Para caracterizar a boa-fé na compra de uma coisa, a ignorância quanto ao vício que impedia essa aquisição não pode resultar de postura passiva ou inocente. De acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o possuidor deve se cercar das cautelas mínimas necessárias para verificar se sua posse não interfere no direito de terceiro.

Esse foi o teor do voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino em recurso que desobrigou uma incorporadora do pagamento de indenizações por benfeitorias em imóvel que estava hipotecado em seu favor. A posição do ministro foi seguida por unanimidade na Turma.

No caso, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) concluiu que as benfeitorias no imóvel objeto de execução hipotecária deveriam ser indenizadas, uma vez que não ficou comprovado que a posse do autor da ação indenizatória era de má-fé. Não haveria provas de que, antes de realizar as benfeitorias, o autor tivesse ciência da hipoteca.

Para o tribunal estadual, a posse de boa-fé é presumida, enquanto a de má-fé deve ser comprovada. “Não havendo tal prova nos autos, cabe ao possuidor o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel”, declarou o TJMG.

A empresa recorreu ao STJ. O ministro Sanseverino, ao examinar os fatos tal como reconhecidos pelo tribunal de origem, explicou que não se configura boa-fé quando as circunstâncias indicam que o possuidor, embora não soubesse do vício que impedia a aquisição da coisa, dele poderia ter tido conhecimento se agisse com um mínimo de diligência.

Negligência

O ministro relator destacou que o registro imobiliário é elemento básico para a verificação da boa-fé. Na hipótese do recurso, o imóvel adquirido, por ter sido objeto de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), estava hipotecado, o que poderia ser facilmente verificado junto ao registro imobiliário. A aquisição se deu em 1995, quase dois anos depois do ajuizamento da ação de execução hipotecária.

“Desde que tomou posse do imóvel, o autor sabia – ou deveria saber – que sobre ele recaía hipoteca, a garantir contrato de financiamento que não estava sendo cumprido. Portanto, ainda que não lhe seja exigível o conhecimento, à época da aquisição do bem, da propositura da execução hipotecária, é razoável exigir que soubesse da existência de gravame – porque registrado – e do inadimplemento contratual por parte do cedente”, afirmou o relator.

Para o ministro, o desconhecimento desses fatos é conduta negligente por parte do adquirente, o que afasta a presunção de boa-fé. E, não havendo boa-fé, “não devem ser indenizadas as benfeitorias úteis alegadamente realizadas no imóvel, tampouco podem ser levantadas as voluptuárias [que não ampliam a utilidade do bem nem são realizadas por necessidade], ficando seu direito restrito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias”, conforme estabelece o artigo 1.220 do Código Civil.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1434491.

Fonte: STJ  | 04/05/2015.

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O presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), ministro Ricardo Lewandowski, concedeu a Suspensão de Segurança (SS) 5008, ajuizada pelo município de Salvador, contra decisão do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) que suspendeu a exigibilidade de crédito tributário referente ao Imposto sobre Transmissão Intervivos de Bens Imóveis (ITIV/ITBI).

A determinação do ministro Ricardo Lewandowski se estende a outras decisões da Justiça baiana descritas nos autos, tratando do mesmo tema, que também ficarão sobrestadas até o trânsito em julgado ou ulterior deliberação em contrário. Segundo o presidente do STF, estão presentes no caso a questão constitucional e o risco de grave dano à ordem econômica do ente público, pressupostos para o deferimento da suspensão de segurança.

O caso

O município de Salvador ajuizou a SS 5008 contra decisão do TJ-BA que confirmou liminar concedida pelo juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública da capital baiana em um mandado de segurança (MS) impetrado por uma incorporadora. Na ação, a empresa questiona dispositivos da Lei 7.186/2006, de Salvador, que, instituindo o ITIV/ITBI, estabeleceu como momento de pagamento antecipado do tributo a assinatura da promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura.

A justificativa é que a lei municipal estaria elegendo como fato gerador a promessa de compra e venda e não a transmissão de propriedade, que só se dá com o registro imobiliário, o que violaria o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal (CF).

Na SS, o município alegou que todas as decisões da Justiça baiana sobre o tema partiram do mesmo equívoco conceitual, porque confundiriam o regime de antecipação de pagamento por fato futuro, que teria legítimo fundamento constitucional no parágrafo 7º do artigo 150 da CF, com a eleição do fato gerador.

Argumentou que a legislação municipal não elege a promessa de compra e venda como fato gerador, mas apenas é este o momento do recolhimento antecipado, assegurada a restituição imediata caso o fato presumido futuro venha a não ocorrer. Ressaltou ainda que o regime de antecipação do recolhimento por fato futuro, também conhecido como substituição tributária “pra frente”, seria reconhecido como aplicável a diversos tributos, não apenas ao ITIV/ITBI.

Segundo o município, a receita do ITIV/ITBI representa parcela significativa da sua arrecadação tributária, tendo a Prefeitura de Salvador arrecadado, em 2014, R$ 266,7 milhões somente com esse imposto.

Decisão

O ministro Ricardo Lewandowski reconheceu a existência de questão constitucional no caso, visto que está em análise a interpretação dos artigos 150, parágrafo 7º, e 156, inciso II, da CF. O primeiro trata da restituição de quantia paga se não houver o fato gerador presumido. Já o segundo permite aos municípios instituir imposto sobre transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

O presidente do STF destacou que a matéria em análise trata do momento em que o imposto deverá ser recolhido e não de seu fato gerador. “Assim, parece-me que não padece de inconstitucionalidade a legislação do município de Salvador ao eleger como o tempo do pagamento do ITIV/ITBI a assinatura da promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura. O fato gerador do imposto continuará sendo a transmissão de propriedade, que só se dará com o registro imobiliário e, caso não ocorra, ensejará a restituição do tributo”, disse.

Segundo o ministro Ricardo Lewandowski, o risco de grave lesão está presente, pois, conforme o município, apenas em uma das ações judiciais em trâmite, o ITIV/ITBI a ser pago de todo um loteamento representa um impacto negativo na arrecadação de cerca de R$ 3 milhões. “Some-se a isso o efeito multiplicador que a causa tem. Só neste pedido requer-se a suspensão de decisões prolatadas em mais de cinquenta processos”, assinalou.

A notícia refere-se ao seguinte processo: SS 5008.

Fonte: STF | 30/04/2015.

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Decisão da 14ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou instituição bancária a penhorar imóvel que os devedores alegavam ser bem de família.

Consta dos autos que os empresários entraram com pedido de recuperação judicial em razão de dívida de mais de R$ 2 milhões com o banco. Todavia, durante o procedimento, doaram imóveis com reserva de usufruto vitalício às filhas, além de R$ 2,1 milhões em espécie para elas. O juízo de primeira instância, ao tentar efetuar bloqueio judicial das contas, encontrou apenas R$ 1 mil de saldo.

Ao julgar o recurso, o desembargador Carlos Henrique Abrão entendeu que o imóvel em questão não pode ser considerado bem de família, uma vez que os devedores agiram com clara intenção de prejudicar credores. “No caso específico, o empresário agiu com absoluta intenção de blindar o seu patrimônio, não apenas por intermédio do pedido de recuperação judicial, mas, sobretudo, por meio de artimanhas, dentre as quais doações de imóveis e soma expressiva em dinheiro em prol das filhas. Dessa forma, de nada adianta o legislador estruturar uma lei avançada e moderna de recuperação judicial se os devedores não demonstrarem, minimamente, interesse de preservar a empresa, agir com equilíbrio, e, acima de tudo, transparência, não dilapidando patrimônio, ocultando bens ou esvaziando aquilo que possuem.”

O julgamento, que teve votação unânime, contou com a participação dos desembargadores Maurício Pessoa e Melo Colombi.

Agravo de instrumento nº 2019253-18.2015.8.26.0000

Fonte: TJ – SP | 01/05/2015.

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