Questão esclarece acerca da alienação de bem imóvel de sociedade pelo sócio-gerente.

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Compra e venda. Sócio-gerente – assinatura.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da alienação de bem imóvel de sociedade pelo sócio-gerente. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta: É possível o registro de uma alienação de um imóvel por uma sociedade, onde quem assina a venda é apenas o sócio-gerente com poderes de administração?

Resposta: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto com muita propriedade, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 11 e 12. Vejamos o que ela nos explica:

“f) Pessoa jurídica: nas aquisições ou alienações de bens de pessoas jurídicas, deve-se examinar o contrato social e suas alterações para identificar quem deve assinar o ato. Nas escrituras públicas, essa verificação cabe ao tabelião. Nos instrumentos particulares, cabe ao oficial de Registro de Imóveis.

(…)

(8) sócio-gerente: os poderes de administração não implicam poderes de disposição. Por isso, as alienações não podem ser feitas apenas pelo sócio-gerente, sendo exigível a aprovação da Assembleia-Geral, quando não houver previsão específica no contrato social.”

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da alienação de vaga acessória da unidade para terceiro, no caso de condomínio regido pela Lei nº 4.591/64.

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Condomínio. Vaga de garagem – alienação à terceiro. Assembleia extraordinária – convocação.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da alienação de vaga acessória da unidade para terceiro, no caso de condomínio regido pela Lei nº 4.591/64. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Em se tratando de condomínio regido pela Lei nº 4.591/64, no caso de alienação de vaga acessória da unidade para terceiro, deve ser realizada assembleia extraordinária sempre que houver nova alienação?

Resposta: Mario Pazutti Mezzari abordou este tema com muita propriedade. Vejamos o que ele nos ensina:

“Quanto a possibilidade de alienação, para terceiro, de vaga acessória da unidade, é bom notar-se que não será necessária a convocação de assembleia geral extraordinária a cada vez que se queira vender vaga acessória para pessoa estranha ao condomínio. Basta que a convenção de condomínio contenha regra expressa autorizativa de tais negócios; nesses casos, a assembleia geral a que se refere a lei já aconteceu. No entanto, se a convenção nada prever a respeito, terá de ser convocada assembleia extraordinária para autorizar ou não a venda para terceiro.” (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p.185).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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TJ/SC: Conflito entre adquirentes do mesmo imóvel: vence aquele que não estava em mora

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O Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC, sob relatoria do desembargador Luiz Fernando Boller, negou provimento aos embargos infringentes interpostos por um casal que pretendia efetivar a compra e venda de um imóvel residencial situado na Capital. Para tanto, alegaram que, quando fecharam o negócio, efetivaram o pagamento de aproximadamente 10% do preço, a título de entrada, condicionando a satisfação do valor residual à baixa dos gravames hipotecários averbados junto à respectiva matrícula. Como os vendedores não cumpriram esta obrigação, optaram por não honrar o restante do valor convencionado, exigindo em juízo a conclusão da avença.

Ocorre que, por ocasião do ajuste, a inexistência de averbação do contrato junto à respectiva matrícula permitiu que os vendedores efetivassem uma nova alienação, desta vez a uma outra pessoa, que pagou a integralidade do preço, com isto inviabilizando o cumprimento do contrato original.

Solucionando o imbróglio, o relator assinalou que, em verdade, quando constataram que não conseguiriam desonerar o imóvel, os vendedores buscaram junto ao casal a rescisão do contrato e, somente depois, efetivaram a segunda venda.

Aliás, segundo Boller, conquanto os alienantes sempre tenham reiterado o interesse em devolver aos embargantes os valores deles recebidos, estes, por sua vez, "não deram a entender, ao longo de todo o processado, que se dispunham a efetuar o imediato pagamento da segunda parcela ajustada, não se aferindo qualquer forma, judicial ou extrajudicial, de consignação do valor residual do negócio, motivo por que a melhor alternativa para equalizar a relação jurídica em questão, é a rescisão do contrato em razão de recíproco inadimplemento".

Com esta solução, o Grupo legitimou a segunda transação. A decisão foi por maioria (Embargos Infringentes nº 2009.016799-8). 

Fonte: TJ/SC | 02/06/2014.

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