Usufruto convencional. Escritura pública – necessidade. Valor do imóvel.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do valor a ser considerado para ser exigida escritura pública para registro de usufruto convencional. Valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli, veja como o tema foi abordado:

Pergunta: A exigibilidade de escritura pública para registro de usufruto convencional deve considerar o valor atribuído pelas partes ou o valor do imóvel?

Resposta: Ademar Fioranelli explica o seguinte:

“Nos expressos termos do art. 108 do CC/2002, segundo o qual,

‘Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.’

Como podemos perceber, em se tratando de usufruto convencional, nascido da vontade das partes, proveniente de ato jurídico inter vivos, a escritura pública se mostra essencial à validade do negócio, ausente disposição legal em contrário, sob pena de nulidade. Prevalece para tanto, o valor do imóvel, geralmente aquele tributado pela Municipalidade, se urbano, ou pelo Incra, se rural, e não ao valor do negócio jurídico atribuído pelas partes.

Nesse diapasão, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura-SP, em reiteração a pronunciamentos anteriores, conforme se vê da seguinte ementa na ApCiv 1.121-6/1, Comarca de Jundiaí, de 28.07.2009, desembargador Ruy Camilo:

‘Registro de Imóveis – Dúvida registral – Instrumento particular de constituição de usufruto sobre imóvel – Bem de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente – Lavratura de escritura pública que se mostra essencial à validade do ato – Inteligência do disposto no art. 108 do Código Civil – Recusa do Registro acertada – Recurso não provido.’” (FIORANELLI, Ademar. “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 56).

Para maior aprofundamento no assunto, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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A compra e venda formalizada por escritura pública e tendo como representante do vendedor o próprio comprador é eivada de nulidade relativa, não sendo possível seu reconhecimento de ofício.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 3002501-95.2013.8.26.0590, onde se decidiu que a compra e venda formalizada por escritura pública e tendo como representante do vendedor o próprio comprador é eivada de nulidade relativa, não sendo possível seu reconhecimento de ofício. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido. O acórdão ainda contou com as declarações de votos vencedores dos Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe.

No caso apresentado, o apelante interpôs recurso em face da r. sentença que reconheceu a impossibilidade do registro de escritura pública de compra e venda na qual a vendedora foi representada pelo próprio comprador. Em suas razões, sustentou que a vendedora outorgante da escritura já recebeu o preço e que a procuração foi lavrada em caráter irrevogável e irretratável, sem prestação de contas. Além disso, argumentou que a forma como foi redigida a procuração representaria ínsita autorização para o autocontrato, inexistindo qualquer conflito de interesses.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que, de acordo com o art. 117 do Código Civil, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebra consigo mesmo. Apontou, ainda, se tratar de caso eivado de nulidade relativa, que não pode ser pronunciada de ofício pelo Juiz, tampouco pelo Oficial Registrador.

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Em declarações de votos vencedores, os Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe manifestaram seus entendimentos.

Para o Desembargador Artur Marques da Silva Filho, ainda que alguma falha houvesse no negócio jurídico, existiria, ainda assim, mera anulabilidade, conforme art. 117, caput, c.c. arts. 171-179 do Código Civil e tal anulabilidade não pode ser conhecida de ofício nem opera antes de julgada a sentença. Logo, à falta de qualquer notícia sobre eventual decreto de anulabilidade, o registro stricto sensu realmente não poderia ter sido negado neste caso.

Por sua vez, o Desembargador Ricardo Mair Anafe entendeu que, in casu, inexistiu nulidade relativa. Para ele, “trata-se de negócio jurídico válido, salvo se o representado não o permitir; e não o permitindo, haveria nulidade relativa, apenas podendo ser alegada pelo próprio prejudicado. Jamais reconhecido de ofício, como bem salientou o Ínclito Desembargador Relator.

Portanto, frise-se, ainda que existisse a alegada nulidade, não poderia o Juiz, nem tampouco o Oficial de Registro de Imóveis, reconhecê-la de ofício.”

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Uma imobiliária de Brasília terá que restituir compradores que receberam um imóvel com a metragem menor do que a prometida. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso da imobiliária por entender que a vaga de garagem não entra na soma da área privativa do imóvel vendido.

Para a Turma, a questão levantada pela imobiliária não faz sentido, já que, no contrato firmado entre as partes, a vaga tem numeração própria e delimitação específica no terreno.

Além disso, a vaga de garagem só deve ser considerada área comum de condomínio quando não se vincular a uma unidade residencial específica e, consequentemente, não se destinar ao uso exclusivo do proprietário dessa unidade, podendo ser usada, assim, por todos os condôminos.

Ação

Inicialmente, os proprietários ajuizaram ação pedindo a restituição da quantia paga pela compra do imóvel, já que a área privativa do apartamento era menor do que a prometida.

A imobiliária contestou o pedido alegando que a área total prometida no contrato se refere à soma das áreas da unidade habitacional e da vaga de garagem.

Em primeira instância, a imobiliária foi condenada a pagar o valor equivalente à área não entregue, convertido ao padrão monetário atual e corrigido monetariamente pelos índices do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) e pela Taxa Referencial (TR).

O juízo de primeiro grau entendeu que a vaga de garagem não deve ser considerada na soma da área privativa do imóvel vendido, pois compreende “área real de uso comum”.

Mudança de índice

Em sede de apelação, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) proveu parcialmente o recurso da imobiliária para determinar que a correção monetária seja feita com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Para o TJDFT, apurado diferença a menor, é válido o pedido de abatimento no preço do bem, na forma do artigo 1.136 do Código Civil de 1916.

Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ, insistindo na tese. Sustentou que a área da vaga de garagem contratualmente prometida e entregue ao comprador é área privativa de sua propriedade e de uso exclusivo, devendo, portanto, ser inclusa na soma da área total do imóvel vendido.

Unidades autônomas

Em seu voto, o relator, ministro Marco Buzzi, destacou que as instâncias ordinárias se equivocaram ao afirmar que a vaga de garagem deve ser considerada como área de uso comum.

De acordo com Buzzi, a vaga de garagem pode ser de uso comum ou de uso particular. E, quando for de uso particular, a vaga pode constituir apenas um direito acessório ou configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório.

O relator ressaltou também que a tendência atual é de que as vagas de garagem não sejam mais caracterizadas como área de uso comum, mas sim como unidades autônomas. Este entendimento tem sido seguido pelo STJ, que reconhece a possibilidade do seu registro autônomo em cartório e admite até mesmo sua penhora.

“Mesmo quando a vaga de garagem é apenas um direito acessório, porque não registrada em cartório como unidade autônoma, ela também será de uso privativo do seu proprietário se for individualizada, e nesse caso pode até ser objeto de cessão”, acrescentou Buzzi.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1139285.

Fonte: STJ | 16/12/2014.

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