CSM/SP: Registro de Imóveis – Usucapião Extrajudicial – Ata Notarial – Memorial Descritivo – Art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 – Impossibilidade de registro – Óbice mantido – Averbação de construção – Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída – Titular do domínio figurando como promitente vendedor – Possibilidade do interessado optar pela aquisição originária, caso possua prazo para a prescrição aquisitiva – Recurso desprovido.

Escrito por

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002214-84.2017.8.26.0281
Comarca: ITATIBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Registro: 2018.0000294469

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que é apelante CÁSSIO DE ARAÚJO OLIVEIRA CALZA, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITATIBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Apelante: Cássio de Araújo Oliveira Calza

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itatiba

VOTO Nº 37.332

Registro de Imóveis – Usucapião Extrajudicial – Ata Notarial – Memorial Descritivo – Art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 – Impossibilidade de registro – Óbice mantido – Averbação de construção – Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída – Titular do domínio figurando como promitente vendedor – Possibilidade do interessado optar pela aquisição originária, caso possua prazo para a prescrição aquisitiva – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por CÁSSIO DE ARAÚJO OLIVEIRA CALZA, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DE ITATIBA, mantendo os óbices levantados para ingresso do título na serventia imobiliária.

A recorrente sustenta que a ata notarial e o memorial descritivo atendem perfeitamente aos requisitos legais para a identificação do imóvel, e que não haveria necessidade de averbação da construção, para somente então haver o registro da usucapião. Sustenta também que não há impedimento à usucapião em razão dos titulares de domínio serem também os compromissários vendedores da área a ser usucapida.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, a r. sentença deve ser mantida.

Observando os documentos juntados, verifica-se que os requisitos dos art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 não estão integralmente atendidos, já que não existe ponto de amarração do imóvel no memorial descritivo ou na planta de fl. 19/26, de modo a permitir sua precisa localização no solo e dentro da área maior do imóvel de onde será destacado.

Tampouco há identificação dos respectivos registros dominiais dos confrontantes, o que poderia auxiliar na precisa localização da área usucapienda, na falta do ponto de amarração.

Tais elementos são imprescindíveis à exata localização do imóvel no solo, com base nas informações que constem da leitura da matrícula a ser aberta.

O recorrente deverá, assim, realizar novo estudo que atenda integralmente aos ditames legais, em observância ao princípio da especialidade objetiva e subjetiva.

No mais, a averbação prévia das construções não seria óbice ao registro, já que poderia ser feita posteriormente.

Da mesma forma, o fato dos titulares de domínio da área maior serem sogros do requerente, e também promitentes vendedores do imóvel usucapiendo, também não seria óbice ao registro da usucapião.

Isso porque a usucapião traduz aquisição originária de propriedade, que independe de manifestação de vontade de anteriores proprietários, sem vínculo com a cadeia dominial antecedente.

Se a prescrição aquisitiva, de fato, ocorreu, os proprietários podem perfeitamente optar em registrar sua propriedade originária, não podendo ser imposto que, mesmo usucapindo o bem, devam adquirir a propriedade de forma derivada, decorrente de negócio jurídico.

Contudo, face à necessidade de correção da descrição do imóvel, o óbice deve ser mantido quanto a este ponto.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.07.2018 – SP)

 

Fonte: INR Publicações | 17/07/2018.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Carta de arrematação – Forma derivada de aquisição da propriedade – Coproprietário que não foi parte no processo de onde derivou a carta – Ferimento do princípio da continuidade – Recurso desprovido.

Escrito por

Apelação nº 1092790-21.2016.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1092790-21.2016.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1092790-21.2016.8.26.0100

Registro: 2017.0000412875

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1092790-21.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante VOLMIR DA SILVA MATOS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 6 de junho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1092790-21.2016.8.26.0100

Apelante: Volmir da Silva Matos

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 29.747

Registro de imóveis – Carta de arrematação – Forma derivada de aquisição da propriedade – Coproprietário que não foi parte no processo de onde derivou a carta – Ferimento do princípio da continuidade – Recurso desprovido.

Volmir da Silva Santos interpôs recurso contra a r. sentença que manteve a recusa de registro de carta de arrematação.

O recorrente arrematou o imóvel, em ação em que coproprietário, Cândido José Escobar Medeiros, ex-marido de Maria Aparecida Brandão de Oliveira Neto (casados sob o regime da comunhão universal de bens), não figurou no polo passivo. Por essa razão, a fim de preservar o princípio da continuidade, o Oficial negou ingresso ao título.

O recorrente alega que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade e pondera sobre os prejuízos sofridos com a quebra da legítima expectativa criada pela venda perfeita e acabada em hasta pública.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, ressalte-se que a origem judicial do título não torna prescindível a qualificação registrária, conforme pacífico entendimento do Colendo Conselho Superior da Magistratura:

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental (Ap. Cível nº 31881-0/1).

Em segundo lugar, ressalte-se que a arrematação não é modo originário de aquisição da propriedade. Embora essa tese tenha prevalecido neste Conselho Superior por um breve período, já no último biênio retomou-se o entendimento consolidado de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade. Nesse sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – FERIMENTO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO” (apelação nº 9000002-19.2013.8.26.0531, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 02/09/2014).

E se é modo derivado de aquisição da propriedade, o princípio da continuidade é plenamente aplicável, razão pela qual o encadeamento do título judicial com a informação que consta no registro deve ser observado.

Sobre o significado do princípio da continuidade, ensina Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed.Forense, 1998, pág. 253).

Desta noção não se afasta Narciso Orlandi Neto, para quem:

“Existe uma inteiração dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico, perfeitamente individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto transmitido. É por este corolário dos princípios da continuidade e da especialidade, reunidos, que o §2º do art. 225 da Lei n. 6.015/73 dispõe: ‘Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.” (Retificação do registro de imóveis, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 67/68)

Portanto, uma vez que coproprietário do imóvel não constou do polo passivo da ação de onde emanou o título, ele não pode ser registrado.

Os eventuais prejuízos causados ao arrematante devem ser objeto de ressarcimento pelas vias próprias, não se podendo quebrar a segurança jurídica ínsita ao sistema registrário.

Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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1ªVRP/SP: Momento oportuno para suscitação de dúvida na usucapião extrajudicial: suscitada a cada impugnação ou apenas ao fim do procedimento?

Escrito por

Processo 1051969-04.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1051969-04.2018.8.26.0100

Processo 1051969-04.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro civil de Pessoas Jurídicas – 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Neusa de Barros Coelho Lourenço – Maria Inês Coelho Lourenço – Vistos. Questiona o Oficial acerca do momento oportuno para suscitação de dúvida na usucapião extrajudicial: se deve ser suscitada a cada impugnação ou apenas ao fim do procedimento. A princípio, são relevantes os argumentos no sentido de que a dúvida deve ser única, ao fim do processo, para que se julguem todas as impugnações, evitando a acumulação de processos de dúvida e repetidas interrupções do processo extrajudicial. Por outro lado, a suscitação ser realizada assim que apresentada a impugnação também pode trazer benefícios, em especial por possibilitar que desde logo se encerre o procedimento extrajudicial que terá resultado infrutífero, economizando tempo e evitando novos custos. Pois bem. De início, cumpre expor que o Provimento 65/17 do CNJ prevê, em seu Art. 14, Par. Único, que “não sendo frutífera (a conciliação promovida pelo Oficial), a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.” Ainda, seu Art. 18 prevê que a impugnação interrompe, desde logo, o procedimento extrajudicial. Tais previsões levam em conta o entendimento de que o procedimento administrativo depende de inexistência de lide e que, havendo qualquer impugnação ou contestação ao pedido, este deve ter seguimento judicial. Não obstante, os itens 429 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ preveem procedimento diverso (sem prejuízo da contradição apontada nos autos do Proc. Nº 1000162-42.2018.8.26.0100). Havendo impugnação, o Oficial poderá afastá-la se for infundada, cabendo recurso. Caso contrário, deverá promover conciliação entre as partes que, se infrutífera, levará a suscitação de dúvida, para julgamento pelo Juiz Corregedor acerca do cabimento da impugnação. O entendimento das normas deste Tribunal, portanto, vão no sentido de dar maior poder ao Oficial, ampliando o âmbito da qualificação, para que possa analisar, com maior rigor, as impugnações trazidas. Ainda, prestigiando os benefícios da usucapião extrajudicial, permite que o juiz corregedor afaste a impugnação manifestamente infundada, evitando procedimento judicial que tende a ser longo e custoso. As normas, contudo, são silentes quanto ao momento do encaminhamento à Corregedoria Permanente. E, no silêncio, não é recomendável determinar, de forma obrigatória, quando os autos deve ser remetidos a este juízo. Deve o Oficial, portanto, agir com prudência e razoabilidade. Acaso entenda que a impugnação tem fortes fundamentos, que desde logo inviabilizariam a usucapião administrativa, poderá suscitar a dúvida imediatamente, de modo a possibilitar que este juízo decida a questão rapidamente, evitando diversas notificações e publicação de custoso edital sem necessidade. Por outro lado, entendendo que a questão pode vir a ser superada, ou havendo pedido do requerente da usucapião para que a remessa a este juízo se dê posteriormente, poderá o Oficial fazê-lo, o que permitirá o julgamento único das impugnações e eventual aproveitamento judicial das notificações emitidas, se entendido pela necessidade de conversão do procedimento. De qualquer modo, o requerente da usucapião poderá ser consultado se tem preferência em determinar o seguimento do processo extrajudicial, com a finalização das notificaçoes e análise das impugnações em um único ato, ou a análise partilhada, com suscitação de dúvida em cada impugnação, tudo isso a possibilitar que este tenha certa gerência nos procedimentos realizados extrajudicialmente e que poderão, eventualmente, ser aproveitados em sede judicial. Esclarecida tal questão, não se pode ignorar que, no presente feito, a dúvida já foi suscitada. Assim, não é possível sua suspensão para prosseguimento do procedimento administrativo, com a finalização das notificações, para só então dar andamento a este processo. Novamente, destaco que eventual procedência da presente impugnação resultará no encerramento do processo extrajudicial, e a continuidade das notificações poderá demonstrar-se desnecessária. Nestes termos, abra-se vista ao Ministério Público, para manifestação sobre o mérito da impugnação apresentada. Int. – ADV: WAGNER GRANDIZOLI (OAB 202927/SP) (DJe de 17.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 17/07/2018.

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