Processo 1015070-26.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – João Carlos Alves – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida nos termos da fundamentação. Comunique-se a presente decisão, que serve como ofício, ao MM. Juízo da 2ª Vara de Registros Públicos para eventuais providências que entender cabíveis (11º Tabelião de Notas da Capital). Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: CARLOS HENRIQUE MENDES DIAS (OAB 171260/SP)
Íntegra da decisão: -–
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1015070-26.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: João Carlos Alves
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de João Carlos Alves em virtude de recusa de registro de escritura de venda e compra lavrada 1999 e ata notarial feita em 2026, relativas a imóvel com origem na transcrição n. 21.684 do 1º Registro de Imóveis da Capital (prenotação n. 1.001.629).
O Oficial informa que a escritura formaliza a venda feita por Maria Lúcia Eisele Farina, Luciano Francisco de Assis Farina, José Roberto Eisele, Lúcia Maria Pereira Eisele, Maria Therezinha de Piratininga Eisele de Almeida e Walter Viana de Almeida, todos representados por procurador constituído em 19 de julho de 1976, para João Carlos Alves de uma área delimitada, com 126 metros quadrados, que seria “parte do lote 01 da quadra ‘C’, no Jardim Santa Lúcia”; que além da escritura, foi apresentada ata notarial lavrada em 2026 pelo 11º Tabelião de Notas da Capital, pela qual, sob o fundamento de equívoco constatado em ato praticado em suas notas, declara retificar a descrição do imóvel para constar a “metade ideal do lote 01 da quadra C, com 12 metros de frente e 252 metros quadrados de área”, ressaltando que a descrição original não atende à legislação de parcelamento do solo; que o imóvel não está matriculado e tem origem em área maior, com 14.667,80 metros quadrados, objeto da transcrição n. 21.684 do 1º RI da Capital, à margem da qual foram averbados sucessivos desfalques por alienações parciais e abertura de vias públicas, sem apuração de remanescente; que a certidão expedida pelo 1º RI se refere ao lote 01 da quadra C como unidade resultante de regularização; que, de acordo com a ata notarial, esse lote tem 12 metros de frente e 252 metros quadrados de área; que a ata notarial não é o instrumento adequado para alterar o objeto da venda e compra, providência que reclama escritura pública de rerratificação com a manifestação de vontade das partes; que é necessária apuração de remanescente do imóvel objeto da transcrição n. 21.684 na forma do artigo 213, II, da LRP, bem como a apresentação de documentos e da inscrição no CPF das vendedoras e comprovação do recolhimento do imposto de transmissão; que o título foi retirado e reapresentado com requerimento pela suscitação de dúvida, sem cumprimento de qualquer das exigências formuladas; que não se pode alterar a substância do negócio original por meio de ata retificativa, sendo imprescindível nova manifestação de vontade dos contratantes; que a dificuldade em obter a participação não dispensa a escritura de retificação e ratificação; que os dados cadastrais da prefeitura correspondem à descrição constante da escritura, a qual registra o recolhimento do imposto de transmissão sobre a operação; que o ingresso de negócio celebrado sobre porção de lote depende de prévia individualização mediante apuração do remanescente; que, mantida a descrição de parte específica do lote, o registro pressupõe prévia definição tabular da área destacada, o que se faz pelo procedimento previsto no artigo 213, II da LRP; que a remessa à circunscrição de origem tem apoio no artigo 176, §18 da LRP; que, caso se apresente título hábil tendo por objeto o lote 01 da quadra C integralmente descrito ou quota ideal dele sem localização, e desde que atendidos os demais requisitos legais, a matrícula poderá ser aberta; que a exigência relativa à qualificação das transmitentes não foi impugnada; que a escritura de 1999 atribuiu a Maria Lúcia e a Maria Therezinha inscrição única no CPF, em comum com os respectivos maridos, o que impede a identificação individual das titulares, sendo necessária apresentação dos documentos de identidade e inscrição individual; que também não foi impugnada a exigência pela comprovação do recolhimento do imposto de transmissão; que o recolhimento noticiado na escritura teve por base operação sobre 126 metros quadrados, de modo que a alteração do objeto poderá repercutir na identificação da operação e na correspondente comprovação fiscal.
Documentos vieram às fls. 08/44.
O prazo para impugnação nestes autos decorreu in albis (fl. 45).
A parte interessada se manifestou posteriormente, às fls. 48/55, alegando que é titular do direito sobre o imóvel objeto da escritura pública; que, ao lavrar aquele instrumento, o Tabelião descreveu o bem como parte determinada do lote C, quando, na realidade, o negócio jurídico teve por objeto a metade ideal do referido imóvel; que o equívoco foi reconhecido pelo próprio Tabelião em ata retificadora; que a transcrição de origem teve averbada sob n. 10 a aprovação da planta de regularização de loteamento e arruamento que destacou lotes e quadras, dentre eles o lote 01 da quadra C; que acreditou na fé pública do instrumento notarial e na correção da descrição feita, deparando-se com a recusa do Oficial do 14º Registro de Imóveis; que o registro exige desdobro do lote para registrar e a prefeitura, por sua vez, condiciona a aprovação das plantas e memoriais ao prévio registro da escritura; que não se trata de mera divergência formal, mas de obstáculo concreto ao exercício do direito de propriedade; que a ata apresentada visa corrigir a descrição para que o instrumento reflita fielmente o que as partes ajustaram; que o negócio deve ser interpretado conforme a boa-fé; que o objeto da compra e venda sempre foi a metade ideal do lote; que não se pode exigir a localização dos vendedores após o decurso de mais de vinte e cinco anos da celebração do negócio, quando o próprio Tabelião atestou o erro; que a ata notarial atesta que o instrumento de 1999 descreveu incorretamente o objeto do negócio, não havendo razão para recusa; que a exigência de rerratificação revela excesso de formalismo; que não é caso de apuração de remanescente, pois a área maior objeto da transcrição de origem já se encontra regularizada; que a escritura já contém todos os dados pessoais dos vendedores e informação sobre a guia de recolhimento do imposto de transmissão; que não há prejuízo a terceiros ou ao Estado.
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 58/63).
É o relatório Fundamento e decido.
Inicialmente, é importante ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Em segundo lugar, tratando-se de procedimento administrativo, a preclusão do prazo para impugnação não é absoluta, de modo que os argumentos da parte serão considerados, embora sua apresentação nestes autos tenha sido intempestiva.
Por fim, como todas as exigências foram impugnadas, possível a revisão integral da qualificação.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
A escritura pública apresentada para registro, lavrada em 23 de julho de 1999, formaliza a venda de parte certa e determinada de imóvel, consistente na metade localizada à direita do lote 01 da quadra C do Jardim Santa Lúcia, descrita nos seguintes termos (fls. 10/13):
“PARTE DO LOTE DE TERRENO Nº 01 (HUM) DA QUADRA “C”,sem benfeitorias, no Jardim Santa Lúcia, no lugar também conhecido porParque Bristol, parte do antigo Sítio Caraguatá, situado à Rua José de Melo, antiga Rua Dois, no 21º Subdistrito – Saúde, do distrito, município, comarca e 14ª Circunscrição Imobiliária desta Capital, medindo 6,00ms (seis metros) de frente, para a rua José de Melo, por 21,00ms (vinte e um metros) da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a área de 126,00ms2 (cento e vinte e seis metros quadrados), confrontando do lado esquerdo de quem da rua olha, com parte do lote um (01), do lado direito com terrenos não loteados do Jardim Dolimar, e nos fundos, com os fundos do lote 10 (dez); tudo de acordo com a Planta e Servidão de Regularização de Loteamento e Arruamento (SERLA), metade do terreno essa lançado pela Prefeitura Municipal de São Paulo, conforme contribuinte nº 157.045.0066-7, (…) e que foi adquirido pelos vendedores, em maior área (…), devidamente transcrita sob número 21.684 do 1º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital”.
O cadastro municipal de n. 157.045.0066-7 confirma que se trata de terreno com 126 metros quadrados, com área construída de 136 metros quadrados (fl. 14).
Entretanto, os cadastros municipais e os lançamentos de IPTU têm natureza estritamente fiscal, refletindo apenas a organização arrecadatória da Fazenda Municipal, e não suprem os requisitos urbanísticos e registrais nem regularizam o parcelamento perante o registro de imóveis (nesse sentido, o Recurso Administrativo n. 1001246-34.2026.8.26.0606).
O imóvel em questão não possui matrícula própria.
A certidão de fls. 15/26 informa que o imóvel da transcrição n. 21.684 foi loteado, trazendo diversas averbações relativas a abertura de ruas e a processo de regularização, de n. 05.007.077.7808, promovido pela Supervisão Especial de Regularização de Loteamento e Arruamentos (SERLA) a partir de requerimento datado de 29/10/1981 (Av.10, fl. 16).
O documento de fl. 27 demonstra que houve individualização dos lotes e que o lote 1 da quadra C tem 252 metros quadrados.
Neste ponto, considerando-se que já houve regularização do loteamento instalado no imóvel da transcrição n. 21.684, a apuração de remanescente indicada no item 2 da nota de exigências pode ser dispensada (fls. 40/41), mas ainda é necessária divisão regular do lote 01 da quadra C para que haja perfeita correspondência entre o imóvel objeto do registro imobiliário e aquele objeto do título apresentado para registro.
Cada imóvel deve ter matrícula própria, a qual será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou averbação, tomando por base os elementos constantes do título e do registro anterior, que devem compreender o imóvel em sua integralidade, sendo irregular a abertura de matrícula para parte ideal (art. 176, §1º, I da LRP e itens 54 e 54.2, Cap. XX, das NSCGJ).
O item 166 do Cap. XX das NSCGJ veda expressamente a alienação voluntária de parte certa de imóvel que implique descumprimento da legislação de parcelamento do solo:
“166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis”.
A formalização de parcelas de imóvel como lotes autônomos depende do prévio registro de projeto de parcelamento do solo urbano (artigos 18 e 37 da Lei n.6.766/1979; artigo 1º do Decreto n.58/1937).
No caso concreto, a transcrição n. 21.684 do 1º Registro de Imóveis da Capital, datada de 28/10/1936, descreve inicialmente uma chácara com 14.667,80 m², seguindo-se averbações feitas a partir de junho de 1966 para constar a abertura de ruas (Av. 02 à Av. 06, fls. 15/16).
A Averbação n. 10 informa que, por requerimento de 29/10/1981, a municipalidade solicitou o arquivamento da planta de regularização do loteamento com reconhecimento oficial das vias públicas (fl. 16) e o quadro resumo ilustrado à fl. 27 indica que o lote 1 da quadra C tem 252 metros quadrados, mas não há registro de alienação, oneração ou hipoteca desse lote.
A única forma de os proprietários tabulares alienarem apenas metade do lote é realizando seu prévio desdobro.
Como a venda foi feita por escritura lavrada em julho de 1999 sem a divisão regular do lote (fls. 10/13), o adquirente buscou regularização por meio de ata notarial lavrada em junho de 2026, na qual consta o seguinte (fls. 29/30):
“ITEM SEGUNDO – Na lavratura da escritura aqui noticiada, por equívoco constou o bem imóvel vendido como sendo PARTE DO LOTE N.01 DA QUADRA C (…) cuja descrição não atende à legislação de parcelamento do solo previsto na legislação específica. – ITEM TERCEIRO – Visando corrigir o equívoco antes relatado e para a perfeita regularização da escritura antes mencionada, faço pela presente e na melhor forma de direito, a necessária retificação para constar que o bem imóvel objeto daquela transação é caracterizado da seguinte forma: METADE IDEAL DO LOTE N.01 DA QUADRA C (…). Desta forma, é lavrada esta Ata Notarial pretendendo assim corrigir o referido equívoco e sua utilização correta, dou fé”.
Ocorre que a retificação afeta diretamente o objeto do negócio realizado: a venda de uma parte certa do imóvel é diferente da venda de uma fração ideal de todo o imóvel, instituindo-se condomínio.
No caso concreto, a vontade manifestada na escritura lavrada em 1999 foi pela venda da metade direita do lote, detalhadamente descrita no título como confrontante “do lado esquerdo de quem da rua olha” com a outra metade do mesmo lote.
Ainda que a descrição não atenda à legislação de parcelamento do solo, não basta que o notário constate esse equívoco para corrigir a escritura por ata notarial, pois estará alterando a vontade que as partes manifestaram originalmente, sendo indispensável nova manifestação de todas as partes envolvidas para retificação e ratificação do negócio firmado.
Nos termos do artigo 6º da Lei n.8.935/94, compete aos notários formalizar juridicamente a vontade das partes, intervindo nos atos e negócios a que elas devam ou queiram dar forma legal e redigindo os instrumentos adequados (incisos I e II).
Os notários também autenticam fatos por meio de atas notariais, nas quais se limitam a narrar e certificar a existência ou o modo de ser de fatos presenciado ou constatados pelos sentidos (inciso III).
Nesse sentido é o artigo 384 do Código de Processo Civil:
“Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial”.
Como se vê, a ata notarial não é o instrumento adequado para instrumentalizar negócios jurídicos ou formalizar a vontade das partes, o que deve ser feito por escritura pública, a qual é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (artigos 108 e 215, §1º, IV, do CC).
Em outros termos, sem manifestação dos proprietários tabulares, não é possível retificar o negócio firmado para se admitirem a abertura de matrícula e a transmissão de metade ideal do lote 01 da quadra C.
Observe-se que, mesmo que se admitissem o registro da fração ideal e o estabelecimento do condomínio sobre o lote, seria necessária a participação dos proprietários tabulares para, na sequência, regularizar a divisão do lote e a titularidade exclusiva da metade alienada à parte requerente.
Quanto à terceira exigência, verifica-se que as proprietárias Maria Lúcia Eisele Farina e Maria Therezinha de Piratininga Eisele de Almeida foram qualificadas com a indicação de inscrição em comum com seus cônjuges no CPF/MF (fl. 10), em desacordo com o previsto no artigo 176, §1º, II, 4, “a”, da LRP.
É certo que a qualificação feita na escritura reproduz aquela da procuração lavrada em 19/07/1976, por meio da qual foi nomeado o procurador Luciano Francisco de Assis Farina, que representou os proprietários na formalização do negócio, e que o artigo 176, §2º, da LRP, dispensa os títulos lavrados na vigência do Decreto n. 4.857/1939 do atendimento aos atuais requisitos da especialidade subjetiva, bastando que tais atos obedeçam ao disposto na legislação anterior.
No entanto, a escritura foi lavrada em julho de 1999, de modo que os requisitos atuais da especialidade subjetiva devem ser observados.
Quando os elementos da especialidade subjetiva não constam do título ou do acervo registral, eles podem ser complementados por outros documentos, como autoriza o parágrafo 17, do artigo 176, da LRP.
Correta, portanto, a exigência pela apresentação de cópia dos documentos pessoais de Maria Lúcia e de Maria Therezinha (item 3, fl. 40).
Na ausência de inscrição no Cadastro de Pessoa Física, admite-se a qualificação da pessoa por sua filiação, como prescreve o item 61 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (destaques nossos):
“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.
Quanto à exigência pela comprovação do recolhimento do ITBI, sabe-se que vigora, para os Registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN, e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
No entanto, a escritura informa a apresentação da guia do pagamento do imposto (fl. 13):
“(…) exibindo-me o outorgado comprador a guia do pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos ITBI-IV, pago nesta data ao Banco Banespa, agência 0212, na importância de R$70,52, referente, a venda ora efetuada, conforme autenticação mecânica.”
A justificativa para a exigência é que “a alteração pretendida do objeto poderá repercutir na identificação da operação tributada e na correspondente comprovação fiscal” (fl. 07).
Porém, a alteração promovida pela ata notarial se restringiu à descrição do objeto, sem alteração do valor da operação ou da proporção do imóvel que foi alienada: ao invés de uma metade específica, fez referência a uma metade ideal.
Assim, diante da fé pública do notário que lavrou a escritura, para exigir a comprovação do recolhimento tributário o Oficial de Registro de Imóveis deveria ter indicado elementos concretos da insuficiência dos dados apontados na escritura.
No caso concreto, como não se apresentou fundamento, a informação presente na escritura deve ser considerada suficiente para confirmar o recolhimento efetuado na data da formalização do negócio.
A última exigência, portanto, não subsiste.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida nos termos da fundamentação. Comunique-se a presente decisão, que serve como ofício, ao MM. Juízo da 2ª Vara de Registros Públicos para eventuais providências que entender cabíveis (11º Tabelião de Notas da Capital).
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 14 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 15.10.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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