CGJ/SP: Servidão – cancelamento. Terceiro de boa-fé – participação – necessidade. Usucapião.

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Não é possível o cancelamento de servidão sem a participação do terceiro de boa-fé atingido.

A Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo CG nº 2014/76403 (Parecer 185/2014-E), onde se entendeu não ser possível o cancelamento de registro de servidão instituída por instrumento particular, tendo em vista a ausência de participação do terceiro atingido e do lapso temporal decorrido. O parecer, de autoria do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Gustavo Henrique Bretas Marzagão, foi aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Hamilton Elliot Akel, que negou provimento ao recurso.

Trata o caso em tela de recurso administrativo interposto em face de sentença que manteve a recusa do Oficial Registrador em cancelar o registro de servidão que grava o imóvel. O recorrente afirmou, em síntese, que a servidão formalizada mediante instrumento particular e levada a registro é incapaz de produzir efeitos registrários, considerando que a servidão somente poderá ser instituída mediante escritura pública. Sustentou a nulidade do registro, sendo possível, portanto, a averbação do cancelamento e que nenhum terceiro de boa-fé será prejudicado com o cancelamento da servidão, mas apenas seu beneficiário originário. Por fim, alegou que o valor da servidão não justifica a celebração de instrumento particular, uma vez que, o art. 134, II do Código Civil de 1916 (CC/16) não se refere ao valor do negócio, mas do imóvel.

Ao analisar o recurso, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria considerou, inicialmente, que não se trata de procedimento de dúvida relativo a registro stricto sensu, mas de pedido de cancelamento de registro, que se dá mediante averbação, razão pela qual é incabível o recurso de apelação. Entretanto, nada impede seu julgamento como recurso administrativo, conforme art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, com processamento e julgamento perante a CGJ/SP. Feita tal consideração o MM. Juiz Assessor da Corregedoria observou que o art. 134, II do CC/16 (atual art. 108 do novo Código Civil) dispunha ser necessária a escritura pública nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a cinquenta mil cruzeiros. De acordo com sua redação, o requisito do valor contido no artigo mencionado relaciona-se com o imóvel e não com a servidão, motivo pelo qual seria exigida a escritura pública. Contudo, ainda que a falha na qualificação registral, ocorrida ao se admitir o instrumento particular, ocasionaria, em tese, a nulidade de pleno direito do registro, possibilitando o seu cancelamento pela via administrativa, esta não seria a solução mais acertada, pois tal medida atingiria os beneficiários da servidão, que não participaram do feito na forma exigida pelo art. 214, § 1º da Lei nº 6.015/73.

Além disso, o § 5º do mesmo art. 214 dispõe que a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel, como é o caso, tendo em vista que a servidão pode ser adquirida mediante usucapião e que o registro que se pretende cancelar conta com mais de treze anos.

Diante do exposto, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria opinou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda.

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Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Contrato-padrão – cláusula abusiva. Compromisso de compra e venda – cessão. Loteador – anuência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos:

Pergunta: No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), é possível o arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda?

Resposta: Pensamos pela não admissão de tal pretensão, devendo o Oficial recusar aludido modelo, reclamando retificação do mesmo, uma vez que o art. 31, da Lei 6.766/79, de forma específica, dita regras em sentido contrário, ou seja, de que pode ocorrer tais cessões sem prova de concordância por parte do loteador, prevalecendo, aí, o que temos em tais normas, em detrimento do desejo do particular.

Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS – Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor”, p. 19, também doutrina sobre a questão, com destaque para o que se segue:

…. “O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.

Como a cessão normalmente envolve transferência de direitos e obrigações, de crédito e de débitos, esta poderá ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor já tenha sido constituído em mora na forma do art. 32, da Lei nº 6.766/79.

Fulminada também pela ilegalidade a cobrança da chamada ‘taxa de transferência’. Caso o contrato que instrumenta a cessão seja elaborado pelo próprio loteador, este poderá cobrar honorários profissionais, se devidamente habilitado, porém, não há porque essa circunstância conste do contrato-padrão, vez que cabe ao adquirente a escolha do profissional para formalização do ato.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do artigo mencionado, que poderá ser acessado através do link http://www.primeirosp.com.br/contratopadrao132.rtf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local. 

Fonte: IRIB.

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TJ/CE: Cartórios cearenses deverão implementar selo digital a partir de novembro

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A implantação do selo extrajudicial digital nos cartórios do Ceará terá início no próximo dia 3 de novembro. Ele substituirá o selo atual (físico e em adesivo), promovendo maior agilidade, transparência e segurança na autenticação e validação de documentos.

Outras vantagens serão a eliminação da possibilidade de extravio e o fim dos custos de distribuição. A população também poderá obter informações e verificar a autenticidade do selo no site www.tjce.jus.br/fermoju.

A mudança ocorrerá inicialmente nos cartórios de Fortaleza, com exceção do registro de imóveis, que terá prazo até dezembro deste ano. Em seguida, o selo será implementado gradativamente nas demais regiões do Estado.

A medida foi aprovada pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) no dia 5 de junho, por meio da Resolução nº 05/2014. O selo digital consiste em uma sequência de alfanuméricos que serão gerados e distribuídos automaticamente pelo sistema do Fundo Especial de Reaparelhamento e Modernização do Poder Judiciário do Estado do Ceará (Fermoju). A aquisição pelos cartórios se dará por meio de cota virtual.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado e a Secretaria de Finanças do TJCE terão acesso virtual às informações, possibilitando maior efetividade na fiscalização das atividades dos cartórios.

Fonte: TJ/CE | 13/10/2014.

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