Apelação Cível nº 1001758- 98.2025.8.26.0655

Processo 1015195-91.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Salvelina Rodrigues Sa de Lima – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter a qualificação negativa, mas nos moldes da fundamentação. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: RAFAELE FERREIRA DOS SANTOS (OAB 394129/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1015195-91.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 7º Registro de Imóveis
Requerido: Salvelina Rodrigues Sa de Lima
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Salvelina Rodrigues Sá de Lima em razão da negativa de registro do Termo de Quitação e de Conversão em Contrato de Venda e Compra Definitivo expedido pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo – COHAB-SP em favor do espólio de Antonio José Lima, o qual envolve imóvel da matrícula n. 93.122 daquela serventia (prenotação n. 639.446 – fls. 14 e 18).
O Oficial esclarece que o instrumento foi emitido em favor do “Espólio de Antonio José Lima” e apresentado juntamente com o formal de partilha expedido no processo de inventário de autos n. 1013159-98.2025.8.26.0007, que tramitou perante a 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional VII – Itaquera; que o compromisso de compra e venda originário foi celebrado em 15 de março de 1989 entre a COHAB-SP e Antonio José Lima e Salvelina Rodrigues Sá de Lima; que o preço foi integralmente quitado; que, no inventário de Antonio José Lima, os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda foram submetidos à partilha e atribuídos à viúva; que, diante do falecimento do compromissário comprador e da posterior atribuição dos direitos, seria necessária a expedição de novo instrumento particular pela COHAB-SP, diretamente em nome da interessada, com fundamento no artigo 61, § 5º, da Lei n. 4.380/64 e no artigo 1º da Lei n. 5.049/66 (fls. 01/03).
A parte interessada requereu administrativamente a reconsideração da exigência. Sustentou que o compromisso originário e o imóvel matriculado guardam perfeita correspondência; que se trata de lote individualizado, com matrícula própria, e não de unidade autônoma de condomínio edilício; que o compromisso de venda e compra foi integralmente quitado; que o posterior Termo de Quitação apenas formalizou a conversão da relação jurídica preexistente em título definitivo; que o falecimento de Antonio José Lima não extinguiu os direitos aquisitivos, os quais foram transmitidos por sucessão e posteriormente atribuídos à interessada por formal de partilha; que não há ruptura da continuidade; que a emissão de novo instrumento pela COHAB-SP apenas reproduziria situação jurídica já documentalmente comprovada (fls. 08/13 e 15/17).
O Oficial manteve a qualificação negativa. Invocou o julgamento da Apelação n. 1025349-63.2025.8.26.0114 pelo E. Conselho Superior da Magistratura e entendeu que o Termo de Quitação e de Conversão em Contrato de Venda e Compra Definitivo não seria suficiente como título translativo, sendo necessária a apresentação de instrumento particular de venda e compra com força de escritura pública, com os requisitos próprios do negócio definitivo e, em razão do falecimento do compromissário, relato da cadeia sucessória. Observou, ainda, que a emissão de novo instrumento diretamente em favor de Salvelina Rodrigues Sá de Lima evitaria registros sucessivos e as respectivas despesas (fls. 01/03, 14 e 18).
Documentos vieram às fls. 04/28.
Decorrido inicialmente o prazo sem manifestação da interessada, houve certificação à fl. 29. Posteriormente, Salvelina Rodrigues Sá de Lima apresentou impugnação às fls. 40/47, reiterando que o compromisso originário foi celebrado por ela e pelo falecido Antonio José Lima; que a quitação foi integralmente reconhecida pela COHAB-SP; que os direitos do falecido foram transmitidos pela sucessão e atribuídos à requerente por formal de partilha já transitado em julgado; que o precedente invocado pelo Oficial contém situação fática distinta; que não houve transformação objetiva do imóvel nem ruptura da continuidade; que seria desnecessária nova manifestação negocial da COHAB-SP.
O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida: o documento apresentado não constitui simples declaração unilateral de quitação, mas instrumento expressamente denominado “Termo de Quitação e de Conversão em Contrato de Venda e Compra Definitivo”, no qual a COHAB-SP reconhece o integral adimplemento, declara a conversão do compromisso em contrato definitivo e autoriza seu registro; que o instrumento deve ser lido em conjunto com o compromisso originário; que a forma particular é admitida pelo artigo 61, § 5º, da Lei n. 4.380/64; que a Apelação n. 1025349-63.2025.8.26.0114 cuida de hipótese distinta; que a emissão do termo em favor do espólio não constitui óbice, pois concretiza direito aquisitivo constituído em vida; que o formal de partilha recompõe a cadeia sucessória, tornando desnecessária a expedição de novo instrumento diretamente em favor da interessada (fls. 33/39).
É o relatório. Fundamento e decido.
De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Sua atuação está subordinada ao princípio da legalidade estrita, como reforça o item 117 do Cap. XX das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
A interessada apresentou a registro Termo de Quitação e de Conversão em Contrato de Venda e Compra Definitivo expedido pela COHAB-SP em 23 de junho de 2025, relativo ao imóvel objeto da matrícula n. 93.122 (fl. 19), por meio do qual a companhia habitacional declara integralmente quitado o compromisso de compra e venda, afirma sua conversão em contrato definitivo e autoriza o registro, figurando como adquirente o espólio de Antonio José Lima.
O termo foi apresentado em conjunto com o formal de partilha extraído do processo de inventário de autos n. 1013159-98.2025.8.26.0007, que tramitou perante a 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional VII – Itaquera, no qual os direitos decorrentes do compromisso foram integralmente atribuídos à interessada, viúva meeira (fls. 20/21).
Na primeira nota devolutiva, o Oficial ponderou que o falecimento do compromissário comprador e a posterior atribuição dos direitos à viúva modificaram a situação subjetiva retratada no compromisso originário e, por essa razão, recomendou que a interessada obtivesse da COHAB-SP instrumento particular com força de escritura pública diretamente em seu nome, providência que, segundo consignou, atenderia aos princípios da continuidade e da disponibilidade previstos nos art. 195 e 237 da Lei n. 6.015/73. Ressaltou, ainda, que essa solução evitaria as despesas decorrentes do registro da aquisição originária e da subsequente transmissão sucessória (fl. 18).
Após o pedido de reconsideração, sobreveio nova nota devolutiva (fl. 14), desta vez apoiada no acórdão proferido pelo C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação n. 1025349-63.2025.8.26.0114.
Segundo o Oficial, o termo apresentado não constitui título definitivo de transmissão a terceiro, razão pela qual necessária a lavratura de instrumento particular de venda e compra com força de escritura pública, nos termos do artigo 61, § 5º, da Lei n. 4.380/64, que contivesse os requisitos previstos nos artigos 481 e seguintes do Código Civil, fosse apresentado em sua via original, estivesse acompanhado da prova do recolhimento do ITBI e descrevesse a cadeia sucessória até a atual adquirente.
Além disso, consignou na suscitação de dúvida que há impossibilidade de o espólio figurar como adquirente.
Primeiramente, para a elucidação da controvérsia, é necessário estabelecer algumas premissas relativas ao precedente invocado pelo Oficial e à hipótese em análise.
Naquele caso, a Companhia de Habitação Popular de Campinas pretendia o registro de instrumento particular de promessa de compra e venda e de instrumento particular de cessão de direitos, ambos relativos ao apartamento n. 41 do Bloco A do Condomínio Praia Vermelha, no Conjunto Habitacional Santo Dias.
A pretensão consistia em conferir eficácia translativa aos referidos instrumentos, com fundamento no artigo 26, § 6º, da Lei n. 6.766/79.
O acórdão recebeu a seguinte ementa:
“APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. Instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos relativos à unidade autônoma integrante de condomínio edilício. Pretensão de registro com fundamento no art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/1979. Inaplicabilidade da norma, restrita à transmissão de propriedade de lotes em parcelamento do solo urbano. Contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/1964. Equiparação do instrumento particular à escritura pública apenas para fins de forma do título. Ausência de dispensa do modo legal de aquisição da propriedade imobiliária. Divergência entre os títulos e a matrícula quanto à localização da unidade autônoma. Ofensa ao princípio da especialidade objetiva. Arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil. Qualificação registral negativa mantida. Recurso não provido” (CSMSP, Apelação n. 1025349-63.2025.8.26.0114, Rel. Des. Silvia Rocha, j. 05/08/2026).
Como se observa, a recusa registral examinada naquele julgamento estava fundada, primeiramente, na natureza jurídica do imóvel. Embora o empreendimento tivesse origem em matrícula matriz de loteamento, o objeto dos contratos era unidade autônoma de condomínio edilício, submetida a regime jurídico próprio.
Por essa razão, constou do voto:
“A despeito da argumentação lançada pela recorrente, o dispositivo legal refere- se expressamente ao ‘lote adquirido’, conceito técnico definido pela própria Lei Federal nº 6.766/79, não sendo possível ampliar seu alcance para abranger unidades autônomas sujeitas ao regime jurídico do condomínio edilício”.
E, mais adiante:
“A conclusão decorre da própria sistemática do ordenamento. A disciplina do loteamento e do desmembramento previstos na Lei Federal nº 6.766/79 não se confundem com o regime jurídico das incorporações imobiliárias e dos condomínios edilícios, regulado originariamente pela Lei nº 4.591/64 e pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil. Cuidam-se de institutos distintos, dotados de pressupostos e disciplina próprios.
Apenas o compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre o loteador e o adquirente, quando acompanhado da prova de quitação do preço, serve como título para a transmissão da propriedade imobiliária perante o Oficial de Registro de Imóveis, dispensando a lavratura de escritura pública, independentemente do valor do negócio ou do imóvel”.
Afastada, naquele caso, a incidência do artigo 26, § 6º, da Lei n. 6.766/79, o Conselho Superior da Magistratura concluiu que o artigo 61, § 5º, da Lei n. 4.380/64 não era suficiente para permitir o registro, pois esse último dispositivo apenas equipara o instrumento particular à escritura pública quanto à forma, sem converter, por si só, o compromisso de compra e venda em negócio jurídico translativo do domínio.
Subsistia, ainda, óbice decorrente da divergência entre os títulos e a matrícula quanto ao andar em que se localizava a unidade autônoma, em afronta ao princípio da especialidade objetiva.
Um pouco diversa, porém, é a situação registral examinada nestes autos. O imóvel objeto da matrícula n. 93.122 é assim descrito (fl. 24):
“LOTE DE TERRENO nº 10, da quadra nº 17A, situado no Acesso 2-A, do CONJUNTO HABITACIONAL ‘SANTA ETELVINA 1-VI-A’, no DISTRITO DE GUAIANAZES, medindo 5,00ms de frente para o referido Acesso, do lado direito mede 25,00ms, onde confronta com o lote 11, do lado esquerdo mede 25,00ms, onde confronta com o lote 9, medindo nos fundos 5,25ms, confrontando com a Viela Sanitária 4-A, encerrando a área de 128,15ms²”.
Na mesma data da abertura da matrícula, foi praticada a Av.2 para constar que “no terreno matriculado, foi construída a CASA que recebeu o nº 174 do Acesso 2-A, com a área construída de 35,80ms², estando a edificação regularizada perante a Previdência Social, de acôrdo com a CND do INSS arquivada junto ao memorial de loteamento” (fl. 24).
Não consta da matrícula ato de instituição de condomínio edilício, indicação de fração ideal do terreno ou descrição de unidade autônoma vinculada a partes comuns.
Ao contrário, o imóvel está individualizado como lote, mediante indicação de número, quadra, área, medidas perimetrais, confrontações e acesso à via de circulação.
A casa foi averbada como construção existente sobre o terreno matriculado, o que não é incompatível com a caracterização do imóvel como lote.
Assim, no caso em análise, não há apartamento ou outra unidade autônoma edificada, acompanhada de fração ideal sobre o terreno e as partes comuns, como ocorria no precedente invocado.
Portanto, estabelecidas tais premissas, seria possível, em tese, a aplicação do artigo 26, § 6º, da Lei n. 6.766/79, que assim dispõe:
“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
(…)
§ 6º. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.
Como se vê, o dispositivo atribui excepcional eficácia translativa ao compromisso de compra e venda de lote urbano quando acompanhado da respectiva prova de quitação. Não é a quitação, isoladamente considerada, que vale como título para o registro da propriedade, mas o próprio compromisso, integrado pelo documento comprobatório de seu integral adimplemento.
No caso concreto, contudo, o compromisso de compra e venda celebrado com a COHAB-SP não foi apresentado à serventia.
Em seu lugar, foram submetidos à qualificação o documento denominado “Termo de Quitação e de Conversão em Contrato de Venda e Compra Definitivo” (fl. 19), o termo de quitação (fl. 22) e o formal de partilha extraído dos autos do inventário dos bens deixados por Antonio José Lima (fls. 20/21).
A ausência do compromisso original foi constatada também em consulta à integralidade do processo de inventário de autos n. 1013159-98.2025.8.26.0007.
A deficiência não constitui irregularidade documental secundária: o título ao qual o artigo 26, § 6º, da Lei n. 6.766/79 confere aptidão para transmitir a propriedade é o compromisso de compra e venda acompanhado da prova de quitação.
A declaração posterior de que determinada obrigação foi satisfeita, conjuntamente com autorização para seu registro, não substitui o instrumento que documentou a formação da relação contratual.
Em outras palavras, os termos de quitação demonstram que a COHAB-SP reconheceu o adimplemento de relação contratual anterior, mas não permitem reconstruir integralmente seu conteúdo.
Em especial, o Termo de Quitação e Conversão em Contrato de Compra e Venda Definitivo de fl. 19 não informa o preço convencionado, de modo que não atende ao requisito previsto pelo artigo 26, inciso IV, da Lei n. 6.766/79.
Além de constituir requisito específico do compromisso disciplinado pelo artigo 26 da Lei n. 6.766/79, o preço integra a própria estrutura do negócio jurídico oneroso que se pretende reconhecer.
Nos termos do artigo 481 do Código Civil, pela compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, enquanto o outro se obriga a pagar certo preço em dinheiro.
Coisa, preço e consentimento constituem, portanto, os elementos essenciais da compra e venda.
A denominação atribuída ao documento pela COHAB-SP não é suficiente para alterar essa conclusão: a natureza jurídica do título decorre de seu conteúdo e não do nome a ele foi conferido.
Para que o termo pudesse ser aproveitado autonomamente como contrato definitivo de compra e venda, deveria ter os elementos constitutivos desse negócio.
Sob esse aspecto, assiste razão ao Oficial ao estabelecer relação entre o caso concreto e o decidido pelo C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação n. 1025349-63.2025.8.26.0114.
O precedente assentou que o artigo 61, §5º, da Lei n. 4.380/64 equipara o instrumento particular à escritura pública quanto à forma, sem converter, por si só, o compromisso de compra e venda em negócio jurídico translativo do domínio.
A dispensa da escritura pública pressupõe a existência de instrumento particular que contenha o negócio jurídico cuja forma pública foi legalmente dispensada; não autoriza que se tenha por celebrada compra e venda definitiva a partir de documento que apenas noticia a quitação de relação antecedente, sem reproduzir seus elementos essenciais.
A equivalência formal prevista pelo artigo 61, §5º, da Lei n. 4.380/64 não sana a inexistência ou a insuficiência material do título.
A norma permite que determinados contratos sejam celebrados por instrumento particular com força de escritura pública, mas não dispensa a declaração negocial, não substitui o título causal e não supre a ausência da coisa, do preço e do consentimento.
Em outras palavras, a lei afasta a exigência da forma pública quando presentes os pressupostos de sua incidência, mas não transforma a declaração unilateral de quitação em contrato bilateral definitivo de compra e venda.
A conclusão também decorre do princípio da legalidade, que rege a atividade registral e condiciona o ingresso no fólio real à existência de título legalmente previsto e ao preenchimento dos requisitos estabelecidos pelo ordenamento para a prática do ato pretendido.
A autonomia privada ou a denominação conferida pelas partes ao instrumento não são suficientes para criar título registrável nem para atribuir eficácia real a documento que não reúna os pressupostos exigidos em lei.
O preço também é relevante para a escrituração registral: o artigo 176, §1º, inciso III, item 5, da Lei n. 6.015/73 exige que o registro contenha “o valor do contrato, da coisa ou da dívida”.
A informação econômica integra, portanto, a publicidade registral do negócio e permite que o fólio real retrate adequadamente o conteúdo do ato jurídico que deu causa à mutação da titularidade.
O valor do negócio repercute, ainda, na determinação dos emolumentos devidos pelo ato registral, segundo os critérios previstos na legislação estadual. Justamente por este motivo houve exigência de comprovação de recolhimento do ITBI devido na operação.
Desse modo, embora a natureza do imóvel permita, em tese, a incidência do artigo 26, §6º, da Lei n. 6.766/79, os pressupostos documentais da norma não estão presentes: não foi apresentado o compromisso de compra e venda pelo qual a lei poderia atribuir eficácia translativa quando acompanhado de termo de quitação e o “Termo de Quitação e Conversão em Contrato de Compra e Venda Definitivo” não contém o preço do negócio jurídico, elemento necessário para que seja automaticamente qualificado como contrato definitivo.
Assim, o óbice ao registro subsiste.
Por fim, observo que, como bem explanado pelo Ministério Público, a indicação do espólio como adquirente no instrumento de quitação não constitui, por si só, impedimento ao registro.
Com a quitação integral do preço compactuado, ocorrida em 2007 (fl. 22), consolidou-se no patrimônio de Antonio José Lima o direito à aquisição do imóvel decorrente da relação contratual constituída em vida. Aberta a sucessão, esse direito foi imediatamente transmitido aos herdeiros, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil.
O termo expedido pela COHAB-SP não documenta a celebração de novo negócio jurídico pela massa hereditária, mas apenas reconhece o adimplemento integral da obrigação.
A indicação do espólio no documento decorre, portanto, de direito que o de cujus já titularizava na data do óbito.
Com o futuro registro do título (compromisso de compra e venda acompanhado de prova de quitação), o direito aquisitivo será substituído pelo próprio imóvel no acervo hereditário, hipótese em que se caracteriza a sub-rogação real. Assim, nenhum bem estranho à situação jurídica existente na abertura da sucessão passa a integrar o patrimônio transmitido aos sucessores.
Em situação semelhante, o C. Conselho Superior da Magistratura admitiu o ingresso de título no qual o espólio figurava como adquirente:
“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel – Espólio que figura no título como adquirente do bem – Possibilidade do registro – Imóvel de que já era titular o ‘de cujus’ por ocasião da abertura da sucessão – Sub-rogação real caracterizada – Ausência, porém, de declaração, na escritura, de quitação relativa a débitos condominiais (item 16, letra ‘e’, Cap XIV, NSCGJ), bem como de comprovação, mediante documento firmado pelo síndico, de pagamento regular das despesas condominiais – Registro inviável – Recusa mantida no ponto – Improvimento do recurso” (CSMSP, Apelação n. 632-6/6, Comarca de São Vicente, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 01/02/2007).
Naquele caso, o título consistia em escritura de venda e compra lavrada em cumprimento a compromisso celebrado antes do óbito do adquirente:
“Bem se vê por aí que a aquisição feita pelo Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud diz respeito a bem de que já era titular o de cujus e não a bem que não lhe correspondia por ocasião da abertura da sucessão, hipótese em que se teria, efetivamente, como inviável a transmissão. Por outras palavras, o que houve, no caso, foi, não a inclusão de um novo bem no espólio após a transmissão sucessória, mas, diversamente, como sustentado pela Apelante, verdadeira sub- rogação real, por se tratar de aquisição decorrente de direito pertencente à sucessão, a merecer, consequentemente, proteção registral”.
No caso ora em exame, o vínculo documental entre a aquisição pretendida e o direito constituído em vida está demonstrado pela identidade do imóvel nos termos de 2007 (fl. 22) e de 2025 (fl. 19), de modo que, caso seja apresentado o compromisso de compra e venda originário, não há óbice a que o espólio continue a figurar no termo de quitação e conversão já formalizado pela COHAB-SP.
Note-se que esta Vara recentemente assentou que a inclusão do imóvel em formal de partilha não supre a inexistência do elo aquisitivo anterior quando o falecido não figura como titular no registro e o título que demonstraria a aquisição de seus direitos não pode ingressar no fólio real por vícios próprios. Naquele caso, concluiu-se que o elo necessário à continuidade simplesmente não existia na tábua registral e que a sucessão só poderia ingressar depois do título aquisitivo anterior (processo de dúvida de autos n. 1010935-68.2026.8.26.0100).
Não é o que ocorre na espécie.
Aqui, há termo de quitação proveniente da própria proprietária tabular, vinculado ao compromisso originário firmado também pelo falecido, e há formal de partilha que demonstra o destino dos direitos transmitidos pela abertura da sucessão.
A continuidade, portanto, não autoriza que seja suprimida a sucessão, mas tampouco exige que ela seja artificialmente substituída por nova venda realizada diretamente pela COHAB-SP à sucessora final.
Os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73 exigem que sejam observados os títulos anteriores necessários à formação da cadeia registral. Isso significa, no caso, que deverão ingressar, em sequência, os atos necessários à representação registral da aquisição derivada do negócio celebrado com a COHAB-SP e, depois, da sucessão documentada pelo formal de partilha.
A solução é coerente com precedente desta Vara no qual se assentou que títulos sucessivos devem ingressar na ordem necessária à preservação da continuidade, não sendo possível utilizar o formal de partilha para saltar título aquisitivo anterior.
A circunstância de o Termo de Quitação e de Conversão em Contrato de Venda e Compra Definitivo ter sido expedido após o falecimento e em nome do “Espólio de Antonio José Lima” também não conduz à conclusão diversa, como já explicado.
A COHAB-SP não está negociando bem novo com o espólio. O instrumento se reporta expressamente à relação contratual anteriormente constituída e à quitação do compromisso, formalizando sua conversão em título definitivo.
Por consequência, a indicação do espólio deve ser compreendida à luz do compromisso originário e do formal de partilha e não isoladamente.
Ademais, a própria suscitada, Salvelina Rodrigues Sá de Lima, já figurava na relação contratual originária.
Não se trata de terceira estranha ao negócio que pretenda adquirir diretamente da COHAB-SP direito anteriormente pertencente apenas ao falecido.
Não há dúvida de que a emissão de novo instrumento diretamente em nome de Salvelina Rodrigues Sá de Lima, relatando a cadeia sucessória, poderia simplificar a regularização e evitar a prática de atos registrais sucessivos.
A conveniência dessa solução, contudo, não retrata o negócio efetivamente havido.
Em outros termos, o ingresso registral deverá respeitar os acontecimentos jurídicos que efetivamente ocorreram e não substituí-los por negócio novo exclusivamente destinado à simplificação operacional.
Assim, a exigência de apresentação de novo instrumento de compra e venda expedido diretamente pela COHAB-SP em favor da interessada não pode prevalecer.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter a qualificação negativa, mas nos moldes da fundamentação.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 09 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 13.10.2026 – SP)

Fonte: DJEN 

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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