Questão esclarece acerca da reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, em caso de pagamento da dívida garantida por alienação fiduciária

Alienação fiduciária. Reversão da propriedade em nome do devedor-fiduciante.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, em caso de pagamento da dívida garantida por alienação fiduciária. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta
No caso da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, como reverter a propriedade em nome do devedor-fiduciante?

Resposta
Melhim Namem Chalhub, ao abordar o assunto, assim esclarece: “Por efeito do pagamento, opera-se automaticamente a reversão da propriedade ao patrimônio do devedor-fiduciante.

Com efeito, o devedor-fiduciante é titular de direito real de aquisição subordinado a condição suspensiva, de modo que a propriedade considera-se adquirida pelo simples implemento da condição, o que se dá com o pagamento da dívida, independente de intervenção judicial.

A reversão se efetiva mediante averbação, no Registro de Imóveis, do ‘termo de quitação’ da dívida garantida pela propriedade fiduciária.

Nesse sentido, a lei prevê que com o pagamento da dívida resolve-se a propriedade fiduciária e, para implementação do assentamento registrário correspondente, obriga o credor-fiduciário a fornecer ao devedor-fiduciante, no prazo de trinta dias a contar da data da liquidação da dívida, o correspondente ‘termo de quitação,’ sob pena de multa em quantia equivalente a 0,5% (meio por cento) por mês ou fração sobre o valor do contrato. De posse do ‘termo’, o antigo devedor o apresenta ao Oficial do Registro de Imóveis competente, que o averba na matrícula do imóvel, procedendo ao cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Por força desse cancelamento, volta a vigorar o registro da propriedade plena em nome do antigo devedor-fiduciante (Lei nº 9.514/97, art. 25 e seus parágrafos).

Como se sabe, os direitos do credor-fiduciário e do devedor-fiduciante, subordinados, respectivamente, a condição resolutiva e a condição suspensiva, são opostos e complementares, sendo certo que o evento que extingue a propriedade do credor (pagamento) é o mesmo que opera a aquisição da propriedade pelo devedor.

No contrato de alienação fiduciária em garantia, a condição é contratada expressamente, de modo que opera seus efeitos automaticamente. Basta que aconteça o evento (pagamento) para que se considere efetivada a aquisição da propriedade pelo devedor, o que se dá por força da reversão decorrente da averbação do ‘termo de quitação’ na matrícula do imóvel.” (CHALHUB, Melhim Namem. "Negócio Fiduciário", Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 247-248).

Em se buscando também posição quanto ao tempo em que podemos ter como regular o procedimento da quitação, ligado ao retorno da propriedade do imóvel anteriormente alienado à pessoa do fiduciante, entendemos que isso só pode ocorrer antes que se tenha a consolidação de direitos sobre o bem em questão, em nome do fiduciário, decorrente da inadimplência do fiduciante, o que, se vier a ser feito em momento posterior ao aqui noticiado, não mais terá o proveito em se ver como revertidos os direitos de propriedade em nome do fiduciante, e, desta forma, sem possibilidade de ingresso dessa quitação nos assentos da Serventia.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Pernambuco integra-se ao Portal de Serviços Eletrônico da Arpen-SP

No dia 2 de junho de 2010 o Registro Civil brasileiro era pego de surpresa com o lançamento do programa Minha Certidão, em Pernambuco, por meio do Sistema de Registro de Nascimento (SERC), criado pelo Governo do Estado através da Agência Estadual de Tecnologia da Informação (ATI), cujos fontes seriam disponibilizados gratuitamente para todos os Estados brasileiros.

Passados pouco mais de três anos, a Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de Pernambuco (Arpen-PE) passa a ser o mais novo Estado a integrar o Portal de Serviços Eletrônicos Compartilhados, desenvolvido pela Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo (Arpen-SP), com o objetivo de implantar a Central de Informações do Registro Civil (CRC) e dar início à transmissão eletrônica interestadual de certidões.

A partir dessa primeira parceria entre as associações, os cartórios de Pernambuco estão autorizados a usar as ferramentas de comunicações e mensagens internas com outras serventias já integradas. Conforme forem sendo elaboradas normas no Estado com relação ao Portal, poderão ser liberadas as demais funcionalidades.

Antes da assinatura do contrato, o analista de sistemas Humberto Briones de Souza e a coordenadora da Central de Atendimento da CRC, Mariana Domiciano, mostraram mais uma vez à vice-presidente da Arpen-PE, Anita Cavalcanti de Albuquerque Nunes, e à tesoureira da Associação, Luiza Gesilânia, o funcionamento do sistema e sanaram todas as dúvidas.

Para assinar o contrato, esteve presente o vice-presidente da Arpen-SP, Lázaro da Silva, que explicou às representantes pernambucanas quais foram as mudanças positivas que ocorreram no Registro Civil de São Paulo com a utilização do Portal.

A vice-presidente da Arpen-PE ressaltou que a parceria “é um grande avanço, pois sabemos que São Paulo sempre está à frente e viemos buscar o que podemos melhorar para tornar a cidadania mais presente para o usuário final”. “Um Estado que não adere à CRC está ficando para trás, pois a tendência é uniformizarmos os serviços, inclusive em tempo recorde, pois precisamos acompanhar os avanços tecnológicos”, concluiu.

Fonte: Arpen/SP I 27/11/2013.

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Ausência de testemunhas em contratos e a falta de seu registro em cartório pode gerar questionamento fazendário quanto à validade do documento para fins fiscais

* Rogério Pires da Silva

Os art. 135 e 1.067 do CC/16 exigiam a assinatura de duas testemunhas e registro público do contrato como condição para a oposição de seus efeitos a terceiros. O novo CC/02reproduz aqueles comandos nos art. 221 e 288, no qual foi suprimida apenas a exigência de assinatura de duas testemunhas.

A rigor, a assinatura de duas testemunhas é hoje condição imposta apenas para que o instrumento particular tenha eficácia de título executivo extrajudicial (art. 585, II, do CDC).

Todavia, em alguns julgados o CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais já decidiu que a ausência de testemunhas no contrato e a falta de seu registro em cartório impede, por exemplo, a dedutibilidade das despesas dele decorrentes (para fins de IRPJ – imposto de renda da pessoa jurídica), porque em tais circunstâncias o contrato não produz efeitos em relação a terceiros e, da mesma forma, em relação ao próprio fisco.

No julgamento do Recurso 145.205 a 5ª Câmara do antigo Primeiro Conselho de Contribuintes ementou sua decisão como segue: "O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sem a assinatura de duas testemunhas e sem a transcrição no registro público, não tem efeito contra terceiros. (CC Arts. 135/1067). Os contratos entre pessoas jurídicas submetidas ao lucro real, para serem válidos em relação ao fisco devem, além de atender a legislação civil, serem escriturados, ou seja, os lançamentos contábeis devem a eles se referirem e caso haja alteração ou modificação precisam também constar da escrita fiscal."

Naquele precedente, a Corte administrativa houve por bem desconsiderar a alteração de contrato operada pelas partes em 2000 (sob a vigência do CC/16) e trazida pelo contribuinte como prova dos fatos por ele alegados no processo – na verdade, no caso concreto, certos contratos de mútuo foram repactuados pelas partes envolvidas, de modo que passaram a vigorar como contratos de adiantamento para futuro aumento de capital. O negócio jurídico foi desconsiderado pelo CARF apenas em razão da falta de assinatura de duas testemunhas e inexistência de registro público do contrato.

Em outro julgamento (Recurso n. 14.883) aquele tribunal desconsiderou instrumento de doação que comprovava o negócio jurídico havido entre as partes, apenas porque não se encontravam presentes as assinaturas de duas testemunhas e o registro público.

Ora, é sabido que a condição imposta pelo CC para eficácia do contrato perante terceiros diz respeito apenas aos terceiros com potencial interesse no negócio jurídico. Em outras palavras, a exigência de registro público (e mesmo a condição de duas testemunhas) visa proteger o terceiro eventualmente prejudicado com os efeitos reflexos do contrato – e que não tenha participado do negócio jurídico. O fisco não é terceiro interessado no negócio, nem há regra jurídica que imponha esse tipo de condição para assegurar a dedutibilidade de despesas para fins de IRPJ.

Afinal, o negócio jurídico é pactuado exclusivamente entre as partes envolvidas e, via de regra, no máximo poderá prejudicar interesses de terceiros que possuam algum vínculo direto com o objeto do negócio (por exemplo, a doação de um automóvel pode prejudicar interesse de um terceiro em face do qual a venda do veículo já fora prometida, ou até do fisco se o veículo estivesse penhorado em face de dívida tributária ajuizada).

Para o fisco o negócio jurídico pode ser – e é, no mais das vezes – o fato gerador da obrigação de pagar algum tributo (por exemplo, o imposto sobre doações, em face da doação de um automóvel), de modo que seria absurdo cogitar de recusa fazendária na exigência do tributo devido só porque o negócio jurídico foi pactuado sem as formalidades que assegurem sua eficácia perante terceiros – como também é absurdo o questionamento fazendário da dedutibilidade de uma despesa, para fins de IRPJ, só porque ausentes aquelas formalidades na respectiva contratação.

De resto, a própria escrita contábil regular da pessoa jurídica faz prova em seu favor (art. 923 do Regulamento do Imposto de Renda), de modo que a exigência daquelas formalidades é forçosamente dispensável se houver compatibilidade entre os dados e valores do negócio jurídico com aqueles escriturados contabilmente.

Mesmo assim, recomenda-se que os contribuintes procurem formalizar da melhor maneira possível os negócios jurídicos que possam trazer impactos tributários de qualquer natureza, seja pelo costumeiro excesso de zelo fazendário, seja pela cautela que se impõe nos negócios propriamente ditos.

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* Rogério Pires da Silva é advogado da Boccuzzi Advogados Associados.

Fonte: Migalhas I 27/11/2013.

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