Cartórios alertam sobre cuidados na aquisição da casa própria

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Uma série de cuidados é necessária na compra e manutenção de um imóvel. Por se tratar de um investimento alto e muitas vezes financiado é preciso que os consumidores estejam atentos a todos os detalhes que podem levar a um mau negócio ou a perda do bem. Atos como a formalização da escritura e o registro do bem, procedimentos realizados pelos cartórios, são considerados obrigatórios para garantir a segurança jurídica da compra.

A demora na realização do registro ou a ausência dele pode facilitar golpes como a venda dupla ou em consequências para o comprador na ocorrência de acidentes, processos ou falecimentos por parte do vendedor.

Orientações

Algumas das orientações necessárias podem ser obtidas nos tabelionatos de notas de todo o país, visto que o tabelião tem a incumbência de transformar a vontade das partes em negócio jurídico e, por isso, pode esclarecer algumas dúvidas do consumidor. As taxas só são cobradas pelos tabelionatos no caso da formalização da escritura.

O diretor de registro de imóveis da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR), João Carlos Kloster, esclarece que a solicitação da certidão de matrícula no cartório de registro de imóveis é um dos primeiros passos para verificar a procedência do imóvel.

“As construtoras devem registrar seu projeto de incorporação em cartório e, para isso terão, que apresentar uma série de documentos que comprovam a validade jurídica daquele empreendimento”, explica o diretor. Outros documentos importantes que garantem uma compra mais segura são as certidões fiscais do imóvel, que são obtidas na prefeitura, e certidões tributárias, para saber se há alguma dívida em nome do vendedor.

Segurança

Mesmo depois de analisada a procedência do imóvel nos tabelionatos e registros, o registro é ato solene que garantirá segurança ao negócio jurídico. Isso porque entre a realização de procedimentos como a transmissão do bem entre vendedor e comprador, formalização da escritura e aprovação de crédito em caso de financiamento, diversos problemas podem ocorrer.

Se o comprador demora para registrar o bem ou deixa de realizar o procedimento podem recair sobre ele consequências que vão desde processos judiciais até a perda do bem. “Os ofícios de imóveis costumam checar se as informações que constam nas certidões e na escritura estão corretas ou se sofreram alguma alteração, mas se o proprietário demorar a procurar o cartório abrirá brechas para problemas”, comenta Kloster.

Uma das situações que poderiam ser amenizadas com o registro de todas as transações referentes à compra de um imóvel é o da venda dupla, quando o mesmo bem é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em situações como essa, os Tribunais tem decidido que é considerado proprietário do imóvel aquele que registrou a transação no cartório por primeiro e não necessariamente aquele que negociou o bem com o vendedor primeiramente.

Nessa hipótese, sobra ao comprador que não fez o registro o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que tenha sofrido. Além disso, no caso de execução de dívidas trabalhistas, acidentes envolvendo grandes danos, dívidas oriundas de outros negócios e falecimento do proprietário o comprador que ainda não registrou o bem pode ter problemas que incluem a perda do bem.

“Nesse caso, como o imóvel ainda está no nome do antigo proprietário pode ser penhorado para servir como pagamento de dívidas”, alerta. Ainda segundo Kloster, na ocorrência de alguns desses problemas, a ausência de transações registradas em cartórios pode inclusive dificultar na apresentação de provas em processos judiciais.

Fonte: O Presente. Publicação em 28/05/2013.

Falta de planejamento pode estragar sonho da casa própria, alertam especialistas

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Brasília – Nunca os brasileiros tiveram acesso a tanto crédito e facilidades para adquirir a casa própria. Mas, na empolgação de assinar o contrato, muitos consumidores esquecem detalhes que podem virar dor de cabeça no futuro e até forçar a devolução do imóvel.

Os compradores devem estar cientes, por exemplo, do risco de a instituição bancária não liberar o financiamento que possibilitará honrar a dívida com a construtora ou de o valor sofrer alteração e ficar acima de sua capacidade de pagamento.

Além disso, precisam levar em conta que terão gastos consideráveis com taxas cartoriais e bancárias, além de itens como mudança e mobília. Entidades de defesa do consumidor alertam para a necessidade de o comprador estar atento, já que, interessados em fechar negócio, muitas vezes os corretores e construtoras falham em fornecer informações a respeito.

“Estamos tendo muita reclamação, pois acontece de os imóveis valorizarem e não se encaixarem mais no limite de crédito que o comprador se propôs a tomar”, explica o advogado Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).

Segundo ele, um caso típico tem sido o imóvel ter valorização superior a R$ 170 mil, limite financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida nas capitais brasileiras. Nesse caso, o consumidor não tem mais acesso aos juros reduzidos do programa e as prestações sobem. De acordo com Tardin, em ocorrências do tipo, o comprador pode buscar na Justiça uma rescisão do contrato e tentar receber de volta os valores desembolsados.

“Há ainda a possibilidade de mover uma ação de obrigação de fazer contra a Caixa [Econômica Federal, agente financeiro do Minha Casa, Minha Vida]. Se o mercado valorizou, o consumidor não tem culpa”, avalia.

Para a advogada Maria Inês Dolci, coordenadora da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), é necessário haver pressão sobre as empresas envolvidas para que haja mais clareza nas negociações e no texto do contrato. "O consumidor tem de estar muito ciente do risco e tem de estar previsto o que ocorrerá e quais valores serão devolvidos no caso de o financiamento não ser liberado", explica.

Segundo a advogada, a promessa de compra e venda entre consumidor e construtora precisa informar ainda o custo efetivo total envolvido na operação. "Todos os encargos, tudo que incide de ônus deve estar discriminado. Se o consumidor perceber que não tem, pode questionar, procurar os Procons ou a Justiça", informa.

Passada a primeira fase e liberado o financiamento, o comprador precisa se preparar para as taxas cartoriais e bancárias. Os custos de cartório não chegam a ser informados  no contrato, porque são calculados posteriormente pelo Poder Público municipal e estadual.

Quem financiou o bem precisa arcar com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI) e o registro do imóvel. Nesses casos, o contrato com o banco já equivale a uma escritura. Quem pagou à vista, no entanto, deve arcar ainda com a taxa para confecção de uma escritura pública.

Somadas, essas tarifas, que têm por base o valor do bem e cujo cálculo varia segundo a localidade do país, podem atingir de 3% a 5% do custo da casa própria. Além disso, dependendo do banco que fará o financiamento, podem ser cobradas taxas de cadastro e de abertura de crédito, entre outras.

O educador e terapeuta financeiro Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), destaca que esses custos podem abalar um orçamento contigenciado e que, por isso, o ideal é planejar com antecedência e construir uma reserva.

"Vale lembrar que o imóvel na planta não tem armários e outras benfeitorias. O nosso sistema não é como na Inglaterra, em que se financia 100% do valor e ainda se tem crédito para mobiliar. Também tem que prever os gastos com mudança, condomínio, IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]. Tudo isso tem que ser objeto de análise muito antes [da compra]. Não só o que se gastará no começo, mas também o dia a dia da nova casa. Se não, o risco é entrar em desequilíbrio financeiro ou até devolver o imóvel", comenta.

Segundo Domingos, a dica para poupar é fazer uma estimativa dos gastos totais, avaliar quanto falta para atingir o montante e diagnosticar quanto pode ser posto de lado por mês para fazer face às despesas. "Tem que começar a buscar uma redução de gastos e excessos. Reunir todos da família e melhorar o desempenho do orçamento familiar", sugere.

Um direito que muitos brasileiros não sabem que existe e que pode aliviar os pesados desembolsos que envolvem a aquisição de um imóvel, é o desconto de 50% no registro cartorial para quem está adquirindo sua primeira casa pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O benefício é previsto na Lei 6.015, de 1973, e vale para o território nacional. 

Para receber o abatimento, basta estar declarado no contrato de aquisição que se trata do primeiro imóvel. A compra de imóveis dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida também dá direito a custos reduzidos. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), no entanto, regido por uma lei diferente da que regula o SFH – o sistema permite financiar imóveis acima de R$ 500 mil e não prevê uso do FGTS, entre outras diferenças – não dá direito a abatimento.

Segundo a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg), caso o cartório se recuse a conceder o desconto devido, o cliente pode registrar queixa junto à Corregedoria do Tribunal de Justiça da Região.

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Por Mariana Branco- Repórter da Agência Brasil

Edição: Davi Oliveira

Fonte: Agência Brasil. Publicação em 18/05/2013.

AGU afasta compra de terras no país por empresas brasileiras controladas por capital de maioria estrangeiro

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A Advocacia-Geral da União (AGU) demonstrou, na Justiça, que as restrições impostas para aquisições de terras no Brasil por estrangeiros é aplicável, também, às empresas nacionais com maioria de capital internacional. Os advogados públicos comprovaram que a Constituição Federal recepcionou a Lei nº 5.709/1971 que limita o comércio e conseguiram manter posicionamento adotado pela AGU no parecer nº 01/2008.

A discussão teve início quando a Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo editou o parecer 461/12-E e recomendou a todos os Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas que dispensasse a aplicação da Lei 5.709/1971 e do Decreto n. 74.965/1974 em casos de aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas com maioria do capital social em poder de estrangeiros. Posteriormente, com base na recomendação, o Tribunal de Justiça de São Paulo expediu decisão declarando a inconstitucionalidade de parte da norma, alegando que ela não foi recepcionada pela Constituição Federal.

A Advocacia-Geral, por sua vez, apontou que a Constituição Federal foi clara ao determinar no artigo nº 190 que a compra de terras por estrangeiros deve ser regulada por Lei e agregou à legislação a norma editada em 1971. Segundo os advogados, no mesmo sentido decidiu o Superior Tribunal de Justiça.

Para as procuradorias da AGU, a Constituição não impede que a legislação estenda os limites de aquisição e arrendamento de propriedades rurais por pessoas equiparadas a estrangeiros. Além disso, os advogados e procuradores reforçaram que o parecer da AGU de 2008, que deve ser seguido por toda a Administração Pública Federal, reconhece a necessidade de autorização para que as pessoas jurídicas brasileiras com capital majoritariamente estrangeiro adquiram imóveis rurais, conforme a Lei 5.709/71.

As unidades alertaram para o risco da decisão emitida pelo TJSP. Segundo as procuradorias, diversos Cartórios de Registro de Imóveis em todo o estado de São Paulo estariam dispensados de efetuar matrículas e averbações notariais, a favor de pessoas jurídicas brasileiras sob o controle estrangeiro, contrariando a norma sobre o assunto e gerando prejuízo ao desenvolvimento e a soberania nacional.

Ao analisar o caso, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) reconheceu nos argumentos apresentados pela AGU a constitucionalidade da norma que regula a aquisição de terras brasileiras e suspendeu o parecer da corregedoria. Na decisão foi declarada, ainda, a incompetência da Justiça Estadual para julgar casos de âmbito Federal.

O caso foi acompanhando pela Procuradoria-Regional da União da 3ª Região (PRU3) e pela Procuradoria-Regional Federal da 3ª Região (PRF3), em defesa dos interesses do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.

A PRU3 é uma unidade da Procuradoria-Geral da União (PGU). A PRF3 é uma unidade da Procuradoria-Geral Federal (PGF). A PGF e a PGU são órgãos da AGU.

Ref.: Mandado de Segurança n. 0008093-73.2013.4.03.0000 – TRF3.

Fonte: AGU. Publicação em 09/05/2013.