Número do processo: 1002513-88.2018.8.26.0099
Ano do processo: 2018
Número do parecer: 79
Ano do parecer: 2019
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1002513-88.2018.8.26.0099
(79/2019-E)
Registro de Imóveis – Cancelamento de hipoteca que recaiu sobre parte das futuras unidades autônomas a serem construídas em imóvel objeto de incorporação imobiliária – Frações ideais a que corresponderão futuras unidades autônomas ainda não alienadas pelo incorporador mediante registro de compra e venda ou de compromisso de compra e venda – Cancelamento do registro da hipoteca sobre frações ideais do terreno inferiores à soma das que foram dadas em garantia – Determinação de cobrança de emolumentos como ato único – Art. 237-A da Lei nº 6.015/73 – Recurso não provido – Título apresentado para exame e cálculo – Consulta do Oficial de Registro de Imóveis sobre a cobrança de emolumentos – Pretensão de imediata aplicação da decisão do Juiz Corregedor Permanente – Necessidade de apresentação do título para protocolo, pois do exame e cálculo não decorre direito ao registro ou à averbação – Pedido não acolhido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bragança Paulista contra r. decisão prolatada em consulta sobre a cobrança de emolumentos para a averbação do cancelamento de hipoteca que recaiu sobre vinte e sete das futuras unidades autônomas a serem construídas no imóvel objeto da matrícula nº 90.186.
Contra a r. decisão que determinou a cobrança dos emolumentos como ato único foi interposto recurso pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis (fls. 128/132).
O recorrente alegou, em suma, que a cobrança dos emolumentos na forma prevista no art. 237-A da Lei nº 6.015/73, ou seja, como ato único, somente ocorre quando disser respeito ao empreendimento, não incidindo nas hipóteses que abrangem parte das futuras unidades autônomas. Asseverou que o cancelamento diz respeito a frações ideais a que corresponderão vinte e sete unidades autônomas, de um total de 387 unidades incorporadas que são objeto da garantia hipotecária. Asseverou que a cobrança, nesta hipótese, deve ser feita isoladamente para cada fração ideal a ser objeto do cancelamento da garantia (fls. 128/132).
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 142/154).
A douta Procuradora Geral da Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 181/184).
O apresentante do título, que o fez para mero exame e cálculo, requereu o imediato cumprimento da r. decisão recorrida, com expedição de determinação para o cancelamento das hipotecas independente do julgamento do recurso, o que faz com fundamento na Lei Estadual nº 11.331/2002 (fls. 186/188).
Opino.
O procedimento teve início como consulta sobre os emolumentos devidos para o cancelamento da hipoteca que incidiu sobre frações ideais correspondentes a vinte e sete unidades autônomas a serem incorporadas no imóvel objeto da matrícula nº 90.186 do Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista.
A consulta, por sua vez, decorreu da apresentação, para exame e cálculo (fls. 01 e 30/32), de título destinado ao cancelamento dessas hipotecas emitido pelo Banco Santander (Brasil) S.A. (fls. 07/09).
A certidão de fls. 15/29 demonstra que foi promovido na matrícula nº 90.186 do Registro de Imóveis de Bragança Paulista o registro da incorporação imobiliária de empreendimento a ser composto por cinco prédios destinados ao uso como apartamentos e salas comerciais.
Em 21 de setembro de 2017 foi promovido o registro de hipoteca que recaiu sobre parcela correspondente a 88,266% das frações ideais a que corresponderão as futuras unidades autônomas especificadas no R. 5 da matrícula nº 90.186 (fls. 27/29).
Para o registro da hipoteca foi realizada cobrança de emolumentos sobre cada uma das frações ideais a que corresponderão as futuras unidades autônomas gravadas com a restrição, o que foi objeto de impugnação acolhida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, no Processo nº 1006348-21.2017.8.26.0099 da Corregedoria Permanente, determinou a cobrança como ato único, na forma do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 (fls. 110/112).
Na ocasião o Sr. Oficial de Registro de Imóveis fundamentou a cobrança do registro da hipoteca sobre cada uma das frações ideais no fato de que a garantia não recaiu sobre a totalidade do empreendimento (fls. 70), com adoção de igual fundamento para o uso dessa forma de cobrança para o cancelamento do registro da garantia sobre vinte e sete unidades autônomas.
Contudo, assim como decidido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente para o registro da hipoteca, neste caso concreto também incidem emolumentos para o cancelamento que devem ser cobrados como ato único.
Assim porque não se cuidou de registro de hipoteca que recaiu sobre fração ideal a que corresponderá unidade autônoma determinada, contratada entre o adquirente e o credor da garantia, mas sobre parte do empreendimento correspondente a 88,266% das frações ideais do imóvel que podia ser dado em garantia como um todo ou parcialmente.
O cancelamento pretendido, de igual forma, recai sobre parte do empreendimento, ou seja, frações ideais a que corresponderão vinte e sete unidades autônomas, todas ainda de propriedade do incorporador (fls. 15/29).
Em razão disso, o cancelamento será feito mediante averbação única, a abranger as frações ideais especificadas pelo credor da garantia, como ocorreu com o registro da hipoteca que também não incidiu sobre a totalidade do imóvel.
Essa interpretação mantém consonância com o § 1º do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 que determina a cobrança dos emolumentos como ato único: “…não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes”.
Com efeito, dispõe o referido artigo:
“Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.
§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes“.
Portanto, ainda neste caso concreto, os emolumentos devidos para o cancelamento da hipoteca incidente sobre as frações ideais do imóvel descritas no titulo apresentado para exame e cálculo deverão ser objeto de cobrança como ato único.
Essa solução não é alterada pelo uso de fichas auxiliares abertas para as futuras unidades autônomas porque o art. 237-A da Lei nº 6.015/73 é expresso ao determinar a cobrança como ato único independente do número de atos intermediários que deverão ser praticados e, mais, o uso de ficha auxiliar decorre de previsão normativa e não afasta a incidência da norma a ser adotada para a cobrança dos emolumentos devidos pela averbação do cancelamento parcial da hipoteca.
Por essas razões, prevalece a resposta à consulta na forma da r. decisão recorrida.
O presente procedimento, por seu lado, não é a via adequada para determinar a averbação do cancelamento da hipoteca porque restrito à consulta sobre a cobrança de emolumentos e porque não houve recusa da prática do ato uma vez que o título foi apresentado para mero exame e cálculo.
A apresentação de título para exame e cálculo não gera protocolo (art. 12, parágrafo único, da Lei nº 6.015/73) e, em consequência, não se presta para a averbação que deverá ser feita, se forem atendidos os requisitos legais, conforme a prioridade decorrente da prenotação (art. 182 da Lei referida).
Uma vez que não realizada a prenotação do título, não há como determinar a prática do ato de averbação porque ausente o requisito previsto no art. 12, “caput” da Lei nº 6.015/73:
“Art. 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.
Parágrafo único. Independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos”.
Assim, para a averbação pretendida deverá o interessado promover a apresentação do título para protocolo, hipótese em que será aplicável o disposto no § 1º do art. 29 da Lei Estadual nº 11.331/2002:
“Artigo 29 – Em caso de dúvida do notário ou registrador sobre a aplicação desta lei e das tabelas, poderá ser formulada consulta escrita ao respectivo Juiz Corregedor Permanente, que, em 5 (cinco) dias, proferirá decisão.
§ 1º – Dessa decisão caberá recurso, no prazo de 5 (cinco) dias, ao Corregedor Geral da Justiça, sem prejuízo da possibilidade de sua pronta aplicação ao caso concreto que tenha ensejado a dúvida”.
Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso, com indeferimento do pedido de determinação para a imediata averbação do título em razão da inexistência de prenotação.
Sub censura.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2019.
José Marcelo Tossi Silva
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso. Ainda, indefiro o pedido de determinação para a imediata averbação do título pelos fundamentos contidos no parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, o que faço anotando que se trata de expediente em que formulada consulta sobre a forma de cobrança de emolumentos de título apresentado para mero exame e cálculo, ou seja, de que não se comprovou a existência de protocolo (art. 12 da Lei nº 6.015/73). Oportunamente, remetam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 15 de fevereiro de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: ROBERTO APARECIDO RODRIGUES FILHO, OAB/SP 268.688 e ROSANA RUBIN DE TOLEDO, OAB/SP 152.365.
Diário da Justiça Eletrônico de 20.02.2019
Decisão reproduzida na página 036 do Classificador II – 2019
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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