Embargos de Declaração Cível nº 0002302-91.2017.8.26.0491/50000

Processo 1046659-80.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1046659-80.2019.8.26.0100

Processo 1046659-80.2019.8.26.0100  – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Dúvida Reqte.: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Reqdo.: Engetrevis Construtora e Incorporadora Ltda. – Me – Sentença (fls. 40/44): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ENGETREVIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – ME, tendo em vista a negativa de registro da escritura de compra e venda relativa ao imóvel matriculado naquela serventia sob o nº 59.235. Os óbices registrários referem-se: a) o negócio jurídico entabulado pelas partes não trata de compra e venda, mas permuta, levando-se em consideração a desproporção entre o preço eventualmente pago pela compra e venda e os imóveis trocados entre as elas; b) envolvendo a permuta futuras unidades autônomas do empreendimento a ser construído, deverá ser registrado concomitantemente o seu memorial de incorporação, nos termos do artigo 32 da Lei nº 4.591/94; c) a existência de condição resolutiva no contrato, que não se compatibiliza com a futura incorporação imobiliária, tendo em vista que, havendo inadimplemento, a resolução do contrato interferiria em interesses de terceiros que venham a adquirir as unidades do empreendimento. A suscitada não apresentou impugnação conforme certidão de fl.21, existindo somente a manifestação juntada à fl. 10. Informa que o memorial de incorporação e a convenção condominial serão levados a registro oportunamente. O Ministério Público opinou pela parcial procedência da dúvida (fls.25/34). É o breve relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial bem como o D. Promotor de Justiça. Como se sabe, o procedimento de dúvida é reservado à análise da discordância do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título. De seu julgamento decorrerá a manutenção da recusa, com cancelamento da prenotação, ou a improcedência da dúvida, que terá como consequência a realização do registro (art. 203, II, da Lei nº 6.015/73). Na presente hipótese a suscitada apresentou impugnação de forma genérica (fl.10), argumentando que será a incorporadora do empreendimento e que o memorial de incorporação e a convenção condominial serão levados a registro oportunamente. A anuência parcial da suscitada com a irregularidade de seu título, ao não impugnar todos os óbices, reconhecendo consequentemente parte deles, prejudica o exame da questão, atribuindo ao procedimento de dúvida natureza consultiva, ou meramente doutrinária. O novo exame de admissibilidade para o futuro registro poderá ser influenciado por eventuais fatos novos, mesmo se o título for apresentado com atendimento das exigências impugnadas. Esse é o entendimento pacífico deste Col. Conselho Superior da Magistratura: “No mais, ao contrário do sustentado pelo recorrente, não cabe aqui ao Judiciário se pronunciar acerca da solução cabível para o caso concreto, não se tratando de órgão consultivo, como bem ressaltado pela nobre representante do parquet” (CSM, Processo n° 000.608.6/7-00, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 21/12/2006)”. E ainda que assim não fosse, no mérito a pretensão da suscitada é parcialmente procedente. A primeira exigência pauta-se na lógica expressa pelo rol taxativo do Art. 167, I, da Lei 6.015/73, no qual não podem ser inscritos títulos que se encontram fora do âmbito da estrita legalidade. Essa legalidade centra-se como princípio fundamental da atividade registral. No caso em exame, há divergência quanto à real natureza do negócio jurídico expresso no título que se pretende registro. A verificada desproporção entre os valores das respectivas prestações inseridas numa troca de transmissão recíproca, mesmo que de qualidades e gêneros distintos, podem configurar o negócio em debate como permuta, não compra e venda. De fato, o nome entabulado do negócio jurídico que se pretende ingresso no fólio real pode até apresentar disparidade entre seu conteúdo e forma. Entretanto, a qualificação registral deve se ater ao disposto no título, sem adentrar na configuração do negócio jurídico. Tal limitação visa proteger as vontades expressas no negócio jurídico estabelecido pelas partes constantes no título e respeitar os limites de competência estabelecidos da atuação registral. Assim, tal incongruência não se demonstra suficiente para impedir o registro pretendido. Superando-se a restrição quanto ao nome do negócio indicado, cabe analisar se o segundo óbice apontado pelo registrador poderá ser afastado. A exigência do registro concomitante da incorporação e da escritura deve ser mantida. No presente caso, não há unidades especificas, devidamente descritas e individualizadas, mas apenas a reserva de um número dessas frações, que serão indicadas posteriormente de maneira individual, ou seja, a indicação posterior das unidades juntamente com o memorial de incorporação encerra questão meramente acidental, podendo se dar ou não, o que poderia gerar sérios prejuízos a terceiros de boa fé (adquirentes), caso não ocorresse a comercialização das unidades. O artigo 32 da Lei nº 4.591/94, que trata dos procedimentos adotados nas incorporações estabelece: “Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos”. Daí que a incorporação somente é aperfeiçoada com a averbação da edificação e o registro da instituição e especificação condominial, que produzirá consequentemente os efeitos da individualização e discriminação das unidades autônomas e a possibilidade da abertura das respectivas matrículas. Como bem exposto pelo Registrador, as unidades autônomas prometidas aos adquirentes devem estar previamente caracterizadas, em observância ao princípio da especialidade objetiva, todavia, com a ausência do registro da incorporação, as unidades ainda são considerada inexistentes. Logo, entendo que deve ser mantido o segundo óbice. Por fim, resta a análise do último entrave, referente à existência de condição resolutiva. Como bem salienta Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, condição ou cláusula resolutiva é uma condição que, enquanto não se verificar, o negócio jurídico vigorará. Ou seja, o direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas uma vez verificada a condição, o direito se extingue. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor (Compra e Venda. 2ª ed. São Paulo: IRIB, 2012, p. 24, Coleção de Cadernos do IRIB, Volume 1). Neste contexto, ocorrendo o inadimplemento, com a resolução da compra e venda do imóvel incorporado, resultará em enormes prejuízos a terceiros contratantes, vez que afetará as transferências das unidades feitas pela incorporadora. De acordo com o artigo 32, alínea “a” da Lei nº 4.591: “título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado” A irrevogabilidade e irretratabilidade exigidas pelo artigo demonstram incompatibilidade em relação ao registro da presente escritura, existindo impasse quanto ao momento do registro da futura incorporação. Assim, mesmo que tal cláusula, em relação ao título que agora busca entrada no fólio real, não seja impeditiva, o óbice levantado pelo Oficial deve ser mantido. Do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ENGETREVIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – ME, com observação. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 09 de setembro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 225)

Fonte: INR Publicações

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Processo 1036077-21.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1036077-21.2019.8.26.0100

Processo 1036077-21.2019.8.26.0100  – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Nokia Solutions And Networks do Brasil Telecomunicações Ltda – Municipalidade de São Paulo – Vistos. Trata-se de “ação para retificação de registro de título” ajuizada por Nokia Solutions and Networks do Brasil Telecomunicações Ltda. em face dos 4º, 5º, 7º e 10º Tabeliães de Protesto de Letras e Títulos de São Paulo. Alega a requerente que foi intimada em dezembro de 2017 de que foram indicadas a protesto diversas CDAs emitidas pelo Município de São Paulo, todas com vencimento em 07/11/2017. Aduz que tal data diz respeito unicamente ao termo de inscrição de dívida, e não das Certidões de Dívida Ativa, que foram emitidas em 23/02/2018, havendo, portanto, informação incorreta nos registros de protesto, pretendendo a retificação dos dados. Documentos às fls. 07/170. O pedido de tutela de evidência foi negado à fl. 183. O 4º Tabelião de Protestos manifestou-se às fls. 192/194, com documentos às fls. 195/201, aduzindo que realizou os protestos com base na indicação dos dados da CDA feita por meio eletrônico pelo credor, onde constava a emissão em 07/11/2017. Informa que o protesto só ocorreu em 05/10/2018, pois havia sustação cautelar anterior em ação judicial, posteriormente revertida. No mesmo sentido manifestaram-se o 7º Tabelião (fls. 202/206), 5º Tabelião (fls. 210/211) e 10º Tabelião (fls. 212/213). O Município de São Paulo (fls. 245/249) arguiu a legalidade das CDAs e respectivos protestos, complementando suas alegações às fls. 252/253. Houve requerimento da Nokia às fls. 254/257 , pugnando por informações complementares do Município. O parecer do Ministério Público foi pela improcedência do pedido (fls. 276/278). É o relatório. Decido. Diante do que consta dos autos, entendo estar o feito apto a ser sentenciado, razão pela qual entendo desnecessária qualquer solicitação adicional ao Município quanto às CDAs. Isto porque, diante da competência deste juízo administrativo-disciplinar, cabe apenas a produção mínima de provas para que seja julgada a correção dos atos da serventia extrajudicial, sendo que a solicitação da requerente para que sejam esclarecidas as informações relativas às CDAs, é desnecessária para a solução do pedido, como melhor será esclarecido adiante. Como já reconhecido na decisão de fl. 250, de fato há uma incongruência entre as Certidões de Dívida Ativa, que conforme documentos de fls. 130/170 foram emitidas em 23/02/2018, e a data de emissão e vencimento constante nos protestos realizados, 07/11/2017. Uma vez que o Art. 1º, Par. Único, da Lei 9.492/97 permite o protesto das certidões de dívida ativa, é este o título apto para desencadear o procedimento previsto na Lei, e não o mero Termo de Inscrição previsto no §5º do Art. 2º da Lei 6.830/80. Assim, diante das informações contidas nos autos, há indícios de irregularidades nas indicações a protesto feito pelo Município, que teria encaminhado os dados das CDAs antes de emiti-las, com base apenas no Termo de Inscrição de Dívida Ativa. Por duas razões, contudo, o pedido inicial é improcedente. Em primeiro lugar, não cabe a este juízo analisar a legalidade da conduta do Município. Apesar dos indícios de irregularidade, não há competência desta Vara para declarar nulidade ou outros vícios nos atos administrativos da municipalidade, até pelas limitações já expostas quanto a produção de provas e contraditório. A competência deste Juízo Corregedor se limita à controvérsia entre as serventias extrajudiciais e seus usuários. A participação do Município, neste procedimento, visou tão somente esclarecer melhor os fatos ocorridos, mas não pode se estender para que se verifique o cumprimento da legislação referente a procedimentos internos para inscrição na dívida ativa de valores devidos e sua eventual cobrança. Deste modo, se houve ilícito administrativo no encaminhamento de dados de diversas Certidões de Dívida Ativa a Tabelionatos de Protesto, por envio de dados relativos a certidões inexistentes, tal irregularidade e suas consequências devem ser reconhecidas pelo Juízo da Fazenda Pública, incluindo aí os reflexos nos protestos realizados. A segunda razão é que eventual procedência do pedido só ocorreria se fosse reconhecido vício no procedimento adotado pelos Tabelionatos de Protesto. E tal vício inexiste. Como esclarecido neste feito, o protesto de CDAs se dá por meio de convênio entre o Município de São Paulo e o IEPTB, pelo qual os dados são encaminhados por meio eletrônico, com base no documento de crédito em poder do credor. Veja-se que tal procedimento está autorizado pelo item 21.1 do Cap. XV das NSCGJ, que prevê a apresentação das CDAs por meio eletrônico ou simples indicação dos dados pelo órgão público, com declaração de inscrição regular, cabendo aos Tabeliães apenas a análise formal de tais dados para dar início ao procedimento de protesto. E tal análise formal não inclui a verificação da veracidade dos dados indicados pelo ente público, até porque seus atos administrativos são beneficiados pela presunção de legitimidade advinda dos atos da administração pública, incluindo a declaração de regularidade, além da responsabilidade exclusiva do credor pelos dados fornecidos, ex vi dos Art. 5º, Par. Único e Art. 8º, Par. Único da Lei 9.492/97. Assim, cumpre ao Tabelião verificar apenas a existência de todos os dados necessários à realização do protesto, como valor da dívida, data do vencimento e discriminação do devedor. Estando presentes tais dados, não pode negar o ingresso do título, devendo notificar o devedor para pagamento ou realizar o protesto. Destarte, a exemplo dos documentos de fls. 195/196, as CDAs foram encaminhadas a protesto com todos os dados necessários, incluindo o vencimento em 07/11/2017, não havendo qualquer irregularidade no procedimento dos Tabelionatos que demande retificação dos protestos, como pedido na inicial, ou qualquer outra previdência que poderia ser tomada por este juízo, como seu cancelamento por vício formal. Novamente, não se ignora a existência dos documentos trazidos pela requerente a indicar que as CDAs tinham datas diversas das indicadas pelo Município aos Tabelionatos. Mas a regularidade intrínseca de tais títulos, incluindo aí a validade da data de emissão neles constante, não pode ser analisada por este juízo, cabendo a requerente solicitar, no juízo competente, a declaração da nulidade do ato administrativo de indicação dos títulos a protesto por vício, como a falsidade alegada. Pontuo que parece não ter sido este o objeto do Proc. 1058815-18.2017.8.26.0053, que discutiu somente a possibilidade jurídica abstrata de protesto de CDAs. Em conclusão, neste feito deve-se privilegiar a presunção de legitimidade da indicação realizada. Por isso, se o Município indicou a data de 07/11/2017 como de emissão e vencimento dos títulos e tal data foi utilizada na lavratura dos protestos, não há retificação a ser determinada nesta via administrativa. Do exposto, julgo improcedente a presente ação. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARCOS BRANDAO WHITAKER (OAB 86999/SP), BRUNO OTAVIO COSTA ARAUJO (OAB 249352/SP), JOSÉ LUIS RIBEIRO BRAZUNA (OAB 165093/SP)

Fonte: INR Publicações

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