É possível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, uma vez que o vínculo entre as partes se encerra pela alienação em leilão público, após a lavratura do auto de arrematação.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.518.085 – RS, onde se decidiu ser possível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/97) após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, uma vez que o vínculo entre as partes se encerra pela alienação em leilão público, após a lavratura do auto de arrematação e que a utilização abusiva do direito de quitação de débito, mediante inadimplência contratual consciente, com frustração intencional das expectativas do agente financeiro e de terceiro de boa-fé, afasta a aplicação deste direito. O acórdão teve como Relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido em caráter excepcional.

No caso em tela, a recorrente propôs, na origem, ação de consignação em pagamento em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando o depósito do valor integral de venda do imóvel objeto de garantia em contrato de alienação fiduciária, para fins de quitação de débito existente entre as partes. O juízo a quo extinguiu o processo sem resolução do mérito, ao fundamento de que, com a consolidação da propriedade em favor da CEF, não haveria mais relação contratual, tampouco débito ou mora, carecendo a recorrente de interesse processual, sendo esta decisão mantida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Inconformada, a recorrente interpôs Recurso Especial, sustentando, em síntese, que a relação contratual entre as partes somente se extingue com a alienação válida do imóvel, e não com a consolidação da propriedade e que a possibilidade de quitação do débito se estende até a assinatura do auto de arrematação, sendo desnecessária a indicação de qualquer justificativa para a mora do devedor.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a Terceira Turma do STJ, ao debruçar-se sobre o procedimento da execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, reconheceu a existência de duas fases distintas, de modo que a alienação fiduciária de bem imóvel se inicia com a consolidação da propriedade, mas o vínculo contratual somente se dissolve com a posterior alienação do bem a terceiros, mediante leilão. Desta forma, enquanto não resolvido o vínculo contratual, a possibilidade de quitação da dívida pelo devedor fiduciário até a data da arrematação deve ser admitida.

Entretanto, o Relator observou que a conduta da recorrente, que se manteve no imóvel por sete anos sem qualquer pagamento e ainda se encontra na posse do bem, é uma afronta à boa-fé objetiva. Diante de tal fato, o Relator afirmou que a jurisprudência construída a partir da interpretação dos dispositivos da Lei nº 9.514/97 e do Decreto-Lei nº 70/66 “tem por objetivo proteger o devedor inadimplente de uma onerosidade excessiva quanto à execução do débito; e não beneficiar a adoção consciente da inadimplência do contrato para ao final cumpri-lo, porém por forma diversa da contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro contratante.” O Relator ainda afirmou que já houve a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, o qual, mesmo após a arrematação na forma do edital e da lei, ainda não alcançou a imissão na posse.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão

Fonte: IRIB.

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Por meio da usucapião especial rural, é possível adquirir a propriedade de área menor do que o módulo rural estabelecido para a região. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, por maioria, proveu recurso de um casal de agricultores.

Desde janeiro de 1996, eles têm a posse ininterrupta e não contestada de uma área de 2.435 metros quadrados, na qual residem e trabalham. Na região, o módulo rural – área tida como necessária para a subsistência do pequeno agricultor e de sua família – é estabelecido em 30 mil metros quadrados.

A turma, que seguiu o voto do ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que não há impedimento para que imóvel de área inferior ao módulo rural possa ser objeto da modalidade de usucapião prevista no artigo 191 da Constituição Federal (CF) e no artigo 1.239 do Código Civil (CC).

O recurso era contra decisão do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que não reconheceu o direito à usucapião porque o artigo 65 do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) proíbe o parcelamento rural em áreas inferiores ao módulo da região.

Área mínima

De acordo com o ministro Salomão, a usucapião especial rural é instrumento de aperfeiçoamento da política agrícola do país. Tem como objetivo a função social e o incentivo à produtividade da terra. Além disso, é uma forma de proteção aos agricultores.

Segundo ele, o artigo 191 da Constituição, reproduzido no artigo 1.239 do CC, ao permitir a usucapião de área não superior a 50 hectares, estabelece apenas o limite máximo possível, não a área mínima. “Mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a esse, ou seja, o trabalho pelo possuidor e sua família, que torne a terra produtiva, dando à mesma função social”, afirmou.

Ele disse que, como não há na Constituição nem na legislação ordinária regra que determine área mínima sobre a qual o possuidor deve exercer a posse para que seja possível a usucapião especial rural, “a conclusão natural será pela impossibilidade de o intérprete discriminar onde o legislador não discriminou”.

Trabalho

O ministro lembrou ainda que esse tipo de usucapião só é cabível na posse marcada pelo trabalho. Por isso, “se o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possui área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal, parece menos relevante o fato de aquela área não coincidir com o módulo rural da região ou ser até mesmo inferior”, concluiu.

Ainda em seu voto, Salomão destacou que o censo agropecuário de 2006 – cujos dados ainda não foram superados por novo levantamento – revelou a importância da agricultura familiar para o país, ao mostrar que ela é responsável por 74,4% do pessoal ocupado no trabalho rural.

“Permitir a usucapião de imóvel cuja área seja inferior ao módulo rural da região é otimizar a distribuição de terras destinadas aos programas governamentais para o apoio à atividade agrícola familiar”, acrescentou.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1040296.

Fonte: STJ | 23/06/2015.

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Qualificação registral. Título – anulabilidade.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da qualificação, pelo Oficial Registrador, de questões referentes às anulabilidades nos títulos apresentados para registro. Veja nosso posicionamento acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos do já decidido pela 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, e também do que pensa Luciano Lopes Passarelli:

Pergunta: Considerando haver certa insegurança jurídica em se registrar um título anulável, gostaria de saber se, ao qualificar um título, o Oficial Registrador deve verificar questões referentes às anulabilidades (p. ex. venda de imóvel de ascendente para descendente sem a anuência dos demais)?

Resposta:  A situação pode ser dada por resolvida com o entendimento que termos da decisão da 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, lançada no processo de número 0077449-11.2012.8.26.0100 – Pedido de Providências -, em data de 16 de maio de 2013, e objeto de publicação no Diário Oficial da Justiça de 4 de junho do referido ano, a qual cuidou de pretensão visando cancelamento de registro por entender o interessado que o contrato que deu origem ao registro em questão, encontrava-se com vício a justificar tal pedido, o que, no entanto, foi visto pelo Oficial como vício intrínseco, que lhe deu a devida sustentação para o devido registro. A decisão aqui em comento foi na mesma direção do entendimento do Oficial, recusando o cancelamento desejado, remetendo o interessado para as vias contenciosas, para que a situação fosse ali melhor examinada, com final decisão a determinar ao Registrador Imobiliário o cancelamento ou a retificação do registro. Para uma análise melhor do caso, fazemos seguir abaixo parte da referida decisão, de interesse para o aqui exposto:

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4- É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

a. Como bem esclarecido pelo 7º RI e ratificado pelo Ministério Público, tem-se caso de alegado vício intrínseco ao título que deu origem ao registro. Formalmente o registro está perfeito, decorrente de instrumento público devidamente lavrado, e não encontra irregularidades que esta 1ª Vara de Registros Públicos deva reconhecer.

b. Pelo princípio da legitimação (eficácia do registro), os vícios reconhecíveis pela via administrativa são apenas aqueles comprováveis de pleno direito que resultem de erros evidentes extrínsecos ao título, sem necessidade de exame de outros documentos ou fatos (artigos 214, caput, e 252 da Lei 6.015/73).

c. Vícios intrínsecos devem ser reconhecidos em procedimento contencioso cível para somente depois, se nulos forem os títulos, refletirem no cancelamento ou retificação de um registro, assim como determina o artigo 216 da Lei 6.015/73.

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Na mesma direção, entendeu Luciano Lopes Passarelli, ao comentar o decidido na Apelação Cível nº 0029136-53.2011.8.26.0100, cuja ementa transcreve-se abaixo:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Compromisso de compra e venda celebrado sem anuência dos demais descendentes – Negócio jurídico anulável – Interesse privado – Inviabilidade do exame da validade do contrato em processo administrativo – Necessidade de processo jurisdicional – Cabimento do registro – Recurso não provido.”.

Em seus comentários, o autor esclarece o seguinte:

“O r. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível 0029136-53.2011.8.26.0100, comarca da Capital, publicado no DOE de 17.08.2012, respondeu negativamente a essa questão.

A hipótese concreta era de incidência do artigo 496 do Código Civil, que prescreve que ‘é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido’. Aplica-se este dispositivo também à promessa de venda e compra, dado o caráter de direito real de aquisição deste negócio jurídico.

Foi, então, celebrado compromisso de venda e compra sem anuência dos descendentes, eivando-o de anulabilidade. Ocorre, conforme constou do acórdão, que tais matérias NÃO DEVEM ser objeto de qualificação registrária, porque demanda ajuizamento de ação judicial específica pelos legitimados a tanto, com observância do prazo decadencial do artigo 179 do Código Civil.

De minha parte, penso que a decisão está tecnicamente perfeita, e merece aplausos, porque estamos aqui de fato na seara da proteção de interesses privados, e cabe unicamente aos eventuais prejudicados decidir se vão não buscar a desconstituição do ato. Creio que o registro deve ser feito…..”

Para visualizar a íntegra do mencionado acórdão, bem como o comentário do autor, acesse https://lucianopassarelli.wordpress.com/2012/08/23/anulabilidade-ou-nulidade-relativa-e-qualificacao-registral-imobiliaria/. (último acesso em 19/06/2015)

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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