Unificação. Imóvel em condomínio pro indiviso. Homogeneidade dominial das proporções.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da unificação de imóveis em condomínio pro indiviso, onde não há homogeneidade dominial das proporções. Veja nosso posicionamento acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Guilherme Fanti:

Pergunta: É possível unificar dois imóveis confinantes e dos mesmos proprietários (condomínio pro indiviso), mesmo quando não há proporcionalidade de frações? No caso, um dos imóveis pertence 50% a cada proprietário e o outro, 30% para “A” e 70% para “B”.

Resposta: Vejamos o que nos ensina Guilherme Fanti, em artigo intitulado “DA UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS EM CONDOMÍNIO – HOMOGENEIDADE DOMINIAL DAS PROPORÇÕES”, p. 7-10, publicado pelo Colégio Registral do Rio Grande do Sul:

“2 – DA HOMOGENEIDADE DOMINIAL DAS PROPORÇÕES NO CONDOMÍNIO PRO INDIVISO

O requisito da homogeneidade dominial das proporções aplica-se, exclusivamente, às operações de unificação de imóveis em condomínio pro indiviso. Tal pressuposto visa tornar obrigatória a correspondência das frações ideais que cada co-proprietário possui nos imóveis confinantes. Em outras palavras, é necessário que o condômino possua a mesma proporção nos lotes objeto da unificação, ainda que em relação ao outro co-proprietário seja diferente, isso porque, não há necessidade de se estabelecer a igualdade de frações ideais entre os condôminos em cada lote. Na verdade, o que deve ser observado é se o condômino, individualmente, possui idêntica proporção em cada um dos imóveis a serem aglutinados, sob pena de configurar-se indevida transmissão de domínio.

Nesse contexto, a fim de exemplificar as idéias aqui expostas, vejamos um caso prático de inobservância do requisito da homogeneidade dominial nas unificações de imóveis em condomínio pro indiviso: existem 2 terrenos adjacentes (terreno A e B), cada um individualmente matriculado, ambos com área superficial de 500m², sendo os dois terrenos de propriedade exclusiva de JOÃO e CARLOS (co-propriedade). Ocorre que no terreno “A” – JOÃO é proprietário da fração ideal de 95%, enquanto que CARLOS é proprietário da fração ideal de 5%. No terreno “B” – JOÃO e CARLOS são proprietários da mesma fração ideal de 50%. Pelos proprietários é requerido ao Registro de Imóveis a unificação dos dois terrenos, originando uma única matrícula para o todo. Para tanto, os proprietários indicam a fração ideal que cada um terá na matrícula unificada, resultado da aplicação de simples cálculo aritmético (regra de três). Sendo assim, na matrícula fundida caberá a JOÃO a fração ideal de 76,6% e a CARLOS caberá a fração de23,4%. O problema começa a surgir aqui, porque se procedida a unificação acima, conforme requerido pelos proprietários nas proporções indicadas, haverá notória e indevida transmissão de domínio, tendo em vista a inobservância do requisito da homogeneidade dominial das frações ideais que cada proprietário possui nos imóveis objeto da anexação.

Ainda, quanto ao exemplo acima, é importante ressaltar que a indevida transmissão de domínio torna-se evidente se, depois de realizada a unificação, os proprietários da matrícula fundida requeressem o desmembramento do terreno em partes físicas idênticas às descritas nas matrículas de origem, retornando o imóvel fundido ao estado primitivo. Neste caso, nas duas matrículas novas, provenientes do desmembramento do terreno, prevaleceria a fração ideal que cada condômino possuía na matrícula unificada, ou seja, JOÃO seria co-proprietário em ambos os terrenos na proporção de 76,6%, enquanto que CARLOS seria co-proprietário na proporção de 23,4%.

Diante do exemplo aqui exposto, verifica-se, claramente, a indevida transmissão de domínio. Se procedida a unificação nos termos do requerido pelos co-proprietários, estar-se-á encobrindo uma permuta de partes ideais, a qual somente poderia ser realizada por escritura pública, sujeitando-se ao recolhimento do imposto de transmissão (…).

Diante do que se relatou, observa-se que para proceder a aglutinação de imóveis em condomínio pro indiviso deve-se respeitar a equivalência das frações ideais do condômino em cada um dos imóveis. Portanto, antes da unificação dos lotes, é necessário efetuar o acerto das frações ideais de cada um dos co-proprietários em relação aos imóveis, por meio de permuta de partes ideais, de modo a igualar os quinhões. Cumpre lembrar que isso não quer dizer que as frações ideais dos proprietários devam ser iguais.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da íntegra deste artigo.

De importância também observar entendimento contrário ao que está a doutrinar Guilherme Fanti, como acima exposto, admitindo a fusão aqui em comento só com mostras da correspondência na titularidade dos bens em unificação, sem necessidade de que isso também aconteça quanto ao que é de cada condômino, podendo assim haver divergências entre o que indica um e outro imóvel, para que o Oficial Imobiliário proceda a anexação desejada. Para melhor análise desse entendimento, citamos decisão originária da 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, de 27 de julho de 2011, lançada nos autos de dúvida, de número 0023962-63.2011.8.26.0100, publicada no Diário Oficial da Justiça de 9 de agosto do referido ano, de cuja redação extraímos texto que tem relação com o aqui em trato, e que assim se apresenta:

“Anote-se, por fim, que não prevalece a recusa do Oficial na parte em que exige que os titulares de domínio tenham idêntica proporção nas matrículas a ser unificadas, porque o art. 234, da Lei nº 6.015/73, exige apenas que haja homogeneidade de titularidade; não de proporção.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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O Tribunal de Justiça paulista realizou no dia (27), no salão do júri do Palácio da Justiça, a sessão pública de proclamação do resultado final do 9º Concurso Público de Provas e Títulos para Outorga de Delegações de Notas e de Registro do Estado de São Paulo.

Destinado a 222 unidades extrajudiciais, o concurso teve início em março de 2014 e contou com 5.458 inscrições (5.149 para provimento e 309 para remoção). Na primeira fase, foram selecionados 1.900 candidatos; na segunda, 675. Hoje foram anunciados os 510 aprovados.

Segundo o presidente da comissão do concurso, desembargador Marcelo Martins Berthe, “foi uma longa jornada. Agradeço ao presidente José Renato Nalini, pela confiança e apoio, e a cada um dos integrantes da comissão pelo trabalho enorme e criterioso. A todos os candidatos, o meu respeito. Continuem sempre brilhando”. O desembargador Marcelo Berthe destacou que a disputa é muito acirrada. “Querem a melhor vaga, o que torna o concurso bastante competitivo e exige da comissão uma atenção permanente, quase que integral.”

A comissão é composta também pelos juízes Fernão Borba Franco, Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani e Roger Benites Pellicani; por Euro Bento Maciel (Ordem dos Advogados do Brasil – Secção São Paulo); Sebastião Silvio de Brito (Ministério Público); Oscar Paes de Almeida Filho (registrador) e Ana Paula Frontini (tabeliã). São suplentes a desembargadora Christine Santini (presidente), Marcelo Benacchio (juiz), Jarbas Andrade Machioni (OAB), Mariangela de Souza Balduino (MPSP), Adriana Aparecida Perondi Lopes Marangoni (registradora) e Marcio Pires de Mesquita (tabelião).

O corregedor-geral da Justiça, desembargador Hamilton Elliot Akel, também elogiou a comissão e falou sobre os procedimentos adotados no concurso. “Tudo foi feito para dar a máxima transparência ao certame, já que pela primeira vez as provas foram gravadas. Foi um concurso extremamente difícil. Só me resta desejar uma boa escolha aos aprovados e um exercício profícuo na profissão.”

O presidente Nalini agradeceu aos que colaboraram para a realização do concurso e elogiou o trabalho dos cartórios extrajudiciais. “O Tribunal prestigia, de longa data, a atividade, de grande importância para a cidadania e para o Judiciário. O serviço essencial da atividade extrajudicial não pode desaparecer, tem que ser cada vez mais fortalecido.”

Karine Maria Famer Rocha Boselli e Rodrigo Farias Borges foram os primeiros colocados nos grupos 1 e 4, respectivamente. “Sinto-me muito agradecida à banca e ao Tribunal de Justiça porque o certame foi extremamente bem feito, muito focado para a atividade notarial e registral. É um sonho que se realiza”, disse Karina. “Tenho me dedicado aos estudos cerca de cinco horas/dia, durante quatro anos. Devo muito à família e a minha esposa, grande merecedora dessa conquista. Foi ela quem me deu toda a serenidade necessária, fez com que eu acreditasse no meu potencial”, falou Rodrigo Farias Borges.

Confira os aprovados        

Concurso – O TJSP foi o primeiro do País a realizar concursos para provimento das unidades extrajudiciais. A outorga nos critérios de provimento e remoção de ingresso na titularidade do serviço é feita de acordo com os princípios definidos para o preenchimento das vagas com base no artigo 236, § 3º da Constituição Federal e na Resolução nº 81 do CNJ.

Serviços notariais e de registro são aqueles de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Assista ao vídeo com trechos do evento.

Fonte: TJ – SP | 27/04/2015.

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O presidente do IRIB aborda o tema “Registro de Imóveis – O novo CPC e a usucapião extrajudicial”

Coube ao presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva, ministrar a palestra de encerramento do IX Encontro Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, realizado na semana passada, em Porto Alegre/RS. O painel debateu o tema “Registro de Imóveis – O novo CPC e a usucapião extrajudicial”, na manhã do último sábado (25/4). Cerca de 300 pessoas prestigiaram o evento promovido pelo Colégio Registral do RS.

Segundo o palestrante, a retificação extrajudicial, que inspirou a usucapião extrajudicial, foi introduzida pela Lei nº 10.931/2004. “Em dez anos de sua vigência, depois de dezenas de milhares de procedimentos já realizados no país pelos Registros de Imóveis, não chegou ao conhecimento das entidades de classe que congregam os registradores imobiliários uma só notícia de processo judicial de cancelamento de retificação feita extrajudicialmente, o que dá conta da segurança como esses procedimentos são levados a efeito”, ponderou.

Lamana Paiva destacou, ainda, que é necessário um empenho dos registradores e notários na busca do aperfeiçoamento da aplicação das normas trazidas pelo novo Código de Processo Civil, especialmente quanto aos dispositivos que influenciam diretamente as respectivas atividades, a exemplo da instituição da usucapião extrajudicial. A Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, entrará em vigor no prazo de um ano da sua publicação.

O IX Encontro contou com a participação de expoentes no segmento, entre eles o desembargador do TJSP Ricardo Henry Dip, que fez a palestra de abertura, com o tema “Tabelionato de Notas – Dos atos nulos e anuláveis”.

O evento contou, ainda, com as palestras “As Novas Perspectivas do Tabelionato de Protesto” (Celso Jorge Fernandes Belmiro); “Os avanços e desafios do Registro Civil das pessoas Naturais” (Luis Henrique Delgado Dutra); “Dúvidas sobre Funcionamento da CRA” (Romário Pazutti Mezzari); “Centrais de Integração e Receita Federal/REDESIM e SPEED – Uma realidade nos cartórios de RCPJ” (Jalber Lira Buannafina); “Competência Essencial no Mercado Atual” (André Dytz); “Motivação, união e comprometimento” (Adroaldo Lamaison).

Clique aqui e faça o download da palestra.

Fonte: IRIB | 28/04/2015.

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