Processo 1009409-42.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Jefferson Jorge Salomao – – Helena Jorge Salomão Nery – – Jna Investimentos Administração e Participações Ltda – Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências, para afastar o óbice relacionado ao recolhimento do ITBI referente à cessão anterior não levada a registro. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCELO CALDERON (OAB 239588/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1009409-42.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Impetrante: Jefferson Jorge Salomao e outros

Impetrado: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Vivian Labruna Catapani

Vistos.

Trata-se de Mandado de Segurança impetrado por Jefferson Jorge Salomão, Helena Jorge Salomão e JNA Investimentos, Administração e Participação LTDA. em face do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em razão da negativa de registro da escritura de compra e venda dos imóveis objeto das matrículas nºs 67.673 a 67.679. Segundo os autores, os bens foram vendidos pela empresa Silver Gate Empreendimentos Ltda. aos requerentes Jefferson e Helena, tendo a autora JNA figurado como anuente, em razão de ter celebrado anteriormente um instrumento particular de compromisso de compra e venda com a alienante.

O óbice registrário decorre da ausência de recolhimento do ITBI incidente sobre a cessão dos direitos de aquisição à JNA. Argumentaram os autores que já recolheram o imposto devido pela transferência efetiva do imóvel, não havendo razão para novo recolhimento referente a negócio jurídico anterior que sequer foi levado a registro.

Aduziram, ainda, que o Oficial não tem competência para fiscalizar o recolhimento de tributos (fls. 01/13). Juntaram procuração e documentos às fls. 14/74.

Em decisão de fls. 75/76, o feito foi recebido como pedido de providências, bem como foi indeferido o pedido liminar. Em face desta decisão, os autores interpuseram Agravo de Instrumento (fls. 85/122), o qual não foi conhecido pelo E. TJSP (fls. 131/137).

O Oficial manifestou-se às fls. 79/82, argumentando que a exigência de recolhimento do ITBI sobre a cessão anterior, mesmo que não registrada, decorre de previsão expressa na lei municipal de disciplina o tributo.

O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido de providências (fls. 126/128).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

Com razão os autores, pelos fundamentos que passo a expor.

De proêmio, ressalto que o Oficial de Registro tem competência para fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do artigo 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do oficial delegado, e, entre estes impostos, se encontra o ITBI, cuja prova de recolhimento deve instruir os títulos apresentados a registro.

Ocorre que o presente caso não trata de insurgência acerca do recolhimento do ITBI incidente sobre a transferência da propriedade do imóvel propriamente dita, mas à cessão anterior – entre a alienante (Silver Gate Empreendimentos Ltda.) e a interveniente anuente (JNA Investimentos, Administração e Participação LTDA.) – que, conforme informação expressa constante da escritura pública de compra e venda (fls. 34/40), não foi levada a registro.

A respeito:

fl. 38 – “2º) Que, por Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra Quitado, celebrado em 02 de fevereiro de 2017, não levado a registro a OUTORGANTE VENDEDORA prometeu vender à

INTERVENIENTE ANUENTE os imóveis acima descritos e caracterizados, pelo valor de R$ 4.258.906,19 (quatro milhões, duzentos e cinquenta e oito mil, novecentos e seis reais e dezenove centavos), correspondendo a R$ 608.415,17 (seiscentos e oito mil, quatrocentos e quinze reais e dezessete centavos) cada casa, e que foram pagos integralmente, no ato da assinatura do aludido contrato”.

De acordo com o entendimento adotado por esta Corregedoria Permanente em decisões anteriores, o imposto municipal sobre transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incidiria tanto no caso de compra e venda de imóvel, quanto na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, conforme estabelecido nos artigos 1º, II, e 2º, VIII do Decreto Municipal nº 51.627.

“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBI-IV tem como fato gerador:

II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”.

“Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do Imposto:

VIII a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação”

Ocorre, entretanto, que em recentíssimo Acórdão proferido pelo Conselho Superior de Magistratura do TJSP, esse entendimento foi alterado, não em razão da inexigibilidade do tributo, mas por conta do reconhecimento de que o condicionamento do registro ao recolhimento de imposto incidente sobre cessão anterior transborda os limites da qualificação registral, que deve se limitar ao título levado a registro.

Nesse sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de escritura pública de compra e venda – Exigência de apresentação de comprovante de pagamento de ITBI referente à cessão de compromisso de compra e venda não registrado – Qualificação registral que deve estar limitada ao título apresentado – Óbice afastado – Recurso provido”. (Apelação Cível nº 1002681-62.2020.8.26.0506, CSM, j. 17/03/2021).

É do teor do referido aresto:

“A qualificação registral, no entanto, deve ser limitada ao título objeto de ingresso no Registro de Imóveis, sendo descabido à Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrentes de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para análise do título apresentado”.

Logo, seguindo o recente entendimento acerca do assunto, entendo que a exigência imposta pelo registrador deve ser afastada.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências, para afastar o óbice relacionado ao recolhimento do ITBI referente à cessão anterior não levada a registro.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 23 de março de 2021. (DJe de 29.03.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Processo 0048072-14.2020.8.26.0100

Pedido de Providências – 2ª Vara de Registros Públicos – VISTOS, Trata-se de pedido de providências instaurado a partir de representação formulada pela Senhora T. L., em face do Senhor Tabelião de Notas da Capital, insurgindo-se contra negativa de lavratura de Procurações Públicas figurando idosos como outorgantes, com prazo de validade indeterminado. O Senhor Tabelião prestou esclarecimentos às fls. 04/34, juntando pertinente documentação. Instada a se manifestar, a Senhora Representante reiterou os termos de sua inicial, bem como declarou que o instrumento público almejado fora devidamente lavrado, sem prazo, junto do Tabelionato de Notas da Capital (fls. 36/38). Sobreveio explicações pela Senhora Interina do Tabelionato de Notas. O Ministério Público apresentou parecer conclusivo pugnando pelo arquivamento do expediente, ante a inexistência de indícios de ilícito funcional por parte do Senhor Titular (fls. 41/42 e 57). É o breve relatório. Decido. Cuidam os autos de representação formulada pela Senhora T. L., em face do Senhor Tabelião de Notas da Capital, insurgindo-se contra negativa de lavratura de Procurações Públicas figurando idosos como outorgantes, com prazo de validade indeterminado. Narrou a Senhora Representante que os idosos que pretendiam a lavratura das Procurações Públicas são absolutamente capazes para todos os atos da vida civil, considerando, assim, que a recusa efetuado pelo Senhor Tabelião foi injustificada. A seu turno, o Senhor Tabelião veio aos autos para informar que a negativa da lavratura do ato sem prazo determinado tem seu fundamento nas Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, por seu item 131, do Capítulo XIV. Com efeito, esclareceu o ilustre Tabelião que, em contato com a Senhora Representante, lhe expôs detalhadamente suas razões para a negativa em relação ao prazo indeterminado. Instada a se manifestar em réplica, a Senhora Reclamante tornou aos autos para manter sua insurgência e noticiar que conseguiu a lavratura dos atos, conforme desejava, junto do 25º Tabelionato de Notas da Capital. Sobreveio explicações pela Senhora Interina da referida serventia, noticiando que a lavratura da nota fora efetuada após entrevista com os outorgantes, que manifestaram suas razões para a requisição efetuada, inclusive quanto ao prazo, bem como informaram que o ato atribuiria poderes aos seus três filhos, nos quais há plena e total confiança. Pois bem. De início, faço destacar que a normativa que atinge a matéria não estabelece a obrigatoriedade da consignação de prazo de validade em Procuração Pública envolvendo parte idosa. Contudo, é a cautela notarial que assim o recomenda, ao indicar, por meio das NSCGJ, que na confecção de escrituras de mandato com pessoas idosas, especialmente quando insinuado risco concreto de comprometimento patrimonial, seja inscrito prazo de validade não superior a 01 (um) ano, com atribuição de poderes para prática de negócios jurídicos específicos e determinados e sem previsão de cláusula de irrevogabilidade. Com efeito, é função precípua do serviço notarial a garantia da segurança jurídica aos usuários, conferindo fé-pública aos atos praticados. Nesse sentido é a redação dos itens 1º e 1.1, do Capítulo XVI, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, in verbis: 1. O Tabelião de Notas, profissional do direito dotado de fé pública, exercerá a atividade notarial que lhe foi delegada com a finalidade de garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios. 1.1 Na atividade dirigida à consecução do ato notarial, atua na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento. No mais, as NSCGJ são claras ao referir a cautela em casos assemelhados: 132. Nas procurações outorgadas por pessoas idosas, recomenda-se aos Tabeliães de Notas, especialmente quando insinuado risco concreto de comprometimento patrimonial do idoso, que as lavrem com prazo de validade não superior a 01 (um) ano, com atribuição de poderes para prática de negócios jurídicos específicos e determinados e sem previsão de cláusula de irrevogabilidade, ressalvadas as hipóteses em que esta for condição de um negócio jurídico bilateral ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do outorgado/mandatário. No mesmo diapasão, a Recomendação CNJ 46/2020 dispõe acerca de medidas preventivas no âmbito das serventias extrajudiciais, para que se evitem atos de violência patrimonial ou financeira contra pessoa idosa, especialmente vulnerável neste período de pandemia. A redação do artigo primeiro da referida Recomendação assevera: Art. 1º. RECOMENDAR aos serviços notariais e de registro do Brasil, a adoção de medidas preventivas para a coibir a prática de abusos contra pessoas idosas, especialmente vulneráveis no período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), realizando diligências se entenderem necessário, a fim de evitar violência patrimonial ou financeira nos seguintes casos: I- antecipação de herança; II- movimentação indevida de contas bancárias; III- venda de imóveis; IV- tomada ilegal; V- mau uso ou ocultação de fundos, bens ou ativos; e VI- qualquer outra hipótese relacionada à exploração inapropriada ou ilegal de recursos financeiros e patrimoniais sem o devido consentimento do idoso. [grifos meus] Nessa ordem de ideias, é certo que a qualificação notarial negativa efetuada pelo Senhor Titular se encontra regularmente inserida dentro de seu mister de atribuições, objetivando, exatamente, como descrito nas NSCGJ, “garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios”, em atuação que visa proteger o direito dos próprios outorgantes. Desse modo, dentro de sua independência funcional, uma vez fundamentada a recusa, conforme nota devolutiva apresentada à parte por e-mail, não há que se falar em falha na prestação extrajudicial, mesmo que outra unidade, em interpretação diversa e possível, tenha realizado o procedimento. Nesse sentido, no que tange às explicações pela Senhora Interina, também não verifico qualquer ilícito ou falha na prestação do serviço, porque bem fundamentada suas razões assecuratórias que levaram à lavratura do feito. Destarte, diante desse painel, reputo satisfatórias as explicações apresentadas pelo ilustre Delegatário, não vislumbrando responsabilidade funcional apta a ensejar a instauração de procedimento administrativo, no âmbito disciplinar. Nessas condições, à míngua de providência censório-disciplinar a ser adotada, diante do pedido de desistência do pleito e com a concordância do Ministério Público, determino o arquivamento dos autos. Ciência ao Senhor Tabelião, ao Ministério Público e à Senhora Representante, por e-mail (cujo silêncio, desde que certificado o recebimento da mensagem eletrônica pelo servidor de destino, será interpretado como concordância tácita com os termos desta decisão, sem necessidade de posterior conclusão). Não menos importante, determino à z. Serventia Judicial que publique a presente decisão no DJE, uma vez que os fatos aqui relatados são de interesse da sociedade e as observações ora deduzidas contribuirão para a melhora do serviço público como um todo, resultando, como fim maior, no pleno atendimento do cidadão. P.I.C. (DJe de 29.03.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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