, na qual figura como promitente vendedora Gafisa S/A. O óbice registrário refere-se ao fato do contrato de compromisso de compra e venda quitado não constituir título de propriedade, havendo necessidade da apresentação da escritura definitiva para transferência da propriedade. Juntou documentos às fls.09/57. A suscitada apresentou impugnação às fls.58/68. Aduz que os compromissos firmados pelo incorporador, sob a égide da Lei 4591/64, desde que quitados, constituem títulos hábeis para o registro da transferência da propriedade das unidades autônomas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.71/74). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. De acordo com a matrícula juntada às fls.16/18, consta como proprietária a empresa GAFISA S/A, que se comprometeu a vender o imóvel a Julia Mohovic. Ao contrário do que quer fazer crer a suscitada, o compromisso não representa o próprio negócio jurídico perfeito de compra e venda, acabado e irretratável, que traduz a manifestação da vontade e consenso das partes e acarretará fatalmente a transferência de domínio. De acordo com o artigo 1245 do CC, o promitente vendedor é dono da coisa enquanto não lavrada a escritura definitiva e seu respectivo registro, vez que a titularidade permanece inalterada. “Art. 1245 CC: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Entendo que o artigo 26, § 6º da Lei nº 6766/79, cuja aplicação busca a suscitada, é restrita aos casos de aquisição de lotes, razão pela qual deverá ser interpretado de forma restritiva. Somado a isto, mencionada lei trata do parcelamento do solo urbano, o que não é o caso dos autos, bem como não é aplicada a contratos celebrados sob a égide de outra lei. Neste contexto, de acordo com o artigo 1418 do CC, que passou a viger após a Lei nº 6766/79, trata do direito do promitente comprador e faz expressa menção à escritura definitiva para o registro da transmissão da propriedade. “Art. 1418 CC: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (g.n) Daí decorre que para a transmissão do direito de propriedade, é mister a lavratura de escritura pública definitiva de compra e venda ou a formulação de pedido de adjudicação compulsória nas vias judiciais. Em recente decisão acerca da questão envolvendo o presente procedimento, a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça decidiu: “ APELAÇÃO DÚVIDA RECUSA A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE -TERMODEQUITAÇÃODE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUE NÃO CONSTITUI TÍTULO TRANSLATIVO DO DOMÍNIO – NECESSIDADE DE TÍTULO HÁBIL INTELIGÊNCIA DO ART 1.417 DO CÓDIGO CIVIL PROMITENTE COMPRADOR QUE ADQUIRE DIREITO À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL APLICAÇÃO RESTRITA DO ART. 26, § 6º DA LEI N.º 6.766/79 AOS CASOS EM QUE O COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA FOI CELEBRADO PELO PRÓPRIO LOTEADOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 167, II, ITEM 32 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS PARA FINS ESPECÍFICOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO” (Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100, Rel: Corregedor Geral da Justiça Drº Ricardo Anafe, D.J. 16/12/2020). Confira-se do corpo do Acórdão: “Como regra, o compromisso de compra e venda não tem o condão, de, por si só, transferir a propriedade de um imóvel. Gera apenas o direito à aquisição do bem, permitindo que se exija do outorgante a lavratura de escritura de venda e compra definitiva. E é este o título hábil a transferir o domínio do imóvel. E , quitado o preço, acaso não tenha sido outorgada a escritura definitiva, caberá ao promitente comprador o ajuizamento da adjudicação compulsória, nos moldes do art. 1.418 do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. É, neste sentido, a lição de Francisco Eduardo Loureiro, nos comentários ao dito art. 1.418 do Código Civil(Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, 11ª ed., São Paulo: Manole, 2017, p. 1.424): Embora defenda José Osório de Azevedo Júnior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substituída pelo compromisso acompanhado de prova de quitação, tal conclusão implica violação ao disposto no art. 108 do CC (‘O compromisso de compra e venda’. In: Franciuli Neto, Domingos (coord.), Mendes, Gilmar Ferreira amp Martins Filho, Ives Gandra da Silva. O novo Código Civil: estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale. São Paulo, LTr, 2003, p. 450). Não pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judiciários do CJF, por ocasião da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor é o seguinte: ‘Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do CC, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CCe §6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79)’. Fixadas estas premissas, não há se falar em utilização do art. 26, § 6º da Lei nº 6.766/79que tem aplicação restrita aos casos em que o compromisso de venda e compra foi celebrado pelo próprio loteador, o que não ocorre no presente caso, em que firmado por terceiro. Trata-se, pois, de exceção, cuja interpretação deve se dar no contexto da legislação em que prevista, ou seja, nos casos de parcelamento do solo, a não autorizar o uso do favor legal, exigindo-se que seja lavrada escritura de compra e venda. A ampliação deste entendimento implicaria em negativa de vigência ao art. 1.418 do Código Civil, pois se retiraria a necessidade de lavratura da escritura de compra e venda em todos os casos, e não mais apenas naqueles relativos ao parcelamento do solo pelo loteador…” Logo, o titulo apresentado não pode ser considerado hábil para ingresso no fólio real. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Julia Mohovic, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CHARLES TAKEYOSHI KIKUNAGA (OAB 172405/SP), MARCUS VINICIUS KIKUNAGA (OAB 316247/ SP) (DJe de 03.03.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Processo 1094153-04.2020.8.26.0100

Dúvida – Registro civil de Pessoas Jurídicas – Condominio Edificio Cortina D’Ampezzo – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento do Condomínio Edifício Cortina D’Ampezzo e Adriana de Melo Trindade, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da ata de assembleia geral extraordinária realizada em 30.07.2020, que deliberou, entre outros assuntos, a alteração da Convenção do Condomínio. O óbice registrário se deu em razão de entender o Registrador ser o título de competência privativa do Registro de Imóveis, com fundamento no artigo 167, I, item 17 da Lei nº 6015/73 c.c. art. 1333, parágrafo único do Código Civil, em consonância com o v. Acórdão proferido nos autos da apelação cível nº 0000027- 18.2011.8.26.0577. Juntou documentos às fls.05/28 e 30/31. O suscitado manifestou-se às fls.32/33 e 77/78. Esclarece que após a negativa do Oficial do 2º RTD, entrou com requerimento junto ao 14º RI, que também se negou a efetivar o registro sob o argumento de que a competência é exclusiva co Cartório de Títulos e Documentos. Juntou documentos às fls.34/51. O Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital manifestou-se à fl.59. Afirma que não houve a apresentação formal de título para qualificação, apenas troca de e-mails. Destaca que informou aos interessados os requisitos para a averbação da alteração da convenção, todavia, os suscitados apenas desejavam o registro da ata. Apresentou documentos às fls.60/67. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.81/82). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese a cautela e zelo do Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, entendo que a dúvida é improcedente, com o consequente registro da ata apresentada. Verifica-se dos e-mails enviados pelos suscitados às fls.60/67 ao 14º RI, que a pretensão é apenas o registro da ata da assembleia geral extraordinária realizada em 30.07.2020, e não a averbação da alteração da convenção condominial, tanto é que sequer houve a apresentação do título junto ao Cartório de Imóveis para qualificação. Neste contexto acordo com o artigo 127, parágrafo único da Lei de Registros Públicos: “Art. 127: No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: … Paragrafo único: Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício”. Daí decorre que a competência dos Cartórios de Títulos e Documentos é residual, sendo que na presente hipótese a intenção dos suscitados é num primeiro momento, apenas o registro da ata, cuja competência é exclusiva do RTDPJ e posteriormente a averbação da alteração da convenção condominial, cuja competência será do Registro de Imóveis, devendo haver a apresentação e prenotação do titulo em questão. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento do Condomínio Edifício Cortina D’Ampezzo e Adriana de Melo Trindade, e consequentemente determino o registro da ata de assembleia geral extraordinária realizada em 30.07.2020 (fl.06). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RODRIGO NALETTO TEIXEIRA (OAB 271457/SP) (DJe de 03.03.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1093364-78.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RECOVER COMERCIAL DE VEICULOS E CENTRO AUTOMOTIVO LTDA, são apelados OFICIAL DE REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA COMARCA DE DIADEMA e ESTADO DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores SIDNEY ROMANO DOS REIS (Presidente sem voto), EVARISTO DOS SANTOS E LEME DE CAMPOS.

São Paulo, 27 de janeiro de 2021.

MARIA OLÍVIA ALVES

Relatora

Assinatura Eletrônica

Voto nº 32.125

Apelação nº 1093364-78.2015.8.26.0100

Apelante: Recover Comercial de Veiculos e Centro Automotivo Ltda.

Apelados: Estado de São Paulo e Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Diadema

Comarca: 12ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo

Juíza: Dra. Paula Micheletto Cometti

APELAÇÃO – Ação de indenização por danos materiais e morais – Reconhecimento de firma mediante a utilização de documento falso, possibilitando a transferência de veículo – Pedido improcedente – Pretensão de reforma – Impossibilidade – Presença de excludente de nexo de causalidade – Fato de terceiro – Tabelião que adotou as cautelas necessárias – Ausência de erro grosseiro – Precedentes – Recurso desprovido.

Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Recover Comercial de Veículos e Centro Automotivo Ltda. contra o Estado de São Paulo e Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Diadema, sob o fundamento de que adquiriu o veículo descrito na inicial de falsário que se passou pelo verdadeiro proprietário por meio de documentação com firma autenticada junto ao Registro Civil de Diadema.

Conforme sentença de fls. 241/248, o pedido foi julgado improcedente, condenada a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Irresignada, apela a autora. Sustenta, em síntese, que da prova produzida nos autos se extrai que o Cartório, acaso realizasse as diligências necessárias, poderia reconhecer a falsidade do documento que gerou a abertura da firma e não tendo o feito, lesou a apelante e tem o dever de indenizar (fls. 252/259).

Foram apresentadas contrarrazões (fls. 262/278 e 283/291).

É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e nego-lhe provimento.

É certo que a responsabilidade dos notários e registradores, à época dos fatos, era objetiva, conforme dispunha a antiga redação do art. 22 da Lei nº 8.935/1994, in verbis:

“Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.”

A responsabilidade do Estado também é objetiva, conforme assentado no Tema 777 do STF, que fixou a tese de que “O Estado responde, objetivamente, pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que, no exercício de suas funções, causem dano a terceiros, assentado o dever de regresso contra o responsável, nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa.”

No entanto, encontra-se presente excludente do nexo de causalidade, qual seja, o fato de terceiro.

Conforme se extrai dos autos, um estelionatário falsificou a CNH do proprietário do veículo, alterando a fotografia e a assinatura existente no documento verdadeiro (fls. 106).

Ora, não se pode exigir do tabelião que ateste a real autenticidade do documento, até porque não possui conhecimento técnico para tanto. Ressalte-se que não há qualquer indício que o documento apresentado fosse grosseiramente falso.

Pelo contrário, como declarou o auxiliar de cartório que recebeu a CNH para a abertura de firma, os procedimentos foram estritamente seguidos:

“O depoente analisou a textura do documento, bem como se a foto era parte integrante do próprio documento e, se o mesmo obedecia aos padrões de um documento autêntico (…)”aparentava ser um documento verdadeiro, inclusive com a marca d’água do brasão e da palavra DENATRAN posta no documento e visivelmente a olho nu mediante luz (…) “verificou a data de validade da carteira (…) Verificou também, a tarja prateada na parte inferior ao documento (…) comparou a pessoa com a foto da CNH, sendo a mesma pessoa” (fls. 195/197).

Assim, como a firma reconhecida pelo réu é idêntica à do documento que lhe foi apresentado o qual, repise-se, não possuía sinais grosseiros de falsificação, conclui-se pela presença da excludente de nexo de causalidade.

Como bem ponderou a MM. Juíza a quo, “No tocante à suposta divergência das fotos, não era possível ao Cartório verificar tal informação, pois, conforme destacado nos depoimentos de fls. 195/197 e fls. 198/199, no site do DENATRAN não consta a foto do suposto portador da CNH. Ademais, nem as Normas da Corregedoria e nem as Normas Internas do Cartório de Registro Civil exigem acesso ao site do DENATRAN para a verificação da autenticidade do documento. A autora exige uma aferição de estrita autenticidade pelo corréu que não condiz com a realidade e nem com a legislação aplicável. Tal exigência implicaria na necessidade de uma estrutura pericial nos cartórios, em toda abertura e reconhecimento de firma” (fls. 246).

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – Indenização – Responsabilidade civil – Danos materiais e morais – Prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais decorrentes do reconhecimento de firma falsa por Tabelião de Notas – ‘O Estado responde, objetivamente, pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que, no exercício de suas funções, causem dano a terceiros, assentado o dever de regresso contra o responsável, nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa’, tese fixada no Tema 777 com Repercussão Geral (‘leading case’ – RE 842846) – Adoção da teoria do risco administrativo – Admissibilidade de causas excludentes do nexo causal – Fato de terceiro configurado – Manutenção da r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos – Inteligência do art. 252 do RITJ – Recurso desprovido” (TJSP; Apelação Cível 1006952-56.2019.8.26.0278; Relator (a): Silvia Meirelles; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Público; Foro de Itaquaquecetuba – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/10/2020; Data de Registro: 14/10/2020).

“RESPONSABILIDADE CIVIL Imóvel Contrato de compra e venda Cartório de Notas Reconhecimento de assinatura Erro grosseiro Estelionato Perda do imóvel Nexo de causalidade Não configuração Danos materiais e morais Impossibilidade – Seja a responsabilidade da Administração objetiva ou subjetiva, é sempre indispensável a prova do nexo de causalidade, sem o qual não há dever de indenizar” (Apelação Cível 0014311-17.2012.8.26.0053; Relator (a): Teresa Ramos Marques; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 10ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 10/06/2019; Data de Registro: 12/06/2019). Destarte, nada há que se reparar na r. sentença.

Nos termos do disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, considerando o trabalho adicional nessa fase recursal e atendendo-se aos critérios legais e trabalhos desenvolvidos, majoro os honorários para 11% do valor atualizado da causa.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

MARIA OLÍVIA ALVES

Relatora – – /

Dados do processo:

TJSP – Apelação Cível nº 1093364-78.2015.8.26.0100 – São Paulo – 6ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Maria Olívia Alves – DJ 26.02.2021

Fonte: INR Publicações

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