1ªVRP/SP: Averbação posterior à aquisição de imóvel por solteiro, de escritura de união estável anterior à aquisição. Possibilidade

Processo 1049309-37.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1049309-37.2018.8.26.0100

Processo 1049309-37.2018.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Alessandro Ferrari de Santis – Caixa Econômica Federal – CEF e outro – Vistos. Uma vez que o presente procedimento visa a averbação de escritura de união estável, objeto de averbação, para posterior registro da partilha do imóvel, recebo o feito como pedido de providências. Trata-se de ação ajuízada por Alessandro Ferrari de Santis e Cristina Luzia Moreira Marques em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de Escritura Pública de Dissolução de União Estável com Partilha de Bens, cujos objetos eram os imóveis matriculados sob os nºs 146.109 e 146.110 na mencionada serventia. A negativa se deu pois consta das matrículas que os imóveis foram adquiridos por Alessandro, na condição de solteiro, não sendo possível partilhar o bem de sua exclusiva propriedade, exigindo o Oficial que fosse retificado o título pelo qual Alessandro adquiriu os bens, para ali constar a união estável. Os requerentes aduzem que já mantinham união estável, declarada por escritura pública, quando os bens foram adquiridos, mas que tal situação não constou no instrumento causal, sendo que não é possível cumprir a exigência do Oficial, pois a Caixa Econômica Federal, outorgante do instrumento, alega que não pode realizar a retificação pretendida, uma vez que a venda já foi celebrada e quitada. Alegam que os imóveis sempre foram tratados como de patrimônio comum, razão pela qual o incluíram na partilha da dissolução da união estável. Requerem o registro da partilha. Juntaram documentos às fls. 08/35. O Oficial manifestou-se às fls. 44/46, com documentos às fls. 47/91. Aduz que no instrumento particular de venda e compra apenas Alessandro consta como comprador, sendo necessária a reratificação deste para alterar a matrícula do imóvel e possibilitar o registro da partilha. A Caixa Econômica Federal manifestou-se às fls. 93/94, informando que à época do negócio o comprador se declarou como solteiro, não havendo qualquer interesse ou possibilidade de se alterar o instrumento. O Ministério Público opinou às fls. 101/104, pela qualificação positiva dos títulos. É o relatório. Decido. Os títulos merecem ingresso no fólio registral. Acerca da união estável perante o registro imobiliário, assim decidi no Proc. 1035377-16.2017.8.26.0100: “Não há óbice em dizer que uma vez que se declararam solteiros à época da compra, não se pode agora dizer que estavam em união estável: como se sabe, por muitos anos apenas eram reconhecidos os estados civis de solteiro, casado, separado, divorciado ou viúvo. Não era aceita a declaração do estado civil “em união estável”, condição que vem sendo reconhecida apenas mais recentemente, inclusive constando em escrituras públicas. Ora, não podendo se declarar conviventes, declararam-se solteiros, sem prejuízo a possibilidade de reconhecimento futuro da existência da união estável quando adquiriam o bem, havendo assim a comunicação. Como dito, não importa que tal reconhecimento seja feito após a morte de um deles, vez que há permissão normativa para que seja realizado pelos herdeiros em comum acordo.” No mesmo sentido, decidiu o Conselho Superior da Magistratura, no Proc. 1101111-45.2016.8.26.0100, j. 10/04/2018, Rel. Pinheiro Franco: “[P]ara efeito de registro deverá ser entendimento como estado civil o de solteiro, casado, viúvo, separado e divorciado, não o constituindo,portanto, o de “companheiro”, embora possa essa qualidade ser indicada tanto em atos e negócios jurídicos como nos documentos e registros que deles decorrerem. Portanto, para efeito de registro imobiliário, permanece aplicável a lição de Irineu Antonio Pedrotti: “A qualificação do homem e da mulher compreende nacionalidade, naturalidade, filiação, estado civil, RG, CPF/MF, domicílio, residência, e outros caracteres subsidiários. Como estado civil pode dizer que é solteiro, casado, viúvo, separado consensual ou judicialmente(anteriormente desquitado amigável ou judicialmente), divorciado amigável ou judicialmente. Mas, agora, com a Constituição de 1988, não poderá dizer unido estavelmente? E, esse estado não demonstra a entidade familiar dada pela nova norma constitucional? O concubinato e/ou a sociedade de fato, e/ou a união estável não cria, em verdade um estado civil e nem modifica a condição jurídica que a pessoa tem. Tratando-se que alguém que viva more uxório será considerado concubino, companheiro, unido estavelmente, por se encontrar configurada essa situação jurídica. Pode-se usar a expressão unido estavelmente para demonstrar a existência de uma entidade familiar,autorizada pelo preceito constitucional…” (“Concubinato – União Estável”, 4º ed., São Paulo: LEUD, 1999, p. 203/204). (…) Desse modo, ou titular do direito é qualificado no Registro de Imóveis como solteiro, viúvo, separado ou divorciado e mantendo união estável, do que não decorrerá eventual direito conflitante entre eventual cônjuge e companheiro,ou é casado e, em consequência, não poderá ser qualificado também como “em união estável”, pois neste caso os direitos do cônjuge e do companheiro poderão ser incompatíveis entre si, exceto se o reconhecimento da união estável decorrer de ação judicial que atinja o imóvel.” O conjunto dos trechos acima possibilita concluir que não há qualquer alteração a ser realizada no instrumento que gerou os R. 05 nas matrículas nº 146.109 e 146.110, uma vez que o estado civil de Alessandro era solteiro e assim foi declarado. A condição de manter união estável, contudo, foi omitida, e um dos fatores para isso, como acima mencionado, é o fato da condição de união estável não ser comumente declarada na lavratura de negócios jurídicos, tendo em vista sua informalidade. Assim, tanto o registro como o instrumento estão corretos, não sendo o caso de qualquer retificação, até porque já declarado pela Caixa a impossibilidade de realizá-la. Ocorre que a união estável gera efeitos patrimoniais, como a comunicação do bem entre os companheiros, sendo necessária uma solução para a controvérsia. Se por um lado não é possível a alteração do título de compra e venda, por outro não parece haver óbice à averbação da escritura de declaração de união estável. Veja-se que, na hipótese de pessoa solteira adquirir bem, contraindo posteriormente matrimônio no regime de comunhão universal, a averbação do casamento também é feita após o registro de compra e venda, com comunicação do bem. Isso a demonstrar a possibilidade de averbação posterior alterar a titularidade do bem. Por analogia, portanto, pode-se entender como viável a averbação da união estável no presente caso, levando a comunicação do bem, possibilitando assim o registro de sua partilha. Não vislumbro, ainda, qualquer tentativa de simulação, fraude ou prejuízo a terceiros, uma vez que a escritura de fl. 10, que declara a união estável, foi lavrada já em 2002, anteriormente à aquisição dos imóveis, além de ambos os companheiros terem feito parte da escritura de partilha, declarando que os bens foram adquiridos na constância da união estável. Ainda, no silêncio, presume-se o regime da comunhão parcial de bens. Conforme o já citado precedente Proc. 1101111- 45.2016.8.26.0100: “(…) deverá constar no registro do imóvel o regime de bens adotado caso diverso da comunhão parcial de bens que é o regime legal (art. 1.725 do Código Civil), sendo que no silêncio presumir-se-á o regime de comunhão parcial.” Finalmente, como bem exposto pela D. Promotora: “Vale dizer, aliás, que a ausência de indicação de CRISTINA no instrumento particular de compra e venda é irrelevante, uma vez que a citada comunhão é compulsória e abrange todos os bens adquiridos por eles na constância da união estável (com exceção, claro, daqueles indicados no artigo 1.659 do CC, o que não é o caso). (…) Anote-se, outrossim, que os atos a serem praticados não vulneram o interesse de qualquer das partes (sendo que todos concordam com a comunhão dos bens entre o casal), ao passo que as exigências formuladas pelo Oficial não servem a garantir mais segurança do que a já existente com a averbação e o registro das escrituras. Em suma, tanto a retificação do instrumento que ocasionou o registro, quanto a averbação da união estável são suficientes a aclarar a real titularidade do bem, permitindo-se, ato contínuo, o registro da partilha.” Portanto, deve o Oficial averbar a declaração de união estável, fazendo constar a qualificação da companheira e o fato do bem ter sido adquirido na constância da união, comunicando-se. Preservada, assim, a continuidade, a escritura de partilha também poderá ingressar no fólio real. Veja-se que, acaso julgado improcedente o pedido, as partes teriam que buscar provimento jurisdicional, chegando ao mesmo resultado aqui alcançado, pois ambos os companheiros concordam que houve a comunicação dos imóveis e pretendem sua partilha amigável. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Alessandro Ferrari de Santis e Cristina Luzia Moreira Marques em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, permitindo a averbação da declaração de união estável e registro da escritura de dissolução e partilha. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C – ADV: MARLENE FERRARI DOS SANTOS (OAB 96965/SP), HELENA YUMY HASHIZUME (OAB 230827/SP) (DJe de 26.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 26/07/2018.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


1ªVRP/SP. Registro de Imóveis. Registro do Título. Parcelamento do ITBI impede o registro (Município de São Paulo/SP).

Processo 1117163-82.2017.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1117163-82.2017.8.26.0100

Processo 1117163-82.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – F.R.M. – Municipalidade de São Paulo – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Fabio Ryodi Matsui em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de ingresso de instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 142.274 na respectiva serventia, sob o argumento de que seria necessário o recolhimento de ITBI para registro do título. Alega o suscitante que a dívida relativa ao ITBI foi parcelada perante o ente tributante, razão pela qual não pode comprovar sua quitação, estando sua exigibilidade suspensa. Juntou documentos às fls. 09/22. O Oficial respondeu à fl. 28, com documentos às fls. 29/82. Alega a exigência da Lei de Registros Públicos de que verifique o pagamento de tributos, aduzindo que o parcelamento não substitui a quitação. Além disso, diz não haver certeza de que o parcelamento apresentado diz respeito ao ITBI devido pelo registro ora pretendido. O suscitante respondeu às fls. 85/89, aduzindo que o fato gerador do tributo surge com o registro, não havendo que se dizer em comprovação de seu pagamento antes do ingresso do título no fólio real. O Ministério Público opinou às fls. 99/101 pela procedência da dúvida. O Município de São Paulo manifestou-se às fls. 111/113, aduzindo que o parcelamento da dívida tributária não substitui a prova de quitação. É o relatório. Decido. Primeiramente, afasto a alegação do suscitante quanto a inexistência de dever de recolhimento do ITBI. Ainda que seja passível de discussão judicial a legalidade de que se considere o imposto exigível desde a transação imobiliária, e não do registro do título (i.e. discutir a legitimidade de que o tributo seja pago sem a ocorrência de seu fato gerador, incidindo encargos desde a transação), não há impeditivo para que seja exigido no momento de sua ocorrência, ou seja, que o pagamento do tributo se dê de forma simultânea a seu fato gerador, sendo legítima a exigência de que se comprove o pagamento do tributo no momento do ingresso do título. Neste sentido, bem lembrou a D. Promotora: “Por outro lado, não há que se falar que o tributo só seria devido após o registro, não havendo motivo para a recusa do Registrador, pois há previsão normativa neste sentido e, conforme entendimento jurisprudencial pacificado, é necessária a prova da quitação do tributo para o ingresso no fólio real. Assim decidiu o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo nos autos da Apelação n°0001607-49.2017.8.26.0100: Á luz do item 119.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ: 119.1.Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova do recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais. A explícita previsão normativa deixa evidente a exigibilidade de comprovação do recolhimento do ITBI, imposto de transmissão, para o registro do título…” Superado este ponto, entendo que o parcelamento da dívida tributária, a princípio, permitiria o ingresso do título. Assim dispõe o Art. 289 da LRP: “Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.” Também o já citado item 119.1 do Capítulo XX das NSCGJ: “119.1.Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova do recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.” Note-se, em ambos os dispositivos, a presença da expressão devidos. Exige-se a comprovação da quitação quando devido o imposto, devendo-se entender por imposto devido aquele em que haja certeza e exigibilidade. Neste ponto, prevê o Art. 151 do CTN: “Art. 151. Suspendem a exigibilidade do crédito tributário: (…) VI – o parcelamento” Assim, parcelado o crédito tributário, sua exigibilidade fica suspensa. É dizer que, acordado o parcelamento entre contribuinte e fisco, este último não pode exigir o cumprimento da obrigação tributária como condição para os atos do devedor. Levando tal entendimento ao registro imobiliário, estando suspensa a exigibilidade do ITBI, não se pode exigir prova de sua quitação para o registro do título, pois a quitação não é exigível, já que o ente tributante acatou que seu pagamento fosse diferido no tempo. Entender de forma contrária levaria ao absurdo de que o contribuinte possa parcelar o ITBI devido pela compra de um bem em 120 parcelas mensais, só permitindo o ingresso do título ao final. Ou seja, por 10 anos alguém pagaria um tributo sem ter ocorrido seu fato gerador, sem poder contar com as garantias e segurança jurídica advinda do registro da transação na matrícula do imóvel. Portanto, se o Município entendeu por bem parcelar o tributo, não há que se exigir prova de sua quitação para o registro, visto que suspensa sua exigibilidade. Nem se diga haver prejuízo no caso de não pagamento, uma vez que o inadimplemento torna o crédito novamente exigível, podendo o fisco utilizar-se dos meios necessários para ver seu crédito satisfeito, inclusive utilizando-se do imóvel registrado para tanto. Este o entendimento geral, partindo da análise apenas das normas do CTN e da LRP. Todavia, na presente hipótese, tal entendimento não pode ser aplicado. Isso porque o Art. 14 da Lei Municipal 14.256/06 assim dispõe: “Art. 14. Quando o PAT incluir débitos do ITBI, não serão lavrados, registrados, inscritos ou averbados pelos notários, oficiais de Registro de Imóveis, ou seus prepostos, os atos e termos relacionados à transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, sem o pagamento integral do referido acordo de parcelamento.” Ainda que o artigo diga respeito ao programa de parcelamento PAT, possível sua aplicação analógica ao PPI. A semelhança entre os dois programas, que permite essa analogia, é fortificada pela possibilidade de transferência da dívida entre eles, como se vê na Lei Municipal nº 16.680/17. Portanto, há previsão legal expressa de que o registro não será feito antes da quitação total do parcelamento, o que leva a conclusão de que regulares as exigências do Oficial. Poder-se-ia alegar pela inconstitucionalidade da Lei Municipal, seja por ser contrária ao próprio CTN (incidindo em violação a sua competência legislativa, que não podem violar normas gerais de competência da União), seja por legislar sobre registros públicos (competência privativa da União, Art. 22, XXV, CF). Não obstante, não é este juízo administrativo competente para declarar eventual inconstitucionalidade. Cito o decidido na Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100, j. 18/10/16, Rel. Pereira Calças: “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (grifei) Ou seja, ficou ali estabelecido que não pode o juízo administrativo declarar inconstitucionalidade de lei, assim como em outros precedentes (cf. AC0038442-73.2011, AC43.694-0/0e AC18.671-0/8). Portanto, deve-se observar a lei municipal que rege a questão, impedindo o registro do título. Acaso entender de modo contrário, pode o suscitante valer-se das vias contenciosas, pois prevê o Art. 204 da LRP que “a decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente.” Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por Fabio Ryodi Matsui em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C.. – REPUBLICADO POR TER SAÍDO COM INCORREÇÃO – ADV: ALEXANDRE DE CALAIS (OAB 128086/SP), JANSEN FRANCISCO MARTIN ARROYO (OAB 210922/SP) (DJe de 26.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 26/07/2018.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


Georreferenciamento gratuito para até 15 módulos fiscais está em análise na CAE

A garantia de isenção dos custos dos serviços de identificação de propriedades rurais por meio de georreferenciamento, válida hoje para imóveis com área de até quatro módulos fiscais, poderá ser estendida às propriedades com até 15 módulos, no caso de desmembramento, parcelamento ou remembramento. É o que determina projeto do senador licenciado Benedito de Lira (PP-AL).

PLS 64/2017 também estende a isenção de custos para autos judiciais ligados a imóveis rurais com até 15 módulos fiscais.

O texto prevê que o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) proporcionará os meios necessários para identificar o imóvel rural beneficiado. Um ato normativo próprio definirá critérios técnicos e procedimentos para a execução da medição dos imóveis para fim de registro imobiliário. Para isso, o órgão poderá firmar convênios com estados e municípios.

Custos elevados

Apesar de obrigatório para todos os proprietários, até março de 2017 menos de 1% do universo de 2,4 milhões de imóveis rurais no país haviam sido georreferenciados, de acordo com dados do Incra.

Para Benedito, isso se deve em grande parte à falta de informações, à complexidade do processo e aos altos custos do serviço. Para ele, o quadro justifica a isenção para uma faixa maior de pequenos produtores.

O georreferenciamento serve para definir forma, dimensão e localização dos imóveis, por meio de técnicas de levantamento topográfico. É uma exigência definida em lei, que impõe a obrigatoriedade de descrição de limites por meio de coordenadas, características e imóveis confrontantes, mediante laudo assinado por profissional habilitado.

Já o módulo fiscal é uma unidade de medida fixada pelo Incra para cada município, a depender do tipo de cultura predominante e a renda na exploração, entre outros fatores. O módulo varia de 5 a 110 hectares.

A proposta aguarda relatório do senador Fernando Bezerra Coelho (MDB-PE). Designado inicialmente, o senador Vicentinho Alves (PT-TO) foi substituído na função por não integrar mais a Comissão de Assuntos Econômicos. O seu relatório havia sido favorável ao projeto. Ele argumentou que estender o georreferenciamento a uma parcela mais ampla de produtores dará ao governo maior poder de fiscalização a baixo custo.

O projeto será analisado depois, em votação final, pela Comissão de Agricultura e Reforma Agrária (CRA).

Fonte: Agência Senado | 25/07/2018.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.