CGJ/SP: Registro de Imóveis – Pedido de averbação de desmembramento de lote integrante de conjunto habitacional – Inviabilidade – Inaplicabilidade da Lei n° 6.766/79 – Necessidade de preservação da concepção urbanística e ambiental, e os direitos dos demais adquirentes – Decisão mantida – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/95230
(271/2014-E)

Registro de Imóveis – Pedido de averbação de desmembramento de lote integrante de conjunto habitacional – Inviabilidade – Inaplicabilidade da Lei n° 6.766/79 – Necessidade de preservação da concepção urbanística e ambiental, e os direitos dos demais adquirentes – Decisão mantida – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por José António Ribeiro Dos Santos contra a r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araraquara, que indeferiu a pretensão de averbação de desmembramento de imóvel localizado em conjunto habitacional, sob o fundamento de que não se aplicam ao caso vertente as disposições da Lei n° 6.766/79 concernentes ao parcelamento do solo tradicional.

O recorrente afirma que a Lei n° 6.766/79 não distingue para fins de parcelamento do solo aqueles destinados à indústria, ao comércio, às residências de luxo ou às casas populares, razão pela qual não há vedação legal à sua incidência no caso vertente, nem tampouco ao desmembramento do lote. Diz que o órgão municipal aprovou o desmembramento, em observância às Leis n°s 1855/12 e 1926/13, inclusive em observância às limitações urbanísticas. Cita precedente.

Tece considerações acerca do cumprimento da função social da moradia, o que será alcançado com o desmembramento pretendido e em prol da população de baixa renda.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

O recorrente tenta fazer crer, baseado em interpretação literal e isolada da Lei n° 6.766/79, que o parcelamento do solo urbano se aplica a todo e qualquer caso indistintamente, contudo, a interpretação deve ser teleológica e voltada ao espírito da lei.

É preciso considerar que um conjunto habitacional possui concepção urbanística e ambiental, e tem como escopo preservar os direitos dos demais adquirentes.

Nesta linha de raciocínio, verifica-se que o desdobro pretendido pelo recorrente implicará em aumento do número das unidades autônomas, e, consequentemente, em potencial adensamento da ocupação e aumento da carga sobre a estrutura do conjunto habitacional, isso sem contar que se os demais titulares do domínio das unidades autônomas decidirem proceder da mesma maneira, a descaracterização e o desequilíbrio decorrentes de tal situação será ainda mais acentuado, o que bem demonstra a inviabilidade da pretensão.

Não é à toa, portanto, que as Normas de Serviço (Capítulo XX, itens 172 a 175.1) e os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça acerca da matéria são contrários à pretensão do recorrente.

Neste sentido em caso análogo foi o r. parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça Gustavo Henrique Bretãs Marzagão, datado de 17/12/12, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, em 18/12/12, no Processo CG 2012/56893, cuja ementa assim dispõe:

“Registro de Imóveis – Conjunto Habitacional – Desmembramento de lote – Impossibilidade – Ausência da via original do título – Prejudicialidade – Recurso não conhecido.”

Este parecer cita outro precedente desta Corregedoria Geral da Justiça no mesmo sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de desmembramento de lote integrante de conjunto habitacional – Incompatibilidade com a própria natureza do empreendimento, que implica alienação de unidades habitacionais já edificadas – Necessidade de preservar a concepção urbanística e ambiental, bem como a segurança jurídica e os direitos dos demais adquirentes – Inteligência dos subitens 156.1 e 156.3 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Negado provimento ao recurso. (Proc CG 2008/91555).”

Em seguida, transcreve trecho deste julgado, nos seguintes termos:

“O r. parecer, da lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria José António de Paula Santos Neto, aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça Des. Ruy Pereira Camilo, trouxe importantes considerações no sentido de que a própria natureza da figura denominada conjunto habitacional repele, por si só, a ideia de ulterior desmembramento de suas frações, haja vista se tratar de empreendimento previamente edificado, cujo terreno foi especialmente dimensionado para conter um projeto harmônico equilibrando-se os aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos adquirentes.”

Transcreve, também, parte das informações prestadas pelo Oficial do Registro de Imóveis:

“A vedação do parcelamento do ‘lote’, portanto, não está meramente implícita, mas é da essência do Conjunto Habitacional, está no cerne de sua conceituação. Admiti-la, pressupõe a admissão da descaracterização do Conjunto Habitacional. Uma vez definida a finalidade do empreendimento, há que se ter em mente que visa ele criar realidades ambiental e urbanísticas próprias, gerando a perspectiva no conjunto de adquirentes que tal realidade será preservada.

Nesse sentido que se insere a qualificação registral, visando não a mera obstaculização do intento da requerente, mas buscando preservar a chamada segurança jurídica e a proteção do direito obtido pelos diversos adquirentes, que confiam na manutenção da realidade ambiental e urbanística de onde vivem.”

Por fim, consigno que mesmo que assim não fosse, a averbação pretendida não seria inviável, porque de acordo com o informado pelo Oficial, a exigência de apresentação da “Anotação de Responsabilidade Técnica – ART” não foi impugnada nem cumprida.

À vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 9 de setembro de 2014

Ana Luiza Villa Nova

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 12.09.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações – Boletim nº 045 | 18/06/2015.

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Artigo: DOAÇÃO – DONATÁRIO(S) CASADO(S) NO REGIME DA COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS – DIREITO DE ACRESCER AUTOMÁTICO? – Por Frank Wendel Chossani

Escrito por

* Frank Wendel Chossani

É frequente no Tabelionato de Notas a lavratura de escritura de doação de bens imóveis outorgada pelos pais em benefício do(s) filho(s).

Em que pese a doação, na grande maioria das vezes, seja apenas em favor do(s) filho(s), por ser um ato de liberalidade, não há impedimento que ocorra também em favor dos respectivos cônjuges, operando-se assim a doação ao casal.

O Código Civil, no capítulo em que trata de tal contrato, dispõe em seu artigo 551, e parágrafo único:

Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.

Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.

Em decorrência da previsão legal do parágrafo único, discussões tem surgido acerca do acréscimo automático do bem em favor do cônjuge supérstite.

Recentemente deparei com uma escritura de inventário e partilha, em que os bens inventariados (a saber: dois imóveis com valor acima de 30 salários mínimos) haviam sido adquiridos pelo “de cujus”, casado no regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei 6.515/77, por doação feita por seus ascendentes (pai e mãe).

Na escritura de doação, lavrada aos 30.11.1990 (trinta de novembro de mil novecentos e noventa), constava, ao iniciar o campo “qualificação”, que compareciam como outorgado donatário o único filho do casal, a saber: “JOSÉ FULANO DE TAL” E SUA MULHER “MARIA FULANO DE TAL”.

Havia ainda no instrumento a seguinte declaração: “…os doadores estão certos e ajustados em doar, como de fato doado têm a seu filho JOSÉ FULANO DE TAL E SUA MULHER MARIA FULANO DE TAL…”; e para concluir, tanto o filho dos doadores, como a respectiva esposa (nora dos doadores) assinaram o ato.

Se a benesse se desse apenas em favor do filho, a qualificação ideal seria: “…como de fato doado têm a seu filho JOSÉ FULANO DE TAL casado com MARIA FULANO DE TAL” – perceba que a expressão “e sua mulher” seria alterada adequadamente pela expressão “CASADO COM”.

Diante do falecimento de “JOSÉ FULANO DE TAL”, elaborado o requerimento para averbação do óbito do varão e a consolidação da propriedade em favor da viúva, o Oficial de Registro de Imóveis emitiu nota devolutiva sob o argumento de que a doação fora elaborada apenas ao falecido.

Diante do caso concreto surgiram as pertinentes perguntas: havia mesmo necessidade de se lavrar aquele inventário?  Seria mesmo a doação feita em beneficio apenas do filho, ou também da nora?

Se a doação foi feita apenas (e tão somente) ao filho dos doadores, não se discute sobre a necessidade da lavratura do inventário, pois de fato é devida. Por outro lado, se a doação ocorreu em benefício de ambos (filhos e noras), a averbação do óbito, e a atribuição da propriedade ao cônjuge sobrevivente revela-se como medida ideal.

O que fazer então no caso concreto?

Sob o ponto de vista do notário, entendo, respeitando sempre os entendimentos contrários, que a averbação desejada teria que ser levada a efeito. Tenho que o ato não deveria ser recusado por constar que a doação foi feita ao filho “e sua esposa”, cumprindo reiterar ainda, que, ao final a escritura foi assinada pelo filho e nora dos doadores, portanto: ambos os donatários aceitaram a doação.

É sabido que quando a doação é feita única e exclusivamente ao filho, independente do regime de bens que este é casado, não há que se falar na assinatura do cônjuge, sendo que a assinatura da esposa só se justificaria se a doação fosse ao casal, o que de fato aconteceu.

O oficial do caso referido sustentou que a escritura de doação trazia dúvidas em sua redação sobre qual ou quais seriam os efetivos donatários, e sendo assim, em caso de dúvida, segundo a interpretação do respeitável registrador, deveria prevalecer a doação feita apenas ao filho do doador.

Estaria criada, no âmbito da doação a filho(s) casado(s), quanto a supostas dúvidas com relação a redação da escritura, a “in dubio pro filius”?

Estaria o registrador imobiliário licenciado a fazer tal interpretação?

Tratando sobre o direito de acrescer e o artigo 551 do Código Civil, o sábio registrador imobiliário João Pedro Lamana Paiva, argumenta que “se o regime for o da comunhão universal, ainda que a doação seja feita apenas para um dos consortes, o direito de acrescer subsiste na morte do donatário, ao cônjuge sobrevivo”[1].

Portanto, aplicando o pensamento do brioso autor, ao caso prático apontado, ainda que a doação tenha sido feita somente aos filhos, o direito de acrescer seria estendido à esposa tão somente por força do regime de bens e do artigo 551 do Código Civil.

Esboçando entendimento divergente, o então Meritíssimo Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Walter Rocha Barone, sustentou que “na medida em que a doação foi feita apenas em favor de um dos cônjuges, não se aplica a regra do parágrafo único do artigo 551 do Código Civil, não havendo que se falar, pois, em direito de acrescer em favor do cônjuge supérstite. Inviável, portanto, a averbação pretendida, dado que não caracterizada a consolidação da propriedade em favor da ora recorrente, sendo certo que o quinhão do cônjuge falecido, que, na verdade, lhe foi transmitido a título de meação em virtude do regime de comunhão de bens do casal, deverá ser regularmente partilhado entre os sucessores do “de cujus””[2].

Reiterando incessantemente o respeito pelas posições contrárias, parece-me que, no caso da família “FULANO DE TAL” afastada está por completo qualquer tipo de dúvida, não por força do regime de bens dos donatários ou por causa do artigo 551 e parágrafo único, mas sim pelo fato de que a escritura fora assinada pelo filho e nora dos doadores – ambos donatários.

Não posso ignorar, todavia, a preocupação do registrador imobiliário em cumprir com sua atividade zelando em todo tempo pela segurança e eficácia dos atos jurídicos, e por assim ser, talvez sob a ótica do registrador a solução não seria tão simplesmente alcançada, como por mim aqui proposta.

Por todo exposto, e considerando a maturidade que tem sido alcançada dia após dia pelo campo notarial e registral, estou certo de que a escritura de doação, alhures mencionada, lavrada aos 30.11.1990 (trinta de novembro de mil novecentos e noventa), se em beneficio exclusivo do filho, hoje seria redigida com o destaque de que a doação é feita “EXCLUSIVAMENTE AO FILHO DOS DOADORES, NÃO SENDO ESTENDIDA AO CÔNJUGE, AFASTANDO-SE, PORTANTO O DIREITO DE ACRESCER PREVISTO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 551 DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO VIGENTE.”

Está com a razão o nobre José Hildor Leal[3], Tabelião de Notas no Estado do Rio Grande do Sul, quando ensina que “cabe ao tabelião de notas, como bom conselheiro e agente da paz social, consultar o doador acerca de sua real vontade, e se a intenção for beneficiar o casal, solicitar a presença de ambos ao ato, como donatários, restando indubitável o direito de acrescer, qualquer que seja o regime patrimonial. Se, por outro lado, a liberalidade deva alcançar somente um dos cônjuges, não custa ao tabelião consignar na escritura que fica afastado o direito de acrescer previsto no artigo 551 do Código Civil brasileiro”.

Por derradeiro cumpre mencionar a necessidade de uma redação técnica, polida e esclarecedora (como na verdade já ocorre – é bom que se diga), tanto na lavratura das escrituras, como nos textos constantes das certidões de matrículas, a fim de que seja afastado todo e qualquer tipo de dúvida, seja por parte da geração presente, bem como das futuras gerações, restando preservada a necessária segurança dos atos  jurídicos.

________________________

[1] Direito de Acrescer: Art. 551 do Código Civil – João Pedro Lamana Paiva – Disponível em: http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=283. Acesso em: 04 de jun. 2015.

[2] CGJSP – PROCESSO: 2008/89290 CGJSP – PROCESSOLOCALIDADE: São Paulo – DATA JULGAMENTO: 30/11/2009 DATA DJ: 12/01/2010 – Relator: Walter Rocha Barone – Disponível em: http://www.kollemata.com.br/kollemata/integra.php?id=20560. Acesso em: 04 de jun. 2015.

[3] DOAÇÃO E DIREITO DE ACRESCER ENTRE CÔNJUGES – José Hildor Leal – Disponível em:                        http://www.notariado.org.br/blog/?link=visualizaArtigo&cod=202.

_________________________

Fonte: Notariado | 18/06/2015.

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Separação dos bens públicos dos bens privados: Estradas que cortam imóveis – Parecer de Eduardo Augusto.

Escrito por

Áreas públicas devem ser excluídas da matrícula de imóvel integrante do patrimônio privado, independentemente da existência de procedimento de desapropriação, mesmo que uma ou mais parcelas resultantes do seccionamento possuam área inferior à Fração Mínima de Parcelamento da região.

Pergunta recebida pelo IRIB:

Em recente decisão paulista (Apelação Cível n° 0006806-14.2014.8.26.0664), foi adotado um critério totalmente diverso do que o IRIB tem proferido – especialmente ao albegar o entendimento do Dr. Eduardo Augusto – no que se refere à separação das glebas seccionadas por estradas (com ocupação consolidada pelo poder público). Neste sentido, até então sempre foi sustentado que seria desnecessário a apresentação de título constitutivo do direito em favor do Estado/Município/União – já a sentença (e outra também) diz o contrário: “não houve desapropriação formal da área ocupada pela estrada”. Atualmente estamos todos alinhados: Cartórios e INCRA – não há necessidade de título formal, mas de mera notícia da ocupação. O que muda (ou não) com este novo entendimento da CGJ paulista?

Parecer:

Prezado consulente:

O posicionamento defendido pelo IRIB (que é o mesmo defendido por todos os órgãos públicos ligados à Governança Fundiária) não muda, permanecendo a orientação de que é obrigatória a exclusão de áreas públicas (estradas, rodovias, ferrovias, rios navegáveis) da matrícula de imóvel integrante do patrimônio privado, independentemente da existência de procedimento de desapropriação, mesmo que uma ou mais parcelas resultantes do seccionamento possuam área inferior à FMP (fração mínima de parcelamento) da região.

A decisão judicial em comento tratou de caso diverso, com particularidades especiais.Doiscondôminos pretendiam extinguir o condomínio mediante divisão amigável do imóvel em duas glebas, uma com área inferior à FMP, sob a argumentação da existência de estrada municipal seccionando o imóvel em duas parcelas, uma delas com área diminuta. Apesar de, “data vênia”, estar equivocada a argumentação utilizada no acórdão para negar o pretendido (o argumento cabível seria outro), tal decisão não serve de paradigma para as retificações de registro, uma vez que tratou de caso especialíssimo e, principalmente, porque isso contraria frontalmente todos os princípios delineadores da Governança Fundiária de nosso País, que está totalmente embasada na legislação do georreferenciamento e dependente de seu fiel cumprimento.

Se somente fossem excluídas das matrículas as estradas geradas por desapropriação, quase a totalidade das matrículas não representaria a realidade jurídica do imóvel, pois as antigas estradas não foram abertas pelo poder público, mas sim pelo povo, que por necessidade abriu uma simples passagem, a qual, com o passar do tempo, com a multiplicação dos imóveis e com o aumento do tráfego, transformou-se, por comprovada destinação, numa via pública de administração e responsabilidade do poder público municipal. Por já ser um bem público, como poderia o Município regularizar a situação se não se pode desapropriar um bem que já se encontra em seu patrimônio? Além disso, por garantia constitucional, não existe desapropriação sem o prévio pagamento de justa indenização. Poderia o Município pagar pelas estradas que já lhe pertencem? Lógico que não!

Por outro lado, convém esclarecer a existência de alguns casos (também especialíssimos) em que a exclusão da via pública da matrícula não pode ser feita por simples retificação:

1) nos casos em que se observa o claro intuito de fraudar a legislação do parcelamento do solo urbano, com a criação de ruas e quadras para fugir das obrigações inerentes ao loteador (aqui cabe ação civil pública); e

2) abertura de novas estradas ou ampliação de trecho para construção de praças de pedágio, quer pelo poder público ou por concessionárias (deve-se exigir o devido processo legal quando da retificação da descrição tabular desse imóvel que perdeu parcela de sua área, pois obviamente houve pagamento e a omissão do registro representa, no mínimo, fraude tributária).

Nestes dois exemplos, não cabe uma simples retificação da descrição tabular do imóvel, nem optando-se por retirar ou manter a via pública no interior do polígono do imóvel. A retificação (regularização) somente se concretizará com o integral cumprimento da legislação aplicável ao caso.

É o parecer.

Eduardo Augusto

Diretor de Assuntos Agrários do IRIB e da Anoreg-BR

NOTA DA REDAÇÃO: Recomenda-se a consulta das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para verificar se não há decisão normativa em contrário. Havendo divergência, recomenda-se obediência às referidas Normas, bem como à orientação jurisprudencial local. Por fim, as respostas dadas pelo IRIB não implicam qualquer responsabilidade do Instituto acerca de seu conteúdo, sendo estas uma opinião do seu colaborador, conforme item 5 das Condições de Uso do serviço de Consultoria.

Fonte: IRIB | 16/06/2015.

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