ITCMD – Doação de quotas do capital social – Sociedade de responsabilidade limitada – Pretensão a que se reconheça a regularidade do cálculo do ITCMD efetuado com base no valor do patrimônio líquido contábil – Pretensão do Fisco em rever a base de cálculo do imposto para considerar o valor dos imóveis integralizados ao capital social da empresa – Inadmissibilidade – A base de cálculo do ITCMD, para a hipótese dos autos, obedece ao disposto no art. 14, § 3º da LE. 10.705/00 – O imposto incide sobre o valor de mercado das cotas sociais, aquele pelo qual foram recentemente negociadas ou, se passados 180 dias, sobre o valor patrimonial – Lacuna a respeito da definição do que seja o “valor patrimonial” – Possibilidade de se considerar o valor patrimonial líquido estabelecido no balanço contábil – Tese que está em consonância com precedentes desta 10ª Câmara e deste Tribunal – Ilegalidade caracterizada – Ordem concedida em parte – Reexame necessário não provido.

Escrito por

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Remessa Necessária Cível nº 1014914-19.2024.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é recorrente JUÍZO EX OFFICIO, são recorridos ALVARO ABREU RIBEIRO (E OUTROS(AS)), PAOLA ABREU RIBEIRO DE SOUZA LEÃO, PATRICIA ABREU RIBEIRO NOTO e MARCELO ABREU RIBEIRO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO CELSO AGUILAR CORTEZ (Presidente) E PAULO GALIZIA.

São Paulo, 19 de fevereiro de 2025.

ANTONIO CARLOS VILLEN

Relator(a)

VOTO Nº 223/25

10ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO

REMESSA NECESSÁRIA Nº 1014914-19.2024.8.26.0032

COMARCA: ARAÇATUBA VARA DA FAZENDA PÚBLICA

RECORRENTE: REEXAME NECESSÁRIO

RECORRIDA: ALVARO ABREU RIBEIRO E OUTROS

JUIZ: MARCEL PERES RODRIGUES

ITCMD. Doação de quotas do capital social. Sociedade de responsabilidade limitada. Pretensão a que se reconheça a regularidade do cálculo do ITCMD efetuado com base no valor do patrimônio líquido contábil. Pretensão do Fisco em rever a base de cálculo do imposto para considerar o valor dos imóveis integralizados ao capital social da empresa. Inadmissibilidade. A base de cálculo do ITCMD, para a hipótese dos autos, obedece ao disposto no art. 14, § 3º da LE. 10.705/00. O imposto incide sobre o valor de mercado das cotas sociais, aquele pelo qual foram recentemente negociadas ou, se passados 180 dias, sobre o valor patrimonial. Lacuna a respeito da definição do que seja o “valor patrimonial”. Possibilidade de se considerar o valor patrimonial líquido estabelecido no balanço contábil. Tese que está em consonância com precedentes desta 10ª Câmara e deste Tribunal. Ilegalidade caracterizada. Ordem concedida em parte. Reexame necessário não provido.

Mandado de segurança impetrado pela recorrida, a r. sentença concedeu em parte a ordem para “para declarar o direito dos impetrantes a recolher o ITCMD com base no valor patrimonial contábil das quotas da sociedade, ressalvado a possibilidade de sua apuração em procedimento administrativo próprio” (fls. 435/441).

Não interposto recurso voluntário, os autos vieram a este Tribunal para o reexame necessário.

É O RELATÓRIO.

A autoridade coatora não impugnou a sentença, e o conformismo é compreensível, pois a decisão foi correta. Sua fundamentação comporta transcrição:

Trata-se de mandado de segurança cuja controvérsia resume-se em estabelecer se a autoridade coatora pode iniciar procedimento administrativo para apurar a base de cálculo do ITCMD, tendo por base o valor patrimonial dos imóveis integrantes do ativo da empresa.

(…)

O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens e Direitos – ITCMD incide sobre os bens e direitos transmitidos em virtude de falecimento de pessoa física ou por doação, nos termos do artigo 155, inciso I e §1º e incisos, da Constituição Federal:

(…)

O ITCMD restou disciplinado pela Lei Estadual Paulista nº 10.705/2000, que assim dispõe em seu artigo 9º e 14° quanto a base de cálculo do imposto:

“Artigo 9º – A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional ou em UFESPs (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo).”

“Artigo 14 – No caso de bem móvel ou direito não abrangido pelo disposto nos artigos 9º, 10 e 13, a base de cálculo é o valor corrente de mercado do bem, título, crédito ou direito, na data da transmissão ou do ato translativo. (…)

§ 3º – Nos casos em que a ação, quota, participação ou qualquer título representativo do capital social não for objeto de negociação ou não tiver sido negociado nos últimos 180 (cento e oitenta) dias, admitir-se-á o respectivo valor patrimonial”.

No mesmo sentido, dispõe artigo 38 do Código Tributário Nacional que a base de cálculo do imposto incide sobre o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido seu valor em condições normais de mercado, para pagamento à vista:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Tem-se que a incorporação de bens ao capital social da empresa não constitui aquisição econômica por parte do proprietário, por não estar equiparada a ato de comércio ou a cessão de direitos. Ademais, no presente caso, o contribuinte está doando quotas e não os bens que fazem parte do ativo não circulante da empresa.

A referida lei estadual não esclarece se o valor a ser utilizado como base de cálculo do ITCMD é o valor patrimonial contábil ou o valor patrimonial real das quotas. Por se tratar de sociedade limitada, não há previsão legal que obrigue a impetrante a utilizar o valor de mercado de seus ativos na elaboração de seu balanço patrimonial.

Assim, ante a ausência de previsão legal que determine que o valor patrimonial da quota a ser utilizado como base de cálculo do ITCMD seja o valor patrimonial real, deve ser aceito o valor patrimonial contábil.

Em caso análogo, no julgamento da Apelação nº 1019573-57.2014.8.26.0053, colhe-se o seguinte trecho extraído do julgamento pela E. 5ª Câmara de Direito Público, por voto da E. Des. Maria Laura Tavares, j. 10.08.2015, esclarecendo quanto ao conceito de valor patrimonial, que ora é adotado:

(…) O valor patrimonial é o resultado da divisão do patrimônio líquido da sociedade pelo número de quotas em que se fraciona o capital social desta. O patrimônio líquido da sociedade, entretanto, varia em função dos critérios adotados na elaboração do balanço patrimonial. No balanço patrimonial, a avaliação dos bens imobilizados do ativo pode ocorrer pelo “custo de aquisição”, caso em que se chegará a um valor patrimonial contábil da quota, ou pelo “valor de mercado”, com em que o valor patrimonial da quota será real. A Lei Estadual nº 10.705/00, com alterações da Lei nº 10.992/2001, não esclarece se o valor a ser utilizado como base de cálculo do ITCMD é o valor patrimonial contábil ou o valor patrimonial real das quotas. Por se tratar de sociedade limitada, não há previsão legal que obrigue a Curralinho Agropecuária Participações Ltda. a utilizar o valor de mercado de seus ativos na elaboração de seu balanço patrimonial. Ademais, a praxe contábil brasileira, ao contrário dos padrões internacionais, tende a utilizar os valores contábeis de entrada (custo) na elaboração do balanço patrimonial das sociedades. Em que pesem as críticas a essa prática, é certo que, para o caso da impetrante Curralinho, ainda não há regra que imponha a observância dos padrões internacionais de contabilidade. (…) Anote-se, ainda, que mesmo se o valor patrimonial das quotas a ser utilizado no caso fosse o valor real, seria necessária a elaboração de um balanço de determinação, e não a simples utilização do valor de mercado dos imóveis, como fez a autoridade fiscal. (…) Dessa forma, deve ser reconhecido que a base de cálculo do ITCMD, no caso dos autos, é o valor patrimonial contábil das quotas. Nesse sentido já decidiu o E. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ITCMD. AUTO DE INFRAÇÃO E IMPOSIÇÃO DE MULTA. TRANSMISSÃO ONEROSA DE QUOTA DE EMPRESA ENTRE SÓCIOS. BASE DE CÁLCULO PELO VALOR REAL. IMPOSSIBILIDADE. A BASE DE CÁLCULO É O VALOR CONTÁBIL DAS QUOTAS. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. A base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor patrimonial das cotas percebidas e não o valor de mercado dos bens utilizados para integralização do capital social da empresa. Inteligência do art. 14, §3º da Lei nº 10.705/2000. Precedentes desta C. Corte. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. Impossibilidade. Honorários sucumbenciais que devem ser fixados nos percentuais mínimos previstos no art. 85, § 3º, do CPC. Recurso da sociedade de advogados provido e desprovido o recurso da Fazenda Estadual”. (TJSP; Apelação Cível 1024191-09.2020.8.26.0482; Relator (a): Camargo Pereira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Público; Foro de Presidente Prudente – Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 01/12/2022; Data de Registro: 01/12/2022).

“AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. ITCMD. Doação de cotas sociais. Apuração do imposto que leva em consideração o valor patrimonial real dos imóveis integrantes do ativo da empresa. Impossibilidade. Adoção do valor contábil das cotas sociais. Inteligência do artigo 14, § 3º da Lei Estadual nº. 10.705/00. Precedentes deste Tribunal. Declaração de nulidade do Auto de Infração e Imposição de Multa que se impõe. Honorários advocatícios. Fixação, com base na equidade. Possiblidade, em razão do expressivo valor da causa. Precedentes desta 10ª Câmara. Pleito de majoração que prospera. Sentença parcialmente reformada. Recurso do réu não provido e recurso do autor parcialmente provido”. (TJSP; Apelação Cível 1000696-39.2019.8.26.0168; Relator (a): Paulo Galizia; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro de Dracena – 1ª Vara; Data do Julgamento: 18/05/2020; Data de Registro: 18/05/2020).

Estabelecida essa premissa, observo pelos documentos juntados aos autos, notadamente os de fls. 61/64, que na época da doação (2019) a empresa não havia elaborado sua documentação contábil, de forma que não há qualquer ilegalidade na apuração do valor patrimonial contábil via procedimento administrativo próprio em que se garanta o contraditório e a ampla defesa. Em casos semelhantes, o E. Tribunal de Justiça de São Paulo assim decidiu:

“APELAÇÃO – REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – ITCMD – Quotas do capital social de empresa – Base de cálculo – Valor patrimonial da quota, conforme previsão do artigo 14, § 3º, da Lei Estadual nº 10.705/00 – Possibilidade de instauração de procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo (artigo 148 CTN e artigo 11 da Lei Estadual nº 10.705/2000) Sentença concessiva da ordem parcialmente reformada – Apelação da Fazenda Pública do Estado e Remessa Necessária providas”. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1022651-10.2023.8.26.0032; Relator (a): Ana Liarte; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Público; Foro de Araçatuba – Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 18/07/2024; Data de Registro: 18/07/2024).

“APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA – Mandado de segurança – ITCMD – Base de cálculo – Doação de quotas sociais – Imposto que deve ser calculado com base no valor patrimonial contábil das quotas sociais transmitidas, e não no valor do patrimônio real – Inteligência dos artigos 9º e 14, § 3º, da LE nº 10.705/2000 – Recurso da Fazenda do Estado acolhido apenas para resguardar o direito ao procedimento administrativo de arbitramento no caso de discordância em relação ao valor declarado ou atribuído a bem ou direito, nos termos do art. 11 da LE nº 10.705/2000, devendo tal arbitramento respeitar o valor patrimonial contábil das quotas sociais Sentença concessiva de ordem parcialmente reformada. Apelação e remessa necessária parcialmente providas”. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1021630- 96.2023.8.26.0032; Relator (a): Eduardo Gouvêa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Público; Foro de Araçatuba – Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/05/2024; Data de Registro: 23/05/2024)

Tais razões de decidir, que adoto integralmente, são suficientes para demonstrar que era mesmo de rigor a parcial concessão da segurança. A elas cabe acrescentar a detalhada fundamentação do acórdão proferido por esta 10ª Câmara de Direito Público, Relator Des. Torres de Carvalho, j. 17/04/2023, v.u.:

4. A Portaria CAT nº 15/03, ao fixar o critério para o cálculo do ITCMD (valor nominal ao invés de valor patrimonial), foi reiterada na Consulta Tributária nº 20.115/19 (fls. 65/67), com a seguinte ementa:

“ITCMD Transmissão causa mortis de quotas societárias. Base de cálculo. I. Para efeitos de cálculo do ITCMD, o valor a ser atribuído às quotas sociais de empresas deve refletir o seu valor de mercado. II. Admite-se o valor patrimonial, desde que se leve em conta o valor patrimonial real, ou seja, aquele que mais se aproxima do valor de mercado (valor com que as referidas quotas de patrimônio seriam passíveis de ser negociadas no mercado – preço de venda).”

A partir daí e considerando que ‘valor patrimonial’ não é um conceito claro, o fisco calcula o tributo pelo valor patrimonial nominal (o valor das cotas indicado no contrato social), enquanto os impetrantes entendem que deva ser calculado pelo valor patrimonial líquido apurado em balanço contábil na data do óbito.

5. É preciso definir a que se refere a lei para depois definir a posição correta. A LE nº 10.705/00 estabelece no art. 9º que a base de cálculo é o valor de mercado do bem ou direito na data da sucessão; e dispõe no art. 14 § 3º que se as cotas sociais [caso dos autos] ‘não for objeto de negociação ou não tiver sido negociado nos últimos 180 (cento e oitenta) dias, admitir-se-á o respectivo valor patrimonial’. Entenda-se o que diz a lei. O imposto incide sobre o valor de mercado do bem ou direito; o ‘valor de mercado’ corresponde ao valor que terceiros pagariam pelo bem, por isso a lei estabelece ser aquele pelo qual foram cedidas ou transmitidas, se próximo à sucessão. Sabendo que o valor de mercado varia para mais ou para menos com alguma rapidez, o legislador estabeleceu que, se não tiverem sido negociadas nos últimos 180 dias [pois aquele valor pode não corresponder ao valor atual], admite-se o respectivo valor patrimonial. A lei não define o que seja o ‘valor patrimonial’, de modo que nela precisamos encontrar seus contornos.

(…)

6. O Fisco não contesta os valores apresentados pelos impetrantes, de modo que resta apenas definir o significado do ‘valor patrimonial’ mencionado no § 3º do art. 14 da LE nº 10.705/00, e o entendimento do fisco não se sustenta. A base de cálculo é o valor de mercado, que no caso de bens e direitos oscila conforme o mercado oscila. À falta de negociação recente, admite-se o uso do valor patrimonial, que no caso de cotas sociais corresponderá ao complexo patrimonial e econômico da empresa naquele momento. Um exemplo recente vem das Lojas Americanas, em que o valor das ações despencou enormemente em poucos dias após a ciência de grave inconsistência contábil; pois o valor de seu patrimônio (bens e direitos) está ligado ao valor do seu passivo, oportunidades de negócios, inserção no mercado, solidez creditícia e assim por diante. O valor patrimonial das cotas sociais é o valor que, ao menos em tese, alguém pagaria por elas, e esse valor está intimamente ligado ao balanço, aos ativos e ao passivo da empresa; é por isso que se vê com alguma frequência empresas com capital social baixo, mas com forte atuação no mercado, e a partir desse balanço positivo serão elas negociadas.

A Consulta Tributária nº 20.115/19, que reproduzi acima, usa um raciocínio circular que não leva a lugar algum e nada esclarece. Admite que a base de cálculo é o valor de mercado e que, à falta dele, pode-se utilizar o valor patrimonial ‘real’ [a lei não traz esse qualificativo], isto é, aquele que mais se aproxima do valor de mercado (preço possível de venda); mas não indica como ele é aferido nem porque, nesse caso, optou-se pelo valor nominal das cotas [que pode não corresponder ao valor de mercado, como vimos]. Também não se pode corroborar a afirmação, em suas petições e pareceres, de que o ‘admite-se’ implique em estabelecer um valor ou outro à discrição do fisco; implica apenas em que o fisco poderá proceder ao oneroso arbitramento pericial desse valor, nem sempre fácil, ou adotar o valor patrimonial [como faz com o valor venal fixado pela Prefeitura, no caso de imóveis]. E, como vimos, ressalvada melhor demonstração, o valor patrimonial corresponderá ao valor patrimonial líquido indicado no balanço contábil.

7. A Portaria CAT nº 15/03 e a consulta acima indicada não indicam um novo critério para o cálculo do imposto, apenas definem, ao ver da Fazenda, o significado do ‘valor patrimonial’ indicado na lei; e define erradamente, como aqui analisado. É nesse sentido a jurisprudência, ainda que não pacífica:

(…)

Observa-se, ademais, que o entendimento adotado pela sentença permanece em consonância com julgamentos proferidos nesta Seção de Direito Público, inclusive nesta 10ª Câmara: Apelação/Remessa Necessária 1005711-75.2023.8.26.0482, Relator Des. Antonio Celso Aguilar Cortez, 10ª Câmara de Direito Público, j. 26/02/2024, v.u.; Apelação/Remessa Necessária 1004786-79.2023.8.26.0482; Relator Des. Jose Eduardo Marcondes Machado, 10ª Câmara de Direito Público, j. 06/02/2024, v.u.; Apelação/Remessa Necessária 1013127-23.2023.8.26.0053; Relator Des. Vicente de Abreu Amadei, 1ª Câmara de Direito Público, j. 28/01/2025, v.u.; Apelação Cível 1003592-45.2023.8.26.0320, Relator Des. Décio Notarangeli, 9ª Câmara de Direito Público, j. 14/08/2024; v.u.

Por tudo isso, correta a parcial concessão da ordem.

Pelo meu voto, nego provimento ao recurso oficial.

ANTONIO CARLOS VILLEN – Relator 

Dados do processo:

TJSP – Remessa Necessária Cível nº 1014914-19.2024.8.26.0032 – Araçatuba – 10ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Antonio Carlos Villen – DJ 24.02.2025

Fonte: DJE/SP.

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Tributário – ITBI – Decisão que indeferiu tutela provisória em ação declaratória – Imóveis transferidos na integralização de capital social – Imposto que deve ser calculado com base no valor da transação, à luz de orientação do Tribunal da Cidadania (Tema 1113) – Facultado arbitramento ao Município (art. 148/CTN) – Agravo de instrumento da autora provido para deferir a tutela provisória.

Escrito por

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2010568-70.2025.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante S.C.Z EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE OSASCO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.

São Paulo, 19 de fevereiro de 2025.

BOTTO MUSCARI

Relator

Agravo de Instrumento:2010568-70.2025.8.26.0000

Agravante:S.C.Z. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Agravado:Município de Osasco

Comarca:São Paulo

Voto nº 12.412

TRIBUTÁRIO. ITBI. DECISÃO QUE INDEFERIU TUTELA PROVISÓRIA EM AÇÃO DECLARATÓRIA. IMÓVEIS TRANSFERIDOS NA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. IMPOSTO QUE DEVE SER CALCULADO COM BASE NO VALOR DA TRANSAÇÃO, À LUZ DE ORIENTAÇÃO DO TRIBUNAL DA CIDADANIA (TEMA 1113). FACULTADO ARBITRAMENTO AO MUNICÍPIO (ART. 148/CTN). AGRAVO DE INSTRUMENTO DA AUTORA PROVIDO PARA DEFERIR A TUTELA PROVISÓRIA.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por S.C.Z EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra r. decisão que, nos autos da ação declaratória de inexistência de relação jurídico tributária n. 1091904- 85.2024.8.26.0053, indeferiu tutela provisória (fls. 29/30 – cópia).

Argumentos da autora: a) merece lembrança o Tema 1113/STJ; b) o valor declarado pelas partes no negócio goza de presunção de veracidade; c) caso discorde da base de cálculo do imposto, poderá o Município agir conforme o art. 148 do Código Tributário Nacional; d) conta com jurisprudência; e) demonstrou a presença dos requisitos da tutela de urgência; f) é possível adotar os valores lançados na declaração do sócio à Receita Federal do Brasil, ex vi da da Lei Federal n. 9.249/95 (fls. 1/13).

Antecipei a tutela recursal (fls. 72/74, item 2).

Em contraminuta, o Município alega que: a) os valores atribuídos pela contribuinte aos imóveis estão aquém da realidade; b) os preços dos bens de raiz foram subestimados; c) deve ser considerado o valor médio/de mercado; d) empregou na base de cálculo do imposto o valor venal, inferior inclusive ao de mercado apurado; e) a cifra utilizada na declaração de imposto de renda não serve para fins de apuração do ITBI (fls. 78/96).

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

Prospera o agravo.

A S.C.Z. deseja afastar o valor venal de referência adotado pelo Município na cobrança de ITBI.

Em 24 de fevereiro de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça chancelou as seguintes teses: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente” (Tema 1113).

Voto condutor do eminente Ministro GURGEL DE FARIA contém precisas observações:

“[…] dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a prerrogativa da administração tributária de revisá-la, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento, desde que instaurado o procedimento administrativo próprio, em que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel (benfeitorias, estado de conservação, etc.) e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado” (STJ 1ª Seção, j. 24/02/2022 destaques meus).

Na verdade, a Alta Corte disse exatamente que o Judiciário deve dar credibilidade provisória à parte e que isso não impede a Autoridade Fiscal de manejar remédio adequado para aferir o valor de imóveis.

Diante desse elevado pronunciamento, parece descabido chancelar o valor venal de referência adotado pelo recorrido. Noutras palavras: à primeira vista, cumpre adotar como base de cálculo o valor da integralização do capital social, em linha com a orientação do Tribunal da Cidadania.

Óbvio: fica sempre aberta a adoção, pela entidade impositora, do expediente previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional. Sobre o tema, esta Corte assentou (sem ênfases nos originais):

“ITBI – Município de São Paulo – Concessão de segurança para que o Município impetrado se abstenha de exigir o recolhimento do imposto com base na Lei Municipal nº 11.154/91 – Legislação que impõe o prévio arbitramento da base de cálculo – Exigência incompatível com o lançamento por homologação, característico daquele tributo – Entendimento consolidado no REsp. nº 1.937.821/SP – Precedente do Superior Tribunal de Justiça ao qual se imprimiu o regime dos recursos repetitivos (Tema 1113) – Possibilidade, todavia de se realizar o arbitramento de valores, após o recolhimento pelo contribuinte, nas hipóteses do art. 148 do CTN. Recursos não providos” (Apelação/Remessa Necessária n. 1073021-95.2021.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, j. 1/09/2022, rel. Desembargador ERBETTA FILHO);

“Mandado de Segurança. reexame necessário. Discussão sobre a base de cálculo tributária do ITBI. Controvérsia acerca da legalidade do chamado ‘valor venal de referência’ adotado pela Municipalidade tributante. A sentença concedeu a ordem para assegurar ao impetrante o direito de recolher o ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária retratada na inicial, utilizando-se como base de cálculo o valor da transação. A decisão em questão deve ser mantida diante da ausência de juridicidade da utilização, pela Municipalidade paulistana, do chamado “valor venal de referência”. Inconstitucionalidade das normas que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor venal, reconhecida pelo Órgão Especial deste Tribunal (incidente nº 0056693- 19.2014.8.26.0000 – artigos 7º-A e 7º-B da LM 11.154/91). Cabe à Administração proceder ao previsto no artigo 148 do CTN caso discorde das declarações prestadas pelo contribuinte. Julgamento pelo STJ do REsp 1.937.821/SP em fevereiro de 2022, Tema 1113, Tese: ‘A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)’. Momento de ocorrência do fato gerador do ITBI: transferência da propriedade imobiliária, a qual se perfaz com o registro do título translativo junto ao competente Cartório do Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 35 do CTN e 1.245 do CC. Consequentemente, segundo o princípio da legalidade tributária estrita, não há ensejo à cobrança de multa e juros antes da realização do registro. É necessária, no entanto, a atualização da base de cálculo fiscal (valor do negócio) pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, já que esta não constitui encargo moratório, na medida em que apenas evita a corrosão do valor da moeda até o efetivo ato registrário. Nega-se provimento ao recurso oficial e mantém-se a sentença reexaminada” (Remessa Necessária Cível n. 1018000-03.2022.8.26. 0053, 18ª Câmara de Direito Público, j. 19/08/2022, rel. Desembargadora BEATRIZ BRAGA);

“Apelação e Reexame Necessário em Mandado de Segurança. ITBI. Sentença que concedeu parcialmente a segurança, para determinar a adoção do valor venal previsto para IPTU ou do valor da transação, aquele se for superior, como base de cálculo do ITBI incidente sobre as operações descritas nos autos, afastada a pretensão restituitória dos impetrantes. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Preliminar de sobrestamento arguida pelo Município apelante. Inadmissibilidade. Julgamento do Tema nº 1.113/STJ, cujo acórdão foi publicado em 03/03/2022. Produção de efeitos a partir da publicação do acórdão, e não do respectivo trânsito em julgado. Inteligência do art. 1.040, caput, do CPC. Cenário que não se altera pelo fato de o recurso repetitivo envolver acórdão proferido em IRDR. Interpretação sistemática dos artigos 982, § 3º e 987, §§ 1º e 2º, do CPC. Precedentes análogos. Mérito. Questão de fundo. Controvérsia acerca da definição da base de cálculo do ITBI incidente sobre operação de compra e venda de imóvel. Afastamento da aplicação integral das teses fixadas pelo C. STJ no julgamento do tema 1.113. Caso concreto em que os contribuintes não apresentaram recurso contra a sentença, a qual determinou a adoção do maior valore entre aquele declarado no negócio e o valor venal previsto para o IPTU. Impossibilidade de se afastar a potencial adoção do valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI em questão, pois tal conduta implicaria piora na situação jurídica do Municípioapelante. Observância da vedação à reformatio in pejus. Precedentes. Valor apurado unilateralmente pelo fisco, sem a observância do procedimento estabelecido pelo art. 148 do CTN, que deve permanecer afastado, ante sua patente ilegalidade, tal como reconhecido no tema 1.113 do STJ. Ressalva-se, contudo, o direito de o Município realizar o arbitramento da base de cálculo do tributo, desde que seguido o rito previsto no art. 148 do CTN. Recursos voluntário e oficial desprovidos” (Apelação/Remessa Necessária n. 1008936-08. 2021.8.26.0019, 18ª Câmara de Direito Público, j. 31/08/2022, rel. Desembargador RICARDO CHIMENTI).

Numa palavra: em cognição sumária, signo típico das tutelas provisórias, é caso de deferir o pleito da S.C.Z.

Pelo exposto, meu voto dá provimento ao agravo e confirma a tutela recursal antecipada (fls. 72/74, item 2).

BOTTO MUSCARI – Relator 

Dados do processo:

TJSP – Agravo de Instrumento nº 2010568-70.2025.8.26.0000 – São Paulo – 18ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Botto Muscari – DJ 21.02.2025

Fonte: DJE/SP.

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ANOREG/BR: ONR completa cinco anos impulsionando a modernização do Registro de Imóveis.

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Criado a partir da Medida Provisória nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017, o ONR comemora cinco anos da aprovação de seu estatuto.

Cinco anos após a aprovação de seu estatuto em 16 de abril de 2020, o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) consolida-se como uma das principais iniciativas de modernização do serviço extrajudicial brasileiro. Criado a partir da Medida Provisória nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017, o ONR é responsável por implementar e operar o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) em todo o país. Nesse período, a entidade vem promovendo a integração digital dos Registros de Imóveis, impulsionando a eficiência nos serviços e ampliando a transparência e a segurança jurídica no mercado imobiliário, em estreita colaboração com o Poder Público e a sociedade.

O ONR foi concebido no contexto das reformas introduzidas pela MP 759/2016 (convertida na Lei 13.465/2017), que buscavam modernizar os registros públicos brasileiros – em especial o de imóveis. A aprovação do estatuto do ONR em abril de 2020 marcou o início de suas operações efetivas enquanto entidade responsável por unificar e administrar o sistema registral imobiliário eletrônico. Sua principal missão, conforme destaca o diretor-geral do ONR, Flaviano Galhardo, é “integrar todas as 3.600 unidades de registros de imóveis num único endereço da internet”, promovendo a transformação digital de um serviço de 180 anos em “um serviço que seja rápido, digital e eficiente”​.

Na prática, o ONR centraliza em uma plataforma nacional – o SREI – serviços que vão desde a pesquisa de bens e emissão de certidões digitais até o protocolo eletrônico de títulos, conectando cidadãos, instituições financeiras, órgãos públicos e os cartórios de Registro de Imóveis.

Desafios de implementação em um país continental

Implantar um sistema eletrônico nacional em um país de dimensões continentais trouxe diversos desafios. Transformar em poucos anos uma estrutura centenária, descentralizada e heterogênea em um modelo digital unificado exigiu superar barreiras tecnológicas, logísticas, de comunicação e culturais.

Galhardo observa que, além do desafio tecnológico inerente, o ONR enfrentou “três ordens de desafios”​: o primeiro, de ordem logística, para “chegar com essa tecnologia em todas as unidades de serviço nos quatro cantos do país”​; o segundo, comunicacional, ou seja, a necessidade de levar informação e treinamento sobre o ONR a todas as serventias e usuários – o que levou à criação de uma Diretoria de Comunicação específica no ONR​; e o terceiro, cultural, pois foi preciso “mudar a cultura não só dos próprios registradores… habituados ainda ao papel e ao atendimento presencial, mas também a cultura dos próprios usuários”​.

Cada um desses obstáculos vem sendo trabalhado pela Diretoria do ONR com planejamento, investimentos e arranjos institucionais apropriados, visando engajar todos os cartórios na nova era digital.

Avanços: digitalização, inclusão digital e inteligência artificial

Apesar dos obstáculos, os últimos cinco anos registraram avanços notáveis na modernização dos Registros de Imóveis. Um dos pilares foi a digitalização em massa dos acervos em papel. Por determinação do Conselho Nacional de Justiça (Provimento CNJ n° 143/2022), todos os cartórios do país devem digitalizar suas matrículas imobiliárias e índices até maio de 2025, disponibilizando-os na plataforma do ONR.

Grande parte das serventias já alcançou essa meta com apoio técnico e financeiro da entidade. “Vale lembrar que a certidão digital hoje impera na prestação do serviço” e já corresponde a “mais de 90% das certidões expedidas” pelos cartórios​, destaca Galhardo – um indicador claro da adoção em massa das plataformas eletrônicas nos serviços registrais.

Para equalizar as disparidades de infraestrutura tecnológica entre os cartórios, o ONR lançou o Programa de Inclusão Digital (PID), fornecendo computadores, scanners, impressoras e conexões de internet a serventias de pequeno porte. Em duas etapas já executadas, o PID atendeu cerca de 1.300 cartórios – aproximadamente um terço de todas as serventias de imóveis do país – equipando-os com o básico necessário para operar no meio digital​. “Se os cartórios não têm tecnologia […] não tem como imaginar que eles possam cumprir a segunda etapa” de informatização, ressalta Fernando Pereira, vice-presidente e diretor de Tecnologia do ONR, ao enfatizar a importância desse nivelamento estrutural​

Outra frente de inovação foi o desenvolvimento de soluções de inteligência artificial para agilizar a extração de dados dos documentos antigos. Uma ferramenta batizada de IARI (Inteligência Artificial para Registro de Imóveis) foi criada para ler imagens digitalizadas das matrículas e gerar automaticamente índices de busca (os indicadores real e pessoal), auxiliando os cartórios a cumprirem os prazos do cronograma de digitalização estabelecido pelo CNJ​.

Em sua primeira fase, o IARI foca em extrair os elementos mínimos de informações para viabilizar consultas eletrônicas, usando tecnologias de OCR (reconhecimento óptico de caracteres) e aprendizado de máquina. No futuro, espera-se que essa Inteligência Artificial evolua para reconhecer com precisão até mesmo as caligrafias dos livros manuscritos mais antigos, eliminando de vez a necessidade de digitação manual dos acervos históricos. Além disso, a plataforma de serviço eletrônico – conhecida como “RI Digital” – vêm sendo continuamente aprimoradas. Serviços como o e-Protocolo (protocolo eletrônico de títulos), a emissão online de certidões, a visualização de matrículas e a busca de bens estão mais intuitivos e estáveis.

Nos bastidores, sistemas integradores como a penhora online e a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) foram modernizados e conectados ao ONR, reduzindo burocracias e acelerando a comunicação entre os cartórios e outros órgãos. Também foi incorporada ao sistema uma interface cartográfica (“mapa”) que permite visualizar os imóveis geograficamente, agregando uma camada extra de transparência e informação para usuários e autoridades.

Impacto para cartórios, usuários e mercado imobiliário

A modernização promovida pelo ONR trouxe benefícios concretos tanto para os operadores do sistema registral quanto para a população em geral. Nas serventias, muitos processos tornaram-se mais ágeis e menos dependentes de papel.

Para o cidadão comum, os ganhos em comodidade e acesso são evidentes. “O principal beneficiário […] é o cidadão, porque ele é o destinatário final dessa prestação de serviço, na medida em que ele não precisa mais se locomover até uma serventia”, afirma Flaviano Galhardo​. Sem precisar deslocar-se até um cartório físico ou recorrer a intermediários para obter uma certidão ou registrar um título, o usuário economiza tempo e dinheiro. Hoje é possível solicitar certidões ou verificar a situação jurídica de um imóvel de forma inteiramente digital, eliminando obstáculos do passado – quando a busca por informações podia significar folhear pesados livros em arquivos ou até viajar a cidades distantes.

No plano econômico, as melhorias também são significativas. Com registros mais acessíveis e rápidos, operações imobiliárias como compra e venda, financiamentos e garantias tornaram-se mais ágeis e seguras. Títulos de propriedade formalizados eletronicamente geram confiança para bancos concederem crédito com juros menores, já que a garantia imobiliária pode ser constituída e consultada com maior segurança. A facilitação da circulação de riquezas imobiliárias e do crédito com garantia real, proporcionada pelo registro eletrônico, acaba beneficiando toda a economia nacional – um efeito destacado por Galhardo ao afirmar que até o país “ganha com fomento da economia, na medida em que facilita o acesso do mercado imobiliário ao registro de imóveis cada vez mais digital”​.

Parcerias institucionais e próximos passos

Desde sua criação, o ONR atua em sintonia com políticas públicas de desburocratização e digitalização dos serviços. A entidade mantém interlocução constante com o Poder Executivo, o Judiciário e o setor privado para aprimorar o ambiente de negócios imobiliários. Um exemplo é a participação do ONR no Fórum de Direito Imobiliário – instância que reúne representantes dos registradores, construtoras, bancos, tabelionatos e do próprio ONR – para desenvolver soluções conjuntas, como o uso de extratos eletrônicos de documentos nas transações imobiliárias, simplificando procedimentos​. Essa iniciativa, viabilizada por uma alteração legal recente, permite que bancos e cartórios de notas enviem ao registro de imóveis apenas um resumo eletrônico do título, em vez do documento completo, acelerando registros sem perda de segurança jurídica.

No horizonte tecnológico, o ONR prepara a implementação da matrícula totalmente eletrônica, que dispensará de vez as fichas em papel nos cartórios. “Com a implantação do sistema eletrônico, vai ser desnecessário imprimir as fichas. Essa é a grande evolução”, avalia Fernando Pereira​, referindo-se ao uso de soluções de blockchain para armazenar os novos registros digitais de forma inviolável.

Outra frente de grande impacto futuro é a regularização fundiária (Reurb) de áreas urbanas e rurais. O ONR planeja apoiar projetos de mapeamento e cadastro de imóveis ainda não regularizados, em parceria com estados e municípios, incorporando tecnologias de georreferenciamento, drones e bases cartográficas para acelerar a titulação de propriedades informais.

A formalização de imóveis hoje irregulares, além de trazer dignidade jurídica aos proprietários, insere esses bens no circuito econômico, permitindo que sejam dados em garantia e viabilizando novos negócios. “Com a simples regularização fundiária, o preço do imóvel já melhora e permite também que o proprietário dê aquele imóvel em garantia o que coloca dinheiro no mercado”, explica Fernando Pereira, ressaltando que a segurança do registro diminui o risco e o custo do crédito, “fomentando uma diminuição do spread bancário”​

Esse efeito virtuoso reforça o papel social e econômico do registro de imóveis: comunidades regularizadas tendem a atrair mais investimentos públicos e privados, aumentando a qualidade de vida local e impulsionando o desenvolvimento.

Gians Fróiz, AssCom ANOREG/BR

Fonte: ANOREG/BR.

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