Processo 1012589-90.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Leonardo Se Kwang Ahn – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: SILVIO RODRIGUES DE JESUS (OAB 33635/SP), MIRIAM DA PAZ SANTOS (OAB 452492/SP), MIRIAM DA PAZ SANTOS (OAB 452492/SP), SILVIO RODRIGUES DE JESUS (OAB 33635/SP)
Íntegra da decisão: –
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1012589-90.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Leonardo Se Kwang Ahn e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonardo Se Kwang Ahn e Maria Augusta Yukiko Chicuchi Ahn em razão da negativa de registro de escritura pública de venda e compra cujo objeto é o imóvel descrito na matrícula n. 81.804 daquela serventia (prenotação n. 491.028).
O Oficial esclarece que o título foi primeiramente prenotado em 11 de agosto de 2025, sob n. 472.907, e devolvido com exigências em 21 de agosto de 2025, sendo reapresentado sem o cumprimento das exigências então formuladas e novamente prenotado em 06 de julho de 2026, sob n. 491.028, ocasião em que veio instruído com requerimento de suscitação de dúvida; que o ponto central do dissenso diz respeito à eventual comunicação do imóvel em virtude do regime de bens adotado no casamento da titular de domínio; que Zhu Hua Ng adquiriu o imóvel em 12 de fevereiro de 1999, no estado civil de solteira, e posteriormente contraiu casamento com Fu Faqiang, em data e local não informados, vindo o vínculo a ser dissolvido conforme certidão de divórcio registrada em 21 de setembro de 2018, emitida pela Secretaria de Administração Civis do Distrito de Changle do Município de Chaozhou, República Popular da China, apresentada por tradução registrada no 6º Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Comarca sob n. 1.977.995; que, nos termos do subitem 61.4 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro, a fim de evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel; que, para elucidação do regime, deverá o interessado apresentar certidão de casamento atualizada de Zhu Hua Ng e Fu Faqiang, da qual conste expressamente o regime de bens, ou outro documento hábil à sua comprovação, podendo ser aplicada, para esse fim, a Resolução n. 583, de 26 de setembro de 2024, do Conselho Nacional de Justiça; que, aferido o regime de bens, adotar-se-á o procedimento registral compatível, mediante exibição dos documentos pertinentes (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/115.
Ao pleitearem pela suscitação da dúvida perante o Oficial, os interessados alegaram que a outorgante vendedora adquiriu o imóvel por escritura pública de 12 de fevereiro de 1999, nela figurando expressamente como solteira, conforme o R.1 da matrícula n. 81.804; que a matrícula demonstra o ingresso do bem no patrimônio de Zhu Hua Ng quando era ela solteira, nada nela constando a título de registro ou averbação indicativa de copropriedade, meação, partilha ou direito pertencente a eventual cônjuge ou ex-cônjuge; que a exigência formulada se apoia em hipótese de eventual comunicabilidade patrimonial decorrente de casamento posterior, situação sem suporte em qualquer assentamento constante do fólio real; que o sistema registral brasileiro prestigia os princípios da legalidade, da continuidade e da segurança jurídica, devendo a qualificação ater-se aos elementos efetivamente necessários ao ingresso do título; que não se mostra razoável impor a produção de documentos relativos a casamento, divórcio e regime patrimonial ocorridos após a aquisição do imóvel, quando inexiste registro demonstrando a transferência ou o compartilhamento da titularidade dominial; que a titularidade do fólio real permanece exclusivamente em nome da vendedora, gozando da presunção de validade e legitimidade (fls. 08/10).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, transcorreu in albis (fl. 120). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 124/128).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, cumpre observar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem a atividade registral (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz em falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O título apresentado a registro trata-se de escritura pública de venda e compra pela qual a parte interessada adquiriu de Zhu Hua Ng o imóvel objeto da matrícula n. 81.804 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.
Da referida matrícula consta que Zhu Hua Ng adquiriu o imóvel por escritura pública lavrada em 12 de fevereiro de 1999, no estado civil de solteira (fl. 115).
Na escritura de venda e compra, Zhu Hua Ng vem qualificada como divorciada, com remissão à certidão de divórcio de fls. 40/54, registrada em 21 de setembro de 2018 na República Popular da China e trazida ao Brasil por tradução juramentada registrada perante o 6º Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Comarca sob n. 1.977.995, em 29 de maio de 2025.
De maneira acertada, o ingresso do título foi então obstado em razão da ausência de informação em relação ao regime de bens que regeu o casamento da proprietária tabular.
A certidão de divórcio, embora hábil a demonstrar a dissolução do vínculo, não indica a data nem o local da celebração do matrimônio, não individualiza o regime patrimonial a que os cônjuges estiveram submetidos e não noticia eventual partilha, limitando-se a remeter, para maiores detalhes, ao acordo de divórcio, documento que não foi apresentado.
O acervo probatório dos autos, assim, permite afirmar que houve casamento e que houve divórcio, mas não permite concluir quais efeitos patrimoniais que aquele vínculo produziu sobre o imóvel da matrícula n. 81.804.
Relativamente à questão, o item 61 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça determina que a qualificação do proprietário pessoa física referirá, sendo ele casado, o nome e a qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, na mesma linha do que exigem o art. 176, § 1º, II, 4, e III, 2, da Lei n. 6.015/1973.
E o subitem 61.4 estabelece que, tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro.
A norma não faculta, mas impõe, com finalidade preventiva, de impedir que a incerteza sobre o regime se transfira ao fólio real.
Vale sublinhar que o estado civil e o regime de bens não constituem elementos meramente descritivos ou acessórios da qualificação subjetiva.
Ao contrário, são dados essenciais à aferição da legitimidade dispositiva do alienante e à verificação da necessidade, ou não, de participação de cônjuge ou de ex-cônjuge no ato de disposição.
É nesse exato ponto que se projeta o princípio da disponibilidade, cuja observância impede o ingresso no fólio real de título pelo qual se transmita direito em extensão superior àquela de que o alienante efetivamente dispõe.
Trata-se da projeção registral da regra segundo a qual ninguém pode transferir mais direitos do que aqueles de que é titular, competindo ao registrador aferir, no momento da qualificação, se o quantum de direito objeto da transmissão encontra correspondência no quantum inscrito e disponível em nome do titular tabular.
Admitir o registro da escritura sem a prévia confirmação do regime de bens equivaleria a resolver por presunção aquilo que o título não resolve.
Com efeito, caso o casamento contraído entre Zhu Hua Ng e Fu Faqiang tenha se submetido a regime de comunhão universal, ou a regime estrangeiro de efeitos patrimoniais equivalentes, o apartamento objeto da matrícula n. 81.804, ainda que adquirido antes das núpcias, teria integrado a massa patrimonial comum a partir da celebração do matrimônio, remanescendo, dissolvido o vínculo e à falta de partilha registrada, direito do ex-cônjuge sobre o bem.
Nessa hipótese, a alienação da integralidade do imóvel por Zhu Hua Ng alcançaria parcela de direito que já não lhe pertencia com exclusividade e o registro chancelaria transmissão superior à disponibilidade do transmitente, em prejuízo direto de terceiro que não participou do ato e cuja situação jurídica sequer se encontra retratada na matrícula.
A comprovação do regime de bens, portanto, é condição de aferição da própria legitimidade dispositiva da alienante e, por consequência, da idoneidade do título para ingressar no fólio real.
Sobre esse exato ponto já se manifestou o C. Conselho Superior da Magistratura ao apreciar hipótese em que a titular de domínio figurava como solteira na matrícula e como divorciada no título levado a registro:
“A exigência de complementação documental é, de fato, necessária para garantia do encadeamento subjetivo. Além disso, dos documentos apresentados não há informação acerca do regime de bens do matrimônio, de modo que, como bem apontado pelo Oficial Registrador, não se afigura possível inferir se o bem comunicou com o então cônjuge da vendedora ou não, a importar diretamente no controle do Princípio da Disponibilidade” (CSM/SP, Apelação Cível n. 1006855-85.2022.8.26.0590; Rel. Des. Fernando Torres Garcia; j. 09.11.2023).
Não socorre aos interessados o argumento de que a matrícula não ostenta registro ou averbação em favor de Fu Faqiang, já que a ausência de assentamento não decorre de comprovação de incomunicabilidade, mas justamente da falta de averbação do casamento e do divórcio, providência que constitui o próprio objeto da exigência.
Em outras palavras, o silêncio do fólio real não é prova da inexistência de direito de terceiro, mas reflexo da desatualização do registro, que ainda retrata a titular como solteira, estado civil que deixou de existir há tempos.
A presunção relativa que emana do assento não pode ser invocada para dispensar a atualização de dado que a lei e as normas de serviço reputam essencial, sob pena de converter-se o instrumento de segurança jurídica em fonte de incerteza.
Tampouco basta, para afastar o óbice, a circunstância de a aquisição haver precedido o casamento.
Ainda que se analisasse o caso exclusivamente à luz do direito interno brasileiro, o regime da comunhão universal comunica os bens anteriores ao casamento (art. 1.667 do Código Civil), de sorte que a anterioridade da aquisição, isoladamente considerada, nada resolve.
Acresce que, tratando-se de matrimônio celebrado no exterior entre pessoas de nacionalidade chinesa, o regime de bens rege-se pela lei do país em que os nubentes tinham domicílio e, sendo diversos os domicílios, pela lei do primeiro domicílio conjugal, nos termos do art. 7º, § 4º, da LINDB.
E o teor da lei estrangeira não se presume: deve ser provado por quem o invoca, na forma do artigo 14 do mesmo diploma e do artigo 376 do Código de Processo Civil.
Logo, não há como transportar automaticamente para o casamento em exame a solução que o direito brasileiro reserva como regra aos bens adquiridos antes das núpcias no regime legal nem como afirmar, sem prova, que a legislação chinesa conduziria a resultado idêntico.
Nesse sentido:
“Registro de Imóveis – Omissão quanto ao regime de bens adotado quando do casamento da alienante – Casamento no exterior – Cônjuge falecido – Dúvida procedente – Recurso desprovido – O regime de bens há de constar expressamente da certidão de casamento – À míngua de expressa menção, não se presume a adoção do regime de reserva previsto na legislação do país em que realizado o matrimônio” (CSM/SP, Apelação n. 1094840-54.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 14.10.2016).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 13 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 14.08.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.