1ª VRP/SP: O artigo 234 da Lei nº 6.404/76, que se refere apenas às certidões das juntas comerciais sem qualquer ressalva quanto às oriundas do registro civil das pessoas jurídicas, não pode ser aplicado por analogia a fim de dispensar a escritura pública para os atos de transmissão dos imóveis da sociedade incorporada para a incorporadora.Incide, assim, o art. 108, do Código Civil.

Escrito por

Processo 1001717-94.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1001717-94.2018.8.26.0100

Processo 1001717-94.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Sanprev – Santander Associação de Previdência e outro – Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de SANPREV Santander Associação de Previdência, em face dos óbices levantados para o ingresso de título de seu interesse. Relata o Oficial que foi apresentada para registro documentação que relata a transferência de gestão de planos de benefícios previdenciários da SANPREV para BANESPREV, que acarretava a transferência de ativos de uma entidade para outra, inclusive imóveis. No requerimento, alegou a suscitada que os bens integram o patrimônio afetado à garantia das reservas matemáticas, fundos e provisões, que representam as obrigações atinentes aos planos de benefícios que a “Banesprev” passou a gerir. Esclarece o Oficial, ainda, que na presente hipótese, é indispensável o instrumento de transmissão, legalmente formalizado, acompanhado de prova do recolhimento do imposto de transmissão ou documento que comprove sua imunidade. Juntou documentos a fls. 8/317.A suscitada apresentou impugnação (fls. 318/337). Aduz que a natureza do negócio enquadra-se nas regras da incorporação de imóveis, devendo assim ser aplicado por analogia o artigo 234 da Lei nº 6.404/76.O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 341/344).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Com razão o D. Oficial e a D Promotoria de Justiça.Preliminarmente cumpre destacar que se submetem os títulos levados a registro ao rigor do princípio da legalidade.A Lei nº 6.015/73 determina, em seu art. 221, que:Art. 221 – Somente são admitidos a registro:I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório de Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.Segundo Flauzilino Araújo dos Santos, o princípio da legalidade norteia o comportamento do Registrador, que deve permitir o acesso ao álbum registral apenas dos títulos juridicamente válidos para esse fim e que reúnam os requisitos legais para sua registrabilidade e a conseqüente interdição provisória daqueles que carecem de aditamentos ou retificações e definitiva, daqueles que possuem defeitos insanáveis. Essa subordinação a pautas legais previamente fixadas para manifestação de condutas que criem, modifiquem ou extingam situações juridicamente postas, não é exclusiva da temática registral, mas resulta da própria aspiração humana por estabilidade, confiança, paz e certeza de que todo o comportamento para obtenção de um resultado regulamentado para a hipótese terá a legalidade como filtro, vetor e limite. Verifico que os títulos que se pretende registrar (dentre eles o Termo de Rescisão do Convênio de Adesão e Transferência de Gerenciamento do Plano de Benefícios I) são atípicos, pois configuram meramente a transferência de carteira de planos de previdência e consequentemente de todos os ativos a ela relacionados, e não incorporação de imóveis, prevista no artigo 227 da Lei nº 6.404/76, como quer fazer crer a suscitada.Conforme exposto pela própria interessada, a operação realizada entre as sociedades não é típica, configurando negócio jurídico que apenas por analogia se enquadraria na regra prevista no artigo 234 da Lei nº 6.404/76.Ora, raciocinar por analogia significa julgar pela semelhança dos fatos, ou seja, o mesmo que aplicar a norma existente no ordenamento jurídico a um caso não previsto na norma jurídica, desde que eles guardem semelhanças reais. A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, em seu art. 4º, prevê o uso da analogia como um meio de integração do direito, desde que o caso em concreto obedeça alguns requisitos tais quais: – inexistência de dispositivo legal prevendo ou disciplinando a hipótese do caso concreto. – semelhança entre o caso concreto e a situação não regulada. – identidade de fundamentos lógico/jurídico no ponto comum às duas situações.Todavia, no regime dos registros públicos impera a legalidade estrita, de sorte que não se admite a utilização de dispositivos legais por analogia, mormente os de exceção.Disso decorre que o artigo 234 da Lei nº 6.404/76, que se refere apenas às certidões das juntas comerciais sem qualquer ressalva quanto às oriundas do registro civil das pessoas jurídicas, não pode ser aplicado por analogia a fim de dispensar a escritura pública para os atos de transmissão dos imóveis da sociedade incorporada para a incorporadora.Incide, assim, o art. 108, do Código Civil, em sua plenitude:”Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”Portanto, para o registro dos documentos que dispõem sobre a transferência de carteira de planos de previdência, gerando consequentemente a transferência de todos os ativos garantidores, inclusive bens imóveis, é imprescindível a elaboração de escritura pública, elencando todos os direitos e obrigações das partes envolvidas.Nestes termos:”REGISTRO DE IMÓVEIS Extinção de sociedade impossibilidade de transferência de bens imóveis por instrumento particular ante a falta da prova de valor inferior a trinta salários mínimos não aplicação do disposto no art. 64 da Lei n. 8.934/94 para além da hipótese de transferência de bens dos sócios à sociedade Recurso não provido” (Ap. n. 0001644-10.2010.8.26.026, j. 28/07/2011, Rel. Des. Maurício Vidigal).”Registro de Imóveis Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de distrato social de pessoa jurídica, com transferência de bens imóveis da sociedade para os sócios Inviável o registro à luz do disposto no art. 134, II, § 6º, do Código Civil de 1916 e no art. 108 do novo Código Civil Indispensabilidade da transferência dos bens por intermédio de escritura pública Não incidência, no caso, da norma do art. 64 da Lei n° 8.934/1994 Recurso não provido” (Ap. Civ. n. 491-6/1, j. 11/05/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas).Como dito no artigo 221 da Lei nº 6.015/73, somente os casos expressamente previstos têm ingresso para registro. Assim, em se tratando de título não previsto em lei, a recusa é de ser mantida, por ofensa ao princípio da legalidade.Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de SANPREV Santander Associação de Previdência e mantenho o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C. – ADV: JULIANO NICOLAU DE CASTRO (OAB 292121/SP), MARCO ANTONIO BEVILAQUA (OAB 139333/SP) (DJe de 19.03.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 19/03/2018.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.




1ª VRP/SP: Retificação de ato já registrado. Impossibilidade.

Escrito por

Espécie: PROCESSO
Número: 1087321-57.2017.8.26.0100

Processo 1087321-57.2017.8.26.0100 – Retificação de Registro de Imóvel – Registro de Imóveis – Leandro Cardoso dos Santos – Itaú Unibanco S/A – Vistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Leandro Cardoso dos Santos em face da negativa do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital em proceder à averbação de instrumento de retificação e ratificação de instrumento particular de venda e compra com alienação fiduciária do imóvel objeto da matrícula nº 174.085. O requerente pretende, com a averbação do instrumento de rerratificação, figurar como único proprietário do imóvel, em razão de equívoco quando da emissão do contrato de alienação fiduciária junto ao Banco Itaú. Aduz que a E. Corregedoria é unânime em posicionarse no sentido de que a escritura de rerratificação é o instrumento próprio para a correção do erro do título. Juntou documentos às fls. 10/84. O Oficial asseverou não ser possível corrigir os elementos do contrato após a publicidade registral, por já ser de conhecimento de terceiros. Afirma que a exclusão de Cláudia Monteiro de Castro Rosa exigiria a formação de um novo negócio jurídico, onde a metade ideal do imóvel, por ela adquirida juntamente com o autor, fosse a ele transmitida, com a formalização de título hábil e o recolhimento de ITBI. Ressalta o fato de Cláudia Monteiro de Castro Rosa não ter comparecido ao ato de rerratificação, ponderando o risco de direitos de terceiros serem ameaçados pela exclusão pretendida, já que o requerente informou que há penhora em curso em processo que sua esposa figura como ré. O interessado apresentou impugnação a fls. 93/98, ratificando a tese da inicial. O Banco Itaú ingressou como terceiro interessado (fls. 116) e manifestou-se, concordando, na integralidade, com a averbação pretendida. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 102/103 e 134).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.As razões expostas pela requerente para embasar o pedido tratam de vício intrínseco do título que deu origem ao registro. Formalmente o ato está perfeito, decorrente de instrumento público devidamente lavrado, e não encontra irregularidades que esta 1ª Vara de Registros Públicos deva reconhecer. Pelo princípio da legitimação (eficácia do registro), os vícios reconhecíveis pela via administrativa são apenas aqueles comprováveis de pleno direito que resultem de erros evidentes extrínsecos ao título, sem necessidade de exame de outros documentos ou fatos (artigos 214, caput, e 252 da Lei 6.015/73). No caso em análise, no instrumento de venda e compra e alienação fiduciária do imóvel, Cláudia Monteiro de Castro Rosa consta como compradora, ao lado de seu cônjuge. Na época de sua constituição, o registro refletiu a vontade das partes, reproduzindo exatamente aquilo que outorgantes e outorgados declararam ao escrivão ou escrevente. Desse modo, não houve erro do Oficial na prática do registro, porque não era de se exigir dele conduta diversa.Notório o item 54 do Capítulo XIV das NSCGJ, que dispõe que os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal. Porém, tais erros constam em rol taxativo no item 53.1, que são, exclusivamente:a) omissões e erros cometidos na transposição de dados constantes dos documentos exibidos para lavratura do ato notarial, desde que arquivados na serventia, em papel, microfilme ou documento eletrônico; b) erros de cálculo matemático; c) omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial; d) omissões e erros relativos aos dados de qualificação pessoal das partes e das demais pessoas que compareceram ao ato notarial, se provados por documentos oficiais. A falha alegada pelo requerente não pode se amoldar nas hipóteses que a norma menciona, uma vez que configura erro substancial do negócio jurídico, o que o torna anulável, já que qualquer modificação relacionada às partes consignadas como compradoras poderiam levar uma delas a prejuízo. Destarte, face à ausência do quesito da adequação, um dos elementos que compõem o interesse processual, pois este juízo tem competência administrativa disciplinar e, portanto, não pode analisar questões de direito material que envolvam o negócio jurídico.Na lição do ilustre jurista Francisco Eduardo Loureiro:”Além disso, o art. 214 da LRP, com a redação que lhe deu a Lei n. 10.931/2004, dispõe que o cancelamento do registro pode ser feito pelo Juiz Corregedor Permanente independentemente de ação própria, desde que ouvidos os atingidos. Deve, portanto, ser feita importante distinção. Se o vício for do título, atingindo o registro apenas de modo reflexo, exige-se o comando de cancelamento na esfera jurisdicional, mediante reconhecimento principal ou incidente em ação judicial”. (Código civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 coordenador Ministro Cezar Peluso. 11ª ed – Barueri, SP: Manole, 2017 – p.1178).Não há como o Registrador, no âmbito da qualificação registral, dar solução à questão de direito material não decidida, ou cuja decisão não ficou demonstrada, porque o exame de qualificação é atividade meramente administrativa, não protegida pela segurança da coisa julgada.Assim, afastando-se a matéria em discussão da esfera estritamente registrária (ou administrativa, ou correcional) só pode ser discutida nas vias ordinárias, onde poderá se concluir se a compra do imóvel não foi realizada por Cláudia Monteiro de Castro Rosa em conjunto com o autor.Por todo o exposto, indefiro o pedido de providências formulado por Leandro Cardoso dos Santos em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital.Deste procedimento não decorrem custas, despesas e honorários advocatícios.Oportunamente, remetamse os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe.P.R.I.C. – ADV: PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), ROBERTO CARDONE (OAB 196924/SP) (DJe de 19.03.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 19/03/2018.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.