Apelação n° 1007002-87.2026.8.26.0100
Número: 1007002-87.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1007002-87.2026.8.26.0100
Registro n°: 2026.0000747546
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007002-87.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCIO ALVES DA COSTA, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1007002-87.2026.8.26.0100
Apelante: Marcio Alves da Costa
Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Comarca: São Paulo
Voto nº 39.894
Registro de Imóveis – Dúvida registral – Escritura pública de compra e venda – Qualificação negativa – Inconsistência na qualificação civil da transmitente – Casamento e divórcio celebrados no exterior, sem traslado no Registro Civil brasileiro – Necessidade de prévia regularização (art. 32 da Lei nº 6.015/73) – Princípios da continuidade e da especialidade subjetiva – Impossibilidade de ingresso condicionado do título – Recurso não provido.
Cuida-se de apelação interposta por MÁRCIO ALVES DA COSTA, contra a r. sentença de fls. 103/109, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em registrar a escritura pública de venda e compra, lavrada em 24 de outubro de 2025, no 23º Tabelião de Notas da Capital, relativa ao objeto da matrícula n.º 106.911.
Alega o recorrente, em suma, que a exigência de prévio traslado do casamento e do divórcio realizados no exterior configura formalismo excessivo, porque a dissolução do vínculo matrimonial da transmitente estaria suficientemente demonstrada por documentos estrangeiros regularmente traduzidos, inexistindo controvérsia fática ou risco a terceiros. Defende, ainda, que a exigência desconsidera os princípios da proporcionalidade e da instrumentalidade das formas, transformando a atividade registral em obstáculo à eficácia de negócio jurídico válido. Afirma, também, que há providência em curso perante o C. Superior Tribunal de Justiça, visando à homologação da decisão estrangeira de divórcio, o que demonstraria a regularização em andamento e justificaria, ao menos, a suspensão do feito. Requer, ao final, a reforma da sentença, para afastar os óbices e permitir o registro.
A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 176/180).
É o relatório.
Como é cediço, o sistema registral imobiliário brasileiro estrutura-se sobre o princípio da legalidade estrita, que impõe ao registrador o dever de examinar o título sob o prisma de sua conformidade com a lei e com os princípios que regem a atividade, não lhe sendo dado flexibilizar exigências, quando houver dúvida relevante acerca da higidez jurídica do ato.
A qualificação registral não se orienta, pois, por juízos de probabilidade ou por convicção acerca da realidade fática, mas pela verificação objetiva da regularidade formal do título e dos documentos que o instruem.
No caso concreto, a recusa encontra fundamento consistente nos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva.
Como nos ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).
O princípio da especialidade subjetiva, por seu turno, impõe que a identificação das partes seja precisa, completa e juridicamente eficaz, de modo a afastar dúvidas quanto à titularidade e à extensão dos direitos transmitidos.
A qualificação civil, em especial o estado civil e o regime de bens, não constitui elemento meramente acessório, mas dado essencial à aferição da capacidade dispositiva e à verificação da necessidade (ou não) de participação de cônjuge ou ex-cônjuge.
Fixadas, assim, essas premissas e a despeito dos argumentos lançados nas razões recursais, a apelação não comporta provimento.
De acordo com o título submetido a registro, a transmitente Thais Amorim Alves é casada com Marcelo Santos de Matos, sob o regime da separação total de bens (fls. 20 e 67).
Da matrícula do imóvel infere-se que o bem foi adquirido por Joanna de Oliveira Coqueiro e Itamar José Coqueiro por escritura pública lavrada em 1980 (R.2/106.911, fls. 69).
Itamar faleceu em 14/11/2021, tendo o imóvel sido transmitido aos herdeiros Paulo, casado com Maria Ângela; Eunice, casada com Ivam; Adair; Paulina; Sérgio, casado com Regina; Cristiano; Thais, casada com Wesley; Thiago, convivente de Carina e Márcio, casado com Bárbara, com reserva da meação da viúva Joanna conforme formal de partilha passado em 23/02/2024 (R.5/106.911, fls. 71/73).
Joanna, por sua vez, faleceu em 01/05/2024, transmitindo o seu quinhão aos mesmos herdeiros (R.6/106.911, fls. 73/77). Ocorre que, à época de seu óbito, o herdeiro Sérgio já havia falecido, tendo sua parte na herança de Joanna sido transmitida ao seu espólio e à herdeira Thais, casada, como constou, com Marcelo pelo regime da separação de bens.
A escritura apresentada a registro foi objeto da prenotação n.º 1.107.933 e, das exigências inauguralmente formuladas, subsistiram os óbices de números “2” e “3”, quais sejam (fls. 04/05):
“2. Apresentar certidão de casamento ATUALIZADA da vendedora THAIS que fora casada com WESLEY, constando averbado à margem o divórcio.
3. Apresentar certidão de casamento ATUALIZADA da vendedora THAIS casada com MARCELO.”.
Como dito, consta da matrícula n.º 106.911 que a transmitente Thais recebeu fração ideal do imóvel por sucessão hereditária, figurando, à época do óbito de Itamar (R.5), como casada com Wesley, enquanto, por ocasião do falecimento de Joanna (R.6), já constava como casada com Marcelo, sob regime da separação de bens.
Os documentos apresentados apontam que o casamento de Thais com Wesley foi celebrado nos Estados Unidos da América, em 11/06/2018 (fls. 34); o divórcio foi decretado por autoridade estrangeira em 11/01/2023 (fls. 40); o casamento subsequente com Marcelo ocorreu em 15/04/2023, ocasião em que a transmitente foi qualificada como solteira, não como divorciada (fls. 65/66).
Em resumo, a escritura pública indica que Thais é casada com Marcelo pelo regime da separação total de bens (fl. 20 e 67), o que corresponde à qualificação indicada no Registro n. 6, mas diverge do Registro n. 5 da matrícula do imóvel.
Todavia, os documentos apresentados pelo recorrente para justificar tal incongruência são certidões estrangeiras de casamento e divórcio, desacompanhadas do necessário traslado perante o Registro Civil brasileiro.
Como se sabe, nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.015/1973, para que produzam efeitos no território nacional, os atos estrangeiros devem ser trasladados no Registro Civil brasileiro.
É, também, o que dispõe o item 174 do Capítulo XVII das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, in verbis:
“O Registro Civil das Pessoas Naturais do 1º Subdistrito da Comarca procederá no livro “E”, para fins de publicidade e efeitos perante terceiros, o traslado da certidão de casamento de estrangeiros realizado no exterior, devidamente legalizada perante autoridade consular brasileira ou apostilada perante autoridade estrangeira competente, assim como traduzida por tradutor público juramentado, inscrito em junta comercial brasileira, para em ato subseqüente, averbar mandado judicial ou escritura pública de separação, divórcio, conversão de separação em divórcio, divórcio direto, nulidade e anulação de casamento.”
Em outras palavras, enquanto não realizado o traslado, tais documentos não se incorporam ao sistema registral brasileiro, permanecendo como meros elementos informativos, destituídos de eficácia jurídica plena no âmbito da qualificação registral.
A consequência prática é evidente: inexistindo, no registro civil brasileiro, prova formalmente válida da dissolução do vínculo matrimonial anterior, não há como afirmar, para fins registrais, a regularidade da alteração do estado civil da transmitente, tampouco a legitimidade do subsequente casamento.
Nesse cenário, admitir o ingresso do título significaria permitir que o registro imobiliário operasse com base em situação jurídica incerta ou não plenamente demonstrada, o que contraria frontalmente sua função primordial de conferir segurança, estabilidade e publicidade às relações jurídicas.
A exigência formulada pelo Oficial, portanto, não decorre de formalismo excessivo, mas da necessidade de preservação dos princípios da: continuidade registral, que impõe a correspondência entre o titular inscrito e o alienante; especialidade subjetiva, que exige identificação precisa e juridicamente válida das partes; e segurança jurídica, que veda o ingresso de títulos com situação civil incerta.
A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura confirma esse entendimento.
“Apelação Dúvida Recusa ao Registro de Escritura Pública de venda e compra Titular de domínio qualificada como solteira na matrícula e divorciada no título levado a registro Ofensa ao princípio da especialidade subjetiva Casamento e divórcio realizados na Austrália Inexistência de transcrição Óbices mantidos Recurso a que se nega provimento.” (TJSP, Apelação Cível 1006855-85.2022.8.26.0590; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São Vicente – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/11/2023; Data de Registro: 14/11/2023).
E, a simples apresentação de traduções juramentadas da certidão de casamento realizada nos Estados Unidos da América e do instrumento de divórcio homologado por sentença estrangeira proferida pelo Tribunal de Nova Jersey, não supre a exigência legal, tampouco o ajuizamento de pedido de homologação de decisão estrangeira perante o STJ tem o condão de afastar o óbice, pois se trata de providência ainda pendente.
A qualificação registral exige a demonstração atual e completa dos requisitos legais, não sendo possível admitir o ingresso de título condicionado à superveniência de providências futuras e incertas.
Por fim, eventual prática pretérita ou tratamento diverso conferido em outros registros não possui o condão de vincular o Oficial, nem de convalidar situação juridicamente irregular, pois cada título deve ser examinado de forma autônoma à luz da legislação aplicável e dos princípios registrais.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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