1ªVRP: Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – a vaga de garagem, no caso, existe delimitadamente e possui inscrição independente – hipótese do denominado “edifício garagem” – possibilidade de eficácia em relação ao negócio jurídico entabulado entre as partes.

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Processo 0063242-70.2013.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5 Oficial de Registro de Imoveis da Capital de São Paulo – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – a vaga de garagem, no caso, existe delimitadamente e possui inscrição independente – hipótese do denominado “edifício garagem” – possibilidade de eficácia em relação ao negócio jurídico entabulado entre as partes – dúvida improcedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Guilherme Lemos Malanga, em virtude da qualificação negativa da escritura de compra e venda de um box (nº 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick), objeto da matrícula nº 32.289, junto àquela unidade registrária. Informa o Oficial Registrador que o ingresso do título foi obstado com fundamento no §1º do artigo 1331 do Código Civil (modificado pela Lei 10.406/2012), o qual preceitua que as vagas de garagem somente poderão ser alienadas a pessoas estranhas ao condomínio quando houver expressa previsão na convenção condominial. Argumenta que a convenção do condomínio prevê em seu artigo 12, que os boxes constituem unidades independentes e ligadas ao apartamento 121, contudo os incorporadores após a instituição do condomínio, requereram a alteração e retificação da especificação para constar que as unidades autônomas deignadas por boxes terão uma participação no apartamento 121 e que a unidade passaria a ser considerada “autônoma alienável”. O suscitado apresentou impugnação (fls.54/57). Aduz em síntese que o box de garagem sendo unidade autônoma, pode ser negociada a terceira pessoa livremente, independentemente de ser o comprador morador do edifício ou a venda estar autorizada por assembléia específica do condomínio. Informa que o Edifício Saint Patrick possui cinco andares de vagas de garagens autônomas com matrículas e cadastramento na Prefeitura, constituindo um Edifício Garagem. O Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital complementou suas informações às fls.78/80. Relatou que a unidade 121 não possui matrícula própria, contudo vincula-se a esta unidade “fictícia” 385 vagas de garagem. Todavia, para resolver o óbice registrário, o Oficial sugeriu duas possibilidades: 1) considerar-se o condomínio um edifício garagem, hipótese em que a alienação das vagas é permitida independentemente de qualquer outra formalidade; 2) considerar a alienação das vagas de garagem (boxes) emparelhadas com a alienação de frações ideais do apartamento 121, hipótese em que os proprietários dos boxes seriam os mesmos que os proprietários da unidade autônoma. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida, consequentemente autorizando o registro da escritura de venda e compra da vaga de garagem adquirida pelo suscitado (fl.87). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O suscitado pretende o registro da escritura de compra e venda, no qual figura como comprador de um box nº 24, no andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick (matrícula nº 62.289). A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1331, § 1º do Código Civil que preceitua: “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigo para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”. É assente perante a doutrina pátria que tal exigência visa a segurança interna dos condôminos, bem como o estabelecimento das regras de convivência que lhes aprouver. Todavia, nos presentes autos estamos diante de uma hipótese atípica, como bem salientou o ilustre registrador ao dar duas sugestões para resolver o impasse registrário. Ao que se denota o condomínio Edifício Saint Patrick composto por cinco andares de garagem, as quais são delimitadas e constituem unidades autônomas e alienável, nos termos do requerimento registrado às fls.29/29vº, constitui um verdadeiro Edifício Garagem, também conhecido como “estacionamento vertical”, já que como bem salientou a Douta Promotora não há como se admitir que 385 vagas de garagens estejam ligadas a um único apartamento (nº 121), o qual sequer possui número de matrícula. Segundo o extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “… condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino, quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos § § 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64” – Ap. 196.364- 7ª Câm. – Rel. Juiz Guerrieri Rezende – J. 23.9.86, in JTA (RT) 105/296. Note-se que de acordo o novo Código Civil apresenta duas modalidades de garagem, uma como sendo unidade autônoma, individuada, de uso exclusivo, com matrícula própria, com espaço próprio demarcado no solo, com numeração correspondente a um percentual do terreno e cadastramento junto à Prefeitura Municipal, como no caso em apreço (fls. 11/13, 20/21 e 52). A outra hipótese trata-se de unidade que não é autônoma por se encontrar vinculada a um determinado apartamento, sem menção de fração ideal, sendo considerada uma parte acessória da unidade principal. O nó da questão em si é a vinculação dos 385 boxes de garagem que se situam nas lajes “A” a “K”, “P” e “Q” à unidade 121. Compartilho do entendimento da Douta Promotora de Justiça de que houve a incidência de erro no registro da Convenção do Condomínio do Edifício Saint Patrick, no que se refere à vinculação dos boxes de garagem ao apartamento 121, bem como acato a sugestão do Oficial registrador de considerar o Condomínio como Edifício garagem, sendo dispensável a presença de qualquer formalidade para a alienação das vagas de garagem a terceiros não condôminos. Por fim, importa notar que na hipótese vertente a alienação, cujo registro se pretende, não atingirá o interesse dos demais condôminos, pois não alterará as áreas comuns ou as áreas de propriedade exclusiva destes. Do exposto julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Guilherme Lemos Malanga, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 330) – ADV: GERALDO CESAR DE SOUZA (OAB 67916/SP) (D.J.E. de 21.05.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 21/05/2014.

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TRT/3ª Região: É cabível no processo do trabalho alienação do bem penhorado por iniciativa particular

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A execução trabalhista é regida pelo Direito Processual do Trabalho. Mas, eventuais omissões deste podem ser supridas pela Lei de Execução Fiscal, Lei nº 6.830/1980, podendo, ainda, o Código de Processo Civil ser aplicado subsidiariamente. Sendo assim, a 3ª Turma do TRT mineiro entende ser cabível no Processo do Trabalho a alienação do bem penhorado por iniciativa particular. Por esse fundamento, expresso no voto do desembargador Luiz Otávio Linhares Renault, a Turma deu provimento ao agravo de petição interposto pelo trabalhador para autorizar a venda do imóvel penhorado por iniciativa particular. Trata-se de um processo de alienação promovida pelo credor, por intermédio de corretores credenciados, mais eficiente que a praça pública e com possibilidades de obtenção de melhores preços, já que os imóveis à venda são divulgados e recolhidas propostas dos interessados.

O processo já estava na fase de execução quando o ex-empregado pediu ao Juízo de 1º Grau que fosse permitida a alienação do bem penhorado da executada por iniciativa particular. Entretanto o pedido foi indeferido, sob o argumento de que esse procedimento não seria aplicável no Processo do Trabalho, por haver disposição expressa na CLT sobre o tema.

Ao julgar o recurso do trabalhador, o relator deu razão a ele, destacando que a alienação por inciativa particular, prevista no artigo 685-C do Código de Processo Civil, pode contribuir para que o crédito em execução seja satisfeito de forma mais rápida, além de atender ao princípio da economia processual. O desembargador destacou ser este o entendimento do TRT da 3ª Região, disposto no artigo 1º do Provimento nº 2 de 02/08/2012: "Nas execuções trabalhistas, tendo sido esgotada a possibilidade de o exequente adjudicar o bem penhorado, móvel ou imóvel, poderá haver alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor, devidamente credenciado no respectivo Conselho, se se tratar de corretor de imóveis, e perante a autoridade judiciária, sempre sob o comando do Juízo".

De acordo com o relator, além do impulso executório de ofício do Juízo, a parte exequente deverá fornecer todos os meios concretos para a satisfação do crédito em execução. Portanto, é perfeitamente cabível a alienação do bem penhorado por iniciativa particular, tendo em vista a necessidade de satisfação do crédito para a efetividade do comando judicial.

Dessa forma, a Turma deu provimento, nesse aspecto, ao agravo de petição do exequente, e determinou a realização de alienação por iniciativa particular do imóvel penhorado, nos termos do artigo 685-C do Código de Processo Civil e do Provimento nº 2/2012 do TRT da 3ª Região.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0000184-25.2010.5.03.0089 ED .

Fonte: TRT/3ª Região | 12/05/2014.

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Questão esclarece acerca da irrevogabilidade do mandato conferido ao incorporador nos termos do art. 31, § 1º da Lei nº 4.591/64.

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Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da irrevogabilidade do mandato conferido ao incorporador nos termos do art. 31, § 1º da Lei nº 4.591/64. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Considerando o art. 31, § 1º da Lei nº 4.591/64, pergunto: o mandato conferido ao incorporador para que este conclua todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno pode ser revogado?

Resposta: Mario Pazutti Mezzari, com maestria, assim explica:

"O mandato outorgado para essa finalidade – incorporação imobiliária – é irrevogável. Apesar de não constar expressamente no texto do § 1º do artigo 31 da Lei nº 4.591, de 1964, a irrevogabilidade dessa procuração vem das regras gerais consignadas no Código Civil, especialmente no parágrafo único do artigo 686, que dispõe:

'É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache vinculado'.

Há, entre o proprietário do terreno e o incorporador, uma relação bilateral, um contrato que define obrigações e direitos, inclusive pecuniários, de cada partícipe. Com base no mandato outorgado pelo proprietário do terreno, o incorporador poderá gestionar junto às autoridades públicas, contratar profissionais e, muito especialmente, contratar a alienação das futuras unidades autônomas e sua fração ideal de terreno. Ora, como poderia se imaginar que, 'ad nutum' do mandante, pudesse ser revogada a procuração?

Em se tratando de mandato irrevogável, não se extingue nem mesmo com a morte do mandante. Seus sucessores sub-rogar-se-ão em seus direitos e obrigações, mas o mandato permanecerá gerando os efeitos necessários à efetivação da incorporação e de todos os negócios, atos e contratos a ela inerentes. O registro da incorporação imobiliária, com arquivamento de documentos, projetos, memoriais etc., foi criado para proteger os futuros adquirentes de unidades autônomas, e estes não podem ser prejudicados pela morte do mandante proprietário do terreno. O incorporador e os compradores não ficarão à mercê dos herdeiros ou sucessores do mandante, nem participará de suas eventuais brigas ou discordâncias quanto à partilha dos bens.

Concordo com o brocardo latino que diz 'quod abundam non nocit' e creio mesmo que o legislador poderia ter incluído no citado § 1º do artigo 31 da Lei nº 4.591, de 1964, que o incorporador será investido de mandato 'irrevogável', chamando a atenção para esse fato e obrigando que o mesmo constasse, como cláusula expressa, no instrumento a ser lavrado pelo Notário. Dessa maneira, deixaria inequívoca a natureza do mandato outorgado, espancaria dúvidas e eliminaria o risco de que alguém, desavisadamente, venha a tentar revogar tal tipo de procuração. Mas, mesmo não constando na lei especial, obedece à regra geral do parágrafo único do artigo 606 Código Civil e é, portanto, um mandato irrevogável. (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 133-134).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 08/04/2014.

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