Processo 1016282-82.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Jose Tyle Teixeira Renno – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, ainda que por óbice diverso do formulado pelo Oficial, nos moldes da fundamentação. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ANALU NOGUEIRA DO NASCIMENTO (OAB 215498/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1016282-82.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – Sp
Requerido: Jose Tyle Teixeira Renno
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de José Tyle Teixeira Renno em razão de recusa de registro de carta de sentença extraída da ação de divórcio de autos n. 1005838-62.2021.8.26.0068, materializada perante o 17º Tabelião de Notas da Capital, a qual envolve a partilha do imóvel objeto da matrícula n. 317.139 daquela serventia (prenotação n. 1.679.103).
O Oficial informa que o título foi apresentado em 16/08/2026, por meio da plataforma ONR (protocolo AC016054570), com o objetivo de transmitir o bem para o patrimônio do apresentante; que a carta de sentença se refere ao divórcio de Sônia Sueli Gorgueira Teixeira Rennó e José Tyle Rennó, no qual foi homologado acordo pelo qual se estipulou a transmissão do imóvel ao divorciado; que, submetido o título a exame e cálculo, constatou-se que o imóvel está registrado em nome de Maraney Auto Posto Ltda, pelo que houve devolução com exigência pela prévia apresentação do título por meio do qual o casal divorciado teria adquirido o imóvel da proprietária tabular; que, em 02/09/2026, a parte interessada apresentou pedido de reconsideração com requerimento pela suscitação de dúvida, sustentando (i) a dispensabilidade da reapresentação do título, (ii) a mitigação do princípio da continuidade ante a desconsideração inversa da personalidade jurídica acolhida no acordo homologado, e (iii) a inexistência de excesso de meação; que, reexaminados os argumentos, a qualificação negativa foi mantida; que a controvérsia se resume a definir se a carta de sentença de divórcio é, por si, título hábil a transferir ao suscitado imóvel registrado em nome de pessoa jurídica que não integrou a relação processual; que não se exigiu a apresentação física da carta de sentença, mas o título que transmitiu a propriedade do imóvel para o casal, sem o qual o registro pretendido implicaria salto na cadeia dominial; que a partilha em divórcio somente pode dispor sobre os bens do casal; que a proprietária tabular é pessoa jurídica, que adquiriu o imóvel de outra pessoa jurídica, sem registro de qualquer ato que desloque a propriedade para o patrimônio do casal; que a desconsideração da personalidade jurídica depende de decisão judicial expressa, proferida em incidente próprio, com observância do contraditório e da ampla defesa, sendo obrigatória a citação da pessoa jurídica cuja autonomia patrimonial se pretende afastar; que não consta no título que a proprietária tabular tenha integrado a lide ou tenha sido alcançada por decisão constitutiva nesse sentido; que a sentença meramente homologatória de acordo entre cônjuges não substitui tal pronunciamento; que a circunstância de a sócia administradora haver subscrito o acordo não equivale à manifestação de vontade da sociedade nem dispensa a forma legalmente exigida para a alienação do imóvel integrante do patrimônio social; que, à data da subscrição do acordo, não havia absoluta identidade entre a vontade da sócia e da sociedade, pois a sócia detinha 95% das quotas sociais, atingindo a integralidade apenas com a posterior retirada do requerente; que não se questiona o mérito da partilha homologada, mas apenas a aptidão do título para ingressar no fólio real sem ruptura da cadeia dominial; que a aptidão abstrata da carta de sentença para ser recebida no registro, prevista no artigo 221, IV, da LRP, não dispensa a observância dos princípios registrários; que a discussão sobre eventual excesso de meação é matéria estranha ao óbice formulado; que a manutenção da exigência não caracteriza falta funcional (fls. 01/07).
Documentos vieram às fls. 08/124.
A parte interessada apresentou impugnação às fls. 125/140, alegando que o Oficial descumpriu deveres legais e normativos expressos; que a nota de exigência, tal como redigida, era ininteligível; que não foi examinado o conteúdo do acordo homologado, a composição societária da proprietária tabular ou a participação de seus sócios no título; que a nota não informou a providência que permitiria o registro; que o Oficial não consultou a composição societária da proprietária tabular, que é informação pública disponibilizada pela JUCESP e já expunha a composição integral do patrimônio partilhado; que não declarou se, superado o ponto suscitado na qualificação, o título estaria apto ao registro, deixando o usuário sem a certeza correspondente à aptidão registrária; que não apresentou o cálculo dos emolumentos; que o próprio Oficial reconhece que a redação da exigência pode ter dado margem à leitura equivocada; que a manifestação de vontade exarada no acordo de divórcio ostenta força translativa autônoma, tornando desnecessária a lavratura de escrituras públicas paralelas ou aditamentos contratuais para efetivação perante o Registro de Imóveis ou a JUCESP, pois formaliza a vontade das partes envolvidas; que a transação homologada por sentença constitui ato jurídico perfeito e acabado; que o provimento judicial supre a solenidade da escritura pública e os atos societários de disponibilidade de bens; que, no caso em tela, o imóvel integrou a composição global da partilha de bens do ex-casal, com anuência da totalidade do capital social da proprietária tabular; que, nos termos do artigo 1072, §3º, do Código Civil, a reunião ou assembleia de sócios é dispensável quanto todos os sócios decidirem, por escrito, sobre a matéria que seria objeto dela; que houve deliberação unânime, por escrito, submetida ao crivo judicial e firmada pela administradora, a quem incumbe o uso da denominação social; que não se trata de desconsiderar a personalidade jurídica da proprietária tabular nem dispor de bem de terceiro alheio ao acordo; que a própria sociedade, pela unanimidade de seus sócios, consente com a destinação do imóvel; que a sentença homologatória constitui documento público e supre a escritura; que a mesma serventia qualificou positivamente o título e registrou a transmissão do imóvel da matrícula n. 269.783; que o 4º RI da Capital também admitiu o ingresso do título nas matrículas n. 4.464 e 4.465, sem recolhimento de ITBI ou ITCMD; que não houve excesso de meação; que a divorciada, ao assinar o plano de partilha, não agiu apenas como pessoa física liquidando a mancomunhão, mas também atuou em cumprimento do seu dever assumido no acordo, como administradora e legítima representante da pessoa jurídica; que, ainda que assim não se entendesse, o contexto fático reforça a mesma conclusão; que praticamente todo o patrimônio do casal, inclusive imóveis de uso pessoal, encontravam-se em nome da pessoa jurídica, evidenciando que a sociedade funcionava como veículo de titularidade do patrimônio familiar e, por isso, a partilha tratou em conjunto dos bens dos cônjuges e dos bens da sociedade; que a própria sociedade, pela unanimidade dos sócios, consentiu com a destinação de cada um deles; que, diante da necessidade de encerramento definitivo da mancomunhão, impõe-se o registro do imóvel em nome do divorciado, como seu exclusivo proprietário; que a vontade da empresa se confunde com a vontade da totalidade dos sócios e não há prejuízo a terceiros; que a separação formal da personalidade jurídica não pode ser usada como obstáculo para anular a autonomia da vontade, privilegiando a forma; que não há título melhor que o judicial para informar a manifestação de vontade das partes; que, como o divorciado ficou com quantidade menor de bens, nem se pode falar no pagamento de imposto de transmissão; que o caráter beligerante do divórcio torna praticamente impossível obter nova assinatura ou anuência da divorciada.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice formulado (fls. 148/153).
É o relatório. Fundamento e Decido.
De início, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n° 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e regras que regem a atividade registral.
Não há, em outros termos, ingresso automático de título no fólio real apenas em razão de sua origem judicial.
Eventual recusa, portanto, não caracteriza desobediência: compete ao Oficial, no exercício de função pública delegada, sempre verificar a compatibilidade do título com a Lei de Registros Públicos, com a legislação material e com os princípios estruturantes do sistema registral, notadamente os da legalidade, da continuidade e da legitimidade, podendo formular exigências ou denegar o acesso mediante nota devidamente fundamentada.
No mérito, a dúvida é procedente, ainda que por motivo distinto do apontado pelo Oficial. Vejamos os motivos.
A parte pretende o registro de carta de sentença notarial extraída do processo de autos n. 1005838-62.2021.8.26.0068, que tratou do divórcio de Sônia Sueli Gorgueira Teixeira Rennó e José Tyle Rennó, resolvido em acordo quanto à partilha de bens, com homologação pelo juízo da causa (fls. 12/106).
No acordo formalizado, as partes transigiram quanto à partilha de bens móveis, imóveis e quotas sociais de duas empresas (fls. 80/96).
Ocorre que alguns dos imóveis atribuídos ao divorciado estão em nome das empresas das quais o casal era sócio.
Conforme esclarecido pelo divorciado na contestação que apresentou, “referidos bens em nome da pessoa jurídica Maraney, são todos de uso particular, que nada tem a ver com o objeto social da empresa (posto de gasolina), tendo sido registrados em nome da pessoa jurídica por mera comodidade que, na ocasião das compras a então esposa assim sugeriu, sob o argumento de que facilitaria quando das declarações de imposto de renda” (fl. 48).
É o que acontece com o imóvel objeto da matrícula n. 317.139, cuja matrícula indica como proprietária tabular a empresa Maraney Auto Posto Ltda, que adquiriu o bem de outra pessoa jurídica em 16/04/2003 (R.5/317.139, fl. 10).
Esse imóvel foi atribuído ao divorciado no acordo homologado (item d, fl. 84).
O título foi analisado pelo Oficial de Registro de Imóveis e devolvido com a seguinte exigência (fls. 117):
“Conforme registro nº5 na matrícula nº317.139, o imóvel é de propriedade de MARANEY AUTO POSTO LTDA.
Portanto para registro da carta de sentença expedida à vista do processo nº1005838-62.2021.8.26.0068, da 2ª Vara Cível do Foro de Santana de Parnaíba, deste Estado, a ação de divórcio requerida por SÔNIA SUELIGORGUEIRA TEIXEIRA RENNÓ, e JOSÉ TYLE TEIXEIRA RENNÓ, primeiramente apresentar a via original do título aquisitivo de JOSÉ TYLETEIXEIRA RENNÓ, para fins de exame e registro, em obediência ao princípio da continuidade, previsto no artigo 195 da Lei 6.015/73”.
O Oficial admite que, ao aludir à apresentação de “via original do título aquisitivo”, pode ter dado margem à leitura equivocada.
Entretanto, embora sucinta, a redação da nota de exigência expõe de maneira suficiente a necessidade de complementação documental para suprir a lacuna dominial que ofende o princípio da continuidade.
Tanto que a patrona do apresentante entendeu corretamente a aplicação técnica da exigência e argumentou, em seu pedido de reconsideração, que a sentença homologatória teria acolhido a desconsideração inversa da personalidade jurídica e que a vontade das partes se confunde com a vontade da pessoa jurídica, defendendo a superação da quebra aparente da continuidade (item 2, fls. 118/122).
Na impugnação ofertada nestes autos, por sua vez, defendeu que não se trata de desconsideração da personalidade jurídica, mas de manifestação de vontade da pessoa jurídica representada por seus sócios, o que pode ser extraído das certidões da JUCESP, apresentadas às fls. 110/116, que instruíram o título apresentado e informam que José e Sônia se tornaram os únicos sócios da pessoa jurídica desde a alteração social ocorrida em dezembro de 2000 (fl. 115).
Como bem observado pela parte interessada, o artigo 1072, §3º, do Código Civil, dispensa a realização de reunião ou assembleia quando a decisão de todos os sócios estiver formalizada por escrito. E isso foi feito no acordo homologado, do qual participaram todos os sócios, que detinham legitimidade para disposição sobre os bens da pessoa jurídica.
No âmbito registral, os princípios da continuidade e da disponibilidade exigem perfeita correspondência entre a situação jurídica constante do registro e aquela retratada no título apresentado, não se admitindo o ingresso de ato que rompa a sequência lógica dos assentamentos ou introduza incerteza quanto à titularidade inscrita:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).
Sob o enfoque da continuidade subjetiva, impõe-se a observância obrigatória da correlação entre os sujeitos indicados no título causal e os titulares de direitos reais inscritos no fólio real, de modo a assegurar a permanente integridade da cadeia de titularidade de direito real na matrícula.
Eventual divergência de identificação subjetiva entre o título prenotado e as informações constantes da matrícula deve obstar o registro (juízo negativo de qualificação).
No caso concreto, os cônjuges, que também são os únicos sócios da pessoa jurídica, detentores da totalidade do capital social, resolveram incluir na partilha parte do patrimônio da empresa.
Embora não se trate de patrimônio conjugal sujeito à partilha, não há vedação à veiculação do negócio por meio do mesmo instrumento.
A questão da cisão de títulos já foi muito bem tratada pelo voto convergente do Desembargador Artur Marques da Silva Filho, Presidente da Seção de Direito Privado à época, no julgamento da Apelação n. 0027539-71.2014.8.26.0576:
“Ademais, como havia sido exposto em 27.1.2015, no julgamento da Apelação Cível 300543-41.2013.8.26.0601, deste E. Conselho, o princípio da cindibilidade implica o seguinte:
a) a cisão possível é a do título formal (= do instrumento), e não do título causal (= do fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, dá causa à mutação jurídico-real);
b) a possibilidade de cisão decorre do princípio da unitariedade (ou unicidade) da matrícula (LRP/1973, art. 176, I); e
c) o título formal pode cindir-se em dois casos: ou quando um mesmo e único título formal disser respeito a mais de um imóvel; ou quando um mesmo e único título formal contiver dois ou mais fatos jurídicos relativos a um mesmo e único imóvel, contanto que esses fatos jurídicos não constituam uma unidade indissolúvel”.
Quanto à forma, o título judicial constitui instrumento público apto a substituir a escritura pública para o registro da transmissão em favor do cônjuge, na forma estabelecida pelo artigo 108 do Código Civil:
“Moacyr Amaral Santos, em seu notável tratado sobre a prova, assinala que documento público é o gênero que compreende instrumentos públicos e escrituras públicas. Por documento público se há de entender o ‘que é feito por quem esteja no exercício de uma função pública e autorizado a produzi- lo’. Desse modo, é documento público aquele em que se consubstancia qualquer ato administrativo, como também uma sentença ou um ato lavrado por oficial público” (OLIVEIRA, Eduardo Andrade Ribeiro de, Comentários ao novo Código Civil, vol. II, coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira, Rio de Janeiro: editora Forense, 2012, p. 225).
Nesse sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – RECUSA DE INGRESSO DE FORMAL DE PARTILHA EXTRAÍDO DE INVENTÁRIO JUDICIAL – TÍTULO QUE SE SUJEITA À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – PARTILHA COM PREVISÃO DE PERMUTA ENTRE AS HERDEIRAS DE PARTES IDEAIS DE IMÓVEIS QUE JÁ PERTENCIAM A ELAS – HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL QUE TORNA DESNECESSÁRIA ESCRITURA PÚBLICA – HERDEIRAS QUE RECEBEM QUINHÕES DESIGUAIS, SEM COMPENSAÇÃO FINANCEIRA – PERMUTA DE BENS IMÓVEIS COM VALORES DISTINTOS, SEM TORNA – INCIDÊNCIA DE ITCMD – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO DE HOMOLOGAÇÃO PELA FAZENDA ESTADUAL – PRECEDENTES DO C. CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – APELAÇÃO NÃO PROVIDA” (TJSP; Apelação Cível 1028041-78.2022.8.26.0554; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santo André – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/09/2024; Data de Registro: 12/09/2024).
Portanto, o que se tem é instrumento público que formaliza a vontade dos representantes da pessoa jurídica, apto para ingresso no fólio real, dando suporte à transmissão tal como definida no acordo homologado.
Para a correta publicidade do ato, afastando-se conclusões equivocadas decorrentes da omissão do título judicial, basta que o Oficial anote no registro que as partes que formalizaram o acordo representam a totalidade do capital social da pessoa jurídica que figura como proprietária tabular, conforme atos constitutivos arquivados na JUCESP, cujas certidões permanecerão arquivadas perante o registro imobiliário.
O que se vê, em outros termos, é que não se trata propriamente de quebra da continuidade registral nem da ausência de instrumento público apto ao ingresso no fólio real, mas da necessidade de comprovação de recolhimento do imposto de transmissão, cuja incidência é negada pela parte interessada.
De fato, a quebra da continuidade, no caso concreto, é apenas aparente, deduzida da ausência da indicação expressa de participação da pessoa jurídica no processo de divórcio, de modo que os bens integrantes de patrimônio autônomo não poderiam ser negociados pelos cônjuges como se estes fossem titulares de sua propriedade, uma vez que estavam fora da sua esfera de disposição direta. Para solução da quebra aparente, notadamente porque o negócio foi celebrado pelos sócios da pessoa jurídica, a providência destacada acima é suficiente.
No que diz respeito ao óbice efetivamente subsistente, sabe-se que vigora, para os Registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados, conforme dispõe o artigo 289 da Lei nº 6.015/1973.
Conforme esclarecido, a transmissão do imóvel que pertence à pessoa jurídica não decorre diretamente da partilha do patrimônio conjugal e sobre ela pode haver incidência de imposto de transmissão, cuja incidência ou isenção deve ser comprovada no momento em que o registro é pleiteado.
O objetivo da partilha não é propriamente a transmissão do domínio dos bens que integram o patrimônio conjugal, mas a extinção do estado de indivisão e comunhão patrimonial originado pelo regime de bens do casamento (cessação do estado de mancomunhão e liquidação do acervo comum), individualizando os haveres e atribuindo a cada um dos ex-cônjuges a titularidade concreta e exclusiva sobre a sua fração patrimonial ou o respectivo equivalente econômico.
Assim, considerando que os cônjuges já são proprietários dos bens partilhados, não há que se falar em tributação se a meação devida a cada um for corretamente observada. Se não houver acréscimo patrimonial por um dos cônjuges, mas simples divisão equitativa patrimônio conjugal, não há o que ser tributado.
Este fato motivou, muito provavelmente, o ingresso dos títulos perante a demais serventias imobiliárias citadas pela parte interessada.
No caso concreto, entretanto, não se trata de bem sujeito à partilha, pois não integra o patrimônio conjugal.
Conforme exposto, trata-se de transmissão de bem pertencente à pessoa jurídica por negócio firmado entre os sócios, que é autônomo, embora vinculado à partilha e veiculado pelo mesmo instrumento público (acordo homologado em juízo).
Essa transmissão importará em acréscimo patrimonial da pessoa física em detrimento da pessoa jurídica, pelo que está sujeita à tributação.
Não se trata, neste ponto, de equiparação entre a meação de cada cônjuge ou suposto excesso em benefício de uma das partes, pois somente existe meação sobre o patrimônio conjugal, ou seja, sobre o patrimônio comum, enquanto o imóvel em tela pertence a pessoa jurídica distinta da dos cônjuges.
Finalmente, sob o aspecto disciplinar, não se verifica falha funcional: a nota de devolução, embora equivocada, indicou claramente, como solução para o registro, a necessidade de apresentação do título por meio do qual a proprietária tabular transmitiu o imóvel para o casal, que, em partilha, resolveu pela retransmissão do bem para o divorciando e assim foi compreendida pela parte, tanto que pôde ser questionada.
Essa conclusão decorreu da confrontação entre o acordo homologado e o registro imobiliário à luz dos princípios registrais.
O Oficial apenas exerceu sua atribuição com a independência que o artigo 28 da Lei n. 8935/94 confere a ele, utilizando-se de interpretação plausível (quebra da continuidade e visualização do acordo como partilha de patrimônio conjugal).
Caso apresentado o título exigido pelo Oficial, haveria nova qualificação, sendo impossível antecipar a viabilidade do seu ingresso para conferir ao usuário a certeza do registro. Nesse caso, considerando-se a inovação da base objetiva do exame, seria admitida a emissão de uma segunda nota de exigência, como ressalva o subitem 38.2, Cap. XX, das NSCGJ, e tratando-se de operação com conteúdo econômico, os respectivos emolumentos somente seriam calculados quando o título fosse conhecido.
A qualificação foi exaustiva e suficiente para apontar as providências prévias necessárias ao ingresso da carta de sentença, ao contrário do que ocorreu no processo de autos n. 1118844-09.2025.8.26.0100 invocado na impugnação, de modo que não se vislumbra infração disciplinar que exija providência no âmbito correcional.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, ainda que por óbice diverso do formulado pelo Oficial, nos moldes da fundamentação.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 09 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 13.10.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.