Processo 1005637-03.2023.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Ronaldo Aparecido Felix da Costa – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida para afastar apenas a exigência relativa à necessidade de adequação do pedido em virtude de funcionamento de microempresa no imóvel usucapiendo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: VANESSA DE ALMEIDA NUNEZ (OAB 165057/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA-–
Processo Digital nº: 1005637-03.2023.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO – SP
Suscitado: Ronaldo Aparecido Felix da Costa
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Ronaldo Aparecido Felix da Costa à vista de exigência feita em procedimento pelo reconhecimento extrajudicial de usucapião do imóvel objeto da transcrição n. 15.418 daquela serventia (prenotação n. 502.891).
O Oficial esclarece que a parte adquiriu o imóvel pelo falecimento de seus genitores, passando a exercer posse exclusiva com anuência de seus irmãos e respectivos cônjuges; que a parte pretende somar o tempo de posse de seus genitores; que, pelo princípio da saisine, os direitos relativos ao imóvel usucapiendo foram transmitidos automaticamente a todos os herdeiros, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, passando a existir concorrência em relação à posse do imóvel; que, até a partilha dos bens, o direito dos herdeiros, quanto à propriedade e à posse da herança, é indivisível e regula-se pelas normas aplicáveis ao condomínio (artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil); que, entre 1992 e 2020, a posse exercida pelos genitores se comunica a todos os herdeiros, sendo vedado à parte suscitada usar esse tempo como exclusivo de sua posse; que a parte suscitada passou a exercer posse exclusiva e qualificada quando da abertura da sucessão de seu pai, em outubro de 2020, de forma que a anuência dos demais herdeiros só surte efeitos a partir desse momento; que o pedido de usucapião deverá ser requerido por todos os herdeiros ou a parte deverá aguardar o implemento da prescrição aquisitiva em seu favor, já que seu tempo de posse exclusiva é insuficiente para o reconhecimento de qualquer modalidade de usucapião.
O Oficial observa, ainda, que é necessário que a parte esclareça sobre a existência de edificação, benfeitoria ou qualquer acessão no imóvel usucapiendo, conforme disposto no artigo 3º, inciso II, do Provimento n. 65/2017 do CNJ; que, em virtude dos documentos apresentados, constatou-se que no local funciona um estabelecimento comercial de titularidade da parte suscitada, motivo pelo qual é necessário que esclareça quem de fato exerce a posse do imóvel: ela própria ou a pessoa jurídica por ela administrada.
Documentos vieram às fls. 07/170.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada alegou que a existência de edificação está confirmada pela própria descrição do imóvel constante da matrícula, da ata notarial, do requerimento de usucapião e do material técnico, não sendo razoável aguardar a comprovação de meras manutenções corriqueiras para aferir atos possessórios a legitimar a usucapião; que a utilização do imóvel para fins comerciais não prejudica a usucapião na modalidade extraordinária; que, com a anuência, os herdeiros reconheceram a sua posse exclusiva, inexistindo condomínio entre eles (fls. 17/18 e 47/53). Não houve, porém, impugnação em juízo (fls. 15/16 e 171).
O Ministério Público opinou pela procedência parcial (fls. 175/177).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Por primeiro, é importante consignar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
No mérito, a dúvida é parcialmente procedente. Vejamos os motivos.
O imóvel usucapiendo é aquele descrito na transcrição n. 15.418 do 7º Registro de Imóveis da Capital, localizado na rua Tabajaras, n. 652, no 33º Subdistrito Alto da Mooca, nesta Capital, em que figuram como proprietários tabulares João Paulo Marsiglia, Pedro Paulo Marsiglia e Carla Maria Marsigilia, os quais, em 28/04/1992, celebraram compromisso de compra e venda por instrumento particular com os genitores da parte suscitada (fls. 69/72 e 76/77).
No caso, o que se pretende é o reconhecimento de usucapião extraordinária com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil: a parte alega posse por prazo superior a quinze anos quando somada ao tempo exercido por seus genitores, Marli Ribeiro da Costa e Rinoel Felix Costa, falecidos em 17/07/2012 e 24/10/2020, respectivamente (fls. 73/74).
Em declaração datada de 15/11/2021, os demais herdeiros de Marli e Rinoel, Robson Felix da Costa e Magali Felix da Costa Renna, casada com José Roberto Renna, deram expressa anuência à pretensão do usucapiente, afirmando que ele exerce a posse exclusiva do imóvel de forma contínua, mansa e pacífica há mais de quinze anos (fl. 79).
Ocorre que, com o óbito dos antecessores, a posse foi automaticamente transmitida em favor de todos os herdeiros, que passaram a ser compossuidores, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil (princípio da saisine).
Assim, até que se formalize a partilha, a posse será comum, não havendo como prestigiar um dos herdeiros com a soma do tempo de posse dos falecidos em detrimento dos demais, conforme decidido recentemente pelo E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – LAPSO TEMPORAL NÃO ATINGIDO PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DA SOMA DA POSSE PELO INSTITUTO DA SUCCESSIO POSSESSIONIS – AUSENTE JUSTO TÍTULO PARA A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO” (TJSP; Apelação Cível 1021331-35.2021.8.26.0309; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2022; Data de Registro: 18/11/2022).
Apesar de o acórdão não tratar de posse ad usucapionem, o relator também abordou a hipótese ora analisada:
“(…) E ainda que se pudesse falar em soma da posse (successio possessionis artigos 1.207 e 1.243 do Código Civil), caso a exercida pela genitora fosse ad usucapionem, a recorrente não poderia usar em benefício próprio o tempo anterior ao falecimento de sua mãe que, na verdade, beneficia a todos os herdeiros e não a si pessoalmente.
Na lição de Benedito Silvério Ribeiro, “com a abertura da sucessão, a posse exercida pelo autor da herança vai aos herdeiros independentemente de atos seus, mas incorpora-se a todos, não podendo uns usucapir contra outros, somando a sua posse à do antecessor comum” (Tratado de Usucapião, 6ª edição Saraiva, vol I, p. 265) (…)”.
Em outros termos, só se pode considerar que a parte requerente passou a exercer posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição sobre o imóvel após a abertura da sucessão, em 24/10/2020, com o falecimento de seu genitor, momento a partir do qual passou a ser válida a anuência manifestada pelos demais herdeiros.
Dessa forma, a parte poderia pleitear a prescrição aquisitiva em seu nome, sem considerar o tempo de posse de seus genitores, desde que estivesse exercendo posse exclusiva sobre o imóvel há mais de quinze anos, o que não é o caso, já que assim a tem há aproximadamente dois anos e meio.
Entretanto, a soma da posse da parte suscitada à dos genitores será possível se realizada partilha dos direitos sobre o imóvel e os demais herdeiros renunciarem à herança por instrumento público, tendo em vista que, neste caso, não ocorrerá a transmissão da herança aos renunciantes, nos termos dos artigos 1.804 e 1.806 do Código Civil.
Note-se que, no julgado mencionado pelo Ministério Público, não houve a soma da posse da herdeira recorrente à de seus genitores, mas, sim, à posse dos demais herdeiros, que a exerceram em conjunto a partir do falecimento do genitor, em 2014, até o momento em que foi celebrado entre eles o instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças, em 2016 (Apelação Cível n. 1010746-36.2020.8.26.0477 fl. 176).
Também assiste razão ao Oficial no que toca ao óbice relacionado à indicação da existência de edificação, benfeitoria ou qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com referência às respectivas datas de ocorrência, justamente para que sejam demonstrados eventuais atos praticados pela parte suscitada durante o período de posse alegado, conforme estabelece o artigo 3º, inciso II, do Provimento 65/2017 do CNJ, e o item 416.1, II, do Cap. XX das NSCGJ.
No que diz respeito ao funcionamento do estabelecimento comercial de nome “LA BAMBA TEX MEX” no imóvel usucapiendo desde 01/03/2008, não subsiste a exigência de que a parte suscitada deve adequar o pedido a fim de que a microempresa requeira o reconhecimento da usucapião, caso ela exerça a posse do imóvel.
Conforme se observa da ficha cadastral da JUCESP, trata-se de microempresa de titularidade da parte suscitada, cujo nome empresarial é Ronaldo Aparecido Felix da Costa ME (fls. 07/13).
Embora tenha CNPJ para fins tributários, o empresário individual não é considerado pessoa jurídica, de forma que a empresa é explorada pela pessoa física, em seu
Inexistindo personalidade jurídica autônoma e, consequentemente, separação entre o patrimônio do empresário e da empresa, esta não pode adquirir bem imóvel, razão pela qual não é parte legítima para requerer a usucapião:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA – EMPRESÁRIO INDIVIDUAL – FALTA DE PERSONALIDADE JURÍDICA – IMPOSSIBILIDADE DE INGRESSO NO FÓLIO REAL – PRECEDENTE DO EGRÉGIO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – RECURSO DESPROVIDO” (TJSP; Apelação Cível 0001274-92.2014.8.26.0362; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mogi Guaçu – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/09/2015; Data de Registro: 24/09/2015).
Vale observar, por fim, que a exploração da empresa no imóvel usucapiendo entre 2008 e 2020 se deu por mera tolerância dos antecessores, que permitiram, tacitamente, a utilização do local pela parte suscitada, de modo que a posse não pode ser entendida como ad usucapionem, notadamente porque ainda não existia animus domini (artigo 1.208 do Código Civil fls. 142/156).
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida para afastar apenas a exigência relativa à necessidade de adequação do pedido em virtude de funcionamento de microempresa no imóvel usucapiendo.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 08 de março de 2023.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 10.03.2023 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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