Processo 1010390-08.2020.8.26.0100

Dúvida – Notas – Augusto Melace – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Augusto Melace, após negativa de registro de duas escrituras de compra e venda relativas aos imóveis matriculados sob nºs 40.866 e 40.865 da mencionada serventia, relativos a garagem e apartamento em condomínio edilício. Dois foram os óbices apresentados. O primeiro diz respeito ao recolhimento de imposto pela transmissão da garagem, já que a guia apresentada diz respeito ao contribuinte vinculado ao apartamento e não engloba a área da garagem. O segundo impede o registro da venda do apartamento, já que, sem o ingresso concomitante do título relativo a garagem, esta ficaria na titularidade de pessoa estranha ao condomínio, o que violaria o Art. 1331, §1º, do Código Civil. Juntou documentos às fls. 06/66. O suscitado impugnou a dúvida à fl. 69, alegando que ambas as matrículas possuem o mesmo número do contribuinte, sendo correto o recolhimento efetuado, e que não pode o Oficial exigir recolhimento com base no valor de referência, declarado ilegal pela jurisprudência. O Ministério Público opinou às fls. 73/74 pela procedência da dúvida. O suscitado complementou suas razões às fls. 75/84. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e a D. Promotora. A vaga de garagem, apesar de constar em matrícula autônoma, faz parte do condomínio edilício, e só pode ser de propriedade de pessoa que também seja titular de unidade autônoma no condomínio, nos exatos termos do Art. 1.331, §1º, do Código Civil, que é expresso no sentido de que os abrigos de veículos “não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” Assim, inexistindo previsão na convenção de condomínio, não pode ingressar no registro a escritura que aliena o apartamento sem que haja ingresso concomitante da escritura de alienação da garagem, pois caso isso não ocorra a garagem será de titularidade de pessoa estranha ao condomínio, o que viola o dispositivo legal citado. Quanto ao óbice relativo ao imposto, de fato ambas as matrículas (fls. 63/64) indicam o mesmo número de contribuinte para o apartamento e para a garagem. Não se pode ignorar, todavia, que se tem notícia, por portal oficial do município, que tal situação cadastral já não mais corresponde a realidade. É dizer que, se quando houve a abertura da matrícula havia o mesmo contribuinte, tal situação foi alterada e deve ser averbada na matrícula, de modo que, pelo princípio da legitimidade, esta reflita exatamente a situação fiscal atual. Deste modo, se o apartamento (matrícula nº 40.865) tem 63,990 m² e o cadastro fiscal do imóvel (Contribuinte 009.044.0146-4) é relativo a 62m², então claramente tal número de contribuinte não engloba a garagem, que tem 48m² (matrícula nº 40.866), e da mesma forma o imposto de transmissão recolhido sobre o contribuinte 009.044.0146-4 não engloba toda a área transferida. Se são duas as transmissões imobiliárias (garagem e apartamento), então são dois os impostos de transmissão a serem recolhidos, relativos a cada operação, sendo evidente que a guia relativa ao contribuinte nº 009.044.0146-4 não engloba a garagem. Assim, para a solução da controvérsia, deve o interessado obter perante o município o nº do contribuinte relativo a garagem e retificar a escritura de compra e venda para constar tal número e o valor venal de tal imóvel, recolhendo o imposto devido pela transmissão. Apresentado o título em conjunto com a guia de recolhimento, o Oficial averbará na matrícula de nº 40.866 o novo número do contribuinte e registrará a compra e venda. Aqui, cumpre esclarecer que o valor venal da garagem deve constar na escritura de compra e venda conforme exigência normativa, tanto para controle da legitimidade do valor declarado da transação como para cálculo dos emolumentos devidos ao Oficial de registro. Mas, quando o Oficial exige a guia de recolhimento própria, em nenhum momento está a exigir que se utilize tal valor venal como base de cálculo, já que é pacífica a jurisprudência no sentido de que cabe ao Oficial verificar se houve recolhimento do tributo, mas não a correção de seu valor. Portanto, se o impugnante entende indevido o recolhimento com base no valor venal de referência, nada impede que recolha o tributo que achar devido pela transação da garagem, apresentando tal guia para fins de registro. O que não se pode aceitar é que seja apresentada guia única, relativa a metragem exclusiva do apartamento, pretendendo que englobe o ITBI das duas transações. Se foram duas compras e vendas, devem ser apresentadas guias de recolhimento que englobem ambas as transações, com indicação dos contribuintes existentes no cadastro municipal. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Augusto Melace, mantendo os óbices ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: AUGUSTO MELACE (OAB 22674/SP) (DJe de 02.04.2020 – SP)