Processo 1033425-89.2023.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para, consequentemente, determinar o registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MANUELA REZENDE DE CARVALHO (OAB 422238/SP), ARTHUR LISKE (OAB 220999/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1033425-89.2023.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 16º Oficio de Registro de Imoveis da Capital
Suscitado: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM ante a negativa de registro de escritura de compra e venda relativa ao imóvel da matrícula n.71.664 daquela serventia.
O Oficial informa que a recusa se fundamenta na violação aos princípios da especialidade objetiva e disponibilidade quantitativa e qualitativa, uma vez que houve desapropriação parcial que prejudica a identificação da atual configuração do imóvel, pelo que exigiu apuração da área remanescente da matrícula nos termos do artigo 213, inciso II, da Lei n.6.015/77 (prenotação n.620.689).
Esclarece, ainda, que, após a feitura de tal exigência, a escritura foi reapresentada, juntamente com o procedimento de apuração de remanescente (prenotação n.622.097), sendo o registro postergado até a finalização do referido expediente, com o que a parte suscitada não concorda.
Documentos vieram às fls.07/24.
A parte suscitada apresentou impugnação às fls.25/35, alegando que o título menciona a descrição do todo e se reporta às averbações dos desmembramentos; que o pedido de apuração do remanescente foi qualificado positivamente e o processo está em fase de notificação dos confrontantes; que não há dúvidas quanto às dimensões e características dos desfalques havidos nem tampouco da disponibilidade quantitativa e da localização da área remanescente, cuja individualização em termos registrais formais depende unicamente da conclusão do procedimento administrativo em curso; que a Medida Provisória n.1.085/21, mediante alteração do artigo 176, §15, da Lei n. 6.015/73, flexibilizou o princípio da especialidade objetiva e subjetiva; que o registro não trará prejuízo a terceiros. Juntou documentos às fls.36/123.
O Ministério Público opinou pela procedência (fls.126/128).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, em que pese a cautela do Oficial registrador, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
A escritura pública de venda e compra de fls. 11/24 atesta que o imóvel, objeto da matrícula n.71.664 do 16º RI, está localizado na avenida Mutinga, n. 4.935, Bairro Pirituba, São Paulo. Houve dispensa de sua descrição nos termos do parágrafo 1º do artigo 2 da Lei Federal nº 7.433/1985 e da alínea (a.2) do item 59 do Capítulo XIV das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, conforme Provimento n. 58/89.
A escritura atesta, ainda, que as partes contratantes reconhecem a existência de duas ações de desapropriação em trâmite perante a 13ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central de São Paulo (processos de autos n. 0604605-97.2008.8.26.0053 e 00000552-54.2010.8.26.0053), as quais deram origem a averbações de destaque de áreas à margem da matrícula do imóvel (item 1.3.2 – fl. 13).
Da matrícula n.71.664, copiada às fls.90/109, verifica-se das averbações de nº 26, 27 e 28, fls. 102/108, que foram destacados da área original três terrenos que geraram novas matrículas: n. 168.264, 169.368 e 169.369 (fls. 111/123), todas perante o 16º Registro de Imóveis da Capital.
Vê-se, assim, que a escritura faz indicação à mesma descrição contida na matrícula n.71.664 do 16º Registro de Imóveis da Capital (item 1.1 – fls. 12/13) e às desapropriações averbadas (item 1.3.2 – fl. 13), o que afasta qualquer dúvida quanto à identificação do imóvel negociado, além de confirmar total identidade entre o título e o registro.
Não bastasse isso, temos notícia de que procedimento para apuração do remanescente já foi iniciado (prenotação n.622.097). O registro da escritura pública em questão foi postergado apenas até a finalização do referido expediente.
Entretanto, nos termos do item 136.2, Cap.XX, das NSCGJ, o protocolo do requerimento de retificação de registro não gera prioridade nem impede a qualificação e o registro de demais títulos não excludentes ou contraditórios.
O item 136.4, por sua vez, deixa claro que é plenamente possível a transmissão do domínio no curso de um procedimento de retificação.
Neste contexto e como já consignado por este juízo, se prevalecer o raciocínio do Oficial, toda transferência relativa a imóvel submetido à desapropriação estaria prejudicada até a finalização do procedimento de retificação, pois só então seria conhecida a real configuração do imóvel remanescente.
Mas não é esse o espírito da norma.
A correspondência que se espera não é entre o título e a base física, mas entre o título e o fólio real, a fim de se confirmar, com segurança, o negócio formalizado.
No caso concreto, como já exposto, não resta a menor dúvida de que o imóvel indicado na escritura é exatamente o mesmo descrito na matrícula (descrição original deduzida das áreas desapropriadas, independentemente da delimitação física desse espaço).
Embora ainda não seja possível identificar a base física do registro, o que está sendo apurado no procedimento próprio, é possível identificar perfeita correspondência entre o imóvel da matrícula n.71.664 e o objeto do título apresentado.
O registro buscado, portanto, não pode ser obstado pela pendência da retificação.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para, consequentemente, determinar o registro do título.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 10 de abril de 2023.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito. (DJe de 12.04.2023 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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