Espécie: APELAÇÃO

Número: 1001274-85.2021.8.26.0538

Comarca: SANTA CRUZ DAS PALMEIRAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001274-85.2021.8.26.0538

Registro: 2023.0000575214

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001274-85.2021.8.26.0538, da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras, em que é apelante ISABEL ALVES PIRES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA CRUZ DAS PALMEIRAS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1001274-85.2021.8.26.0538

APELANTE: Isabel Alves Pires

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras

VOTO Nº 39.034 

Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade registral – Cisão parcial da pessoa jurídica outorgante vendedora – Efetiva transmissão do domínio e não mera alteração da denominação social – Apelação não provida.

Cuida-se de apelação interposta por ISABEL ALVES PIRES contra a r. Sentença (fls. 140/142) que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras em registrar a escritura pública de venda e compra lavrada perante o Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da mesma Comarca (livro nº 129, páginas 247 a 249).

Alega a apelante, em suma, que do título levado a registro consta como vendedora, Abengoa Bioenergia São Luiz S/A, não subsistindo o óbice registrário apenas porque houve a cisão da pessoa jurídica em outra do mesmo grupo econômico. Além disso, os negócios entabulados antes da cisão devem ser cumpridos pela nova empresa.

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 172/174).

É o relatório.

Cuida-se de registro de escritura pública lavrada em 09 de setembro de 2008, perante o Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras, livro nº 129, páginas 247 a 249, figurando como outorgante vendedora Abengoa Bioenergia São Luiz S/A, nova denominação social de Dedini S/A Indústria e Comércio, e outorgados compradores Manoel Rodrigues da Silva e Isabel Alves Pires, tendo por objeto um lote de terreno matriculado sob o n.º 9.144 no Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras.

O registro foi obstado por ofensa ao princípio da continuidade, exigindo-se a prévia regularização da cadeia dominial ou a retificação do título.

Suscitada, a dúvida foi julgada procedente, nos termos da r. sentença de fls. 140/142, ora recorrida.

O recurso não comporta provimento.

Infere-se da matrícula nº 9.144 ser titular de domínio do imóvel a pessoa jurídica Abengoa Bioenergia Agrícola Ltda. (Av.4- 9.144), que teve sua denominação alterada para Abengoa Bioenergia Agroindústria Ltda. (Av.5-9.144).

Da mencionada Av.4-9.144 consta que: “nos termos do instrumento particular regularmente formalizado, datado de vinte e nove (29) de outubro de 2010, procede-se a esta averbação para constar que, conforme certidão específica expedida pela Junta Comercial do Estado de São Paulo (JUCESP) em dois (02) de junho de 2010 e item 1), alínea b.2) do protocolo de cisão, justificação e incorporação arquivado na JUCESP junto à ata de Assembléia Geral Extraordinária da Abengoa Bioenergia São Luiz S.A sob o n. 65.290/10-0 (documentos arquivados na pasta de alterações de sociedades neste Oficial), a ABENGOA BIOENERGIA SÃO LUIZ S.A foi cindida parcialmente e a propriedade imobiliária objeto desta matrícula transferida para ABENGOA BIOENERGIA AGRÍCOLA LTDA, sociedade privada, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 06.252.818/0001-88, com sede na Fazenda São Joaquim, com acesso pela Estrada Vicinal Dr. Pedro Duarte, Km 8, Zona Rural, no Município de Santa Cruz das Palmeiras, Estado de São Paulo”.

Do título levado a registro figura, como outorgante vendedora, Abengoa Bioenergia São Luiz S/A, CNPJ/MF 56.617.244/0001-72, enquanto da matrícula, como já dito, consta como titular de domínio Abengoa Bioenergia Agroindústria Ltda., CNPJ/MF 06.252.818/0001-88.

Trata-se, pois, de pessoas jurídicas diversas, tanto que ostentam CNPJ’s distintos.

Indiscutível que, para constituição do capital social da atual titular de domínio, Abengoa Bioenergia Agroindústria Ltda. (CNPJ/MF 06.252.818/0001-88), houve a transmissão do imóvel telado, não se tratando apenas de mera alteração da denominação social da pessoa jurídica.

Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro stricto sensu se nele constarem, como afetados, referidos titulares de domínio.

Deve, pois, haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso telado.

A propósito, ensina Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).

Vale ainda lembrar que os atos registrários são norteados pelo princípio da inscrição segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis, somente se operam por atos inter vivos mediante a inscrição no registro.

Assim, a despeito da data de sua lavratura, a escritura pública de venda e compra telada só produziria efeitos perante terceiros mediante inscrição na matrícula do imóvel, o que não ocorreu.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 28.08.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1039088-53.2022.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1039088-53.2022.8.26.0100

Registro: 2023.0000575238

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1039088-53.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CHEN HSIN HSU e HUANG SI CHENG, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1039088-53.2022.8.26.0100

APELANTES: Chen Hsin Hsu e Huang Si Cheng

APELADO: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 39.041 

Registro de imóveis – Escritura Pública de doação – Doadores não domiciliados no Brasil – CPF e CNPJ desconhecidos – Exigência afastada – Impossibilidade de cumprimento pelos apresentantes – Mitigação do princípio da especialidade subjetiva – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Chen Hsin Hsu e Huang Si Cheng em face da r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro da escritura pública de doação lavrada no 10º Tabelião de Notas da Comarca de São Paulo, aos 13 de setembro de 1984, no livro 1.446, fls. 272/275, referente ao imóvel matriculado sob nº 98.890 (fls. 56/60).

Afirmaram os apelantes, em síntese, que não têm como cumprir a exigência registrária, pois, apesar das diligências realizadas, não lograram êxito em descobrir se os doadores, pessoas física e jurídica, domiciliados no exterior, fizeram as inscrições nos respectivos cadastros (CPF e CNPJ). O princípio da especialidade subjetiva deve ser mitigado e, por conseguinte, autorizado o ingresso do título no fólio real (fls. 66/74).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 105/107).

É o relatório.

O acesso do título à tábua registral acabou obstado devido à deficitária qualificação daqueles que figuram como doadores na escritura pública de doação lavrada aos 13 de setembro de 1984, pelo 10º Tabelião de Notas da Comarca de São Paulo, referente ao imóvel objeto da matrícula nº 98.890 do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo.

A nota devolutiva descreve (fls. 34/35):

“1) o título é omisso quanto ao CNPJ de ETABLISSEMENT SUDIM. Sanar omissão, nos termos do artigo 176, §1º, inciso III, item 2, alínea a e b c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, §1º, todos da Lei n. 6.015/73.

2) Apresentar cópias autenticadas do RG e CPF (ou comprovante de inscrição e situação cadastral no CPF, impresso pelo portal da Receita Federal do Brasil) de ELISA BRUNETTI, (artigo 176, §1º, inciso III, item 2, alínea a, c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, §1º, todos da Lei n. 6.015/73).

(…)”

O título foi apresentado pelos arrematantes Chen Hsin Hsu e Huang Si Cheng, que foram obrigados a buscar o registro da escritura pública de doação celebrada por Etablissement Sudim e Elisa Brunetti (doadores), representadas por Elda Listanti Paparoni, Alessandra Lugli Ometto, Andrea Lugli e Adriano Lugli (donatários) e Alberto Lugli e Maria Luisa Paparoni Lugli (usufrutuários), para atender à exigência posta para o ingresso do título judicial que lhes beneficia (carta de arrematação expedida nos autos nº 0032710-69.2020.8.26.0100) no álbum imobiliário em atenção ao princípio da continuidade registrária.

E os arrematantes afirmam que não têm à sua disposição, apesar de todos os esforços encetados, os dados de qualificação exigidos dos doadores, de sorte que pugnaram pela relativização do princípio da especialidade subjetiva.

Pois bem.

Analisada a escritura pública de doação (fls. 05/09), os doadores estão assim qualificados: a) Elisa Brunetti, italiana, viúva, portadora de Passaporte Italiano nº 6174986/P, expedido em Trento, Itália, em 10 de julho de 1968, residente na Itália, na cidade Ala, Província de Trento, foi representada por Elda Listanti Paparoni, italiana, viúva, do lar, R.G. 3.089.069-SP e do C.I.C. 035.443.468-34, residente e domiciliada nesta Capital à Av. Higienópolis, 111, apto. 144 (procuração lavrada no 10º Tabelionato de Notas da Comarca de São Paulo, livro 556, fls. 241); e Etablissement Sudim, estabelecida em Vaduz, Principado de Liechtenstein, com personalidade jurídica, de acordo com o arts. 534 e seguintes do C. Civil do referido país, registrado sob nº H-314/25, em 18 de janeiro de 1973, também representada por Elda Listanti Paparoni.

Como sabido, a norma vigente ao tempo da apresentação do título a registro (tempus regit actum) é a que deve ser observada, sendo obrigatória a inscrição da pessoa física ou jurídica, não domiciliada no Brasil, no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) ou Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) para aquelas que sejam titulares de direitos sobre bens imóveis (Instruções Normativas RFB nºs 1.548/2015 e 1.863/2018; subitens 61.3 e 62.1, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça), daí o óbice oposto ao registro para que sejam informados e comprovados os respectivos números de inscrição.

Mas, no caso concreto, a exigência registrária deve ser afastada, porquanto não se alcançou descobrir se tais inscrições (CPF e CNPJ) chegaram a ser feitas, sem que se possa impor esse dever de inscrição nesta oportunidade, tanto mais aos arrematantes que não ostentam qualquer relação com os doadores.

Frise-se que o ato notarial foi lavrado no ano de 1984 e, ao que consta, os doadores nunca foram domiciliados no Brasil. À época da lavratura da escritura pública, foram feitas as referências ao passaporte, que é o documento de identificação do estrangeiro, e aos atos constitutivos da pessoa jurídica em conformidade com a legislação do país em que sediada, lembrando ainda que eles foram representados.

Outro não foi o entendimento deste Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação – Promitente vendedor falecido CPF/MF inexistente – Exigência afastada – Impossibilidade de cumprimento pelo apresentante – Princípio da segurança jurídica – Princípio da razoabilidade – Dúvida improcedente – Recurso provido.” (Apelação n° 0039080-79.2011.8.26.0100, CSM, Rel. DES. JOSÉ RENATO NALINI, 20/09/2012).

Relevante destacar o seguinte trecho do v. acórdão:

“(…) Assim, para não sacrificar a segurança jurídica e a publicidade, é de rigor flexibilizar, in concreto, a severidade do princípio da especialidade subjetiva, dispensado a informação sobre o número do CPF/MF de Henri Marie Octave Sannejouand, cujo número de inscrição do Registro Geral é, de mais a mais, conhecido e consta da matrícula do imóvel (RG n.º 75.149 – mod. 19 – fls. 07), em sintonia com a carta de arrematação (fls. 23). A especialidade subjetiva, se, na hipótese, valorada com excessivo rigor, levará, em desprestígio da razoabilidade, até porque a exigência não pode ser satisfeita pela interessada, ao enfraquecimento do princípio da segurança jurídica, o que é um contrassenso. Com a exigência, o que se perde, confrontado com o ganho, tem maior importância, de sorte a justificar a reforma da sentença: a garantia registaria é instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja consistência jurídica supera o formalismo (…)”.

Em suma, diante da suficiência de elementos aptos à identificação dos doadores e a ausência de prejuízos a terceiros, de rigor a mitigação do princípio da especialidade subjetiva, afastando-se, pois, o óbice registrário.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, para julgar improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 28.08.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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