STJ: Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador

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Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.

No caso julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir eventual execução.

Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de forma “desidiosa”.

A imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.

Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita. 

Execução frustrada 

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.

O TJRN também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.

O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.

Segundo o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.

Entretanto, “configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.

Legitimidade e prescrição

Para os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato.

Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.

Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1103658

Fonte: STJ. Publicação em 26/04/2013.

STJ: Banco terá de indenizar massa falida da Encol por negócio irregular que não pode ser desfeito

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve entendimento da segunda instância que confirmou a anulação da dação em pagamento feita pela Encol S/A ao Banco Barclays, de quatro lotes situados em Brasília. No entanto, seguindo o voto do relator, ministro Sidnei Beneti, a Terceira Turma entendeu que foi acertada a decisão de não desfazer a alienação dos imóveis a um terceiro de boa-fé.

Com o reconhecimento da impossibilidade do retorno dos lotes à massa falida da Encol, o banco terá de indenizá-la em valor equivalente ao objeto do negócio jurídico que teve a sua nulidade declarada – a escritura pública foi no valor de R$ 5, 1 milhões.

Inicialmente, a ação foi movida pela Associação dos Clientes da Encol (Ance). A entidade pediu a declaração de nulidade do negócio entre a Encol e o banco, além de indenização, porque a escritura pública dos imóveis pertencentes à empresa foi firmada sem a apresentação das certidões negativas de débito tributário. Posteriormente, os lotes foram alienados a um terceiro.

Melhor solução

Ao julgar o caso, o ministro Beneti afirmou que, para decidir pela indenização à massa falida, as instâncias anteriores levaram em consideração a causa de pedir e o pedido, aplicando a melhor solução, uma vez que seria impossível o exato retorno à situação anterior. Para o ministro, não houve decisão ultra ou extra petita (além ou fora do pedido).

O ministro considerou que a indenização não caracteriza enriquecimento ilícito. O valor foi fixado com base nas circunstâncias próprias do caso, na legislação pertinente (Código Civil) e em “decisão judicial fundamentada e atenta aos limites da controvérsia”. O magistrado esclareceu que, com a decisão, o banco segue como credor da massa falida e vai habilitar seu crédito no valor da escritura anulada, devidamente corrigido.

A massa falida da Encol e a Ance também pediram ao STJ que os juros de mora fossem contados a partir da data do evento danoso. No entanto, a Turma negou os pedidos e manteve o entendimento de que, tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora contam a partir da citação.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1353864

Fonte: STJ. Publicação em 08/04/2013.

TJSP indeniza cliente por inclusão indevida em cadastro de inadimplentes

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A 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça determinou indenização em favor da cliente A.P.O. por danos morais, no valor de R$ 8.989,04 (oito mil novecentos e oitenta e nove reais e quatro centavos), em razão de ter seu nome incluído indevidamente no cadastro de inadimplentes, pelo Banco CSF S/A.

O relator desembargador Rebello Pinho afirmou que, “diante da prova constante dos autos e das alegações das partes, é de se reconhecer que o banco réu inscreveu o débito por valor muito superior ao devido, por cobrança abusiva de encargos no período da normalidade contratual”. Acrescentou ainda que o banco “não especificou o critério de cálculo que pudesse chegar ao montante do débito inscrito partindo das dívidas demonstradas pela autora”.

Ele finalizou afirmando que “buscando assegurar ao lesado a justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito, mostra-se, na espécie, razoável a fixação da indenização de danos morais na quantia fixada na sentença, ou seja, R$ 8.989,04”.

Participaram da turma julgadora, que votou de forma unânime, os desembargadores Álvaro Torres Júnior e Correia Lima.

Processo nº 0016214-53.2011.8.26.0011

Fonte: TJSP. Publicação em 07/04/2013.