Espécie: APELAÇÃO

Número: 1068969-75.2022.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1068969-75.2022.8.26.0100

Registro: 2023.0000064058

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1068969-75.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes MARLENE OLIVEIRA SILVA e JOSÉ NILTON DA SILVA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de janeiro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1068969-75.2022.8.26.0100

APELANTES: Marlene Oliveira Silva e José Nilton da Silva

APELADO: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 38.898

Registro de Imóveis – Dúvida Inversa – Usucapião Extrajudicial – Impugnação fundamentada – Inexistência de impedimento à escrituração ordinária para a transmissão imobiliária com o recolhimento dos tributos devidos – Inteligência do artigo 13, § 2º, do Provimento CNJ 65/2017 – Extinção do processo extrajudicial – Apelação a que se nega provimento.

Trata-se de apelação interposta por Marlene Oliveira Silva e José Nilton da Silva, em procedimento de dúvida inversa, visando à reforma da r. sentença que manteve a rejeição do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel objeto da matrícula nº 191.508 (apartamento 152, bloco B, do Condomínio Residencial Pêssego, situado na Rua Baixada Santista, nº 796, Itaquera), do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, com a consequente extinção do processo e cancelamento da respectiva prenotação (fls. 621/626).

Aduzem os apelantes, em síntese, que os requisitos necessários para a usucapião foram preenchidos, fazendo jus ao reconhecimento da aquisição do domínio. Apesar dos esforços encetados, mesmo depois de anos de disputas judiciais, não conseguiram a outorga da escritura pública de quem de direito, daí porque a usucapião extrajudicial se revelou como o único meio capaz para a regularização da propriedade (fls. 632/638).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 657/660).

É o relatório.

Alegam os recorrentes que: a) firmaram TERMO DE ADESÃO E COMPROMISSO DE PARTICIPAÇÃO com a cooperativa vendedora APCEF-COOP para aquisição de um apartamento no Empreendimento Residencial Pêssego; e b) as unidades autônomas foram edificadas em imóvel cujos titulares de domínio são Dante Mestieri e Amália Cláudia Santelli Mestieri, os quais firmaram compromisso de compra e venda com a mencionada cooperativa.

Após o pagamento final das parcelas avençadas, receberam da BANCOOP (Cooperativa Habitacional dos Bancários BANCOOP) cobrança para pagamento de saldo residual do contrato.

Juntamente com os demais adquirentes das unidades autônomas, associaram-se para ajuizamento de ação coletiva, que foi julgada procedente, com a declaração de nulidade de cláusulas contratuais e a inexigibilidade da cobrança, além da condenação da APCEF-COOP e BANCOOP à outorga de escritura definitiva das unidades residenciais aos associados adimplentes.

A associação recolheu o ITBI, mas o registro da carta de sentença não foi realizado por constarem como titulares de domínio dos imóveis Dante Mestieri e Amália Cláudia Santelli Mestieri.

Em 2015, firmou-se acordo para outorga das escrituras públicas, mas a procuradora dos herdeiros de Dante Mestieri não compareceu ao Tabelião de Notas.

Diante disso, o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião referente ao imóvel descrito na matrícula nº 191.508, do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, foi deduzido e remanesceu rejeitado, dando azo à suscitação da dúvida inversa.

Pois bem.

O recurso não comporta provimento.

A dúvida foi suscitada em procedimento de usucapião extrajudicial, com fulcro no artigo 17, § 5º, do Provimento CNJ nº 65/2017:

“Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado. (…)

§ 5º. A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.”

O imóvel em testilha é de propriedade de Dante Mestieri e sua mulher Amália Cláudia Santelli Mestieri (fls. 18/19) e prometeram vender à Cooperativa Habitacional dos Associados da APCEF/SP.

Ambos impugnaram o pedido, sustentando a necessidade de escrituração ordinária para a transmissão almejada.

A existência de impugnações do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião faz com que se aplique o disposto no artigo 216-A, § 10, da Lei nº 6.015/1973:

“Art. 216-A. (…) § 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.” (Redação dada pela Lei nº 14.382/2022).

Ou seja, a impugnação fundamentada do pedido de reconhecimento de usucapião afasta a via extrajudicial para o alcance da pretensão deduzida. E a impugnação impertinente ou protelatória, na esteira do já previsto no item 420.5, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, impõe a sua rejeição, prosseguindo no processo extrajudicial.

Confira-se:

“420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação”.

E, neste caso, as impugnações são fundamentadas. Consoante dispõe o artigo 13, § 2º, do Provimento CNJ 65/2017:

“Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

(…)

§2º. Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei”.

Os documentos acostados aos autos indicam que as tratativas para a obtenção da transmissão ordinária estavam em curso. Um dos empecilhos alegados como intransponíveis era a falta da escritura definitiva em nome da APCEF, compromissária compradora  do imóvel.

Ocorre que dita providência foi sanada com a lavratura da escritura pública de venda e compra datada de 28/08/2020, pelo 2º Tabelião de Notas de São Paulo SP, Livro nº 2969, fls. 33/36 (fls. 146/149), já registrada em outras unidades do mesmo empreendimento.

Relevante frisar que a Cooperativa APCEF/SP afirmou em sua impugnação que apresentou a registro, na matrícula nº 191.508, o ato notarial referido, obtendo qualificação negativa em razão da prioridade conferida ao pedido de usucapião extrajudicial telado.

Nessa ordem de ideias, forçoso reconhecer que o óbice à correta transmissão do imóvel não mais existe e o reconhecimento da usucapião extrajudicial implicaria em ofensa ao citado artigo 13, § 2º, do Provimento CNJ 65/2017.

A usucapião não pode substituir a escritura pública, essencial à transferência do direito real sobre o imóvel, da qual decorre imposto devido ao erário público.

Em suma, acolhidas as impugnações, o que torna despiciendo imiscuir-se na avaliação do cumprimento dos requisitos legais da usucapião extraordinária, a extinção do processo extrajudicial era mesmo de rigor.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator. (DJe de 23.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1003772-34.2022.8.26.0114

Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1003772-34.2022.8.26.0114

Registro: 2023.0000064029

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003772-34.2022.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ZULEMA IRENE ROJAS VELASQUEZ, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de janeiro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1003772-34.2022.8.26.0114

APELANTE: ZULEMA IRENE ROJAS VELASQUEZ

APELADO: 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS

VOTO Nº 38.907

Registro de imóveis – Escritura de doação – Recusa do oficial – Exigência de retificação da declaração de doação extrajudicial apresentada à fazenda do estado para alterar a base de cálculo do ato negocial – Declaração que informa isenção do ITCMD – Dever de fiscalização do oficial de registro que se limita à existência do recolhimento do tributo, bem como da razoabilidade da base de cálculo – Juízo de valor sobre isenção do tributo que não compete ao oficial – Dúvida improcedente – Apelo provido.

Trata-se de apelação (fls. 75/83) interposta por Zulema Irene Rojas Velasquez contra a r. sentença (fls. 64/66), proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que manteve as exigências formuladas pelo Registrador (fls. 40), o qual recusou o registro da escritura pública (fls. 14/18) de doação da nua propriedade de metade dos imóveis das matrículas nºs 25.496 (fls. 25/31) e 3.565 (fls. 32/39) daquela serventia, em adiantamento de legítima, com reserva do direito real de usufruto, realizada pela recorrente.

A Nota de Exigência (fls. 40) enumerou dois óbices ao registro do título, tendo prevalecido apenas um deles por ocasião da suscitação da dúvida, conforme segue:

“Retificar a Declaração de ITCMD nº 73025086 para constar corretamente a porcentagem (50%) e os valores transmitidos dos imóveis (R$193.123,55 e R$207.127,54, respectivamente), bem como, se for o caso, comprovar o recolhimento do imposto.

Nota: Nos termos do Decreto Estadual 45.837/2001, na lavratura da escritura de doação, fica facultado o recolhimento do imposto sobre o valor integral da propriedade. No entanto, o fato gerador do ITCMD ocorre na celebração da doação, momento que se verifica o valor efetivamente doado e a possibilidade de aplicação da isenção prevista no inciso II do art. 6º da Lei 10.705/2000. (Vide Decisão Normativa CAT nº. 03/2010)”.

Alega a apelante, em suma, (1) que a doação que fez da nua-propriedade de metade ideal dos imóveis está isenta da incidência do ITCMD por força do disposto no artigo 6º, II, “a”, da Lei Estadual nº 10.705/2000, porquanto não ultrapassa o valor de 2.500 Ufesp’s; (2) que a Decisão Normativa CAT nº 03/2010 da Secretaria Estadual da Fazenda viola o princípio da legalidade estrita ao tentar alterar a base de cálculo e a isenção previstas na Lei nº 10.705/2000; (3) que a extinção do usufruto é isenta de imposto quando o nu proprietário tiver sido o instituidor (artigo 6º, I, “f”, da Lei Estadual 10.705/2000); e (4) que o dever de fiscalização do Oficial se limita à existência do recolhimento do imposto ou eventual isenção, não sendo sua atribuição a de discutir a base de cálculo. Conclui, portanto, que o ato negocial praticado está isento de ITCMD, nos termos do que declarou ao Fisco Estadual.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 104/107).

É o relatório.

Como é de conhecimento geral, incumbe ao Oficial de Registro a fiscalização do recolhimento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados.

É o que dispõe o artigo 289, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973:

“Art. 289 No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”

A omissão do delegatário, inclusive, pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo (artigo 134, VI, do Código Tributário Nacional).

Em razão dessa atribuição é que o Oficial de Registro deduziu a nota de exigência para a retificação da declaração de isenção decorrente da doação realizada pela recorrente, a partir do que foi estabelecida a controvérsia sobre a base de cálculo do ITCMD a ser adotada no caso de doação da nua-propriedade, para fins de recolhimento do tributo ou configuração da isenção prevista na legislação de regência.

Na espécie, a recorrente fez a doação da nua propriedade de 50% de dois imóveis, de modo a defender que a base de cálculo do ITCMD seja equivalente a 2/3 de metade do valor venal dos imóveis, conforme o art. 9º, §2º, item “4”, da Lei Estadual nº 10.705/2000.

O Registrador, por sua vez, exige a retificação da declaração de ITCMD nº 73025086 (fls. 20/22) para constar corretamente a porcentagem transmitida dos imóveis, defendendo que seja equivalente a 50% deles, e não 2/3 de 50%.

Então, ao ver da recorrente, a base de cálculo do ITCMD é menor, enquanto para o Registrador, ela é maior.

A depender do valor da base de cálculo, a isenção pode ou não ocorrer, já que o artigo 6º, II, “a”, da Lei 10.705/2000 estabelece que a doação de bem até 2.500 Ufesp’s é isenta de ITCMD.

Vale destacar que, em abono à exigência formulada, o Oficial argumenta que “o fato gerador do ITCMD ocorre na celebração da doação, momento que se verifica o valor efetivamente doado e a possibilidade de aplicação da isenção prevista no inciso II do art. 6º da Lei 10.705/2000. (Vide Decisão Normativa CAT nº. 03/2010).”

No entanto, apesar do dever dos Oficiais de Registro realizarem rigorosa fiscalização dos pagamentos dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, eventual discordância quanto à base de cálculo do tributo deve se restringir à existência do recolhimento do tributo, assim como da razoabilidade da base de cálculo.

A respeito, destacam-se os seguintes precedentes:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. CARTA DE SENTENÇA – RECUSA DO OFICIAL COM FUNDAMENTO NA IRREGULARIDADE DE RECOLHIMENTO DO ITBI – DEVER DE FISCALIZAÇÃO DO OFICIAL DE REGISTRO QUE SE LIMITA À EXISTÊNCIA DO RECOLHIMENTO DO TRIBUTO, BEM COMO DA RAZOABILIDADE DA BASE DE CÁLCULO – IMPOSSIBILIDADE DE RECUSA AO REGISTRO DA CARTA DE SENTENÇA – DÚVIDA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO” (TJSP; Apelação Cível nº 1014029-24.2021.8.26.0577; Rel. DES. FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA (CORREGEDOR GERAL); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de São José dos Campos; Data do Julgamento: 25/08/2022; Data de Publicação: 02/09/2022).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de inventário, adjudicação e partilha – Recusa do Oficial com fundamento na irregularidade de recolhimento de tributo – Discordância quanto à base de cálculo do ITCMD – Dever de fiscalização do Oficial de Registro que se limita à existência do recolhimento do tributo, bem como da razoabilidade da base de cálculo – Impossibilidade de recusa ao registro da transmissão causa mortis – Dúvida improcedente – Recurso provido” (TJSP; Apelação Cível 0001065-55.2016.8.26.0459; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pitangueiras – 1ª Vara; Data do Julgamento: 27/05/2021; Data de Registro: 02/06/2021).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – FORMAL DE PARTILHA – Recusa do oficial com fundamento na irregularidade de recolhimento de tributos – Ausência de anuência da Fazenda do Estado quanto ao ITCMD – Discordância quanto à base de cálculo do ITCMD – Exigência de recolhimento de ITBI por conta de partilha desigual de alguns dos imóveis transmitidos – Exigências afastadas – Dever de fiscalização do Oficial de Registros que se limita à existência do recolhimento do tributo autolançado, bem como da razoabilidade da base de cálculo – Precedentes – Fazenda Pública ciente do autolançamento do ITCMD nos autos do arrolamento, sem impugnação – Impossibilidade de recusa ao registro da transmissão causa mortis – Fiscalização do recolhimento do ITBI limitado a fatos geradores ocorridos na base territorial do registrador – Partilha do imóvel localizado em Patrocínio Paulista em frações iguais aos herdeiros, afastando a incidência de ITBI – Impossibilidade de recusa por eventual fato gerador e obrigação de pagamento do tributo a município diverso daquele em que se localiza o imóvel sob atribuição do registrador – Partilha desigual ocorrida em outro município, que deverá ser objeto de fiscalização pelo Oficial daquela base territorial – Dúvida afastada – Recurso provido para determinar o registro do formal de partilha na matrícula nº 2.953 do Registro de Imóveis de Patrocínio Paulista.” (TJSP; Apelação Cível 1001441-21.2019.8.26.0426; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Patrocínio Paulista – Vara Única; Data do Julgamento: 15/04/2020; Data de Registro: 16/04/2020).

Na hipótese vertente, há razoabilidade na base de cálculo sustentada pela recorrente, ex vi do disposto no artigo 9º, §2º, item “4”, da Lei Estadual nº 10.705/2000, não sendo pertinente, na estreita via administrativa da dúvida, discutir se deve prevalecer a interpretação dada pelo Registrador, que se apoia na Decisão Normativa CAT 03/2010.

De outra parte, a recorrente invoca estar isenta do pagamento do ITCMD, em razão do valor da doação não exceder o previsto no artigo 6º, II, “a”, da Lei Estadual nº 10.705/2000, porquanto não ultrapassaria 2.500 Ufesp’s, o que ensejou o preenchimento da Declaração de Doação Extrajudicial nº 73025086 a fls. 20/22, onde indicou transação isenta.

Igualmente não cabe ao Oficial fazer juízo de valor sobre a isenção, notadamente quando a recorrente apresenta a declaração de doação extrajudicial que apresentou à Fazenda do Estado, comunicando-lhe a respeito da transação, e indicando sua isenção. Como a Fazenda do Estado foi comunicada da transação, a ela competirá a análise da correção da declaração da parte.

Portanto, é caso de provimento da apelação, com a consequente improcedência da dúvida (fls. 64/66).

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao apelo e julgo improcedente a dúvida, com a liberação do título para registro.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator. (ADJe de 23.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1026073-09.2021.8.26.0114

Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1026073-09.2021.8.26.0114

Registro: 2023.0000064027

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1026073-09.2021.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante DIVA APARECIDA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de janeiro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1026073-09.2021.8.26.0114

APELANTE: Diva Aparecida

APELADO: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 38.902

Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal de lote – Formação de condomínio voluntário simples – Frações ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio voluntário com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Eventual situação fática caracterizadora do desdobro que demanda providências dos prejudicados – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente.

Trata-se de apelação (fls. 84/86) interposta por Diva Aparecida contra a r. sentença (fls. 75/76), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter a exigência formulada pelo Registrador, conforme nota devolutiva nº 42.865 (fls. 10/11), impedindo o registro de escritura de venda e compra lavrada em 14/04/2021 pelo Tabelião de Notas do Distrito de Barão Geraldo (fls. 42/44), referente à parte ideal de 50% do lote de terreno designado pelo nº 05, da quadra 14, do Loteamento denominado “Residencial Viacava”, em Paulínia, São Paulo, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº 11.882 (fls. 05/09) daquela serventia.

A r. sentença manteve a dúvida, aduzindo haver evidências de que o imóvel foi dividido sem observância das normas de parcelamento do solo urbano, notadamente o disposto no item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Alega a recorrente, em síntese, que foi estabelecido, desde o registro de nº 7, da matrícula imobiliária nº 11.882, o condomínio entre pessoas sem parentesco civil ou consanguíneo, de forma que se trata apenas de substituir um condômino por outro; que permanecerá o estado de indivisão em condomínio voluntário; que não há possibilidade de fracionamento do lote, em razão de expressa proibição na instituição do empreendimento, conforme registro nº 7 da matrícula nº 1.018, onde foi realizado o registro do loteamento.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 101/103).

É o relatório.

Apresentada ao 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas a escritura pública de venda e compra da fração ideal de 50% do lote 05, da quadra 14, do loteamento Residencial Viacava, localizado em Paulínia, São Paulo, objeto da matrícula nº 11.882, sobreveio a nota de exigência nº 42.865 (fls. 10/11), nos seguintes termos:

“Apresentar original ou cópia autenticada da certidão de registro civil de Diva Aparecida e José Pedro Laudelino; e Elder Lopes Ferreira e Silene Tereza Ciriaco, para averiguar se há vínculo de parentesco entre os condôminos, tendo em vista a venda sucessiva de fração ideal. Base Jurisprudencial: v. Acórdão de Apelação Cível n° 1021487-53.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba-SP, julgados pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo CSM.

Observação: alternativamente, poderá ser apresentado projeto de edificação, devidamente aprovado pela municipalidade, comprovando eventual área construída que ocupe parcela determinada do imóvel que impossibilite um desmembramento, ou, ainda, apresentar justificativa de vínculo com prova documental”.

E a r. sentença (fls. 75/76) manteve a recusa do Registrador.

Em que pese às razões do MM. Juiz Corregedor Permanente, o caso é de improcedência da dúvida, com o provimento do deste apelo.

A matrícula do imóvel indica como seus proprietários:

1) Elder Lopes Ferreira e sua companheira Silene Tereza Ciriaco, e 2) Aiceo de Souza Ferreira e sua esposa Edivânia Silva Martins de Souza; na proporção aquisitiva de 50% para cada um dos nomeados (R-12, fls. 08).

Aiceo e Edivânia alienaram a parte ideal que possuíam do imóvel à apelante Diva Aparecida, casada com José Pedro Laudelino, com a anuência dos outros condôminos, Elder e Silene Tereza, como se vê da certidão acerca da escritura de compra e venda a fls. 42/46, lavrada pelo Tabelião de Notas do Distrito de Barão Geraldo.

Pela leitura da certidão em apreço, constata-se que a venda recaiu sobre a parte ideal de 50% do lote de terreno designado pelo nº 5, da quadra 14, do Loteamento denominado Residencial Viacava, em Paulínia, São Paulo, sem identificação da fração ideal no solo, constituindo, portanto, condomínio voluntário.

Com efeito, os vendedores alienaram aos compradores a integralidade da parte ideal de que eram donos, 50% do imóvel, mas sem fixação da porção física do imóvel no terreno.

No ato lavrado, ainda, constou expressamente que os compradores foram alertados sobre as restrições que devem ser respeitadas quanto à edificação e ao uso do móvel, descritas na matrícula nº 1.018 do 4º Registro de Imóveis local, onde foi feito o registro do loteamento, de forma que estavam cientes de que adquiriam o imóvel em condomínio.

A assertiva do Oficial de Registro, no sentido de que, a partir da imagem da área do local, cotejada com a planta do loteamento, indicaria, aparentemente, que o imóvel está fisicamente dividido em dois, não impõe a procedência da dúvida.

Na eventualidade do imóvel estar desdobrado no solo, isso só interessa aos prejudicados, aos quais compete tomar a providência adequada para fazer cessar a ocorrência, mas o circunstancial desdobro de fato do imóvel não implica a negativa de registro da escritura pública de compra e venda da fração ideal do imóvel, mediante constituição de condomínio voluntário.

Como o desdobro não decorre do negócio jurídico de compra e venda realizado, eis que, frise-se, a alienação contemplou a parte ideal do imóvel, sem qualquer indicação de onde ela se fixa no solo, não havia razão para a negativa de registro da escritura correspondente.

Pela descrição do negócio, há a formação de um condomínio voluntário simples, sem identificação de área certa aos adquirentes, com mera alienação e aquisição de parte ideal da propriedade do imóvel em pauta.

O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.

Ademais, nada foi trazido aos autos que pudesse evidenciar, a partir da análise do título apresentado a registro, que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento.

No presente caso, diferentemente, o fato de inexistir vínculo entre os compradores não é suficiente para impedir o registro, certo que a impossibilidade de futuro desdobro não pode impedir a formação inicial de condomínio voluntário.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça. (DJe de 23.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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