I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida para manter a negativa de registro de instrumentos particulares de constituição de sociedade empresária limitada e de alteração de contrato social, com integralização de capital social mediante conferência de bens imóveis.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se o Oficial de Registro pode exigir a comprovação do pagamento de ITBI calculado sobre a diferença entre o valor atribuído aos bens pelas partes no instrumento negocial e o valor venal de referência estabelecido pelo Município e se lhe compete aferir a correção do valor atribuído aos bens integralizados.

III. Razões de Decidir

3. A integralização de capital social por meio de conferência de bens imóveis constitui hipótese de imunidade tributária prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, salvo restrições não configuradas na espécie.

4. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se que coincida com o valor declarado pelo contribuinte (Tema 1.113/STJ).

5. A fiscalização atribuída ao Oficial limita-se à verificação da existência de recolhimento do tributo quando devido, não lhe competindo revisar a base de cálculo ou aferir eventual diferença entre o valor declarado e o valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município. 6. Eventual divergência deve ser apurada pela autoridade tributária em procedimento administrativo próprio, assegurados contraditório e ampla defesa.

IV. Dispositivo e Tese

7. Apelação provida; dúvida julgada improcedente.

Tese de julgamento: 1. O Oficial não pode condicionar o registro de ato de integralização de capital social à comprovação de recolhimento de ITBI calculado com base em valor venal de referência, nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis. 2. Não é atribuição do Oficial de Registro controlar a exatidão do ITBI recolhido quando o contribuinte demonstra que cientificou o Fisco Municipal a respeito do negócio jurídico, a quem cabe, nos termos das teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça para o Tema Repetitivo 1.113, tomar providências para cobrança de eventual diferença devida.

Legislação Citada: – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

– CF, art. 156, § 2.º, I; CTN, arts. 38, 148 e 149; Lei n.º 6.015/1973, art. 289; Lei Municipal n.º 11.154/1991, art. 7.º, caput e Decreto Municipal n.º 55.196/2014, art. 7.º, caput; NSCGJ, subitem 117.1. do Cap. XX.

Jurisprudência Citada:

– STF, Tema 796, RE n.º 796.376/SC, rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020;

– STJ, Tema 1.113, REsp. n.º 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022;

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11.12.2025;

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1022715-39.2025.8.26.0100; rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11/12/2025;

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1011958-83.2025.8.26.0100; rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11/12/2025.

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Torres Garcia, j. 11/02/2022.

Trata-se de apelação interposta por Aoshima Patrimonial Ltda. contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa do registro de instrumentos particulares de constituição de sociedade empresária limitada e de 2ª alteração de contrato social de sociedade empresária de responsabilidade limitada para integralização do capital social mediante conferência de bens, dentre os quais os imóveis matriculados sob nos 80.818, 187.738, 226.648, 257.125, 275.300 e 275.301 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 158/164).

Sustenta a apelante, em síntese, que a transmissão de imóveis para fins de integralização de capital social de pessoa jurídica configura hipótese de imunidade tributária total, nos termos do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal de 1988. Nesse sentido, nega haver excedente passível de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI e defende que a tese de repercussão geral firmada no Tema 796 do Egrégio Supremo Tribunal Federal não tem aplicação irrestrita ao caso concreto, pois os bens foram totalmente destinados à integralização do capital social. Argumenta, por fim, que não compete ao Oficial de Registro de Imóveis quantificar a base de cálculo de incidência do imposto, afastando o valor declarado pelo contribuinte, sob pena de contrariar o entendimento fixado no Tema 1.113 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça (fls. 170/178).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 196/202).

É o relatório.

A apelante apresentou a registro os instrumentos particulares de constituição de sociedade empresária limitada e de 2ª alteração de contrato social de sociedade empresária de responsabilidade limitada (fls. 28/39 e 50/61), por meio do qual os sócios Mitsuru Aoshima e Caio Aoshima Mitamura buscaram transmitir a titularidade dos imóveis matriculados sob nos 80.818, 187.738, 226.648, 257.125, 275.300 e 275.301 (fls. 69/95) no 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, para integralização do capital social da pessoa jurídica.

O título foi qualificado negativamente, exigindo o registrador a apresentação das “guias do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos e Direitos a Eles Relativos, acompanhadas dos comprovantes de pagamento, com relação a parcela do valor dos imóveis que superaram o capital integralizado (…)” (fls. 08/10).

Consta dos autos que os imóveis matriculados sob nos 80.818, 187.738, 257.125, 226.648, 275.300 e 275.301 foram integralizados ao capital social da apelante, respectivamente, pelos valores de R$1.222.332,75, R$650.922,00, R$553.811,25 e R$1.290.563,00 (R$500.447,25 + R$638.868,50 + R$151.247,25) (29/30 e 51).

Ocorre que os valores venais de referência desses imóveis, atribuídos pela Prefeitura do Município de São Paulo (fls. 106, 109, 112 e 115), correspondem a, respectivamente, R$2.420.123,00, R$1.236.458,00, R$932.672,00 e R$2.260.334,00, o que, segundo entende o Oficial de Registro, totaliza quantia que excede o limite do capital social a ser integralizado e, consequentemente, atrai a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (processo paradigma do Tema Repetitivo nº 1.113), sob a sistemática da Repercussão Geral, fixou as seguintes teses, em caráter vinculativo, sobre a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.“.

Em atenção às teses firmadas, este Conselho Superior da Magistratura decidiu, recentemente, que não incumbe ao Oficial de Registro exigir a comprovação do pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI calculado com base em valor venal de referência, nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis para integralização de capital social. Nesse sentido, o v. acórdão proferido na Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, julgada em 11/12/2025, em que foi relator o então Corregedor-Geral da Justiça, Desembargador Francisco Loureiro, assim ementado:

“DIREITO DE EMPRESA E TRIBUTÁRIO PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL COM BENS IMÓVEIS BASE DE CÁLCULO DO ITBI VALOR DECLARADO NA OPERAÇÃO TEMA REPETITIVO 1113/STJ IMUNIDADE DO ART. 156, § 2.º, I, da CF APELAÇÃO PROVIDA.

I. Caso em exame.

1. Recurso interposto contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e, assim, confirmou a exigência que condicionou o registro de alteração contratual, com integralização de capital mediante conferência de imóveis, à comprovação do pagamento de ITBI calculado sobre a diferença entre o valor atribuído ao bem pelas partes e o valor venal de referência estabelecido pelo Município. 2. A recorrente sustenta que a exigência contraria o Tema Repetitivo 1113/STJ e que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do negócio dispositivo, não ao valor unilateralmente estipulado pelo Fisco municipal.

II. Questão em discussão.

3. Definir se o Oficial pode exigir, como condição para o registro de ato de integralização de capital social, a comprovação do pagamento de ITBI calculado com base no valor venal de referência municipal e, portanto, distinto do valor declarado pelas partes , e se cabe ao registrador aferir a correção do valor atribuído ao bem integralizado.

III. Razões de decidir. 4. A integralização de capital social por meio de conferência de bens imóveis constitui hipótese de imunidade tributária prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, salvo restrições não configuradas na espécie. 5. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, que se presume equivaler ao valor do negócio jurídico. 6. O valor venal de referência, estabelecido unilateralmente pelo Município, não tem natureza vinculante, nem se presta a constituir, por si só, parâmetro obrigatório para fins registrais. 7. Não cabe ao registrador violar entendimento normativo do STJ e determinar que o cálculo do ITBI se dê pelo valor de referência, e não pelo valor do negócio jurídico, que somente pode ser afastado mediante processo fiscal adequado. 8. O controle de legalidade confiado ao Oficial não alcança a análise substantiva da base de cálculo do ITBI. 9. O Oficial, ao exigir a comprovação de recolhimento de ITBI com base no valor venal de referência definido pelo Município, excedeu sua competência. 10. A operação econômica realizada se enquadra na imunidade tributária constitucional aplicável às integralizações de capital social, inexistindo, por isso, fundamento para a exigência formulada.

IV. Dispositivo. 11. Apelo provido; dúvida julgada improcedente. Tese de julgamento: O Registrador de Imóveis não pode exigir a comprovação do pagamento de ITBI calculado com base em valor venal de referência nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis para integralização de capital social.

Legislação relevante: CF, art. 156, § 2.º, I; CTN, arts. 38 e 149; Lei n.º 6.015/1973, art. 289; Lei Municipal n.º 11.154/1991 e Decreto Municipal n.º 55.196/2014, art. 7.º, caput; NSCGJ, subitem117.1. do Cap. XX.

Jurisprudência relevante: STF, Tema 796, RE n.º 796.376/SC, redator para acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020; STJ, Tema 1113, REsp. n.º 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022; TJSP/CSM, Apelação Cível n.º 1009023-43.2016.8.26.0405, rel. Des. Pereira Calças, j. 20.7.2017, e Apelação Cível n.º 1159374-89.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 13.3.2025.”

A propósito, merece ser transcrito elucidativo trecho do voto proferido no mencionado precedente, em que trazidos os fundamentos para a nova orientação adotada sobre o tema:

“(…)

2. O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) dispõe que a base de cálculo do ITBI “é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, diretriz repetida pelo art. 7.º, caput, da Lei Municipal n.º 11.154/1991, e pelo art. 7.º, caput, do Decreto Municipal n.º 55.196/2014, que definem valor venal como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.” Nesse sentido, ao julgar o REsp n.º 1.937.821/SP, sob o regime jurídico dos repetitivos, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou que “a expressão ‘valor venal’ … deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, não se confundindo, no entanto, necessariamente, com o valor médio de mercado, apurado por critérios de localização e tamanho.

Conforme pontuado, nesse precedente, pelo C. Superior Tribunal de Justiça, a avaliação concreta pode oscilar para cima ou para baixo desse valor médio, dependendo de fatores como benfeitorias, estado de conservação, necessidades e interesses pessoais das partes.

Dessa premissa decorre que o fisco não pode definir previamente o valor do bem imóvel transmitido e, com isso, “dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo”, desconsiderando as particularidades do imóvel e da declaração negocial, peculiaridades quantificadas pelos contratantes, cuja boa-fé é presumida.

É dizer, o Valor Venal de Referência, tal como a Planta Genérica de Valores, ou equivalente, prévia e unilateralmente fixado pelo Município, apontando um valor médio de mercado de cunho estimativo, não se presta a definir a base de cálculo do ITBI; “quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade da declaração prestada”, a do contribuinte, e não para lastrear a glosa do Oficial, a desqualificação registral do título translativo da propriedade imobiliária. Dentro desse contexto, em atenção assim às variáveis a serem avaliadas na definição do valor do imóvel, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou em caráter normativo: … dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a prerrogativa da administração tributária de revisá-la, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento, desde que instaurado o procedimento administrativo próprio, em que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel … e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado. (sublinhei)

Adiante, ao reforçar que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado, valor relativo, oscilante, arrematou:

… presume-se que o valor de mercado … corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte…, sendo que … essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN.”

Em arremate, prossegue o voto concluindo que:

“(…) não compete ao Oficial questionar o preço da venda e compra nem, em particular, no que aqui ora interessa, o da conferência de bens imóveis para fins de integralização de capital social, tampouco, consequentemente, a base de cálculo do ITBI daí resultante (orientada pela declaração negocial dos contratantes). Não lhe cabe, sob essa perspectiva, demandar a observância do valor venal de referência e exigir, como condição para o registro, a comprovação do pagamento do imposto de transmissão.

A apuração de eventual divergência pertence ao Fisco, não ao Registrador.

(…)

4. É certo que o Oficial deve, nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/1973 e do subitem 117.1. do Cap. XX das NSCGJ, fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados. Cabe-lhe, portanto, no exercício de suas funções, apurar o recolhimento dos tributos relacionados aos atos registrais a serem por ele praticados, em especial, o do imposto de transmissão.

O que não lhe é compete porque não está entre as suas atribuições é aferir a correção do valor pago, controlar a exatidão do imposto recolhido³ ou, ainda, sob essa lógica, a do valor atribuído aos bens imóveis conferidos para integralização de capital, que se presume condizente com o mercado, presunção somente afastável pelo fisco em processo administrativo, nos termos do art. 149 do CTN. É evidente que os valores atribuídos aos bens imóveis incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica podem ser afastados pelo fisco e, assim, ensejar a cobrança de ITBI sobre eventual diferença que verificar, mas essa discussão, seja como for, deve ser, necessariamente, objeto de processo administrativo próprio. Não está entre as atribuições do Registrador exigir, nessa situação, o recolhimento do ITBI. Aliás, se existe imunidade de jaez constitucional sobre a incidência do ITBI em integralização de capital social como ocorre no caso concreto, não se vê razão lógica ou jurídica para o questionamento feito pelo Oficial, para a exigência por ele formulada.”

No mesmo sentido: TJSP; Apelação Cível nº 1022715-39.2025.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 11/12/2025; Data de Registro: 14/12/2025. TJSP; Apelação Cível nº 1011958-83.2025.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 11/12/2025; Data de Registro: 14/12/2025.

É oportuno destacar, ainda, que a exigência discutida é indevida, pois o Município de São Paulo foi regularmente informado acerca da integralização do capital social da empresa apelante mediante conferência dos imóveis matriculados sob os nos 80.818, 187.738, 226.648, 257.125, 275.300 e 275.301 no 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, não havendo nenhuma omissão em relação ao Fisco Municipal (fls. 96/100).

Destarte, caso entenda devido algum valor a título de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI, poderá a Municipalidade buscá-lo na via própria, nos termos do art. 149 do Código Tributário Nacional e conforme decidido por esta E. Corte na Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100 (TJSP – Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 11/02/2022; Data de Registro: 04/03/2022).

Ademais, os valores atribuídos aos bens imóveis foram direcionados apenas à integralização do capital social da recorrente, de quotas sociais subscritas pelos sócios proprietários, ou seja, a incorporação concretizada não teve finalidade outra, como, por exemplo, formação de reserva de capital.

Consigne-se, por fim, que a resolução do presente caso não conflita com o decidido pelo E. Supremo Tribunal Federal no RE nº 796.376/SC, tampouco colide com a tese fixada por ocasião do exame do Tema 796.

Nesse cenário, o óbice apresentado pelo registrador não merece subsistir, sendo de rigor a improcedência da dúvid para consequente ingresso do título na tábua registral.

Diante do exposto, dou provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

Nota de rodapé referida na Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100:

*Nessa linha segue a orientação normativa deste C. Conselho Superior da Magistratura: cf. Ap. Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978, Ap. Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989, Ap. Cível nº 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995, Ap. Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012, Ap. Cível n.º 1000459-49.2017.8.26.0176, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 13.2.2019, Ap. Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021, e Ap. Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023. (Acervo INR – DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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I. Caso em Exame.

1. A interessada interpôs recurso de apelação em face de sentença a qual, julgando procedente a dúvida, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial de partilha causa mortis, porque havia averbações de indisponibilidade dos bens da viúva meeira que, em divisão desigual no inventário, cedeu seus direitos sobre o imóvel a herdeiro.

II. Questão em Discussão.

2. A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo impede o registro de carta de sentença notarial referente a direito cedido em partilha desigual, mesmo que esta tenha sido homologada antes das averbações de indisponibilidade.

III. Razões de Decidir

3. A indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso de título que implique a alienação voluntária do imóvel, como é o caso da cessão de direitos em partilha desigual no inventário. 4. O princípio da prioridade determina que a ordem de apresentação dos títulos no protocolo do Registro de Imóveis prevalece sobre a ordem cronológica de sua feitura.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A indisponibilidade de bens impede o registro de títulos de disposição ou oneração. 2. A prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, prevalecendo os títulos ntados (prior in tempore, potior in iure)”.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por GISELA CARDOSO SANCHEZ contra a r. sentença de fls. 131/137, que, julgando procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial lavrada pelo 26º Tabelião de Notas da Comarca da Capital referente à partilha julgada nos autos da ação de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho (processo n. 0518881-72.1994.8.26.0100, que tramitou perante a 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital) por existirem averbações de indisponibilidade de bens em nome de Diva Ritondaro Sanchez, na matrícula n. 103.408.

A Nota de Exigência acostada às fls. 05 indicou como motivos de recusa do ingresso do título:

“Fica parcialmente mantida nota devolutiva datada de 26 de agosto de 2025:

1. Anotamos, que conforme Av. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26/M. 103.408 constam averbadas indisponibilidades dos bens de DIVA RETONDARO SANCHEZ (viúva meeira).

1.1. De conformidade com a matrícula n. 103.408, o imóvel é de propriedade de FRANCISCO SANCHEZ FILHO e sua mulher DIVA RETONDARO SANCHEZ.

1.2. Ocorre que conforme Formal de Partilha apresentado, com o falecimento de FRANCISCO SANCHEZ FILHO, o imóvel da matrícula n. 103.408 coube com exclusividade ao herdeiro filho AIRTON RETONDARO SANCHEZ, tendo a viúva meeira recebido outros bens, por sua meação.

1.3 Assim, em caráter preliminar, deverá o interessado promover aos respectivos cancelamentos das indisponibilidades de bens acima mencionadas”.

Sustenta a recorrente, em suma, que a exigência deve ser afastada porquanto a sentença que decretou a partilha do imóvel telado foi prolatada em 13/09/1996, com trânsito em julgado em 25/09/1996, anteriormente, portanto, às averbações das ordens de indisponibilidade. Aduz, também, que o fato de a partilha não ter sido levada a registro, na época de sua expedição, não tem o condão de afastar o direito do herdeiro de ver o mesmo registrado a qualquer tempo, eis que se trata de direito adquirido por sentença transitada em julgado (fls. 145/149).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 170/174).

É o relatório.

Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

Inicialmente, vale registrar que, a despeito da nomenclatura do documento de fls. 10 (“ata notarial de carta de sentença”), cuida-se, em verdade, de carta de sentença notarial, consoante dispõem o item 214 e seguintes do Cap. XVI das NSCGJ. Ausente, pois, irregularidade.

Fixado este ponto, a apelação, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.

Com efeito, foi apresentada a registro a carta de sentença notarial referente à partilha julgada nos autos de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho, por existirem averbações de indisponibilidade na matrícula n. 103.408.

O título foi prenotado em 12/08/2025, sob n. 472977 e, qualificado negativamente, foi expedida a nota de devolução acostada às fls. 05.

Depreende-se da certidão da matrícula n. 103.408, que o imóvel está registrado em nome de Francisco Sanchez Filho e de sua esposa Diva Ritondaro Sanchez, casados sob o regime da comunhão de bens, anteriormente à Lei n. 6.515/77.

Constam sob as AV.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 e 27/M.103.408, ordens de indisponibilidade dos bens de Diva Ritondaro Sanchez, decretadas por diversos Juízos Trabalhistas (fls. 109/118).

Na partilha de bens, homologada pela MMª Juíza de Direito da 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central desta Capital, nos autos da Ação de Inventário n. 0518881-72.1994.8.26.0100, a viúva meeira ficou com outros bens, totalizando R$101.772,03 (fls. 85), sendo o imóvel em referência e outros atribuídos exclusivamente ao herdeiro AIRTON RITONDARO SANCHEZ, totalizando a importância de R$262.058,32 (fls. 73/76 e 85 e seguintes).

Em razão da mencionada partilha, restaram configurados os fatos geradores dos impostos de transmissão por ato intervivos (ITBI) e também causa mortis (ITCMD), conforme apurado pelo contador judicial (fls. 85 e ss.), tudo a ratificar a ocorrência de cessão voluntária dos direitos de meação da viúva para atribuição do imóvel objeto da matrícula n. 103.408 com exclusividade ao herdeiro Airton Ritondaro Sanchez.

E, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso, no fólio real, de título que implique a alienação voluntária do imóvel.

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 29.886-0/4, Relator Desembargador MARCIO MARTINS BONILHA: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

A pretensão da recorrente também esbarra no princípio da prioridade, o qual tem a finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel.

A prioridade apura-se no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com o que dispõe a Lei de Registros Públicos.

Com efeito, o artigo 183 da Lei n. 6.015/73 determina que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”.

E o artigo 186 do mesmo Diploma Legal preconiza que “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais”.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho:

“O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”. (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

“A sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a sequência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contando que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável”. (p. 182 e 183).

Assim, à vista do princípio prior in tempore, potior in iure, conquanto a partilha de bens tenha sido homologada judicialmente anteriormente às decretações das indisponibilidades pelos Juízos Trabalhistas, certo é que ao tempo da apresentação do título já pendiam as referidas indisponibilidades, que, por certo, constituem óbices ao pretendido registro.

Não se pode olvidar, ademais, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real.

No ponto, vale citar o decidido no bojo da apelação cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, o óbice imposto deve ser mantido.

Por essas razões, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (Acervo INR – DEJESP de 31.03.2026 – SP)

I. Caso em Exame.

1. A interessada interpôs recurso de apelação em face de sentença a qual, julgando procedente a dúvida, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial de partilha causa mortis, porque havia averbações de indisponibilidade dos bens da viúva meeira que, em divisão desigual no inventário, cedeu seus direitos sobre o imóvel a herdeiro.

II. Questão em Discussão.

2. A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo impede o registro de carta de sentença notarial referente a direito cedido em partilha desigual, mesmo que esta tenha sido homologada antes das averbações de indisponibilidade.

III. Razões de Decidir

3. A indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso de título que implique a alienação voluntária do imóvel, como é o caso da cessão de direitos em partilha desigual no inventário. 4. O princípio da prioridade determina que a ordem de apresentação dos títulos no protocolo do Registro de Imóveis prevalece sobre a ordem cronológica de sua feitura.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A indisponibilidade de bens impede o registro de títulos de disposição ou oneração. 2. A prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, prevalecendo os títulos ntados (prior in tempore, potior in iure)”.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por GISELA CARDOSO SANCHEZ contra a r. sentença de fls. 131/137, que, julgando procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial lavrada pelo 26º Tabelião de Notas da Comarca da Capital referente à partilha julgada nos autos da ação de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho (processo n. 0518881-72.1994.8.26.0100, que tramitou perante a 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital) por existirem averbações de indisponibilidade de bens em nome de Diva Ritondaro Sanchez, na matrícula n. 103.408.

A Nota de Exigência acostada às fls. 05 indicou como motivos de recusa do ingresso do título:

“Fica parcialmente mantida nota devolutiva datada de 26 de agosto de 2025:

1. Anotamos, que conforme Av. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26/M. 103.408 constam averbadas indisponibilidades dos bens de DIVA RETONDARO SANCHEZ (viúva meeira).

1.1. De conformidade com a matrícula n. 103.408, o imóvel é de propriedade de FRANCISCO SANCHEZ FILHO e sua mulher DIVA RETONDARO SANCHEZ.

1.2. Ocorre que conforme Formal de Partilha apresentado, com o falecimento de FRANCISCO SANCHEZ FILHO, o imóvel da matrícula n. 103.408 coube com exclusividade ao herdeiro filho AIRTON RETONDARO SANCHEZ, tendo a viúva meeira recebido outros bens, por sua meação.

1.3 Assim, em caráter preliminar, deverá o interessado promover aos respectivos cancelamentos das indisponibilidades de bens acima mencionadas”.

Sustenta a recorrente, em suma, que a exigência deve ser afastada porquanto a sentença que decretou a partilha do imóvel telado foi prolatada em 13/09/1996, com trânsito em julgado em 25/09/1996, anteriormente, portanto, às averbações das ordens de indisponibilidade. Aduz, também, que o fato de a partilha não ter sido levada a registro, na época de sua expedição, não tem o condão de afastar o direito do herdeiro de ver o mesmo registrado a qualquer tempo, eis que se trata de direito adquirido por sentença transitada em julgado (fls. 145/149).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 170/174).

É o relatório.

Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

Inicialmente, vale registrar que, a despeito da nomenclatura do documento de fls. 10 (“ata notarial de carta de sentença”), cuida-se, em verdade, de carta de sentença notarial, consoante dispõem o item 214 e seguintes do Cap. XVI das NSCGJ. Ausente, pois, irregularidade.

Fixado este ponto, a apelação, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.

Com efeito, foi apresentada a registro a carta de sentença notarial referente à partilha julgada nos autos de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho, por existirem averbações de indisponibilidade na matrícula n. 103.408.

O título foi prenotado em 12/08/2025, sob n. 472977 e, qualificado negativamente, foi expedida a nota de devolução acostada às fls. 05.

Depreende-se da certidão da matrícula n. 103.408, que o imóvel está registrado em nome de Francisco Sanchez Filho e de sua esposa Diva Ritondaro Sanchez, casados sob o regime da comunhão de bens, anteriormente à Lei n. 6.515/77.

Constam sob as AV.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 e 27/M.103.408, ordens de indisponibilidade dos bens de Diva Ritondaro Sanchez, decretadas por diversos Juízos Trabalhistas (fls. 109/118).

Na partilha de bens, homologada pela MMª Juíza de Direito da 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central desta Capital, nos autos da Ação de Inventário n. 0518881-72.1994.8.26.0100, a viúva meeira ficou com outros bens, totalizando R$101.772,03 (fls. 85), sendo o imóvel em referência e outros atribuídos exclusivamente ao herdeiro AIRTON RITONDARO SANCHEZ, totalizando a importância de R$262.058,32 (fls. 73/76 e 85 e seguintes).

Em razão da mencionada partilha, restaram configurados os fatos geradores dos impostos de transmissão por ato intervivos (ITBI) e também causa mortis (ITCMD), conforme apurado pelo contador judicial (fls. 85 e ss.), tudo a ratificar a ocorrência de cessão voluntária dos direitos de meação da viúva para atribuição do imóvel objeto da matrícula n. 103.408 com exclusividade ao herdeiro Airton Ritondaro Sanchez.

E, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso, no fólio real, de título que implique a alienação voluntária do imóvel.

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 29.886-0/4, Relator Desembargador MARCIO MARTINS BONILHA: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

A pretensão da recorrente também esbarra no princípio da prioridade, o qual tem a finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel.

A prioridade apura-se no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com o que dispõe a Lei de Registros Públicos.

Com efeito, o artigo 183 da Lei n. 6.015/73 determina que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”.

E o artigo 186 do mesmo Diploma Legal preconiza que “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais”.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho:

“O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”. (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

“A sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a sequência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contando que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável”. (p. 182 e 183).

Assim, à vista do princípio prior in tempore, potior in iure, conquanto a partilha de bens tenha sido homologada judicialmente anteriormente às decretações das indisponibilidades pelos Juízos Trabalhistas, certo é que ao tempo da apresentação do título já pendiam as referidas indisponibilidades, que, por certo, constituem óbices ao pretendido registro.

Não se pode olvidar, ademais, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real.

No ponto, vale citar o decidido no bojo da apelação cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, o óbice imposto deve ser mantido.

Por essas razões, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (Acervo INR – DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra r. sentença que manteve a recusa do registro de escritura pública de inventário e partilha. O apelante alega não haver óbice ao registro pretendido, pois o imóvel integra o patrimônio comum dos conviventes.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a necessidade de retificação do título para indicação do patrimônio particular dos conviventes, bem como de comprovação do recolhimento de eventual diferença de tributo incidente na hipótese.

III. Razões de Decidir – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

3. O imóvel foi adquirido por doação, antes do início da união estável. 4. Para o patrimônio adquirido durante a união estável antes da edição da Lei nº 9.278/1996, a jurisprudência previa a divisão dos bens de maneira proporcional ao esforço comprovado de cada convivente. 5. Impossibilidade de aplicação automática à união estável do regime da comunhão universal vigente à época para o casamento, em razão da ausência de previsão legal que autorize essa equiparação ou estabeleça presunção de comunicabilidade de bens. 6. Necessidade de retificação do título para distinção do patrimônio individual e comum, bem como comprovação do recolhimento de eventual diferença devida a título de imposto de transmissão.

IV. Dispositivo e Tese

7. Apelação não provida.

Tese de julgamento: “1. Bens adquiridos pelos conviventes antes da edição da Lei nº 9.278/1996 sujeitam-se à divisão proporcional ao esforço comum comprovado de cada convivente. 2. Impossibilidade de se aplicar automaticamente à união estável o regime da comunhão universal de bens, por ausência de previsão legal”.

Legislação Citada:

– Lei nº 9.278/1996;

– NSCGJ, Tomo II, Capítulo XVI, itens 90 e 91.

Jurisprudência Citada:

– STF, Súmula nº 380;

– STJ, REsp nº 1.124.859/MG e REsp 1.324.222/DF.

Trata-se de apelação interposta por Espólio de José Nicolau Marques contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa do registro de escritura pública de inventário e partilha, tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.315 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 68/77).

Alega o apelante, em síntese, que à união estável iniciada em 1976 deve ser aplicado, por analogia, o regime da comunhão universal de bens, então vigente como regime legal do casamento antes da edição da Lei nº 6.515/1977. Sustenta que, embora o imóvel tenha sido adquirido por doação, pelo falecido, em data anterior ao início da convivência com Maria do Socorro Botelho de Souza, há que ser reconhecida a comunicabilidade do bem que integra o patrimônio comum do casal. Assim, reputando correta a atribuição de meação à companheira, entende desnecessária a retificação do título e da declaração de ITCMD, insistindo no registro pretendido (fls. 83/87).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 110/115).

É o relatório.

Apresentada a registro a escritura de inventário e partilha dos bens deixados por José Nicolau Marques (fls. 15/22), por meio da qual foi atribuída à companheira Maria do Socorro Botelho de Souza a meação do imóvel objeto da transcrição nº 32.315, o 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital qualificou negativamente o título por entender que, tratando-se de bem particular, adquirido pelo falecido, por doação, quando ainda solteiro (fls. 08/09), seria necessária a retificação da partilha e consequente apresentação das guias complementares referentes a eventual diferença do imposto de transmissão – ITCMD.

A Lei nº 9.278/1996 regulava a união estável, estabelecendo em seu art. 5º que bens móveis e imóveis adquiridos onerosamente durante a convivência seriam considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, pertencendo a ambos os conviventes em partes iguais, salvo contrato escrito em contrário.

A jurisprudência consolidou o entendimento de que, nas uniões estáveis anteriores ao referido diploma legal, a divisão do patrimônio adquirido durante a convivência dependia de prova do esforço comum, nos termos da Súmula 380 do Colendo Supremo Tribunal Federal:

“Comprovada a existência de sociedade de fato entre os concubinos, é cabível a sua dissolução judicial, com a partilha do patrimônio adquirido pelo esforço comum.”

No mesmo sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a propriedade dos bens adquiridos pelos conviventes antes da Lei nº 9.278/1996, quando ainda não havia presunção absoluta de esforço comum, é determinada pelo ordenamento jurídico vigente quando da respectiva aquisição (REsp 1.124.859/MG) e que a divisão equalitária do patrimônio adquirido durante a união estável exige a prova da participação de ambos na aquisição (REsp 1.324.222/DF).

No caso concreto, a união estável entre o falecido José Nicolau Marques e Maria do Socorro Botelho de Souza foi reconhecida a partir de 01 de maio de 1976 (item 5.3 da escritura pública a fls. 15/22). De seu turno, o imóvel objeto da transcrição nº 32.315 do 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital foi adquirido pelo de cujus por meio de doação, quando ainda solteiro, na forma da escritura lavrada em 29 de novembro de 1954, transcrita junto ao Registro de Imóveis em 06 de abril de 1955 (fls. 08/09).

Ora, se os bens adquiridos durante a união estável, em período anterior à edição da Lei nº 9.278/1996, não se comunicam automaticamente e exigem, para tanto, prova do esforço comum, com maior razão não se comunicam os bens adquiridos por qualquer dos conviventes antes do início da união, com exclusividade, de forma gratuita.

Não procede, assim, a tese de que o regime da comunhão universal de bens aplicável ao casamento, à época, se estenderia automaticamente à união estável. Não havia previsão legal que autorizasse tal equiparação, nem presunção de comunicabilidade de bens.

Reconhecida a natureza particular do bem, mostram-se corretas as exigências formuladas pelo Oficial quanto à retificação do título e à comprovação do recolhimento do tributo incidente sobre eventual transmissão, em atenção ao que preveem os itens 90 e 91 do Capítulo XVI, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça:

“90. Se houver bens a serem partilhados na escritura, distinguir-se-á o que é do patrimônio individual de cada cônjuge do que é do patrimônio comum do casal, conforme o regime de bens, constando isso do ato notarial lavrado.

91. Na partilha em que houver transmissão de propriedade do patrimônio individual de um cônjuge ao outro, ou a partilha desigual do patrimônio comum, deverá ser comprovado o recolhimento do tributo devido sobre a fração transferida.”

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (Acervo INR – DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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