Processo 1017042-31.2026.8.26.0100-
Dúvida – Registro de Imóveis – Maria Isabel Moutinho Mesquita – – Ilda da Conceição Moutinho de Freitas e outro – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter a qualificação negativa. Regularize-se a distribuição. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: DOUGLAS VICENTE NASCIMENTO (OAB 544976/SP), DOUGLAS VICENTE NASCIMENTO (OAB 544976/SP), DOUGLAS VICENTE NASCIMENTO (OAB 544976/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1017042-31.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Maria Isabel Moutinho Mesquita e outros
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências instaurado pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maria Isabel Moutinho Mesquita, Ilda da Conceição Moutinho de Freitas e Gilmar Rodrigues de Freitas em virtude de qualificação negativa de requerimento pela adequação da especialidade objetiva da matrícula n. 32.162 à realidade urbanística demonstrada por meio de atos oficiais da municipalidade (prenotação n. 317.785).
O Oficial informa que o requerimento foi apresentado inicialmente em 21 de julho de 2026, com solicitação de desdobro do imóvel; que o requerimento foi qualificado negativamente e reapresentado em 27 de agosto de 2026, com pedido de reconsideração ou remessa para providências; que, nessa oportunidade, foi atendida a exigência relativa à apresentação das certidões de numeração, com manutenção das demais anteriormente formuladas; que a parte interessada apresentou cópia dos documentos por meio de dispositivo de armazenamento removível (pen drive), informando conter cópias integrais dos processos administrativos de autos n. 1993-0.060.576-3 e 1998-0.061.408-7, cuja confirmação não é possível, pois as peças não possuem elemento que permita validação, ainda que conste informação de que foram digitalizadas e autenticadas na Prefeitura de São Paulo; que os documentos não estão disponibilizados para confirmação no sistema de consulta aos processos, permanecendo com restrição à visualização; que, da análise de todos os documentos digitalizados apresentados, nenhum deles se refere ao alvará de desdobro do imóvel emitido pela municipalidade; que há memorial de desdobro com erro na descrição do lote B; que os requerentes pretendem que os atos relativos ao desdobro sejam realizados à vista dos processos administrativos apresentados, cuja confirmação integral não é possível; que a construção objeto dos processos administrativos foi regularizada perante a serventia por meio da Averbação n. 09, feita em 17 de agosto de 2017 à vista dos certificados de regularidade das construções e da certidão negativa de débitos; que o subitem 120.2 do Capítulo XX das NSCGJ é claro ao afirmar que os desmembramentos de imóveis urbanos dependerão de prévia aprovação da Prefeitura Municipal; que os documentos e as plantas apresentados não podem ser recebidos como equivalentes à aprovação municipal; que não se discute a existência de procedimento administrativo perante a municipalidade, tampouco a existência de documentos fazendo referência à pretensão de desdobro, mas não há comprovação da aprovação municipal do projeto de segregação do imóvel, o que é indispensável; que a existência de memorial, planta, despacho relativo à demolição e constituição de novos SQLs não permitem concluir que o projeto tenha sido efetivamente aprovado; que a aprovação de construção, regularização de edificações e cadastramento fiscal individualizado incumbem a órgãos diferentes da prefeitura e não se confundem com a aprovação urbanística do desdobro; que não foi apresentado memorial descritivo dos lotes oriundos do desdobro nem regularizado o reconhecimento de firma das assinaturas apostas na planta.
Documentos vieram às fls. 07/200.
A parte interessada apresentou impugnação às fls. 201/220, alegando que sua pretensão consiste no reconhecimento de efeitos registrais de operação urbanística submetida à Prefeitura Municipal em procedimento próprio; que o ponto central é determinar se o conjunto de atos demonstra aprovação municipal suficiente ou se a dúvida remanescente deve ser esclarecida diretamente pela Prefeitura; que, embora não se tenha localizado o alvará de desdobro, o procedimento municipal contém atos técnicos administrativos e decisórios que comprovam o desdobro; que os alvarás de fls. 121/122, de n. 6601571938 e 7200890936, devem ser interpretados como parte de uma cadeia administrativa e não isoladamente, como documentos exclusivamente edilícios; que a ausência de documento autônomo no acervo recuperado não equivale à ausência de exame técnico ou de aprovação municipal; que o Roteiro de Análise Técnica de fls. 106/107 é documento contemporâneo ao procedimento de 1993 e demonstra que a análise não esteve limitada à construção das duas residências; que o formulário identifica o desdobro como um dos objetos examinados no procedimento, juntamente com a demolição e a construção das novas edificações; que o boletim de fls. 113/114 individualiza os lotes resultantes da divisão, descrevendo a situação pretendida; que a controvérsia decorre apenas da não localização, no acervo administrativo atualmente recuperado, do documento final autônomo destinado à formalização do desdobro; que referido boletim reproduz a divergência relativa à testada do segundo lote, circunstância que não compromete sua relevância como prova da análise técnica, devendo a inconsistência métrica ser examinada em conjunto com a testada originária de onze metros e os documentos cadastrais posteriores que indicam cinco metros e meio para ambos os imóveis; que o despacho de fl. 115 demonstra objetivamente que a demolição foi requerida e deferida com a finalidade de viabilizar o desdobro, entendido como elemento integrante do procedimento; que os documentos de fls. 141 e 158 registram o cancelamento do contribuinte originário “por desdobramento”; que a cadeia administrativa é coerente; que a íntegra dos documentos convergentes não pode ser desconsiderada, devendo serem requisitados esclarecimentos à autoridade urbanística caso se entenda que o conjunto é insuficiente; que foram apresentados documentos municipais de conversão e identificação dos processos físicos, acompanhados de códigos verificadores e CRC, que permitem validar a formação dos processos SEI e a origem administrativa dos arquivos; que, diante da impossibilidade de conferência integral pelo Oficial, não se opõe à confirmação diretamente perante a Administração Municipal, devendo-se oficiar à Prefeitura Municipal; que a diligência é relevante dada a dificuldade de acesso público a documentos classificados como restritos; que os precedentes invocados pelo Oficial não se aplicam; que o conjunto documental evidencia a incompatibilidade objetiva da medida de 6,5 metros para a testada do lote B, o que deve ser resolvido pela apresentação de memorial contemporâneo com a finalidade de consolidar a descrição dos lotes e corrigir inconsistência métrica, sem alteração da configuração física efetivamente implantada; que a planta apresentada integrou processo administrativo municipal antigo, não sendo adequado promover sua alteração material com a inserção de assinaturas, podendo ser formalizada a concordância dos proprietários com o desdobro, o que preservará a integridade da planta histórica; que a diferença de metragem entre o certificado de conclusão de 1998 e os certificados de regularidade e CEDIs posteriores não está esclarecida, mas não interfere nas testadas, na conclusão da demolição e na existência de duas edificações individualizadas; que o procedimento está sujeito à busca da verdade material.
O Ministério Público opinou pela manutenção da qualificação negativa (fls. 234/239).
É o relatório.
Fundamento e DECIDO.
De início, vale observar que o procedimento de dúvida, disciplinado pelos artigos 198 e seguintes da Lei n. 6.015/73 e pelas Normas de Serviço, é reservado à análise da recusa de atos de registro em sentido estrito.
No caso concreto, o interessado pretende a averbação do desdobro do imóvel objeto da matrícula n. 32.162, ato previsto no artigo 167, inciso II, item 4, da Lei n. 6.015/73.
A abertura de matrículas para os imóveis resultantes constitui consequência do desdobro e não altera a natureza averbatória do ato principal.
Assim, tratando-se de pedido de providências, será necessária regularização da distribuição.
Vale observar, ainda, que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade, nos termos do artigo 28 da Lei n. 8.935/94, o que não se traduz como falha funcional.
No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.
A parte pretende adequar a especialidade objetiva da matrícula mediante averbação da demolição da edificação originária, de reconhecimento do desdobro do terreno e de individualização das edificações posteriormente construídas, com encerramento da matrícula originária e abertura de matrículas para os imóveis derivados do desdobro (fls. 54/60).
O requerimento foi instruído com cópia digitalizada dos Processos Administrativos Municipais de n. 1993-0.060.576-3 e 1998-0.061.408-7, atualmente vinculados aos Processos SEI n. 6099.2026/0000879-2 e 6099.2026/0003333-9 (fls. 63/137 e 138/168).
Neste ponto, as cópias extraídas pela serventia do dispositivo de armazenamento móvel (pen drive) entregue pelo apresentante não podem ser admitidas, pois não é possível aferir a autenticidade do seu conteúdo.
De fato, é possível confirmar a autenticidade das assinaturas eletrônicas lançadas pelos servidores municipais nos documentos de fls. 13/18 por meio do código verificador e CRC informado logo ao final de cada documento.
Entretanto, como se vê no resultado das consultas de fls. 07/12, não é possível visualizar o conteúdo dos processos digitalizados no portal eletrônico da prefeitura municipal para a devida conferência.
Necessário distinguir os documentos eletrônicos emitidos pela própria Municipalidade, cuja origem e integridade podem ser verificadas pelos códigos próprios de validação das reproduções digitalizadas das peças integrantes dos antigos processos administrativos, já que seu conteúdo integral não se encontra disponível para consulta pública, de modo que não é possível ao Oficial confirmar, pelos elementos que acompanharam a prenotação, a correspondência entre os arquivos apresentados em dispositivo de armazenamento e aqueles efetivamente integrantes dos processos administrativos municipais.
Note-se que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça admitem a recepção de documentos nato digitais desde que seja possível conferência de sua autenticidade por sites confiáveis (destaques nossos):
“366.1. É permitida a recepção para registro de imagens de documentos, preferencialmente no formato PDF, ou padrão mais atual a ser definido pela Central Registradores e autorizado pela Corregedoria Geral da Justiça, desde que o acesso ao original nato digital possa ser realizadopara conferência através de sites confiáveis”.
É certo que não se trata de documento nato digital, mas de processo administrativo antigo digitalizado para arquivamento pela Administração Municipal.
Ainda assim, a mesma lógica se aplica: se o documento está digitalizado nas bases de informação da prefeitura e é disponibilizado em site confiável, a recepção de cópia eletrônica é permitida, mas com a condição de possibilidade de conferência pelo Registrador para confirmação do seu conteúdo.
Ausente, em outros termos, título adequadamente formalizado.
Não bastasse isso, vê-se que o Oficial recusou os atos, formulando exigências pela apresentação de alvará de desmembramento, bem como novo memorial descritivo, devidamente assinado pelos proprietários e responsável técnico, no qual devem constar a descrição correta do lote B, a indicação das edificações existentes e as confrontações objetivas de cada lote (fls. 19/22).
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define lote como o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei municipal para a zona em que se situe.
Nos termos da mesma lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento.
No loteamento, há subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias de circulação. No desmembramento, ocorre a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, embora não expressamente prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado desdobro, que corresponde à subdivisão de lote segundo normas e critérios fixados pelo Município e que, uma vez aprovado, ingressa no fólio real por averbação.
A viabilidade da averbação do desdobro depende, em qualquer caso, de aprovação específica do projeto de segregação do lote pela Municipalidade, a quem compete verificar o atendimento dos requisitos urbanísticos aplicáveis.
Nesse sentido, o subitem 120.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“120.2. Os desmembramentos de imóveis urbanos não subordinados ao registro especial da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, dependerão de prévia autorização da Prefeitura Municipal. Nos rurais, atender-se-á à legislação especial do INCRA”.
No caso concreto, a matrícula n. 32.162 traz a seguinte descrição (fls. 190/198):
“IMÓVEL: UMA CASA à Avenida Dr.Benedito Estevam dos Santos, n.177, e seu respectivo terreno, constituído pelo lote 97 da quadra 165, no 36º Subdistrito – VILA MARIA, medindo 11,00m de frente para a referida avenida; por 26,14m da frente aos fundos do lado direito de quem da Avenida olha para o imóvel, onde confina com a casa n.1.021; 25,20m da frente aos fundos do outro lado, onde confina com a casa n.999, e, nos fundos, com 11,90m, onde confina com a casa n.896 da rua Belisário Pena, encerrando a área de 293,00m². Contribuinte: n.065.008.0099-0”.
A Averbação n. 08 foi lançada em 17 de agosto de 2017 para constar que o imóvel está atualmente inscrito no cadastro municipal sob n. 065.008.0192-1/0193-8 (fl. 194).
A Averbação n. 09 foi lançada na mesma data para constar “que a casa sobn. 1015 da Avenida Doutor Benedito Estevam dos Santos foi objeto de reforma com acréscimo deárea, totalizando 376,00 metros quadrados, que recebeu os nºs 1015-A e 1015-B” (fl. 195).
O requerimento de alvará relativo à construção das duas residências foi feito em março de 1993 e tramitou perante a Secretaria das Administrações Regionais, com autuação sob n. 1993-0.060.576-3.
Na época, o parcelamento do solo no município de São Paulo era regido pela Lei Municipal n. 9.413/1981, que admitia a análise conjunta do desdobro de lote com projeto de edificação:
“Art. 14. O desdobro de lote, quando vinculado a projeto de edificação, será aprovado simultaneamente com a aprovação do projeto, desde que os lotes resultantes do desdobro atendam às dimensões mínimas para a zona de uso na qual se localizem, observado o disposto no artigo 39 da Lei n.8.001, de 24 de dezembro de 1973, com a nova redação dada pelo artigo 25 desta lei.
§1º Para o atendimento do disposto no ‘caput’ deste artigo, não será obrigatória a apresentação de projeto de edificação em todos os lotes resultantes do desdobro.
§2º A sistemática de aprovação simultânea, referida no ‘caput’ deste artigo, será regulamentada por ato do Executivo”.
Por sua vez, a sistemática de aprovação simultânea citada acima foi disciplinada pela Portaria n. 21/82 da Secretaria de Habitação de Desenvolvimento Urbano – SEHAB [1], que previa:
“2. Após análise e constatada a viabilidade do projeto de edificação, APROV encaminha o processo à PARSOLO através do Diretor de Divisão;
3. Após análise e completo atendimento quanto ao projeto de desdobro, PARSOLO visa as plantas e encaminha o processo com a planilha do Alvará de Desdobro à APROV através do Diretor de Divisão.
4. Com o atendimento de todas as exigências relativas ao projeto de edificação, APROV encaminha o processo para SEHAB 2, para publicação do Despacho e expedição do Alvará de Construção e Desdobro;
5. SEHAB 2 entrega ao interessado o Alvará de Desdobro e de edificações e respectivas plantas”.
A Lei n. 9.413/1981 foi revogada pela Lei n. 16.402/2016, que disciplina atualmente o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no município de São Paulo e manteve, em seu artigo 50, a permissão para “aprovação e execução conjunta dos projetos de parcelamento eedificação, nos termos a serem definidos em decreto”.
O Decreto n. 57.558/2016, que regulamenta a aplicação das disposições relativas ao parcelamento do solo da Lei n. 16.402/2016, dispõe que:
“Art. 3º Em um mesmo expediente administrativo, pode ser requerida a aprovação do parcelamento do solo e das edificações, constituindo-se a modalidade em Plano Integrado.
Parágrafo único. Na modalidade Plano Integrado, o parcelamento do solo deve atender às disposições estabelecidas na Lei n.16.402, de 2016, e neste decreto e as edificações às disposições do Código de Obras e Edificações e legislação correlata”.
Portanto, mesmo que os projetos de construção e desdobro sejam analisados por órgãos diferentes da prefeitura, é possível a tramitação conjunta dos requerimentos.
No caso concreto, as cópias apresentadas demonstram que o processo administrativo envolveu não apenas a aprovação de projeto de construção de duas residências (fl. 66), mas também a demolição da construção existente (fl. 68) e o desdobro do lote (fls. 70/73).
Neste último ponto, destaca-se a incongruência do memorial descritivo, que indica uma testada de 5,50 metros para o lote A e de 6,50 metros para o lote B, o que extrapola a medida do lote original, que tem 11 metros de frente.
O Roteiro de Análise Técnica de fl. 106 confirma claramente a tramitação conjunta dos pedidos de demolição, desdobro e construção.
O despacho proferido em 29/06/1993, copiado às fls. 108/109, determinou a retificação do Boletim de Dados Técnicos – BDT copiado às fls. 68/69.
Em atendimento, foi apresentado novo boletim datado de 03/08/1993 (fls. 113/114), indicando a construção de duas residências e o desdobro do lote em dois terrenos com 5,50 metros de testada (lote 1 com terreno de 150,44 m² e 188,06m² de área construída, enquanto o lote 2 ficou com terreno de 142,56 m² e 186,80m² de área construída).
Em 20/08/1993, foi proferido o seguinte despacho (fl. 115):
“DEFIRO o pedido de demolição com vistas ao desdobro de lote e, vinculado, o pedido de construção, nos termos do artº 14 da Lei 9.413/81.
Expeça-se o Alvará de Construção englobando o Alvará de Demolição”.
Assim, foram expedidos Alvarás de Aprovação e de Execução de Edificação (n.6601571938 e n.7200890936, fls. 121/122), indicando a construção de 374,86 m² e área do terreno de 293 m², com a ressalva de que “o alvará de desdobro só será expedido quando daexpedição do auto de conclusão de demolição”.
Esse é o conteúdo do Processo Administrativo de autos n. 1993-0.060.576-6, digitalizado sob n. 6099.2026/0000879-2 (fls. 63/137).
Em 07/04/1998, foi expedido certificado de conclusão relativo à área licenciada pelo alvará n. 7200890936, com observação de que engloba certificado de conclusão de demolição para área de 300 m² (fl. 141).
Em 01/06/1998, houve requisição de número de lote para fins de desdobro (fl. 157), resultando em novas inscrições de contribuinte, conforme despacho copiado à fl. 158:
“Sr. Chefe Para o que couber e posterior encaminhamento à AR-MG. Providenciamos o cancelamento do contribuinte número:065-008-0099/0 por desdobramento, exercício de 1999, constituindo os contribuintes 065-008-0192/1 e 0193/8; conforme as FACs 3299957 a 3299959. Acompanhado do processo 1998-0.019.744-3”.
A AR-MG enviou os autos à CPCAC (fl. 159), que, por sua vez, não selecionou o processo para vistoria, determinando seu arquivamento (fl. 162, 164 e 166).
Embora a municipalidade tenha certificado a conclusão das obras aprovadas, englobando no mesmo ato a conclusão da demolição, não expediu o alvará de desdobro, como ressalvado expressamente nos alvarás de fls. 121/122, sendo imprescindível a formação adequada do título próprio para a averbação do desmembramento do imóvel.
O alvará de desdobro e a planta aprovada devem orientar a descrição de cada porção resultante do imóvel original, com indicação de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, tudo na forma do artigo 176, § 1º, inciso II, item 3, “b”, da Lei n. 6.015/73.
Note-se, como já ressaltado, que o memorial descritivo apresentado traz medida incorreta na descrição do lote B e não informa as confrontações atualizadas, de modo que imprescindível apresentação de novo memorial conforme exigido pelo Oficial (item 1, b, da nota de exigência e devolução copiada às fls. 19/20).
Ainda que a legislação municipal permita a aprovação do desdobro vinculado a projeto de edificação, as decisões dos órgãos municipais apenas indicaram a possibilidade de aprovação do desdobro, mas o processo administrativo foi arquivado sem a expedição do alvará necessário.
Neste contexto, a documentação apresentada não basta para atender aos subitens 120.2 e 165.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
A existência de diversas edificações em determinado imóvel não implica sua divisão jurídica em lotes autônomos, assim como o cadastramento fiscal ou a regularização edilícia não dispensam a autorização municipal própria para o desdobro.
Nesse sentido, a decisão proferida no Recurso Administrativo n. 1102408-77.2022.8.26.0100:
“Recurso Administrativo Pedido de Providências Desdobro de lotes Lançamento fiscal e regularização de construção que não dispensam a autorização municipal para o desdobro Parecer pelo não provimento do recurso”.
Subsistem, portanto, as exigências formuladas, sendo que, por ser impossível a dilação probatória nos processos administrativos relacionados com o Registro de Imóveis em virtude da prioridade da prenotação, não há providência a ser determinada por este juízo.
A complementação dos documentos é ônus da parte interessada e deverá ser buscada junto à Prefeitura Municipal.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter a qualificação negativa. Regularize-se a distribuição.
Sem custas, despesas ou honorários.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 27 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito.
Nota:
[1] Disponível em https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/portaria-secretaria-da-habitacao-e-desenvolvimento-urbano-21-de-2-de-junho-de-1982, com acesso nesta data. (DJEN de 28.10.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.