Cuida-se de recurso de apelação interposto por Ana Paula Tavares em face da r. sentença de fls. 90/95, que julgou parcialmente procedente a Dúvida Registral suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Lins, mantendo a recusa do registro da Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto Vitalício, lavrada em 09 de abril de 1992, às folhas 217 do livro nº 57, pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Guaiçara da Comarca de Lins-SP (fls. 08/09).

O Oficial de Registro Imobiliário fundamentou sua negativa, formalizada na Nota de Devolução nº 24.239 (fls. 17), na ausência de apresentação da certidão de casamento dos doadores, José Pereira da Silva e Maria Rosa Santos, bem como na falta de cópia autenticada do Registro Geral (RG) e comprovante de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) da doadora Maria Rosa Santos. Apontou serem imprescindíveis os documentos para a abertura da matrícula do imóvel, atualmente sob o regime de Transcrição (nº 15.519), e em observância aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva, nos termos dos artigos 176, 227 e 228 da Lei nº 6.015/73.

A interessada, em sua impugnação (fls. 40/42), alegou a impossibilidade fática de cumprimento das exigências. Argumentou que os doadores, seus avós, já faleceram, e que diligências realizadas junto ao Registro Civil de Propriá/SE resultaram negativas quanto à existência do assento de casamento. Acrescentou que não se exigia, ao tempo da aquisição, qualificação completa das partes, sendo que sua avó não possuía os documentos exigidos (RG e CPF). Sustentou que os doadores viviam em “posse de estado de casados” e que tal condição consta de outros registros e escrituras lavradas na mesma serventia, o que supriria a necessidade do documento formal sem prejuízo a terceiros.

Foram realizadas diligências pelo Juízo, com intento de localizar a certidão de casamento e os documentos de identificação dos doadores, sem sucesso (fls. 52/59 e 71/85).

A r. sentença de primeiro grau acolheu em parte a insurgência apenas para afastar a exigência de apresentação do RG e do CPF da falecida Sra. Maria Rosa Santos, considerando a comprovada dificuldade de obtenção e a aplicação dos princípios da razoabilidade e instrumentalidade do processo. Manteve o óbice relativo à certidão de casamento, sob o argumento de que a prova formal do estado civil e do regime de bens é requisito estruturante do sistema registral, devendo eventual inexistência ser sanada pela via judicial própria de suprimento ou retificação judicial (fls. 90/95).

Foram opostos embargos de declaração (fls. 101/104), devidamente rejeitados (fls. 123/125).

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso (fls. 131/136), requerendo a gratuidade de justiça e defendendo a modulação dos efeitos da Lei de Registros Públicos, inexistente ao tempo da aquisição do imóvel pelos doadores, justificando a qualificação incompleta. Afirmou que a continuidade pode ser preservada por meios alternativos de prova, dado que a propriedade permaneceu na mesma unidade familiar, sendo todos os interessados herdeiros e concordes, que os doadores constam como casados “de fato” em outros registros públicos, não havendo risco à segurança jurídica. Apontou que não há como suprir a falta da certidão por meio judicial, pois não houve casamento, mas apenas o estado de casados dos doadores.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou- se pelo desprovimento do recurso (fls. 156/158).

É o relatório.

Preliminarmente, cumpre anotar que está prejudicado o pedido de Justiça Gratuita formulado pela parte recorrente, pois inexiste previsão legal ou normativa de recolhimento de preparo em procedimentos administrativos relativos à Dúvida Registral suscitada em matéria registrária, nada constando a respeito nas Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003.

Superada a questão, o recurso não comporta provimento.

No caso em análise, discute-se a possibilidade de registro de uma escritura pública de doação, lavrada no ano de 1992, em favor de Mercedes da Silva Tavares, genitora da ora apelante, cujo imóvel ainda se encontra vinculado a uma transcrição datada de 1958 (nº 15.519), sem a apresentação da certidão de casamento dos doadores.

Pois bem.

Dispõe o artigo 176, § 1º, inciso I, da Lei nº 6.015/73, que “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula.” Prevê, ainda, o art. 228 da mesma norma: ”[a] matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”.

Assim, para registro de atos sobre o imóvel identificado por meio de transcrição, após a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos, faz-se necessária a abertura de nova matrícula.

E para tanto, o inciso II do citado art. 176 relaciona os requisitos necessários, dos quais se destacam:

“II – são requisitos da matrícula:

(…) 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

(…) III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

1) a data;

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; (…)”.

A norma exige expressamente a qualificação completa das partes, incluindo seu estado civil, que deve ser não apenas declarado, mas comprovado no ato do registro. Alinhadas com a previsão legal, as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo Tomo II preveem, no Cap. XX, item 61 e subitem 61.1, os dados que devem compor a qualificação, inclusive regime de bens, caso diverso do legalmente estabelecido.

O fundamento para tal rigor se revela pelos variados efeitos que o estado civil e o regime de bens do casamento operam na relação do bem com as partes, titulares de direitos ou terceiros.

Não se olvida que o parágrafo 17 do art. 176 da Lei nº 6.015/73 possibilite flexibilizar parte dos requisitos para abertura de matrícula:

“Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade”.

Contudo, a condição posta no próprio texto legal é a de que o elemento em falta não altere ponto essencial do negócio ou do ato sob registro, o que não se pode afirmar a respeito do estado civil da parte doadora.

Com efeito, o estado civil constitui elemento essencial da qualificação subjetiva em registros imobiliários. Além de sua inerente mutabilidade, que exige a devida averbação para garantir a segurança jurídica em relação ao bem, há também a questão da comunicação patrimonial, uma vez que a integração do bem ao acervo comum depende diretamente do regime de bens adotado e da forma de aquisição.

No caso em tela, conquanto conste que José Pereira da Silva e Maria Rosa Santos, outorgantes doadores na escritura apresentada ao Oficial de Registro de Imóveis, fossem casados, sob o regime de comunhão de bens (fls. 08), nas várias diligências realizadas, tanto pela parte interessada (fls. 23), como pelo Juízo (fls. 52/59), não foi localizado o registro do casamento.

Ainda, embora a transcrição nº 15.519 qualifique o proprietário José Pereira da Silva como casado, não se verifica daquela a identificação do cônjuge (fls. 25).

Considerando o princípio da continuidade, estampado nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, exige-se um encadeamento subjetivo e objetivo ininterrupto, de modo que cada novo registro se apoie no anterior.

A escritura apresentada às fls. 08/09 indica que o bem foi doado por José Pereira da Silva e sua mulher Maria Rosa Santos, cujo nome não constou da citada transcrição. Destarte, não se pode afirmar que seria ela a esposa do proprietário José Pereira da Silva. E, portanto, sem a certidão de casamento ou eventual documento de reconhecimento de união estável, não se pode assegurar o respeito à cadeia dominial.

A menção ao estado civil em certidões de óbito ou em escrituras pretéritas não substitui o assento de casamento para fins registrais, pois como bem pontuou a D. Procuradoria de Justiça em seu parecer (fls. 157), não se admitem presunções para suprir requisitos de qualificação, ainda que ateste a parte apelante que os doadores viviam como se casados fossem, que o imóvel permaneceu na posse da unidade familiar e que os interessados não fariam oposição à pretensão registral.

Como ensina João Baptista de Mello e Souza Neto, em seus comentários à Lei nº 6.015/73:

“Existe uma interação dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico perfeitamente individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direito transmitido”, como, com a habitual proficiência, ensina Narciso Orlandi Neto. A incorreção ou omissão dos dados exigidos por lei, sobre as citadas pessoas (…), impede o acesso a registro dos títulos que para tanto sejam apresentados. Assim, a via de retificação é adequada para suprir problemas existentes relacionados com a qualificação das partes”.

E acrescenta:

“Em casos excepcionais, possível a aplicação do disposto no art. 1.543, parágrafo único do CC, que determina, “justificada a falta ou a perda do registro civil, é admissível qualquer outra espécie de prova”, que, entretanto, não se faz perante o Registro Imobiliário, sendo, inclusive, insuficiente para tanto mera menção em certidão de óbito ou em formal de partilha ou similar, a menos que a matéria tenha sido expressamente deliberada pela autoridade judiciária (…)” (in ALVIM, Arruda; CLÁPIS, Alexandre Laizo; CAMBLER, Everaldo Augusto (coord.). Lei de Registros Públicos Comentada: Lei 6.015/1973, 2. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1164-1165).

Com efeito, diante do insucesso das diligências realizadas para localização do registro do casamento e da admissão pela parte apelante de que o ato pode não ter ocorrido, a pretensão registral manifestada encontra obstáculo que somente se pode transpor após a adoção de medidas pela interessada, como bem pontuado na r. sentença (fls. 94):

“É indispensável a apresentação da certidão de casamento, ou documento equivalente com averbação formal, como certidão de nascimento ou de óbito atualizadas com a averbação do casamento. Inexistentes esses documentos, a certidão de casamento deve ser obtida mediante suprimento ou retificação judicial, nos termos dos arts. 109 e 110 da Lei nº 6.015/73.”

Tais medidas não têm lugar no procedimento de Dúvida Registral face à sua natureza administrativa, não comportando dilação probatória nem a possibilidade de se reconhecer situações de fato como se de direito fossem.

Se o assento de casamento não foi localizado ou ainda que se considere eventual inexistência daquele, a via adequada não é o afastamento da exigência pelo Oficial Imobiliário, mas sim o ajuizamento de ação de suprimento ou retificação de registro civil ou mesmo de usucapião.

  No mesmo sentido já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“DIREITO REGISTRAL – APELAÇÃO – DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – DEVER LEGAL DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO OFICIAL SEMPRE QUE REQUERIDA PELA PARTE INTERESSADA – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO DE CASAMENTO DA PROPRIETÁRIA TABULAR – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que manteve óbice ao registro de carta de adjudicação compulsória diante da necessidade de apresentação de certidão de casamento da proprietária tabular. 2. A parte sustenta impossibilidade de obtenção do documento. II. Questão em discussão 3. As questões em discussão consistem em determinar se possível reiteração de matéria já apreciada em procedimento de dúvida e se a exigência de apresentação da certidão de casamento da proprietária tabular pode ser dispensada diante da decisão judicial que adjudicou o imóvel à parte apelante e da alegação de impossibilidade de obtenção do documento. (…) É neste contexto que a exigência formulada se sustenta (fls.16/18): pela certidão de casamento será possível verificar qual o regime de bens vigente no casamento de Alvina. Em existindo pacto antenupcial com previsão de regime de separação de bens, o título poderá ter ingresso. Caso seja outra a hipótese ou não seja possível localização do documento, o título será inapto ao registro já que não será possível esclarecer se o marido de Alvina também possui direitos reais sobre o bem. (…) Por outro lado, caso a impossibilidade de localização do documento se confirme em pesquisas mais completas, duas são as saídas para regularização da propriedade: a) retificação do título. Na via judicial, há possibilidade de providências para localização dos documentos necessários à comprovação do regime de bens do casamento de Alvina e, inclusive, para eventual suprimento de vontade; b) usucapião (modo originário de aquisição do domínio). Note-se que não se trata de intervenção no mérito da sentença judicial, mas de observância a princípio próprio do Direito Registrário, o qual é imprescindível à segurança jurídica dos registros”. (TJSP; Apelação Cível 1045547-66.2025.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 16/07/2025; Data de Registro: 22/07/2025).

Assim, considerando que a certidão de casamento, ou documento que a supra, é essencial para a prática do ato, a dificuldade em obtê-la, por mais dificultosa que seja, não autoriza o Registrador a ignorar a lacuna na cadeia de titularidade. A segurança dos registros visa à proteção de toda a coletividade, bem como da confiabilidade que se deposita no sistema registral, não podendo ser mitigada por conveniências particulares.

A manutenção do óbice registrário é, portanto, medida que se impõe, devendo a apelante buscar as vias ordinárias para a regularização do estado civil dos antecessores ou, se entender cabível, a via da usucapião, conforme inclusive mencionado no instrumento de procuração acostado aos autos (fls. 43/44).

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a r. sentença atacada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

SILVIA ROCHA

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Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – TJSP de 08.05.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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Trata-se de procedimento de dúvida registral suscitado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Andradina/SP, em razão da recusa ao registro de escritura pública de venda e compra datada de 12 de dezembro de 1989, relativa à parte do imóvel matriculado sob nº 4.214. O título foi prenotado sob nº 149.275 e teve qualificação negativa por afronta aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva, bem como da continuidade registral. O requerente originário, Antônio Carlos de Oliveira, posteriormente substituído por seu Espólio, sustentou tratar-se de erro material ocorrido na abertura da Matrícula no ano de 1978, defendendo a possibilidade de retificação, com fundamento no art. 213, inc. I, alínea “a”, da Lei nº 6.015/73.

A escritura apresentada a registro foi lavrada em 12 de dezembro de 1989 (fls. 29/32), constando que Antonio José da Silva e sua esposa venderam a Germana de Sousa Victor, casada com Benedicto Ribeiro Victor, “parte do lote nº 10 da quadra nº 183”, medindo 10,00m por 39,80m, totalizando 398m², com menção à existência de “casa construída de tábuas” no local (fls. 30). Posteriormente, foi apresentada escritura datada de 14 de dezembro de 1992, em que consta a transmissão do mesmo imóvel a Antônio Carlos de Oliveira (fls. 17/18 e 68). A qualificação, porém, incidiu apenas sobre o título datado de 1989. A nota devolutiva foi mantida após pedido de reconsideração (fls. 14/16, 23/27 e 36/37), culminando na suscitação da dúvida.

O Oficial de Registro de Imóveis apontou três óbices. O primeiro refere-se à violação do princípio da especialidade objetiva, tendo em vista que a matrícula n.º 4.214, aberta em 03 de outubro de 1978, descreve o imóvel como lote nº 10 da quadra 183, medindo 20m por 39,80m, com área de 396m² (fls. 2 e 49), enquanto do título apresentado consta a menção a 10 metros de frente, confrontando com “parte do mesmo lote nº 10” (fls. 30). Em diligência, o Oficial de Registro de Imóveis verificou que a matrícula se originou da transcrição nº 15.603 (fls. 6 e 44), que descrevia área de 3.694m², concluindo que houve incorreta transposição dos dados do título de 1978 para o fólio real, com abertura de matrícula já em desconformidade com o registro anterior. Assim, entendeu necessária retificação bilateral, nos termos do art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, e posterior regular desmembramento, afastando a possibilidade de retificação unilateral.

O segundo óbice, por sua vez, refere-se à ausência de averbação da construção mencionada na escritura (“casa de madeira”, fls. 30). Assim, foi exigida a prévia regularização e averbação da edificação, com apresentação da documentação técnica pertinente, conforme item 120.3 do Capítulo XX das Nomas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (fls. 9).

Enfim, o terceiro fundamento diz respeito à especialidade subjetiva, uma vez que a escritura indica o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) da esposa adquirente, omitindo o número do CPF do cônjuge, casado sob o regime da comunhão universal (fls. 10). O Oficial de Registro de Imóveis, então, exigiu a qualificação completa, com fundamento no art. 176, §1º, III, 2, “a”, da Lei nº 6.015/73 e item 61.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (fls. 9/11), tendo inclusive localizado possível número do CPF do cônjuge (fls. 10).

Na impugnação (fls. 59/64), reiterando argumentos anteriores (fls. 17/27), o suscitado defendeu que houve mero erro de transposição na abertura da matrícula. Juntou a escritura originária de 28 de setembro de 1978 (fls. 38/41), da qual constam dois terrenos distintos, cada qual medindo 10m por 39,80m, argumentando que o Oficial, ao abrir a Matrícula, unificou indevidamente as áreas e indicou metragem incorreta (396m² em vez de 796m²) (fls. 61/62). Defendeu tratar-se de correção de erro registral, e não de criação de nova unidade imobiliária, invocando o art. 213, I, “a”, da Lei nº 6.015/73 e o princípio da cindibilidade (fls. 19). Quanto às demais exigências, alegou que a menção à construção já constava nas escrituras de 1978 e 1989 (fls. 26) e que a ausência do número do CPF do cônjuge deveria ser relativizada, pois os adquirentes faleceram (fls. 35), tornando a exigência excessivamente formal.

No curso do procedimento, o requerente faleceu (fls. 78), sendo o feito sobrestado (fls. 81) e posteriormente retomado com a habilitação dos herdeiros (fls. 84/90).

O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida (fls. 110/112).

Conforme a r. sentença de fls. 119/121, o MM. Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, reconhecendo o erro na transposição do título, mas entendendo que a correção pretendida extrapola o mero erro material, sendo necessária a reorganização da matrícula e o desmembramento de imóvel, o que exige retificação bilateral (art. 213, II) e regular aprovação municipal. Também foram mantidas as exigências relativas à averbação da construção e à qualificação das partes.

O Espólio, representado pelos herdeiros, interpôs recurso de Apelação (fls. 124/133), sustentando, em síntese, que a irregularidade constante da matrícula nº 4.214 decorre de mero erro material do serviço registral, passível de correção por retificação administrativa unilateral, nos termos do art. 213, inciso I, da Lei nº 6.015/73. Ainda, não houve efetiva unificação jurídica de imóveis distintos, mas simples consolidação descritiva, inexistindo necessidade de instauração do procedimento bilateral previsto no art. 213, inciso II, do mesmo diploma. Apontou que a exigência de prévio desdobro com aprovação municipal se revela desarrazoada diante da consolidação fática e registral da situação ao longo dos anos, bem como que as exigências relativas à averbação da construção e à qualificação subjetiva das partes seriam excessivas ou desproporcionais no contexto do caso concreto. Por fim, sustentou que o princípio da segurança jurídica recomenda a preservação do registro tal como consolidado, sobretudo em razão do lapso temporal decorrido desde a prática do ato, pugnando, ao final, pelo provimento do recurso para afastar a qualificação negativa.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 155/158).

É o relatório.

No caso dos autos, conforme se verifica da certidão da transcrição nº 15.603, Livro 3-M, datada de 28 de junho de 1971 (fls. 44/46), o imóvel em questão integrava área descrita de forma genérica como terreno de 3.694 m², compreendendo os lotes 6, 7, 8, 9 e 10 da quadra 183, sem individualização adequada e desprovida dos elementos de especialização exigidos pela legislação registral.

Em 28 de setembro de 1978, foi lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de Andradina a escritura pública de venda e compra (38/41), em que consta a transmissão de dois terrenos urbanos distintos, descritos como parte do lote 10 da quadra 183. O primeiro, com 10 metros de frente por 39,80 metros da frente aos fundos, situava-se na esquina da Rua Paulo Afonso com a Rua Pereira Barreto. O segundo, de idênticas dimensões, possuía frente para a Rua Paulo Afonso e distava 10 metros da Rua Pereira Barreto. O título indicava, assim, duas unidades autônomas, devidamente individualizadas em suas descrições e confrontações.

Todavia, em 3 de outubro de 1978, ao proceder ao registro da escritura, o Oficial de Registro de Imóveis da época abriu uma única matrícula, sob nº 4.214, ao invés de inaugurar matrículas distintas ou exigir o prévio desmembramento formal da área (fls. 49/52). O imóvel foi descrito, então, como terreno urbano situado sob nº 10 da quadra 183, com frente para a Rua Paulo Afonso, medindo 20 metros por 39,80 metros, totalizando 396 m² (fls. 49), área incompatível com a multiplicação das medidas indicadas, que resultaria em 796 m².

Em novembro de 2024, foi apresentada a registro a escritura pública de venda e compra lavrada em 12 de dezembro de 1989, relativa à alienação do primeiro terreno descrito na escritura de 1978, correspondente à área situada na esquina, medindo 10 metros por 39,80 metros (fls. 29/32).

Ao proceder à qualificação registral, o Oficial expediu nota devolutiva, posteriormente reiterada, indicando três óbices ao ingresso do título, como acima exposto, que fundamentam a presente dúvida registral, sob prenotação nº 149.275.

Nesse contexto, verifica-se que a controvérsia não se limita à simples divergência descritiva entre o título e a matrícula, mas decorre de vício instaurado desde a abertura da matrícula nº 4.214, que passou a concentrar, em um único fólio real, duas unidades imobiliárias cuja autonomia recíproca se pretendia. A irregularidade inicial compromete a especialidade objetiva, pois o título apresentado ingressaria como fração ideal de imóvel cuja própria configuração registral já se encontra em desconformidade com o título que lhe deu causa.

Ainda que se admita a ocorrência de erro pretérito, a providência almejada pelo apelante desborda da mera correção de lapso material evidente. O título apresentado, escritura pública de venda e compra lavrada em 12 de dezembro de 1989, transmite apenas fração do lote 10, medindo 10 metros por 39,80 metros (398m²), mencionando a existência de uma casa de tábuas. A pretensão, portanto, implicaria o desdobro de área, que pressupõe prévia aprovação pela autoridade competente, com estrita observância das normas urbanísticas aplicáveis, inclusive quanto aos parâmetros mínimos de dimensionamento e ocupação do solo.

Nota-se, assim, que a aplicação do art. 213, inc. I, alínea “a”, da Lei nº 6.015/73 se revela inadequada. O referido dispositivo permite a retificação unilateral apenas em casos de erro material manifesto que não acarrete alteração substancial da área, das medidas perimetrais ou da configuração do imóvel. No caso concreto, a medida resultará na criação de unidade autônoma e redefinição da descrição registral, o que extrapola os limites da retificação de ofício. Ademais, a retificação, ainda que fundada nesse dispositivo, não poderia fazer-se no âmbito da dúvida registral, pois afirmar-lhe a necessidade não é mais que dizer que, na data da prenotação, o título realmente não admitia registro, ou seja, não é dizer senão que o óbice foi corretamente formulado e que a dúvida é procedente.

Outrossim, como bem apontado às fls. 45 pelo Oficial de Registro de Imóveis, “[a] própria transcrição originária se mostra imprecisa, em razão de repetidos destaques efetuados sem o devido cálculo do remanescente, prejudicando o atendimento ao Princípio da Especialidade Objetiva.”

Desse modo, o ingresso do título depende da prévia regularização da situação tabular, como mencionado na r. sentença de fls. 119/121, mediante a retificação da matrícula nº 4.214, observado o rito do art. 213, inc. II, da Lei nº 6.015/73, com a apresentação de planta e memorial descritivo subscritos por profissional habilitado e anuência dos confrontantes, a fim de apurar as reais medidas e confrontações do imóvel (a união dos dois lotes de 10m por 39,80m), além do desdobro, com a devida aprovação da Municipalidade, permitindo a abertura de duas matrículas autônomas com 398,00m² cada.

No cenário dos autos, portanto, a pretensão de individualização de parcela do imóvel exorbita a mera retificação de inexatidão registral. A providência almejada conduz, em última análise, à fragmentação do lote já existente e à criação de nova unidade imobiliária autônoma, configurando hipótese de desdobro, o que reclama a prévia observância do procedimento urbanístico próprio e a competente aprovação municipal, sendo inviável sua implementação por simples retificação unilateral.

Ademais, ainda que reconhecido o erro na transposição de elemento do título, a retificação na forma pretendida pelo apelante poderia gerar prejuízos aos adquirentes do segundo lote oriundo do desdobro, o que não se poderia admitir.

Nesse sentido leciona João Batista de Mello e Souza Neto: “[a] modalidade contemplada no inciso I é a da retificação unilateral permitida em casos enunciados pelas alíneas subsequentes, desde que não haja prejuízo a terceiros…” (in ALVIM, Arruda; CLÁPIS, Alexandre Laizo; CAMBLER, Everaldo Augusto (coord.). Lei de Registros Públicos Comentada: Lei 6.015/1973, 2. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1153).

Sobre o assunto vale citar precedente desta Corregedoria- Geral de Justiça:

“A retificação unilateral do registro, por decisão do Juiz Corregedor Permanente (artigo 213, I, da Lei n° 6.015/73), somente se admite em casos especiais, em que o erro ou os dados faltantes, bem como a inexistência potencial de prejuízo a terceiros, podem ser apurados mediante análise dos elementos registrários. Assim ocorre, por exemplo, na inserção da área total em imóvel que tem formato regular e ângulos retos de deflexão, sendo previamente conhecidas as medidas perimetrais, pois neste caso a área é apurada por simples cálculo aritmético” (Processo CG 222/2004).

Outrossim, a escritura pública lavrada em 12 de dezembro de 1989 (fls. 30) descreve, de forma expressa, a existência de uma “casa de tábuas” no imóvel alienado. Todavia, o exame da matrícula nº 4.214 (fls. 49) revela a inexistência de qualquer averbação relativa à edificação, figurando o bem como um terreno. Evidencia-se, assim, o descompasso entre o conteúdo do título e a situação refletida no fólio real.

Cumpre consignar que a denominada “casa de tábuas” constitui, inequivocamente, construção para fins registrais. O conceito de edificação, no âmbito do Direito Registral, não se restringe ao material empregado, mas à incorporação da obra ao solo com intenção de permanência. Ainda que de madeira ou de feição rústica, a edificação dotada de individualidade física e destinação própria configura acessão e altera a conformação objetiva do imóvel, impondo sua prévia regularização registral.

Tal incongruência afronta o princípio da especialidade objetiva, que impõe a exata correspondência entre a realidade fática do título e a descrição constante do registro. Se o instrumento transmite imóvel com acessões, é imperativo que estas tenham sido previamente averbadas na matrícula, observados os requisitos técnicos e fiscais.

Por essa razão, o art. 225, par. 2º, da Lei nº 6.015/73 veda o registro de títulos cuja caracterização do imóvel não coincida com a do registro anterior, preservando a continuidade e a segurança jurídica.

A propósito, ao discorrer sobre o princípio da especialidade objetiva, leciona Afrânio de Carvalho que “ao exigir-se, para o registro, que o imóvel se apresente com as suas características, limites e confrontações, o que se exige é que ele apareça como um corpo certo. A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem (…). Assim, o requisito registral da especialização do imóvel (…) significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível” (CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações das Leis nº 6.216, de 1975, nº 8.009, de 1990, e nº 8.935, de 1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 206).

Da mesma forma o item 120.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo condiciona a averbação de construção à demonstração de regularidade perante o órgão municipal competente, mediante apresentação dos documentos técnicos cabíveis. Trata-se de providência destinada a preservar a exatidão do registro e a transparência da situação jurídica do imóvel, e não de formalismo desarrazoado. Assim dispõe a norma:

“As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019”.

Desse modo, admitir o ingresso de título que faz menção à existência de “casa de tábuas”, sem que haja a correspondente averbação na matrícula caso diverso do precedente citado pelo apelante, importaria introduzir no fólio real elemento construtivo inexistente em sua descrição atual.

Por fim, quanto à especialidade subjetiva, verifica-se que o adquirente Benedicto Ribeiro Victor, indicado na escritura datada de 1989, não possui identificação fiscal (CPF). A alegação do Recorrente de que o falecimento do adquirente (26 de dezembro de 2006, fls. 35) e de sua esposa Germana de Sousa Victor (28 de março de 2020, fls. 35) tornaria impossível o cumprimento da exigência não autoriza a dispensa da regular qualificação.

Ademais, o artigo 176, par. 1º, inc. III, item 2, alínea “a”, da Lei nº 6.015/1973, estabelece que a qualificação completa do transmitente e do adquirente é requisito do registro, devendo constar, no caso de pessoa física, o número no CPF ou no RG, ou, inexistentes estes, sua filiação. Embora o ordenamento e a jurisprudência administrativa (CSMSP – Apelação Cível: 1002800-60.2016.8.26.0539 e CSMSP – Apelação Cível: 0039080-79.2011.8.26.0100) prevejam excepcionalmente a mitigação na forma de comprovação dos dados, admitindo, por exemplo, identificação pela filiação, tal exceção não elimina o dever de qualificar adequadamente as partes nem impede o Oficial de exigir elementos mínimos para identificação daquelas.

No caso em análise, o Oficial identificou indícios de existência de numeração de CPF atribuível a um dos cônjuges (fls. 121), o que demonstra a possibilidade de complementação dos dados. Não se trata assim de documento cuja obtenção seja impossível, como defende o recorrente. Compete, portanto, a ele promover as diligências necessárias, mediante apresentação de certidões atualizadas de casamento ou óbito que contenham a informação fiscal, ou outro documento idôneo que supra a omissão.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença atacada.

São Paulo, data registrada no sistema.

SILVIA ROCHA

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Corregedora Geral da Justiça e Relatora (Acervo INR – TJSP de 08.05.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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