Espécie: APELAÇÃO

Número: 1010482-67.2022.8.26.0309

Comarca: JUNDIAÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309

Registro: 2023.0000575158

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MODELAR CONSTRUTORA LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DA PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE JUNDIAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1010482-67.2022.8.26.0309

APELANTE: Modelar Construtora Ltda

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil da Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí

VOTO Nº 39.018

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Incorporação imobiliária – Registro de Escritura Pública de Compra e Venda oriunda de execução extrajudicial – Art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 – Leilão extrajudicial – Ausência de previsão contratual – Impossibilidade – Incorporadora destituída – Comissão de representantes que assume tal função – Deliberação em assembleia geral – Medida que não supre a omissão, no contrato originalmente celebrado, quanto à adoção do procedimento previsto no art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 na hipótese de inadimplemento do adquirente – Óbices mantidos – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Modelar Construtora Ltda. contra a r. Sentença. proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63, da Lei nº 4.591/1964, tendo por objeto os direitos do compromisso de venda e compra de fração ideal equivalente a 0,5952% do terreno matriculado sob nº 36.580 junto à referida serventia extrajudicial, que corresponderá ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela, integrante do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul (fls. 229/230).

Alega a apelante, em síntese, que ao ser requerido o registro da incorporação do empreendimento, foi apresentado contrato padrão em que previsto o procedimento estatuído pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Afirma que, tendo havido a destituição da incorporadora para reinício das obras, na assembleia geral em que constituída a comissão de representantes ficaram estabelecidas novas regras para a hipótese de inadimplemento, estipulando-se, para tanto, a incidência do disposto no art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Sustenta, assim, que a exigência de expressa anuência do condômino inadimplente com a realização do leilão extrajudicial não merece prevalecer, sobretudo porque houve sua regular notificação para solver a dívida, no prazo legal, tendo sido igualmente intimado a respeito da realização dos leilões extrajudiciais. Por fim, ressalta que a comissão de representantes tem mandato irrevogável para celebrar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo, como preceitua o art. 31-F, § 3º, da Lei nº 4.591/1964 (fls. 238/262).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 284/286).

É o relatório.

A dúvida foi suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, em virtude de recusa do registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. O item “1” da nota devolutiva expedida (fls. 59/63) foi reiterado quando da reapresentação do título, entendendo o registrador que:

“Verificando os contratos e escrituras devidamente arquivadas nesta Serventia quando da aquisição pelos condôminos inadimplentes dos direitos reais das partes ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas em construção, não constam deles a cláusula específica correspondente ao procedimento previsto no artigo 63 da Lei 4.591/64, sendo assim caso haja algum contrato preliminar que comprove a ciência dos adquirentes em relação ao procedimento supracitado em especial também ao §2º do mesmo artigo, o mesmo deverá ser apresentado para análise”.

Sustenta a apelante, em suma, que a exigência formulada pelo registrador deve ser afastada, porque cumpridos todos os requisitos trazidos pelo art. 63, da Lei nº 4.591/1964, cuja aplicação está prevista no contrato padrão arquivado em Cartório, juntamente com o registro da incorporação do empreendimento.

Ressalta que houve notificação judicial do condômino devedor, Dickerson Pereira, para purgação da mora e ciência a respeito da realização dos leilões extrajudiciais, acrescentando que tanto a lei quanto a assembleia realizada pela comissão de representantes preveem, para a hipótese de inadimplemento, a aplicação do procedimento de execução extrajudicial disciplinado no referido artigo de lei.

Importa anotar, desde logo, que, a despeito do respeitável entendimento externado no parecer a fls. 284/286, não há que se falar em complementação do título no curso do processo de dúvida, pois o contrato padrão juntado aos autos pela apelante já era de conhecimento do Oficial de Registro, estando arquivado na Serventia Extrajudicial desde o registro da incorporação do empreendimento em questão.

Como é sabido, o art. 63, da Lei nº 4.591/64, prevê a possibilidade de alienação em leilão da unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição do caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Pressupõe, contudo, a concordância expressa do adquirente em relação à execução extrajudicial por inadimplemento.

Não se ignora que o contrato padrão apresentado por ocasião do registro da incorporação (fls. 243/262) prevê, em sua cláusula 41, que: “Na hipótese de ocorrer a inadimplência das obrigações por parte do CONDÔMINO, o mesmo ficará sujeito ao procedimento previsto pelo artigo 63 e seus parágrafos da Lei nº 4.591/64 (…)”.

Ocorre que a incorporadora, compromissária compradora do imóvel matriculado sob nº 36.580 (R.05, fls. 77), cedeu seus direitos sobre a fração ideal de 0,5952% do terreno, correspondente ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul, ao cessionário adquirente, Dickerson Pereira (fls. 170), nos termos do instrumento particular copiado a fls. 175/177, no qual inexiste menção ao referido contrato padrão e, tampouco, expressa previsão da medida expropriatória extrajudicial instituída pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964.

Ora, a forma de execução trazida pela Lei nº 4.591/1964 possibilita a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação (nesse sentido: REsp 1.399.024-RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 11.12.2015). A respeito, ensina Caio Mário da Silva Pereira que:

(…) o sistema instituído na Lei n.º 4.591/64, minudenciado acima, não funciona de pleno direito. Ao contrário, requer convenção expressa. É o que se infere do disposto no art. 63, que admite seja estipulada a resolução do contrato, mas faculta, por outro lado, fique expresso que, na falta de pagamento, pelo débito respondam os direito à fração ideal do terreno e à parte construída, na forma do que estabelecem os seus parágrafos, e vimos acima. Para se ter bem presente o princípio e ainda a natureza convencional da adoção do critério instituído nesta lei, convém ter à vista o texto respectivo” (Condomínio e Incorporações; 7ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1993, p. 327).

E muito embora a incorporadora e promissária compradora tenha sido destituída desta condição, assumindo a Comissão de Representantes tal função, nos termos do art. 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/1964 (AV. 40/36.580), é certo que a inclusão, por ocasião da assembleia geral realizada em 08 de outubro de 2018 (fls. 203/210), das disposições dos arts. 49 e 63 da referida Lei na regulamentação das relações estabelecidas com os condôminos e definição do procedimento a ser adotado na hipótese de inadimplemento, não é suficiente para suprir tal omissão.

Assim se afirma, pois, reforçando o entendimento de que seria temerário estender poderes de transferência de domínio à Comissão de Representantes sem previsão contratual, ensina o já lembrado doutrinador Caio Mário da Silva Pereira (ob. cit) que:

“Quanto à extensão, a cláusula resolutiva vincula-se assim às prestações originariamente estabelecidas, como àquelas resultantes de reajustamentos subsequentes ou aditivos contratuais. Pela mesma razão que a inadimplência das prestações inicialmente estipuladas justifica a resolução do negócio jurídico, a falta de cumprimento, relativamente às geradas pelas revisões de preço, as fundadas no próprio contrato ou em alterações subsequentes igualmente devem ter a mesma conseqüência.

Participam da mesma natureza das primitivas. O que descabe, no entanto, é atribuir efeito resolutivo a obrigações que sejam unilateralmente impostas, vale dizer: se o adquirente for intimado a pagar quantia que lhe exija o construtor, sem que se trate de prestações nascidas de cláusulas ajustadas, a mesma conseqüência não se lhe pode imputar, restando ao construtor a via judiciária, para obter o seu acertamento e efetuar-lhe o recebimento (…).

Considerando que a Comissão de Representantes substitui o incorporador, aplica-se a ela o mesmo entendimento, sobretudo porque assim prevê o art. 49 da Lei nº 4.591/1964:

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

Em suma, porque não há previsão de aplicação do procedimento previsto no art. 63, da Lei nº 4.591/1964, no contrato originariamente celebrado pelo adquirente inadimplente com a incorporadora, bem como porque inexiste aditivo contratual por ele celebrado com a incorporadora ou mesmo com a Comissão de Representantes e, ainda, porque as deliberações em assembleia que afetem o direito de propriedade não podem vincular todos os condôminos de forma automática, os óbices impostos pelo registrador ao registro pretendido merecem subsistir.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1031294-39.2021.8.26.0577

Comarca: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1031294-39.2021.8.26.0577

Registro: 2023.0000575232

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1031294-39.2021.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes ADRIANA SIQUEIRA DIAS, THAIS DIAS DOS SANTOS e TAMIRES CRISTINE DIAS DOS SANTOS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1031294-39.2021.8.26.0577

APELANTES: Adriana Siqueira Dias, Thais Dias dos Santos e Tamires Cristine Dias dos Santos

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São José dos Campos

VOTO Nº 39.019

Dúvida – Registro de Imóveis – Imóvel registrado em nome de casal divorciado, sem registro de partilha – Escritura de Venda e Compra figurando como partes os ex-cônjuges – Transmissão de parte ideal pela cônjuge virago – Inexistência de registro de partilha de bens – Comunhão que não se convalida em condomínio tão só pelo divórcio, havendo necessidade de atribuição da propriedade exclusiva, ainda que em partes ideais, a cada um dos ex-cônjuges – Impossibilidade do ex-cônjuge dispor da parte ideal que possivelmente teria após a partilha – Ofensa ao princípio da continuidade – Exigência mantida – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Adriana Siqueira Dias e outras, visando a reforma da sentença (fls. 49/53) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos, mantendo a negativa de registro de escritura pública de venda e compra do imóvel objeto da matrícula nº 47.636, em que figuram como partes Adriana Siqueira Dias e seu excônjuge, Marcos Rodolfo dos Santos, exigindo-se o prévio registro da partilha dos bens do casal.

Sustentam as apelantes, em suma, que a escritura pública de venda e compra é resultado de acordo extrajudicial firmado entre a recorrente Adriana e seu ex-cônjuge falecido, em virtude do divórcio havido entre as partes em 2004. O título é anterior à alteração de entendimento exarado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, devendo prevalecer.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 96/99).

É o relatório.

Cuida-se de registro de escritura pública de venda e compra, lavrada em 29 de novembro de 2004, perante o 1º Tabelião de Notas da Comarca de São José dos Campos, em que figuram como partes Marcos Rodolfo dos Santos e Adriana Siqueira Dias, tendo por objeto parte ideal do imóvel matriculado sob o nº 47.636 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos.

Da matrícula telada constam como titulares de domínio Marcos Rodolfo dos Santos e Adriana Siqueira Dias, casados pelo regime da comunhão parcial de bens.

Na Av. 02, datada de 02 de junho de 2021, houve averbação do divórcio dos mesmos, sem informações sobre a partilha de bens do casal.

A despeito da averbação do divórcio junto à matrícula, não é possível a alienação de parte ideal do bem imóvel por quem não ostenta a condição de propriedade exclusivo desta parte ideal, mas, sim, de comunheiro por força do regime de bens do casamento.

Consoante dispõe o art. 195, da Lei nº 6.015/1973:

“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Deste comando decorre o princípio da continuidade registral, exigindo que novo título que ingresse no fólio se ampare no registro anterior em seus aspectos subjetivos e objetivos. Não há como se inscrever na matrícula ato jurídico que não tenha por base registro anteriormente constante da matrícula.

Não consta da matrícula registro da partilha e, por consequência, da propriedade de 50% do imóvel em nome da vendedora, mas, sim, a propriedade em comunhão com seu ex-marido em 100% do bem.

E tal comunhão, decorrente do regime de bens, não cessa com o fim da sociedade conjugal, mantendo-se a mancomunhão por força do regime de bens até que haja decisão ou acordo de partilha da propriedade.

O estado de mancomunhão inviabiliza a transmissão (e o respectivo registro) de partes ideais pelos antigos cônjuges por razões de duas ordens: (i) ausência de partilha, o que impossibilita o conhecimento acerca da atribuição da titularidade da propriedade e (ii) violação do princípio da continuidade por não ser possível a inscrição da transmissão da propriedade a falta da extinção da mancomunhão que não tem natureza jurídica de condomínio.

Há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, exigindo o prévio registro da partilha para atos de disposição do comunheiro:

“Divórcio consensual sem partilha de bens. Bem imóvel em mancomunhão. Impossibilidade de alienação antes da partilha por não configurada propriedade em condomínio. Violação do princípio da continuidade. Inviabilidade do registro de doação da metade ideal realizada por um dos antigos cônjuges. Pena da violação ao princípio da continuidade recurso provido” (CSM Ap. 1041935-33.2019.8.26.0100 Rel. DES. PINHEIRO FRANCO j. 19.09.2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Imóvel registrado em nome de pessoas casadas. Escritura de compra e venda celebrada somente pela mulher na condição de divorciada. Necessidade do prévio registro da partilha do imóvel havida na ação de divórcio. Princípio da Continuidade. Além disso, a inscrição de várias ordens de indisponibilidade sem indicação expressa de envolver a totalidade ou metade do imóvel. Impossibilidade da consideração de situações jurídicas não inscritas no registro imobiliário. Recurso não provido” (CSM Ap. 1000237-38.2018.8.26.0664 Rel. DES. PINHEIRO FRANCO j. 12.11.2018)”.

Desta forma, até que haja partilha dos bens do casal e seu registro, identificando e atribuindo a propriedade exclusiva sobre a parte ideal a ser disposta, não há como ingressar no registro título de transmissão de parte ideal do bem.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1045738-82.2023.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1045738-82.2023.8.26.0100

Registro: 2023.0000575240

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1045738-82.2023.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GILI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento. v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 4 de julho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1045738-82.2023.8.26.0100

APELANTE: Gili Empreendimentos e Participações Ltda.

APELADO: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 39.039-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura Pública de Venda e Compra – Certidão Negativa de Débito – CND – Exigência afastada, segundo atual orientação deste Conselho Superior da Magistratura e do Conselho Nacional de Justiça – Subitem 117.1, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Apelo provido.

Trata-se de apelação interposta por Gili Empreendimentos e Participações Ltda. contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra referente aos imóveis matriculados sob nºs 92.910 e 92.913, da referida serventia extrajudicial (fls. 96/102).

Alegou a apelante, em síntese, que a exigência apresentada pelo Registrador contraria jurisprudência pacífica deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, que reiteradamente vem afastando a necessidade de apresentação da certidão negativa de débito – CND em nome da alienante do imóvel, para registro da transferência de propriedade. Ressaltou que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, expressamente, dispõem que os Oficiais de Registro de Imóveis não podem exigir, para registro de título, documento algum relativo a débitos tributários, exceto o comprovante de recolhimento do imposto de transmissão e do laudêmio, quando devidos (fls. 108/114).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 161/165).

É o relatório.

Como bem alegado no recurso e ratificado pela ilustre Procuradoria Geral de Justiça, o disposto no artigo 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/1991, não é requisito para registro stricto sensu.

A jurisprudência consolidada e reiterada deste Colendo Conselho é no sentido de que as certidões negativas de tributos federais e contribuições previdenciárias, porque não dizem respeito ao fato jurídico por inscrever, não podem ser exigidas como condição para a prática de ato de registro previsto no artigo 167, I, da Lei nº 6.015/1973. A lição está recolhida nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, e vem sendo reafirmada nos julgados deste Colegiado. Assim:

“Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.” (subitem 117.1, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).

“Registro de Imóveis – Carta de Adjudicação – Desqualificação do título judicial, exigindo-se certidão negativa de débitos (CND) expedida conjuntamente pela Receita Federal e pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional – Impossibilidade –  Item 119.1, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Registrador que não pode assumir o papel de fiscal dos tributos não vinculados ao ato registrado – Dúvida improcedente – Apelação provida.” (Apelação Cível n. 1000791-27.2017.8.26.0625, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 15.5.2018, DJe 17.7.2018).” Consta do voto: “Não se justifica a exibição de CND (certidões negativas de débitos previdenciários e tributários), diante da contemporânea compreensão do Colendo Conselho Superior da Magistratura, iluminada por diretriz estabelecida pelo Supremo Tribunal Federal (ADI n. 173-DF e ADI n. 394- STF, rel Min. Joaquim Barbosa, j. 25.9.2008), a dispensá-la, porquanto a exigência, uma vez mantida, prestigiaria vedada sanção política” (Apelação Cível n. 0013759-77.2012.8.26.0562, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n. 0021311-24.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n. 0013693-47.2012.8.26.0320, rel. Des. Renato Nalini, j. 18.4.2013; Apelação Cível n. 9000004-83.2011.8.26.0296, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; e Apelação Cível n. 0002289-35.2013.8.26.0426, rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. 26.8.2014; Apelação Cível n. 14803-69.2014.8.26.0269, rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 30.6.2016). Sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal, em diversas ocasiões, já se posicionou pela inconstitucionalidade de atos do Poder Público que traduzam exercício abusivo e coercitivo de exigência de obrigações tributárias, inclusive com natureza de contribuições previdenciárias. Tal entendimento se encontra consubstanciado em enunciados da Suprema Corte (Súmulas 70, 323 e 547), no sentido de que a imposição, pela autoridade fiscal, de restrições de índole punitiva, quando motivada tal limitação pela mera inadimplência do contribuinte, revela-se contrária às liberdades públicas ora referidas (RTJ 125/395, Rel. Min. OCTAVIO GALLOTTI), conforme voto do E. Ministro CELSO DE MELLO: ‘O fato irrecusável, nesta matéria, como já evidenciado pela própria jurisprudência desta Suprema Corte, é que o Estado não pode valer-se de meios indiretos de coerção, convertendo-os em instrumentos de acertamento da elação tributária, para, em função deles e mediante interdição ou grave restrição ao exercício da atividade empresarial, econômica ou profissional constranger o contribuinte a adimplir obrigações fiscais eventualmente em atraso’ (STF, RE 666405/RS). Na situação em apreço, a confirmação da exigência representa indevida restrição ao acesso de título à tábua registral, imposta como forma oblíqua e instrumentalizada para, ao arrepio e distante do devido processo legal, forçar o contribuinte ao pagamento de tributos.

Caracteriza, em síntese, limitação a interesses privados e desacordo com a orientação do E. STF, à qual se alinha este Colendo Conselho Superior da Magistratura, mascarando uma cobrança por quem não é a autoridade competente, sem observância do procedimento adequado à defesa dos direitos do contribuinte, em atividade estranha à fiscalização que lhe foi cometida, certo que as obrigações tributárias em foco não decorrem do ato registral buscado. Segundo lição de Humberto Ávila, ‘a cobrança de tributos é atividade vinculada procedimentalmente pelo devido processo legal, passando a importar quem pratica o ato administrativo, como e dentro de que limites o faz, mesmo que – e isto é essencial – não haja regra expressa ou a que seja prevista estabeleça o contrário.’ (Sistema Constitucional Tributário, 5ª. Ed., São Paulo. Saraiva, 2012, p. 173)“.

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de compra e venda CND da Receita Federal. Exigência afastada, conforme atual orientação do CNJ, do CSM e nos termos das NSCGJ. Penhoras promovidas em execuções fiscais ajuizadas pela Fazenda Nacional. Documentos apresentados para o registro que somente autorizam o cancelamento da averbação de uma dessas penhoras. Impedimento para o registro. Dúvida procedente. Recurso não provido.” (Apelação Cível n. 1056244-85.2017.8.26.0114, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 28.6.2018, DJe 18.3.2019). Consta do voto:

“O tema objeto do debate não é novo. Tampouco existe unanimidade na doutrina quanto à possibilidade de afastamento dessa exigência pela via administrativa. Nada obstante, são diversos os precedentes deste E. Conselho Superior da Magistratura quanto à inexigibilidade da certidão negativa de tributos federais (CND) para ingresso de títulos no registro de imóveis. De fato, a exigência da CND pode configurar forma heterodoxa e atípica de exigibilidade de débitos tributários, sem o devido processo legal, em afronta à Constituição Federal, por traduzir verdadeira sanção política ao jurisdicionado. O próprio Supremo Tribunal Federal, em diversas ocasiões, já se posicionou pela inconstitucionalidade de atos do Poder Público que traduzam exercício coercitivo de exigência de obrigações tributárias, inclusive com natureza de contribuições previdenciárias. […]. A doutrina se posiciona no mesmo sentido quanto à impossibilidade de cobrança atípica, feita em ofensa ao due process of law: ‘Em Direito Tributário a expressão sanções políticas corresponde a restrições ou proibições impostas ao contribuinte, como forma indireta de obrigá-lo ao pagamento do tributo, tais como a interdição do estabelecimento, a apreensão de mercadorias, o regime especial de fiscalização, entre outras.

Qualquer que seja a restrição que implique cerceamento da liberdade de exercer atividade lícita é inconstitucional, porque contraria o disposto nos artigos 5º, inciso XIII, e 170, parágrafo único, do Estatuto Maior do País. (…) São exemplos mais comuns de sanções políticas a apreensão de mercadorias sem que a presença física destas seja necessária para a comprovação do que o fisco aponta como ilícito; o denominado regime especial de fiscalização; a recusa de autorização para imprimir notas fiscais; a inscrição em cadastro de inadimplentes com as restrições daí decorrentes; a recusa de certidão negativa de débito quando não existe lançamento consumado contra o contribuinte; a suspensão e até o cancelamento da inscrição do contribuinte no respectivo cadastro, entre muitos outros.

Todas essas práticas são flagrantemente inconstitucionais, entre outras razões, porque: a) implicam indevida restrição ao direito de exercer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos, assegurado pelo art. 170, parágrafo único, da vigente Constituição Federal; e b) configuram cobrança sem o devido processo legal, com grave violação do direito de defesa do contribuinte, porque a autoridade que a este impõe a restrição não é a autoridade competente para apreciar se a exigência é ou não legal’.” (MACHADO, Hugo de Brito, Sanções Políticas no Direito Tributário, Revista Dialética e Direito Tributário n. 30, p. 46/47).

Ademais, também já decidiu o Colendo Conselho Nacional de Justiça:

“É inconstitucional restrição imposta pelo Estado ao livre exercício de atividade econômica ou profissional, quando aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos” (Pedido de Providências n. 0001230-82.2015.2.00.0000, j. 16.9.2017, DJ 16.9.2017).

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, a fim de que se proceda ao registro pretendido.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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