Apelação n° 1002421-45.2018.8.26.0347

PROCESSO 1082780-10.2019

Espécie: PROCESSO
Número: 1082780-10.2019

PROCESSO 1082780-10.2019

Dúvida 16º Oficio de Registro de Imóveis da Capital Rafael Mendes da Silva Sentença (fls.83/86): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Rafael Mendes da Silva, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação dos direitos do contrato particular de promessa de venda e compra, referente ao imóvel matriculado sob nº 125.145. O óbice registrário refere-se à necessidade de primeiramente se registrar o contrato de compromisso mencionado no título. Houve a reapresentação da carta de arrematação com cópia autenticada do contrato de compromisso, sendo que cópia, mesmo autenticada, não é título hábil para o registro. Juntou documentos às fls.05/75. Não houve apresentação de impugnação, conforme certidão de fl.76. O Ministério Público opinou pela prejudicialidade da dúvida e consequente manutenção do óbice (fls.80/81). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Decerto, para o registro da carta de arrematação dos direitos do contrato particular de promessa de venda e compra, faz-se necessário primeiramente o registro do compromisso, a fim de se estabelecer um encadeamento registrário, razão pela qual será analisado o óbice concernente à ausência de registro do compromisso. A jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que a não apresentação da via original do ttulo que se pretende registrar prejudica a dúvida, seja por conta do comando previsto no art. 2013, II da Lei nº 6.015/73 e no Cap. XX, item 41.1.1, com a redação que lhe deu o Provimento CGJ n. 11, de 16 de abril de 2013, art. 4º das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, seja pela necessidade de se examinar a sua autenticidade. Ademais a ausência de apresentação do original não permite ao registrador realizar a qualificação do título apresentado. Neste sentido verifica-se os julgado das Apelações Cíveis nºs 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 1.820-0/2. “Ora, sem a apresentação do título original, não se admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque, o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do art. 2013, I da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que, no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original, diz respeito ao direito obtido com a prenotação do titulo, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada. Por conseguinte, não há como apreciar o fundamento da recusa, face à questão prejudicial” (Ap. Cível nº 30.728-0/7, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha) No caso em exame foi apresentado apenas a cópia autenticada do instrumento particular de promessa de venda e compra e outras avenças, na qual figura como promitente compradora a empresa Concrearte Empreiteiros Associados e Engenharia LTDA. Além disso, houve a prenotação da carta de arrematação apresentada a registro que ficou condicionada ao registro do compromisso. Ocorre que não se deu sequer a prenotação do compromisso de compra e venda, o que também prejudica a dúvida, uma vez que, sem a prenotação, não há como saber se já houve o registro de outro título – contraditório ao ora apresentado – de sorte que eventual improcedência da dúvida, com a subsequente determinação de registro do título, colocaria em risco a segurança jurídica da qual os registros públicos não podem prescindir. Contudo, a prejudicialidade da dúvida pela ausência da apresentação do documento original não obsta o exame em tese das duas exigências formuladas, a fim de orientar futura prenotação. Nos autos da Apelação Cível nº 018645- 08.2012.8.26.0114, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, ao interpretar a redação do art.221 do CC, concluiu pela prescindibilidade de o instrumento particular estar assinado por duas testemunhas para poder ingressar no registro de imóveis. Contudo, deve prevalecer a necessidade em relação ao reconhecimento das firmas que todas as partes que comparecerem no título, em consonância com o princípio da legalidade, bem como a qualificação dos representantes da empresa Ivo Zarzur Administração e Participações LTDA e da adquirente Concrearte Empreiteiros Eng. LTDA. Diante do exposto, julgo prejudicada dúvida suscitada pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Rafael Mendes da Silva, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 02 de outubro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP- 442)

Fonte: INR Publicações

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Número do processo: 1009785-57.2017.8.26.0071

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 236

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1009785-57.2017.8.26.0071

(236/2018-E)

Registro de Imóveis – Averbação – Sociedade em Conta de Participação – Art. 167, inciso II, e Art. 246 da Lei n° 6.015/73 – Art. 54 da Lei n° 13.097/2015 – Suposto interesse em prevenir terceiros sobre futuros conflitos envolvendo a relação entre os sócios – Impossibilidade – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

CAETANO EMPREENDIMENTOS E URBANISMO LTDA interpõe recurso administrativo contra a r . sentença de fls. 128/130, que julgou improcedente o pedido de providências ajuizado perante o MM Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Bauru.

A recorrente busca a reforma da r. sentença, para que se proceda à averbação do instrumento particular de constituição de sociedade em conta de participação nas matrículas de n° 103.331, 105.774, 105.777, 114.380, 114.381, 114.382, 114.383, 114.384, 114.385, 114.386, 114.387 e 114.388, todas pertencentes à referida serventia (fls. 132/137).

Opino.

A recorrente é sócia participante da sociedade em conta de participação constituída com a empresa JAFD Empreendimentos Imobiliários LTDA, sócia ostensiva. Busca averbar a existência dessa sociedade nas matrículas que serão objeto de empreendimentos imobiliários implantados nas referidas glebas.

No instrumento de constituição desta sociedade, ficou estabelecido que a JAFD Empreendimentos LTDA ficaria responsável pela administração da sociedade, recebendo todos os valores a ela atinentes, bem como efetuando pagamentos e cumprindo as obrigações perante terceiros (fls. 22/28).

Devido à ocorrência de desacordos comerciais entre as sócias e demais parceiros, a recorrente viu fragilizada sua situação contratual, advindo receio de que a JAFD Empreendimentos LTDA não iria honrar suas obrigações contratuais.

Sucede que essa espécie societária traduz ente não personificado, mesmo após o inicio das suas atividades empresariais, que não é registrado em qualquer serventia extrajudicial, nem mesmo no Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta Comercial.

O próprio parágrafo único do Art. 991 do Código Civil afirma que tão somente o sócio ostensivo se obriga perante terceiros; e exclusivamente perante este, o sócio participante, o que já indica que a recorrente, a princípio, só está obrigada perante o sócio ostensivo, salvo se tiver, em seu nome, participado dos atos perante terceiros (Art. 993, parágrafo único do Código Civil).

E se a Lei Civil é expressa ao estipular que o contrato social produz efeitos apenas entre os sócios (Art. 993), não há espaço para averbações nas referidas matrículas, buscando seja criado efeito perante terceiros o qual a própria lei não criou.

Ainda que pacificamente se entenda que o rol do inciso II do Art. 167 da Lei n° 6.015/73 seja exemplificativo, e mesmo com o reforço do Princípio da Concentração dos Atos da Matrícula pela Lei n.° 13.097/2015, não há qualquer relação real imobiliária a justificar tal inscrição.

O próprio Art. 246 da Lei n.° 6.015/73 afirma que, além dos casos expressamente indicados no item II do Artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. A averbação buscada não trará qualquer alteração real imobiliária no registro.

No caso, observa-se que sequer há notícia quanto à existência de qualquer caução ou garantia real registrada ou averbada nas matrículas, o que, em tese, poderia levar à eventual possibilidade de averbação do ato constitutivo.

Nesse cenário, de fato, a r. sentença merece integral confirmação, mantida a negativa de ingresso do pedido de averbação.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 12 de junho de 2018.

PAULO CÉSAR BATISTA DOS SANTOS

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso. São Paulo, 18 de junho de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: MILENE GOUVEIA LODEIRO DE MELLO, OAB/SP 171.949.

Diário da Justiça Eletrônico de 22.06.2018

Decisão reproduzida na página 106 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

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