Espécie: APELAÇÃO

Número: 0000384-37.2021.8.26.0095

Comarca: BROTAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0000384-37.2021.8.26.0095

Registro: 2023.0000064021

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000384-37.2021.8.26.0095, da Comarca de Brotas, em que é apelante M. A. LEVORATO GESTÃO DE ATIVOS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BROTAS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de janeiro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 0000384-37.2021.8.26.0095

APELANTE: M. A. Levorato Gestão de Ativos Ltda

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Brotas

Interessados: H. MAX EXTINTORES EPI DEDETIZADORA EIRELI e Município de Brotas

VOTO Nº 38.890

Registro de imóveis – Dúvida procedente recorrente proprietário da área maior em que inserida a área alienada – Fundada suspeita de fracionamento irregular do solo – Área rural – Indícios de parcelamento do solo para fins urbanos – Chácaras de recreio – Ausência de audiência do INCRA e de autorização do município – Área que não é urbana nem de expansão urbana – Observância do item 166, da seção VII, do capítulo XX, das NSCGJ, que se impõe – Apelo desprovido.

Trata-se de apelação (fls. 201/205) interposta por M. A. Levorato Gestão de Ativos Ltda. contra a r. sentença (fls. 177/180), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Brotas, São Paulo, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter a exigência formulada pela Registradora, conforme nota devolutiva nº 78.063 (fls. 05), impedindo o registro de escritura de desmembramento e venda e compra (fls. 08/13) relativamente a uma gleba de terras destacada do imóvel rural da matrícula 22.131 (fls. 80/82) daquela serventia.

A r. sentença manteve a dúvida ao argumento de haver fundada suspeita de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos, especialmente com a finalidade de instalação de chácaras de recreio.

Alega a apelante, em síntese, que não há parcelamento irregular do solo porque observou o módulo rural e que não pode ser responsabilizado pelo comportamento da compradora da gleba, H. Max Extintores Epi E Dedetizadora Eireli Me, que cercou a área e deu início a novos desdobramentos, motivando o embargo pela Prefeitura de Brotas. Aduz, ainda, a existência de registros e aberturas de matrículas anteriores originadas da gleba maior, contra o que não houve insurgência (fls. 201/205).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 236/238).

É o relatório.

Apresentada à Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Brotas a escritura pública de desmembramento e venda e compra de uma gleba de terras destacada de área maior da matrícula 22.131 (fls. 08 a 13), em que M. A. Levorato Gestão de Ativos Ltda. figurou como vendedora e, H. Max Extintores Epi e Dedetizadora Eireli ME, como compradora, sobreveio a nota de exigência nº 78.603 (fls. 05), nos seguintes termos:

“1) M.A. LEVORATO GESTÃO DE ATIVOS LTDA. (CNPJ. 17.900.094/00014-58), adquiriu imóvel rural com a área de 36,30 hectares, conforme registro nº 09 da matrícula nº 4854 em data de 14/09/2018.

2) Aos 20/05/2019, através da Av. 12/4854 a área foi retificada para 37,4846 hectares ou 15,4895 alqueires.

3) A partir de 03/01/2020, o imóvel foi desmembrado em 09 glebas distintas.

4) Ao desmembramento atendem à fração mínima de parcelamento de 2,00 hectares.

5) Desmembramentos dispensam autorização do INCRA ou outra formalidade, porém 09 GLEBAS por si só já demonstram o claro parcelamento informal da área, evidenciando o viés de empreendimento imobiliário.

6) E se a pretensão é configurar empreendimento imobiliário, a proprietária deverá cumprir uma série de exigências legais constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes), Decreto-Lei nº 58/37 e Nota Técnica INCRA/DF/DFC/Nº 02/2016.”

E a r. sentença (fls. 177/180) manteve os óbices registrais.

Em que pese as razões recursais, a r. sentença, ante a fundada suspeita de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos, deve prevalecer.

Nos termos do disposto no artigo 53, da Lei nº 6.766/79, a alteração de uso do solo rural para fins urbanos depende de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA, e da aprovação do Município, segundo as exigências da legislação pertinente.

O item 164, da Seção VII, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, por sua vez, dispõe que “o parcelamento do solo para fins urbanos será precedido de averbação de lei municipal que incluiu o imóvel parcelado em zona urbana, bem como da comprovação da ciência do INCRA”.

Houvesse, portanto, regularidade no parcelamento do solo, tais requisitos teriam sido observados.

No caso concreto, todavia, não há aprovação do Município para o parcelamento do solo rural para fins urbanos nem ciência do INCRA a esse respeito, mas a prova juntada aos autos demonstra a fundada suspeita de que há tentativa de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos, especialmente com a finalidade de instalação de chácaras de recreio, como concluiu a r. sentença.

O imóvel não está situado em área urbana ou de expansão urbana, como informou o Município de Brotas ao Ministério Público, oportunidade em que anexou fotos com vista da área com indícios de parcelamento irregular (fls. 92 a 96), o que motivou posterior embargo de toda e qualquer obra no imóvel indicado (fls. 145).

O Ministério Público, por sua vez, instaurou inquérito civil em razão da suspeita de parcelamento irregular do solo, como se vê da Portaria a fls. 97/98.

Considerada, ainda, a vedação inserida no item 166, da Seção VII, do Capítulo XX, das NSCGJ, quanto ao “registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragens certas, ou a formação de condomínio voluntário que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra”, era de rigor a procedência da dúvida.

A recusa da Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Brotas em registrar a escritura pública que lhe foi apresentada estava, então, justificada.

Em casos semelhantes, já se decidiu:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda – Fração ideal de imóvel rural – Alienação em favor de múltiplos compradores que não possuem vínculo de parentesco – Indícios veementes de parcelamento irregular – Ofensa aos dispositivos que regulam o parcelamento do solo – Sujeição ao item 171, Cap. XX das Normas de Serviço – Sentença mantida – Recurso não provido.” (APELAÇÃO CÍVEL 0016176-62.2012.8.26.0510. Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Data do Julgamento: 02/06/2016).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento irregular – Pretensão de registro de escritura de compra e venda de lote – Necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo – Desqualificação acertada – Impossibilidade de aplicação do regramento relativo à regularização fundiária – Abertura de matrículas de lotes no mesmo loteamento – Falhas pretéritas que não justificam o cometimento de novos erros – recurso não provido.” (APELAÇÃO CÍVEL 1003333-28.2015.8.26.0224 GUARULHOS – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Data do Julgamento: 02/06/2016).

Por oportuno, a existência de outras vendas com desmembramentos de área tirados do imóvel de maior área em nada auxilia o recorrente. Diante de atual e fundada suspeita de parcelamento irregular, era de rigor a qualificação negativa do título.

Desnecessário saber, para os fins do julgamento da presente apelação, se o parcelamento irregular foi executado no solo pelo vendedor ou pelo comprador da gleba. Importa apenas a existência de prova que aponta para a ocorrência, como se vê na hipótese em julgamento.

E pela prova existente nos autos, constata-se a tentativa de fracionamento irregular do solo, que não pode ser admitida.

A conclusão é, portanto, pela procedência da dúvida e pela rejeição do recurso de apelação.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator. (DJe de 23.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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