Questão esclarece acerca da hipoteca em imóvel integrante de patrimônio de afetação

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Patrimônio de afetação. Hipoteca.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da hipoteca em imóvel integrante de patrimônio de afetação. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva:

Pergunta: É possível o registro de hipoteca que recai sobre imóvel integrante de patrimônio de afetação devidamente averbado no Registro de Imóveis?

Resposta: João Pedro Lamana Paiva, ao discorrer sobre o tema, assim explicou:

“Sob a ótica dos aspectos registrais, a escolha deste regime ocasiona a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado, exclusivamente, ao empreendimento e o remanescente para saldar as demais obrigações.

Os bens que constituem o patrimônio de afetação não poderão ser objeto de hipoteca, alienação fiduciária, salvo se tratar de operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. De forma que os produtos da cessão de direitos creditórios referentes à comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação passarão a integrar o patrimônio de afetação.” (PAIVA, João Pedro Lamana. “Do Patrimônio de Afetação: Redução de Riscos (arts. 31 e seguintes da Lei n. 4.591/64)” in “Novo Direito Imobiliário e Registral” – Organizadores: Cláudia Fonseca Tutikian; Luciano Benetti Timm e João Pedro Lamana Paiva. São Paulo: Quartier Latin, 2008, pág. 41).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Rerratificação Por Instrumento Particular

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Consulta:

O Fundo de Terras da Reforma Agrária, através da União/Ministério do Desenvolvimento Agrário financiou a compra de lotes rurais por famílias e, para garantia do saldo devedor, foi constituída por hipoteca. Na ocasião, a transação (compra e venda + garantia hipotecária) foi instrumentalizada por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel.

Pretendendo a averbação nas respectivas matrículas das novas condições do financiamento, prazo, taxas, etc (ver anexo), foi apresentado o "Instrumento Particular com força de escritura pública de retificação e ratificação à escritura pública(..)", na qual compareceram todas as partes envolvidas (União, MDA, Fundo de Terras e Comprador/Devedor)

1. Esta renegociação do financiamento pode ser efetivada por instrumento particular? 

2. Poderemos efetuar a averbação pretendida??
30-01-2014

Resposta:

1. Sim, a renegociação pretendida (re-ratificação) poderá ser feita por instrumento particular nos temos do artigo 9º e seu parágrafo 1º da Lei n. 12.873/13 (conversão da MP n. 619/13), pois nesse caso tem o mesmo valor de escritura pública. No entanto, cabe ao registrador exigir os documentos que o notário exigiria, ou seja, no caso a prova de representação do Banco do Brasil S/A (mandato outorgado pela Secretaria de Reordenamento Agrário do Ministério do Desenvolvimento Agrário – MDA que é o órgão gestor do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra mencionado no instrumento – artigo 16 do Decreto n. 4.892/03 – Ver também artigos 15 do Decreto mencionado e parágrafo 1º o artigo 4º da Lei Complementar n. 93/98), bem como a prova de representação do Sr. Mario Sussumu Tanamati, pelo Banco do Brasil S/A. Além disso, as testemunhas devem ser identificadas pelo nome completo (nome e prenome) e terem as suas firmas reconhecidas por Tabelião (artigo 221, II da LRP);

2. Portanto, cumpridas as exigências acima (item 1), as averbações pretendidas poderão ser feitas junto as matrículas.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES. 

Fonte: Blog Grupo Gilberto Valente I 31/01/2014.

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Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de hipoteca em imóvel gravado com Direito de Superfície.

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Imóvel gravado com Direito de Superfície – hipoteca – possibilidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de registro de hipoteca em imóvel gravado com Direito de Superfície. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho:

Pergunta
É possível hipoteca sobre a propriedade gravada com Direito de Superfície?

Resposta
Acerca deste assunto, vejamos como se pronunciou Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, em publicação do IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – O Direito de Superfície”, Vol. 2, p. 20:

“12) Onerações: é possível instituir hipoteca ou alienação fiduciária sobre a propriedade do fundeiro, independentemente da propriedade superficiária, assim como se admite a oneração da propriedade superficiária sem atingir a propriedade do fundeiro. A constituição da hipoteca sobre a propriedade do fundeiro não alcançará a construção ou a plantação objeto da superfície anteriormente constituída, derrogando, assim, o art. 1.474 do CC. A hipoteca não abrangerá todas as acessões e melhoramentos do imóvel, como indica a primeira parte do dispositivo mencionado, incidindo a parte final dessa norma, no sentido de que subsistem os ônus reais registrados anteriormente à hipoteca.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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