1. O pedido de providências foi julgado prejudicado diante da insurgência parcial contra os óbices registrários, impedindo a análise completa do mérito da qualificação registral.
2. Para a alteração da convenção condominial, prevalece o quórum previsto na convenção já registrada, desde que não inferior ao exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil, conforme redação dada pela Lei nº 14.405/22.
3. No caso concreto, a alteração da especificação do condomínio, com supressão da descrição interna das unidades, demanda a aprovação unânime dos condôminos, conforme item 82 do Capítulo XX das NSCGJ.
4. As omissões da convenção sobre quóruns para determinadas deliberações podem ser supridas pela aplicação das regras do Código Civil.
5. Pedido julgado prejudicado, com manutenção dos óbices indicados nos itens “2” e “3” da nota devolutiva.
Processo 1014280-76.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio Edifício Vilma Sonia – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido, observando que subsistem os óbices registrários apontados nos itens “2” e “3” da nota de devolução (fls. 10). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ALEXANDRE DE CASTRO BARROS PAVOLETTI (OAB 341131/SP), IRINA UZZUN (OAB 264201/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1014280-76.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis
Suscitado: Condomínio Edifício Vilma Sonia
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Condomínio Edifício Vilma Sônia, diante de negativa em se proceder à averbação de ata de assembleia geral extraordinária datada de 16.05.2024, envolvendo o imóvel transcrito o sob n. 25.597, na serventia.
O Oficial informa que no imóvel objeto deste processo, transcrito o sob n. 25.597, foi instituído um condomínio (Av.2/25.597), com a convenção devidamente registrada no Livro n. 8-H sob n. 463; que o edifício possui 58 unidades, sendo apartamentos, duas lojas e um salão no subsolo, devidamente matriculados; que consta ainda, consoante a ata da assembleia geral extraordinária datada de 29.03.1972, que as unidades autônomas poderão ser destinadas para uso comercial; que, segundo o título protocolado sob n. 406.558 na serventia, a convenção do condomínio Edifício Vilma Sonia foi aprovada pela Assembleia Geral Extraordinária na qual os titulares dos imóveis, cujas frações ideais no terreno e nas partes comuns somam 74,134% das frações que compõem o condomínio, aprovaram a alteração da convenção do condomínio registrada naquele Registro; que as razões para a desqualificação do título envolvem o quórum para aprovação e alteração de convenção do condomínio Edifício Vilma Sonia, sendo motivadas pelas seguintes exigências e fundamentos: (i) conforme artigo 5º, § 8º, da convenção registrada (Livro 8/463), o quórum exigido para sua alteração é de 3/4 dos votos totais, que serão computados conforme regra indicada no § 7º do mesmo instrumento, ou seja, a cada unidade corresponde o voto representado pela sua quota parte no terreno; que, todavia, verifica-se da assembleia geral extraordinária realizada aos 16.05.2024, que o quórum obtido naquela assembleia foi o de 74,134%, que não atende ao quórum exigido pela lei do próprio condomínio, assim, formulou exigência para apresentação da ata da assembleia realizada em que o quórum de 3/4 tenha sido respeitado; (ii) tendo em vista constar do instrumento de alteração da especificação a alteração da descrição das unidades autônomas, além da alteração da sua destinação (uso), será necessário o comparecimento, em assembleia, ou como subscritores do instrumento, da totalidade dos condôminos, em atendimento ao item 82 do Cap. XX, das NSCGJ; (iii) apresentar requerimento subscrito pela síndica, com firma reconhecida, requerendo o registro da convenção, ou, alternativamente, comprovar os poderes outorgados pela síndica ao advogado subscritor do requerimento, haja vista que a procuração apresentada foi outorgada com clausula “ad judicia”; (iv) constar da “Seção II – Dos procedimentos para assembleia o quanto disposto no artigo 1.354 do Código Civil; (v) constar da “Seção IV – Do quórum deliberativo” da convenção o quórum para: a) mudança da destinação do condomínio (art. 1.352 do Código Civil); b) construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1.343); c) as deliberações da assembleia, em primeira e segunda convocações (art. 1.353); e d) e para deliberação em caso de ameaça de ruína da edificação ou caso esta seja total ou consideravelmente destruída.
Refere que a doutrina se posiciona no sentido de que os condôminos têm liberdade para fixar quórum que melhor atenda às peculiaridades do condomínio, desde que respeitem o mínimo previsto em lei; que tal entendimento segue orientação contida no item 81, Cap. XX, das NSCGJ; que, com o advento da Lei n. 14.405/22, o artigo 1.351 do Código Civil passou a exigir o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para aprovação da mudança de destinação do edifício e das unidades autônomas (anteriormente, exigia-se a unanimidade dos votos); que a norma é de ordem pública e ultrapassa o interesse privado dos condôminos, implicando a derrogação de disposições condominiais em sentido contrário; que, todavia, calha distinguir alguns aspectos que conjugam na delicada questão do quórum das assembleias condominiais; que, de fato, a “mens legislatoris” que redundou na alteração do artigo 1.351 do Código Civil orientava-se no sentido de dar nova redação ao dispositivo “para alterar o quórum de mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”; que mobilizou o Congresso Nacional a questão dos imóveis ociosos em razão da pandemia do COVID-19, em cenário discutido que envolvia vacância de salas e edifícios comerciais, com graves prejuízos para a política urbana, decorrente de áreas centrais; que uma coisa é o quórum para alteração da destinação dos imóveis – matéria de ordem pública – outra, muito diferente, é o quórum para alteração de outras disposições condominiais; que a regra do artigo 1.351 do Código Civil é autoaplicável, pois às convenções de condomínio anteriores à vigência do Código Civil de 2002 aplicam-se imediatamente as normas deste diploma legal; que no instrumento apresentado verifica-se a supressão da descrição interna das unidades apartamento, o que implica a alteração da especificação constante no registro, sendo necessária a aprovação da unanimidade dos titulares das unidades nos termos do item 82, Cap. XX, das NSCGJ; que, igualmente, a Lei n. 4.591/1964 prevê, para efeitos de registro, a dispensa da descrição interna das unidades autônomas (art. 7º) e nos atos de aprovação urbanística presumem-se as indicações enunciadas em plantas e memoriais, entretanto tal fato se circunscreve à descrição na matrícula da unidade, o que não quer dizer que a descrição não deva constar do memorial descritivo e nas plantas; que, em conclusão, a mudança da destinação do edifício e das unidades autônomas exige quórum de 2/3 dos condôminos, já para outras disposições convencionais, prevalece o quórum anteriormente estabelecido, maior, já que o mínimo previsto em lei terá sido respeitado; que, recentemente, no dia 21.01.2025, foi baixado o Provimento CG 64/2024 em que se alterou o item 81, Cap. XX, das NSCGJ, já referido; que parece extreme de dúvida que o quórum de 2/3 será suficiente para alterar a destinação do edifício da unidade e de disposições condominiais que ostentem o caráter de ordem pública, todavia, não o é para as demais disposições, como reconhece a ilustre magistrada parecerista da E.CGJSP; que, portanto, para que se proceda a averbação da alteração da convenção do condomínio Edifício Vilma Sonia, faz-se necessária a apresentação da ata assembleia geral extraordinária, regularmente convocada para este fim, em que a alteração tenha sido aprovada pelo quórum previsto na convenção já registrada (fls. 01/07).
Documentos vieram às fls. 08/314.
Em impugnação apresentada nos autos, a parte suscitada aduz, em síntese, que a a avaliação feita pelo cartório extrapolou os termos da legislação específica, exigindo conteúdo não previsto em lei, “ou ainda que o condomínio declara e reconhece aceitar o que a lei já disciplina”; que, uma vez apresentada a nota de devolução, houve oposição pontual por parte do condomínio contra apenas uma das exigências formuladas, “razão pela qual podemos considerar as demais superadas, ainda que nos autos a partir das fls. 299 existe manifestação por parte do condomínio suficientes para este juízo também as julgar, se assim entender”; que a convenção condominial foi elaborada sob a égide da Lei n. 4.591/64, que trazia como item de convenção condominial o quórum para sua alteração; que o Código Civil vigente prevê que a alteração de convenção não mais poderia ser estabelecida em quórum superior pela massa condominial, ora por não ser matéria da própria convenção, ora por ser considerada uma norma cogente; que não há o que se confundir o inciso III do artigo 1.334 do Código Civil com a possibilidade de se alterar o quórum da alteração da convenção do artigo 1.351, em face da teoria da especificidade, onde enquanto naquele se trata de deliberações genéricas, neste se tem a obrigação de um quórum especial previsto em lei; que se trata de uma sujeição do ato-regra, estabelecido pela massa condominial, à norma legal, tal qual o precedente ocorrido com a aplicação da multa moratória não superior a 2%, ainda que a convenção estabeleça índice maior (§ 1º do artigo 1.336 do Código Civil); que deve-se observar que o conceito da Lei n. 4.591/64, onde a convenção poderia disciplinar a matéria de alteração de convenção, foi totalmente alterada no Código Civil, que ao revogar o § 2º do artigo 9º de referida lei, traz o atual artigo 1.351 com a supressão da expressão “no mínimo, 2/3 das frações ideais”, disciplinando como uma norma fechada e sem opção, a saber “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”; que a doutrina e mesmo a jurisprudência do STJ, não podem ser objeto de precedentes, pois estão ancoradas em normas passadas, sem observância do artigo 2.035 do Código Civil vigente; que também não pode se alegar que a nova redação do item 81, Cap. XX, das NSCGJ seria suficiente para lastrear a manutenção da exigência, uma vez que no tema em questão nada alterou, apenas acrescendo a possibilidade dos titulares de direito reais se enquadrarem como equiparados a condôminos (fls. 324/328). Juntou documentos (fls. 329/333).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 337/339).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De início, como o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação, o presente procedimento deve seguir como pedido de providências. Assim, providencie a serventia judicial a retificação do assunto do processo junto ao sistema eletrônico, para constar que se trata de pedido de providências, certificando-se.
Preliminarmente, verifica-se a parte interessada não se insurge contra todas as exigências apontadas nos itens “2” a “5” da nota de devolução do título (fls. 208/209), manifestando sua oposição apenas contra a exigência contida no item “1” da nota devolutiva.
Ora, a insurgência parcial quanto às exigências do Oficial torna prejudicada a dúvida e o pedido de providências, procedimento administrativo que só admite duas soluções: i) a determinação do registro/averbação do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgido o dissenso entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou ii) a manutenção da recusa formulada.
E a ausência de impugnação ou anuência em relação a uma, ou mais, das exigências apontadas para o ingresso do título no fólio real atribui ao processo de dúvida natureza consultiva, vez que em caso de reapresentação deverá a nova qualificação ser realizada conforme os requisitos para o registro que então se mostrarem pertinentes.
Com efeito, o processo de dúvida/pedido de providências não se presta à solução de dissenso relativo a apenas parte dos óbices ao ingresso do título no fólio real, pois, eventualmente afastados os questionados, restariam os demais, não questionados, que, não atendidos, impediria, de toda sorte, o registro. A decisão sobre a possibilidade do registro do título depende da insurgência contra todas as exigências.
Na hipótese vertente, como a parte suscitada atacou apenas a exigência relativa ao quórum de aprovação, acabou afirmando a pertinência dos óbices não contestados, tornando o pedido de providências prejudicado.
Sem embargo, como estamos na via administrativa, visando orientar futura prenotação, passo à análise dos óbice impugnado, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências. Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais – Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências” (Apelação n.1000786-69.2017.8.26.0539 – Relator Des. Pereira Calças).
No mérito, o pedido seria procedente, com observação. Vejamos os motivos.
No caso concreto, a parte pretende a averbação da ata de assembleia geral extraordinária do condomínio Edifício Vilma Sonia, realizada aos 16.05.2024, na qual os condôminos presentes, perfazendo um total de 74,134% das frações ideais que compõem o condomínio, aprovaram a alteração da destinação das unidades localizadas nos andares 1º ao 20º, para constar na especificação de condomínio a alteração como unidades não residenciais, ou seja, conjuntos comerciais; bem como a alteração da convenção de condomínio e a alteração do regimento interno (fls. 88/89).
A parte instruiu o requerimento protocolado com a ata de assembleia geral extraordinária de 16.05.2024 (fls. 88); o regimento interno alterado, datado de 16.05.2024 (fls. 122/134); a instituição e especificação do condomínio Edifício Vilma Sonia, com as alterações, datada de 16.05.2024 (fls. 136/146); a nova convenção de condomínio do Edifício Vilma Sonia, datada de 16.05.2024 (fls. 144/180).
Pois bem.
É cediço que o artigo 1.351 do Código Civil, que já se encontra em sua terceira redação por força de alterações legislativas, a partir da mais recente alteração legislativa promovida pela Lei n. 14.405/22, foi alterado para estabelecer que a alteração da convenção de condomínio edilício, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Confira-se:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Com a nova redação do artigo 1.351 do Código Civil, por ocasião do julgamento do recurso administrativo de autos n. 1125194-47.2024.8.26.0100, nos termos do r. Parecer n. 690/2024-E da lavra da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, Doutora Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni, aprovado pelo D. Corregedor Geral da Justiça, foi editado o Provimento CG n. 64/2024, alterando os itens 81 e 82, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, cujas redações passaram a ser (destaques nossos):
“81. A alteração da convenção de condomínio edilício depende de aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos, titulares de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior.
82. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos, salvo no tocante à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
E, pelos termos do Parecer n. 690/2024-E aprovado, cujos fundamentos também foram adotados pelo D. Corregedor Geral da Justiça, a MMª Juíza Assessora da Corregedoria bem dirimiu que a convenção de condomínio, apesar da discussão que grassa sobre sua natureza jurídica, é considerada ato-regra, merecendo destaques os seguintes trechos (nossos realces):
“A convenção, apesar da discussão que grassa sobre sua natureza jurídica, é considerada ato-regra.
Vossa Excelência já abordou a questão, ao comentar o artigo 1.333 do Código Civil, na obra Código Civil Comentado, coordenado pelo Ministro Cezar Peluso (Manole Editora, 18ª edição, pág. 1255):
“A questão fundamental, em relação à convenção de condomínio, é saber sua natureza jurídica. Não se trata de investigação simplesmente teórica, mas, em vez disso, tem profundas consequências, especialmente no que se refere à incidência das normas cogentes do CC/2002 às convenções firmadas e registradas anteriormente a sua vigência.
Duas correntes dividem-se a respeito. A primeira corrente defende a natureza jurídica contratual da convenção de condomínio, porque pautada no acordo de vontade das partes, com o objetivo de criar direitos e obrigações recíprocos entre os condôminos. A segunda corrente defende a natureza de ato-regra, ou estatutária da convenção de condomínio, porque ‘cria a normação para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres’ (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit. P. 197)”.
De fato, para Caio Mário da Silva Pereira, a convenção não é uma relação contratual, na sua essência, ela mais se aproxima da lei. Confira-se:
“Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois, quanto a terceiros, é ‘res inter alios’. Já o mesmo não se dá com a Convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. (…) e porque algo mais existe do que uma relação contratual. (…) Dada sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício tem sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente” (Condomínio e Incorporações, Editora Forense, 14ª edição, págs. 102/103) .
(…)
Firmado o caráter estatutário da convenção, ato-regra, portanto, não ocorrerá violação a direito adquirido ou a ato jurídico perfeito pela aplicação imediata de novo regime jurídico a respeito do quórum para deliberar sobre sua alteração.
Em outros termos, se a convenção elaborada antes da alteração legislativa prevê quórum diferente do estabelecido em nova legislação, prevalece a nova regra, tal como decidido pela Terceira Turma do STJ, nos autos do Recurso Especial nº 1.447.223/RS, em 16/12/2014, cujo voto foi proferido pelo Ministro João Otávio de Noronha, conforme ementa que segue:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA.
1- Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação.
2 – Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares.
3 – Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002).
4 – Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito.
5 – Recurso especial não provido.
De outra parte, a convenção pode estabelecer quórum superior ao previsto na legislação ao tempo em que estabelecida, porquanto o caráter cogente da norma apenas impede seja firmado quórum inferior ao legalmente estabelecido.
Por manifestação de vontade dos legitimados à elaboração da convenção (artigo 9º, da Lei 4.591/64), é admissível que, para certas alterações, seja estabelecido quórum superior ao previsto na legislação civil.
Por tudo isso é que se mantém a ressalva da parte final do item 81 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ, ao dispor que a alteração da convenção depende do quórum de ao menos 2/3 dos condôminos, titulares de direitos reais de uso e gozo ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção estabelecer quórum superior. (…)
Quer dizer, para toda e qualquer alteração da convenção, ainda que se trate de mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, o quórum atualmente exigido pelo Código Civil é de 2/3 dos condôminos, conforme a redação do artigo 1.351, dada pela Lei nº 14.405/2022.” (CGJSP – Recurso Administrativo: 1125194-47.2024.8.26.0100; São Paulo; Data de Julgamento: 07/01/2025; Data DJ: 21/01/2025; Relator: Francisco Loureiro)
Como restou decidido, se a convenção (ato-regra gerador de direito estatutário, sujeito à imediata submissão às normas de ordem pública) elaborada antes da alteração legislativa prevê quórum diferente do estabelecido em nova legislação, prevalece a nova regra do artigo 1.351 do Código Civil.
No caso da convenção do condomínio do Edifício Vilma Sonia, que é anterior ao atual Código Civil vigente, e seguindo a mesma lógica do precedente julgado pela E. Corregedoria Geral da Justiça, deve ser aplicada a nova regra do artigo 1.351 do Código Civil: depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (parágrafo único, do artigo 1.352, do Código Civil): a) a alteração da convenção de condomínio; b) alteração da destinação do edifício ou das unidades autônomas.
Sucede que, na situação concreta, na assembleia geral extraordinária do condomínio Edifício Vilma Sonia, realizada aos 16.05.2024, além de tratar da alteração da convenção e do regimento interno, também houve a aprovação da alteração da especificação do condomínio, para a qual é exigida a anuência da totalidade dos condôminos, nos exatos termos do item 82, Cap. XX, das NSCGJ.
Nesta senda, assiste razão ao Oficial Registrador.
Da análise do teor da escritura pública de constituição, especificação e convenção do condomínio “Edifício Vilma Sonia”, registrada no Livro n. 8-H sob n. 463, em cotejo com o novo instrumento de instituição e especificação do condomínio, datado de 16.05.2024, apresentado ao Registrador (fls. 136/146), verifica-se que houve alteração da descrição das unidades apartamento que, de fato, implicou alteração da especificação do condomínio constante do registro, sendo necessária a aprovação da totalidade dos condôminos, nos termos do item 82, do Cap. XX, das NSCGJ. Vejamos os motivos.
A Lei n.4.591/1964 prevê, para efeitos de registro, a dispensa da descrição interna das unidades (artigo 7º) e nos atos de aprovação urbanística presumem-se as indicações enunciadas em plantas e memoriais descritivos. Sem embargo, a descrição na matrícula da unidade também deve constar do memorial descritivo e plantas.
Todavia, na específica situação em exame, a descrição interna de todas as unidades autônomas integrantes do condomínio “Edifício Vilma Sonia” encontram-se enunciadas na constituição, especificação e convenção do condomínio, de 29 de março de 1.972, registrada no Livro n. 8-H sob n. 463. E, tratando-se de condomínio edilício anterior ao Código Civil vigente, foi com base nestas descrições, as mesmas enunciadas em plantas e memoriais descritivos do projeto aprovado pelo Municipalidade, que as áreas e frações ideais exclusivas e comuns foram fixadas.
Porém, no novo instrumento de instituição e especificação do condomínio de 16.05.2024 (fls. 136/146), apesar de terem sido mantidas simples menções às frações ideais, houve supressão da descrição interna de todas as unidades que integram o edifício, com eliminação da discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns, não constando confrontações com as paredes e dos terraços que constavam originalmente da especificação registrada.
Logo, tendo em vista a alteração substancial da descrição das unidades apartamento que, de fato, implicou alteração da especificação do condomínio constante do registro, há necessidade de aprovação da totalidade dos condôminos, nos termos do item 82, do Cap. XX, das NSCGJ.
Nesse sentido, assim decidiu o C. Conselho Superior da Magistratura:
“Conquanto conste de um único instrumento (fls. 06/31), observa se que a instituição e a convenção de condomínio são institutos que não se confundem. Com efeito, a especificação e instituição de condomínio estão disciplinadas no artigo 1.332 do Código Civil e dizem respeito a: I – discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a qual as unidades se destinam. E, para a instituição e especificação condominial faz-se necessária a aprovação pela unanimidade dos condôminos. Por seu lado, a convenção de condomínio diz respeito aos condôminos e sua relação com o Edifício, especificando a forma de uso das áreas comuns, as despesas comuns, afigurando-se indispensável a observância do quórum de 2/3 das frações ideais para sua aprovação, à luz do que dispõe o artigo 1.333 do Código Civil.” (TJSP; Apelação Cível 1011037-09.2019.8.26.0562; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santos – 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019)
Quanto às demais exigências, o Código Civil prevê (destaque nosso):
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1ª. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
E, também, a Lei n. 4.591/64 (destaque nosso):
Art. 9º (..)
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.”
No caso, pese embora a omissão da convenção de condomínio com relação ao quórum necessário para aprovação de diversas outras deliberações (tais como as apontadas pelo Oficial na nota de devolução), é certo que o texto da convenção aprovada não se mostra totalmente omisso a respeito, de modo que atende, ainda que de forma parcial, as exigências do artigo 1.334 do Código Civil.
Neste contexto, prevalece o entendimento de que as omissões quanto ao quórum ou outros temas referentes à convocação da assembleia na convenção condominial podem ser suplantadas pelo regramento previsto no Código Civil.
Nesse sentido já se pronunciou o Conselho Superior da Magistratura:
“No que tange ao segundo obstáculo apresentado, a convenção prevê quóruns especiais para matérias que foram consideradas como não sujeitas ao quórum legal (cláusulas 16, § 2º, 35, 38, § 2º, 39, 43, 45, 47, 48, § 2º, 49, alínea”e” e 50, § único). Diante disso, não há como exigir previsão de quóruns distintos para deliberações sobre matérias não previstas expressamente na convenção, devendo incidir o quórum legal nas eventuais omissões, ficando ressalvada, sempre, a possibilidade de recurso dos interessados às vias ordinárias para solução de lítigios que as deliberações em assembleia possam originar.” (TJSP; Apelação Cível 1044178-18.2017.8.26.0100; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 23/04/2018; Data de Registro: 24/04/2018).
Destarte, na ausência de previsão específica na convenção condominial acerca do quórum para aprovação de (a) matérias diversas em assembleia, em primeira e segunda convocações (art. 1.353), (b) mudança da destinação do condomínio (art. 1.352), (c) construção de outro pavimento ou de outro edifício, no solo comum (art. 1.343), e (d) deliberação em caso de ameaça de ruína ou destruição da edificação, deve a omissão ser superada com a aplicação dos quóruns previstos nas disposições contidas no Código Civil, não sendo necessária a retificação da convenção condominial.
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido, observando que subsistem os óbices registrários apontados nos itens “2” e “3” da nota de devolução (fls. 10).
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 19 de março de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito.
Fonte: CNJ | DJ – 21.03.2025.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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