Processo 1036475-31.2020.8.26.0100
Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Maria Helena da Silva Frias – Vistos. Recebo a petição de fl.94 e documento de fl.95 como emenda à inicial e defiro os benefícios da prioridade na tramitação do feito. Anote-se. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Helena da Silva Frias, tendo em vista a negativa em proceder à transmissão de propriedade do imóvel matriculado sob nº 99.141. O óbice registrário refere-se ao fato de que o termo de quitação averbado não constitui título traslativo da domínio, havendo necessidade da apresentação de documento hábil para a tanto, além de tratar o caso de mera averbação. Juntou documentos às fls.06/44. A suscitada apresentou impugnação às fls.45/67. Salienta que o compromisso já representa o próprio negócio jurídico perfeito de compra e venda, acabado e irretratável, no qual se instrumentaliza a manifestação da vontade e consenso das partes, e, acarretará fatalmente a transferência de domínio, cabendo ao Egrégio Conselho Superior da Magistratura, realizar a adaptação das normas registrais à promoção da função social dos contratos, vez que apesar dos compromissários compradores deterem o termo de quitação não logram em receber o titulo de domínio em seu nome. Apresentou documentos às fls. 68/86. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.89/90). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como D. Promotora de Justiça. De acordo com a matrícula juntada às fls.22/23, consta como proprietária do imóvel Leonor Backeuser de Medeiros, que se comprometeu a vender o imóvel a Comercial Construtora Graça Couto Medeiros LTDA. Pelo registro nº 02, a suscitada arrematou os direitos e obrigações sobre o bem, sendo averbada a informação do pagamento integral do compromisso de compra e venda e dada quitação. Ao contrário do que faz crer a suscitada, o compromisso não representa o próprio negócio jurídico perfeito de compra e venda, acabado e irretratável, que traduz a manifestação da vontade e consenso das partes e acarretará fatalmente a transferência de domínio. De acordo com o artigo 1245 do CC, o promitente vendedor é dono da coisa enquanto não lavrada a escritura definitiva e seu respectivo registro, vez que a titularidade permanece inalterada. “Art. 1245 CC: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Além disso, a simples averbação do termo de quitação por si só não é título hábil para a transferência de propriedade. A Lei nº 13.465/17, em seu artigo 7º, acrescentou o item 32 ao inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos, o qual estipula: “item 32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização. (g.n) Ou seja, o termo de quitação tem a exclusiva finalidade de exonerar o promitente vendedor dos impostos municipais incidentes sobre o imóvel. Esta Corregedoria Permanente teve oportunidade de analisar hipótese semelhante nos autos nº 1099908-43.2019.8.26.0100: “ – ADV: MARIA AURELIA DOS SANTOS ROCHA (OAB 234102/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1036475-31.2020.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS
Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Maria Helena da Silva Frias
Juiza de Direito: Dra. Tania Mara Ahualli
CONCLUSÃO
Em 03 de junho de 2020 faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, _ Bianca Taliano Beraldo, escrev., digitei.
Vistos.
Recebo a petição de fl.94 e documento de fl.95 como emenda à inicial e defiro os benefícios da prioridade na tramitação do feito. Anote-se.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Helena da Silva Frias, tendo em vista a negativa em proceder à transmissão de propriedade do imóvel matriculado sob nº 99.141.
O óbice registrário refere-se ao fato de que o termo de quitação averbado não constitui título traslativo da domínio, havendo necessidade da apresentação de documento hábil para a tanto, além de tratar o caso de mera averbação. Juntou documentos às fls.06/44.
A suscitada apresentou impugnação às fls.45/67. Salienta que o compromisso já representa o próprio negócio jurídico perfeito de compra e venda, acabado e irretratável, no qual se instrumentaliza a manifestação da vontade e consenso das partes, e, acarretará fatalmente a transferência de domínio, cabendo ao Egrégio Conselho Superior da Magistratura, realizar a adaptação das normas registrais à promoção da função social dos contratos, vez que apesar dos compromissários compradores deterem o termo de quitação não logram em receber o titulo de domínio em seu nome. Apresentou documentos às fls. 68/86.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.89/90).
É o relatório.
Passo a fundamentar e a decidir.
Com razão o Registrador, bem como D. Promotora de Justiça.
De acordo com a matrícula juntada às fls.22/23, consta como proprietária do imóvel Leonor Backeuser de Medeiros, que se comprometeu a vender o imóvel a Comercial Construtora Graça Couto Medeiros LTDA. Pelo registro nº 02, a suscitada arrematou os direitos e obrigações sobre o bem, sendo averbada a informação do pagamento integral do compromisso de compra e venda e dada quitação.
Ao contrário do que faz crer a suscitada, o compromisso não representa o próprio negócio jurídico perfeito de compra e venda, acabado e irretratável, que traduz a manifestação da vontade e consenso das partes e acarretará fatalmente a transferência de domínio.
De acordo com o artigo 1245 do CC, o promitente vendedor é dono da coisa enquanto não lavrada a escritura definitiva e seu respectivo registro, vez que a titularidade permanece inalterada.
“Art. 1245 CC: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Além disso, a simples averbação do termo de quitação por si só não é título hábil para a transferência de propriedade. A Lei nº 13.465/17, em seu artigo 7º, acrescentou o item 32 ao inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos, o qual estipula:
“item 32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização. (g.n)
Ou seja, o termo de quitação tem a exclusiva finalidade de exonerar o promitente vendedor dos impostos municipais incidentes sobre o imóvel.
Esta Corregedoria Permanente teve oportunidade de analisar hipótese semelhante nos autos nº 1099908-43.2019.8.26.0100:
” Além de todo o exposto, entendo que a expressão “para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel” visa somente deixar claro que o termo de quitação não transfere a propriedade do bem, como bem explicitado ao final da alínea, ao contrário do que ocorre nos casos previstos no Art. 26, §6º da Lei 6.766/79. Em outras palavras, pode o loteador apresentar o termo de quitação com o objetivo de se eximir das obrigações tributárias, hipótese em que o registrador não exigirá comprovante de pagamento de ITBI, por não haver transferência de propriedade, bem como cobrará averbação sem valor. Já o compromissário comprador pode apresentar o termo de quitação, nas hipóteses previstas na Lei 6.766/79, havendo transferência de propriedade e incidência de imposto de transmissão, cujo pagamento ou isenção deve ser verificado pelo Oficial”
Logo, a averbação de quitação não autoriza qualquer modificação na titularidade do bem imóvel.
Diante do exposto, julgo procedente dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Helena da Silva Frias, e mantenho o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 03 de junho de 2020.
Tania Mara Ahualli
Juiza de Direito (DJe de 05.06.2020 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.