Processo 1016106-06.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Travessia Securitizadora S/A – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice à retificação das matrículas. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: (…)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1016106-06.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: (…)º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: Travessia Securitizadora S/A
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências instaurado pelo (…)º Oficial de Registro de Imóveis (…) a requerimento de TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A. e VE 103 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, em razão da negativa de retificação da titularidade constante das matrículas n. 232.101 a 232.239 daquela serventia, abertas por ocasião da instituição do condomínio do empreendimento denominado Le Village Casa Verde (protocolo AC015899411, de 30 de julho de 2026).
O Oficial esclarece que, pelo R.71 da matrícula n. 180.035, foi registrada alienação fiduciária pela qual VE 103 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, na qualidade de devedora fiduciante, transferiu à TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A., credora fiduciária, a propriedade resolúvel da fração ideal correspondente a 90,7784% do imóvel; que, posteriormente, foi registrada a instituição do condomínio e foram abertas as matrículas autônomas n. 232.101 a 232.239; que, em razão da propriedade fiduciária anteriormente constituída, as matrículas correspondentes à fração ideal objeto da garantia foram abertas em nome da credora fiduciária como proprietária, constando a alienação fiduciária entre os registros anteriores.
O Registrador sustenta que a técnica empregada está correta, pois, nos termos dos artigos 22 e 23 da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, constituindo-se a propriedade fiduciária mediante o registro do contrato; que, com o registro, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto; que o pagamento da dívida resolve a propriedade fiduciária, hipótese em que o registro é cancelado, enquanto o inadimplemento, após o procedimento legal, conduz à consolidação da propriedade em nome do fiduciário; que, como a propriedade fiduciária já havia sido constituída sobre a matrícula matriz antes da instituição do condomínio, a credora fiduciária passou a ostentar a propriedade resolúvel correspondente às unidades integrantes do empreendimento atingidas pela garantia, motivo pelo qual as novas matrículas foram abertas em seu nome; que essa forma de lançamento não descaracteriza a natureza resolúvel da propriedade nem transforma a propriedade fiduciária em propriedade plena; que a condição resolutiva decorre do próprio registro anteriormente efetuado e do regime legal da alienação fiduciária.
O Oficial observa que, das 139 matrículas abertas, 126, relativas à fração ideal de 90,7784%, foram abertas em nome de TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A., circunstância que decorreu da alienação fiduciária anteriormente registrada; que as matrículas e as informações nelas publicizadas estão em consonância com a legislação e com a jurisprudência administrativa; que não há erro a ser corrigido, uma vez que a forma dos atos não alterou o direito das interessadas; que a compreensão adotada encontra respaldo no tratamento conferido às ordens de indisponibilidade dirigidas ao devedor fiduciante; que, constituída a propriedade fiduciária, eventual indisponibilidade contra o fiduciante não pode alcançar a propriedade do imóvel transmitida ao credor fiduciário, recaindo apenas sobre os direitos conservados pelo devedor; que a jurisprudência administrativa admite, inclusive, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário não obstante indisponibilidade averbada contra o fiduciante, justamente porque a propriedade já não integra o patrimônio deste último.
O Registrador cita, a esse propósito, precedentes da Corregedoria Geral da Justiça e do Conselho Superior da Magistratura, ressaltando o entendimento de que a alienação fiduciária transfere ao credor a propriedade resolúvel, permanecendo ao devedor fiduciante direito real de aquisição, de conteúdo patrimonial, sobre o qual podem recair constrições ou indisponibilidades.
Por fim, esclarece que algumas das matrículas já tiveram posteriormente cancelada a condição fiduciária, com retorno da propriedade ao devedor fiduciante, enquanto outra se encontrava em fase de registro de transferência da propriedade, situações que foram objeto de protocolos próprios; que tais circunstâncias não representam tratamento contraditório, porque derivam de títulos distintos e de momentos jurídicos diversos.
Documentos vieram às fls. 11/280 e 283/286.
As interessadas apresentaram impugnação às fls. 287/301, sustentando que, pelo R.71 da matrícula n. 180.035, a devedora fiduciante transferiu à credora apenas a propriedade resolúvel da fração ideal atingida pela garantia; que, na matrícula matriz, a alienação fiduciária foi lançada como ato registral, tendo a incorporadora permanecido indicada como coproprietária; que esta é a técnica correta e deveria ter sido reproduzida quando da abertura das matrículas das unidades autônomas; que a condição de credora fiduciária não deve resultar na indicação de TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A. no campo destinado à proprietária das unidades por se tratar de propriedade resolúvel constituída exclusivamente em garantia; que a técnica adotada nas matrículas derivadas inverteu a sistemática observada na matrícula matriz; que a titularidade da fiduciante e a existência da garantia devem ser retratadas separadamente, preservando-se a publicidade sobre a natureza fiduciária da relação; que o lançamento adotado pode produzir repercussões práticas e registrais não correspondentes ao conteúdo econômico e funcional da garantia. Documentos às fls. 302/470.
O Ministério Público opinou pela manutenção da qualificação negativa (fls. 474/478).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n° 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.
Nos termos do artigo 22 da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária de coisa imóvel constitui negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com escopo de garantia, transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel de coisa imóvel.
O artigo 23 da mesma lei dispõe, por sua vez, que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui mediante o registro do contrato que serve a ela de título.
A primeira premissa para solução da controvérsia, portanto, é que a alienação fiduciária imobiliária regularmente registrada não constitui mero gravame incidente sobre propriedade que continue pertencendo ao fiduciante.
Há efetiva transferência da propriedade.
Embora resolúvel e funcionalmente afetada à garantia da obrigação, a propriedade transmitida ao credor não deixa, por isso, de ser propriedade.
É exatamente neste ponto que a tese das interessadas não pode ser acolhida.
A circunstância de a propriedade fiduciária sujeitar-se a condição resolutiva diz respeito à natureza e à duração do direito transmitido, mas não elimina a transmissão dominial produzida pelo registro.
A propriedade resolúvel está submetida à possibilidade de resolução diante do implemento da condição legal e contratual, mas, enquanto não resolvida, é direito real de propriedade pertencente ao fiduciário.
O próprio regime legal evidencia essa conclusão.
O artigo 25 da Lei n. 9.514/1997 estabelece que, com o pagamento da dívida e de seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, cabendo ao Oficial cancelar o respectivo registro mediante a apresentação do termo de quitação.
É dizer: a propriedade retorna ao fiduciante justamente porque, antes desse fato, encontra-se no patrimônio jurídico do credor fiduciário.
De outro lado, não paga a dívida e regularmente constituído em mora o fiduciante, a lei prevê a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
A consolidação não representa a primeira aquisição da propriedade pelo credor. Representa a alteração qualitativa da propriedade que aquele já ostentava, até então fiduciária e resolúvel, em consequência do inadimplemento e do procedimento previsto em lei.
A distinção entre propriedade fiduciária e propriedade consolidada é, portanto, essencial, mas não ampara a conclusão pretendida pelas interessadas.
Antes da consolidação, o credor é proprietário fiduciário.
Após a consolidação, desaparece a condição fiduciária nos termos da disciplina legal aplicável.
Em nenhuma dessas fases, enquanto subsistente a alienação fiduciária regularmente registrada, o devedor fiduciante permanece titular da propriedade plena do imóvel.
Nesse sentido, a formulação apresentada pelo Oficial acerca das ordens de indisponibilidade é pertinente não apenas como precedente administrativo (processos de autos n. 1023352-12.2023.8.26.0309 e 0000163-60.2025.8.26.0565), mas também como demonstração da consequência lógica do regime legal.
A indisponibilidade decretada contra o fiduciante não pode alcançar a própria propriedade do bem transmitida anteriormente ao credor fiduciário. O que integra o patrimônio jurídico do fiduciante, após o registro da garantia, são os direitos que a lei e o contrato reservam a ele, inclusive o direito real à aquisição da propriedade com a extinção da obrigação.
Por isso, a jurisprudência indicada pelo Registrador admite que a indisponibilidade contra o fiduciante recaia sobre os direitos deste, sem impedir, por si só, a consolidação da propriedade fiduciária anteriormente constituída.
Essa compreensão também é coerente com precedente desta Vara em matéria de alienação fiduciária, no qual já se consignou que a constituição da garantia produz efeitos jurídico-reais próprios, não podendo a propriedade fiduciária ser confundida com simples relação obrigacional ou gravame sem repercussão dominial (pedido de providências de autos n. 1013258-46.2026.8.26.0100).
Também não prospera o argumento fundado na forma como o R.71 foi graficamente lançado na matrícula n. 180.035.
O conteúdo jurídico do registro decorre do título e da lei e não da posição gráfica em que o nome das partes aparece na matrícula.
Se o R.71 constituiu alienação fiduciária regularmente registrada, a consequência jurídica prevista nos artigos 22 e 23 da Lei n. 9.514/1997 ocorreu independentemente de a folha de matrícula continuar trazendo a fiduciante em campo anteriormente destinado à indicação do titular dominial.
Em outras palavras, a aparência gráfica da matrícula matriz não prevalece sobre a mutação jurídico-real produzida pelo registro.
A solução contrária levaria a admitir que, não obstante a lei expressamente determine a transferência da propriedade resolúvel ao credor, a permanência do nome do fiduciante no cabeçalho ou no campo de proprietário fosse suficiente para conservar o domínio. Isso esvaziaria os efeitos constitutivos do próprio registro da propriedade fiduciária.
Aqui reside, igualmente, a diferença entre o caso concreto e verdadeira hipótese de retificação registral.
Nos termos do artigo 212 da Lei n. 6.015/1973, a retificação é cabível quando o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade.
Já o artigo 213, I, “a”, da lei permite a correção, de ofício ou a requerimento, de omissão ou erro cometido na transposição de elemento do título.
Nenhuma dessas hipóteses se verifica.
Quando abertas as matrículas derivadas, a fração ideal correspondente já se encontrava submetida a alienação fiduciária anteriormente registrada. Logo, o domínio resolúvel já havia sido transmitido à credora fiduciária.
A abertura das matrículas autônomas não criou a alienação fiduciária nem operou nova transmissão em favor da credora. Apenas individualizou objetivamente os imóveis resultantes da instituição condominial e transportou para as novas matrículas a situação jurídico- real que incidia sobre a matrícula de origem.
Assim, a indicação da credora fiduciária como proprietária das unidades alcançadas pela garantia não altera o R.71. Dá consequência registral à transferência dominial que aquele registro já havia produzido.
A pretensão das interessadas, ao contrário, parte da premissa de que a alienação fiduciária poderia ser tratada, na matrícula autônoma, como mero ônus que convivesse com a permanência da fiduciante na condição de proprietária.
Essa premissa não encontra amparo no regime dos artigos 22 e seguintes da Lei n. 9.514/1997.
Não se ignora que a propriedade da credora é resolúvel nem que o fiduciante conserva direitos próprios sobre o imóvel.
Esses direitos, porém, não se confundem com titularidade dominial.
O devedor fiduciante conserva a posse direta e o direito real de aquisição da propriedade, situação jurídica de expressão patrimonial, além das demais posições jurídicas previstas em lei e no contrato. Justamente por isso é possível que constrições dirigidas ao fiduciante incidam sobre seus direitos, sem que alcancem a propriedade fiduciária pertencente ao credor.
Também não demonstra erro o fato de, posteriormente, algumas matrículas terem voltado a refletir titularidade do fiduciante após o cancelamento da garantia.
Ao contrário, essa circunstância acompanha a própria dinâmica da propriedade resolúvel: extinta a alienação fiduciária pelo pagamento e cancelado o respectivo registro, cessa o direito resolúvel do fiduciário e recompõe-se a titularidade do fiduciante, sem que isso signifique que o credor jamais tenha sido proprietário.
Da mesma maneira, eventual transferência de unidade ou cancelamento da garantia decorrente de título superveniente deve receber qualificação própria, como corretamente ressaltado pelo Oficial.
A diversidade do estado jurídico atual de algumas matrículas não evidencia contradição na técnica adotada quando de sua abertura.
O precedente desta Vara no pedido de providências n. 1001473-87.2026.8.26.0100 também auxilia na solução.
Naquela oportunidade, assentou-se que os artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973 não autorizam a retificação para modificar a substância da situação jurídica regularmente resultante do título registrado.
A retificação, como já ressaltado, pressupõe registro omisso, impreciso ou que não exprima a verdade, não constituindo instrumento destinado a conformar o fólio a interpretação jurídica diversa daquela resultante do negócio efetivamente celebrado e registrado.
Aqui, o R.71 produziu justamente o efeito que a Lei n. 9.514/1997 atribui ao registro da alienação fiduciária: transferência da propriedade resolúvel à credora.
Não há erro de transposição a corrigir.
Há, na realidade, divergência das interessadas quanto à maneira pela qual esse direito deve ser exteriorizado nas matrículas autônomas.
Tal divergência, porém, não autoriza retificação fundada no artigo 213, I, “a”, da Lei de Registros Públicos quando a técnica adotada traduz adequadamente a titularidade jurídico-real resultante do título registrado.
Consequentemente, não se verifica fundamento para que VE 103 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA volte a constar como proprietária das unidades abrangidas pela alienação fiduciária enquanto subsistente a propriedade fiduciária de TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice à retificação das matrículas.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 13 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 14.10.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.
