Dúvida

Registros Públicos

P. M. C. de S.

Vistos em correição.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de P. M. C. de S., após negativa de processamento de usucapião extrajudicial de apartamento e três vagas de garagem do edifício localizado à Alameda Joaquim Eugênio de Lima, 1.496.

O Oficial, em síntese, alega que a proprietária tabular é empresa falida, o que exige que a usucapião seja processada perante o juízo universal da falência. Juntou documentos às fls. 07/66.

O suscitado impugnou a dúvida às fls. 67/72, alegando preenchimento dos requisitos da usucapião antes da falência e desnecessidade de remessa à via judicial.

O Ministério Público opinou às fls. 75/77 pela procedência da dúvida.

É o relatório. Decido.

A criação do procedimento extrajudicial de usucapião teve como um de seus fundamentos a desjudicialização, remetendo à via administrativa aqueles casos em que não há lide, especialmente porque a atuação jurisdicional somente se justifica quando há conflito a ser dirimido pelo estado-juiz, de modo que, inexistindo controvérsia, o seguimento pela serventia extrajudicial, ao garantir a regularidade procedimental, torna legítimo o reconhecimento da usucapião.

E o juízo universal da falência também deve ser visto sob tal ângulo: sua provocação ocorre quando há discussão entre credores e massa falida, sendo plenamente possível ao administrador judicial tomar decisões, ainda que com autorização do juiz ou comitê, sem a necessidade de ajuizamento de ação própria, como por exemplo se dá na própria habilitação inicial de crédito, que somente tem manifestação judicial quando impugnada, ou nos casos do art. 114 da Lei 11.101/05 (contratos de aluguel sobre bens da massa falida), art. 117 (cumprimento de contratos bilaterais pelo administrador, o que inclusive pode permitir, no caso de construtoras, a outorga de escritura definitiva de compra e venda, quando pago o preço).

Assim, com base em tais premissas, entendo que o fato do proprietário tabular ser empresa falida não necessariamente impede o seguimento extrajudicial da usucapião.

Recebido o pedido e instruído com os documentos exigidos pela Lei de Registros Públicos e no Prov. 65/17 do CNJ, deverá o Oficial realizar a notificação do proprietário tabular, representado por meio do síndico ou administrador judicial. Comprovada a regularidade da notificação, caberá ao síndico impugnar o pedido. Sendo o representante legal da massa falida, seu silêncio ou anuência tem os mesmos efeitos de tais atos realizados por qualquer outro proprietário tabular, não cabendo ao Oficial verificar se o síndico informou o fato ao juízo falimentar ou requereu sua autorização, já que deve-se presumir, em razão do compromisso firmado, que os atos do administrador judicial estão em regularidade com seus poderes.

E, caso haja impugnação, caberá ao Oficial verificar sua fundamentação e remeter a este Juízo Corregedor caso qualquer dos interessados recorra. Mantida a impugnação, caberá ao requerente ajuizar a ação judicial perante o juízo falimentar ou a vara de registros públicos, a quem caberá decidir sobre a competência jurisdicional.

Em suma, deverá o Oficial processar normalmente o pedido de usucapião extrajudicial, não sendo impeditivo o fato da empresa proprietária tabular ser falida, devendo apenas o Oficial intimar o representante nomeado judicialmente para garantir o devido contraditório.

Quanto a questão da suspensão do prazo prescricional, entendo não ser este o momento oportuno para análise. É que cabe ao Oficial somente ao final analisar o mérito do pedido, que inclui a verificação dos requisitos legais da usucapião. Se o requerente, mesmo ciente da possível causa suspensiva, requerer o seguimento do processamento, deverá o Oficial assim proceder e, se o caso, decidir pela improcedência ao final por não ter sido preenchido o prazo da usucapião, possibilitado recurso a este juízo.

Faço ver que, não havendo impugnação do síndico, caberá apenas ao Oficial analisar o preenchimento dos requisitos legais da usucapião e possível fato suspensivo, atentando-se para a data da decretação da falência, que pode atrair a aplicação do Decreto-Lei 7.661/45 em detrimento da Lei 11.101/05.

Novamente, contudo, tais questões de direito devem ser analisadas ao final do procedimento extrajudicial, após a notificação do síndico e somente no caso de inexistir impugnação ou esta ser declarada infundada.

Concluo, portanto, que deverá ser dado seguimento ao procedimento extrajudicial, sem que esta decisão signifique reconhecer o direito da requerente, que será analisado em momento oportuno pelo registrador, caso não haja impugnação pelo representante da massa falida, ou judicialmente, caso haja controvérsia que impeça o seguimento administrativo.

Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de P. M. C. de S., nos termos acima.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

(DJe de 09.12.2020 – SP)

Fonte: Blog do 26

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Em entrevista à Anoreg/BR, o diretor do Conselho de Controle de Atividades Financeiras, Rafael Ximenes, analisou o cenário extrajudicial em relação ao repasse de informações suspeitas ao órgão

Em novembro de 2020, os Cartórios atingiram a marca de 796.604 comunicações suspeitas reportadas ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) desde fevereiro, quando foram incluídos no sistema de prevenção à corrupção e à lavagem de dinheiro, por meio do Provimento nº 88 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Para analisar esse novo cenário extrajudicial, o diretor do Coaf, Rafael Ximenes, concedeu entrevista exclusiva à Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR).

O diretor sinalizou como a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), em vigor desde setembro, atua em relação ao repasse de informações pessoais entre as serventias e o Coaf. Além disso, ele pontuou as principais diferenças entre as nomenclaturas Comunicações Suspeitas (COS) e Comunicações em Espécie (COE), encontradas pelos oficiais titulares junto ao relatório do órgão.

Leia a íntegra da entrevista:

Anoreg/BR – Qual é a análise do Coaf sobre a atuação dos Cartórios no repasse de comunicações suspeitas desde o mês de fevereiro deste ano, quando foram incluídos no sistema de prevenção à corrupção e à lavagem de dinheiro?

Rafael Ximenes – A atividade cartorária encontra-se em uma posição privilegiada para observar e reportar as situações suspeitas ou não usuais em uma gama muito variada de negócios. Ressalte-se que muitos atos negociais com efeitos econômicos importantes passam unicamente pelo setor dos cartórios de notários e registradores. Esse é o caso, por exemplo, de transações que não envolvem um pagamento financeiro, como cessões de bens e direitos, doações ou procurações.

Anoreg/BR – Quais podem ser as causas para o aumento de casos suspeitos transmitidos pelos Cartórios no período de julho a outubro deste ano, mesmo com o cenário da pandemia e o isolamento social?

Rafael Ximenes – É esperado que o setor seja uma grande fonte de muitas comunicações, até pela quantidade de cartórios existente no País. No entanto, nesse primeiro ano de vigência do Provimento nº 88, de 2019, do corregedor nacional de Justiça, talvez a grande quantidade de comunicações enviadas ao Coaf ainda reflita uma necessidade de incremento em ações de capacitação e aquisição de mais experiência para identificação de situações de suspeição. É provável que, à medida que o setor adquira mais conhecimento e experiência, em matéria de PLD/FT, a quantidade de suas comunicações convirja para um patamar de equilíbrio. De qualquer sorte, é sempre bom lembrar que mais importante do que a quantidade é a qualidade das comunicações.

Anoreg/BR – Qual a importância da atuação dos notários e registradores no combate à corrupção e à lavagem de dinheiro no Brasil?

Rafael Ximenes – A participação desse setor trará importantes subsídios para a atividade de inteligência do Coaf. Entre os setores obrigados não financeiros, aliás, o setor dos notários e registradores é o que pode aportar informações mais relevantes para o processo de produção de inteligência, complementando as informações vindas do setor financeiro.

Anoreg/BR – A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) altera, de alguma forma, o repasse de comunicações suspeitas dos serviços ao Coaf? Esse repasse é apenas quantitativo ou também contém características informativas?

Rafael Ximenes – A LGPD não elimina os deveres de comunicação ao Coaf. A própria Lei, pelo contrário, pressupõe que mesmo os dados pessoais que busca proteger sejam tratados, sim, o que abrange a sua transmissão, para o cumprimento de obrigações legais ou regulatórias, sem necessidade de consentimento do titular das informações, mesmo no caso de dados pessoais sensíveis, como preveem claramente os artigos 5º, X, 7º, II, e 11, II, “a”, da norma. Além disso, a própria LGPD, em seu artigo 4º, III e § 1º, também exclui a sua aplicação, mesmo em relação ao tratamento de dados pessoais, quando este for realizado para fins exclusivos de segurança pública ou de atividades de investigação e repressão de infrações penais, por exemplo, prevendo que o tratamento desse tipo de dado pessoal será regido por legislação específica. Claro que, à luz de um diploma legal relativamente recente como a LGPD, os enquadramentos do tipo de informação que se comunica ao Coaf como dado pessoal, ou não, assim como o do tratamento desse tipo de informação, mesmo que caracterizada como dado pessoal, como passível de disciplina por legislação específica, ou não, a teor do referido artigo 4º, ainda constituem tema que segue inspirando debate jurídico não acabado. O importante, em todo caso, é ter em mente que a LGPD não revogou, como referido, o artigo 11 da Lei nº 9.613, de 1998 (Lei de Lavagem de Dinheiro).

Anoreg/BR – Quais são as principais diferenças entre as Comunicações Suspeitas (COS) e as Comunicações em Espécie (COE)? As COE envolvem apenas transações com “dinheiro físico”?

Rafael Ximenes – No âmbito de diversos setores de atividade, a regulamentação do dever de encaminhar comunicações ao Coaf indica algumas hipóteses objetivas em que tais comunicações devem ser efetuadas de forma automática. Com o setor dos notários e registradores não é diferente: o Provimento nº 88 do corregedor nacional de Justiça prevê algumas hipóteses do gênero, nos quais emprega justamente a expressão “independentemente de análise ou de qualquer outra consideração”, ao estabelecer o correspondente dever de comunicação ao Coaf. O mais comum é que essas hipóteses se refiram às operações que envolvam a utilização de dinheiro em espécie, tendo em vista o anonimato que proporcionam, bem como por dificultarem o rastreamento e a identificação da origem dos recursos, razão por que as comunicações correspondentes têm sido tradicionalmente designadas simplesmente como Comunicações de Operações em Espécie (COE), mesmo que o tipo de hipótese objetiva em questão nem sempre envolva transações com “dinheiro vivo”.

No caso das denominadas Comunicações de Operações Suspeitas (COS), por seu turno, o que se exige, no âmbito de qualquer setor de atividade é que as pessoas obrigadas dispensem especial atenção a transações ou operações (realizadas ou propostas) com características incomuns ou atípicas, relativamente ao que se considere normal no contexto do seu setor de atuação, analisem as características e circunstâncias de tais operações em cada caso concreto, para verificar se podem constituir indício de infração penal, e, caso concluam que sim, comuniquem-nas ao Coaf. O importante, portanto, é que as comunicações de operação suspeita informem ao Coaf situações atípicas do ponto de vista daqueles que conhecem a atividade, os quais, no caso dos cartórios, são exatamente os próprios notários e registradores e suas equipes de colaboradores. Além disso, também é importante destacar, no que se refere às COS, que, em princípio, qualquer operação ou transação com que notários e registradores se deparem no desempenho de sua atividade pode, a depender de suas características no caso concreto, caracterizar situação atípica que deva ser comunicada ao Coaf como tal. É importante ressaltar, contudo, que o fato de determinada situação se enquadrar em alguma hipótese dessa relação de tipos de operação não significa que ela deva ser necessariamente comunicada ao Coaf como suspeita, mas apenas que deve ser analisada, à luz de suas características concretas, para que se verifique se pode constituir indício de infração penal.

Fonte: Anoreg/BR

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Por unanimidade, os desembargadores da 1ª Câmara Cível negaram provimento ao recurso interposto contra a sentença que julgou improcedente a ação de usucapião movida pelo apelante.

A defesa buscou a reforma integral da sentença, argumentando que o apelante está na posse do imóvel de maneira pública, pacífica e de boa-fé, há mais de 10 anos, prazo previsto em lei.

No entendimento do relator do processo, Des. Geraldo de Almeida Santiago, razão não assiste ao apelante, embora a ação de usucapião seja o meio processual adequado ao possuidor que se encontra na posse mansa e pacífica de bem imóvel pelo lapso temporal previsto em lei, para obter a declaração de domínio.

“Por ser modo originário de aquisição da propriedade, o usucapião somente se aperfeiçoa com a presença concomitante dos requisitos legais e vale dizer que a ausência de um só deles impede sua aquisição, independentemente da eventual presença dos demais. Assim, é irrelevante averiguar se a posse do apelante sobre o imóvel foi ininterrupta, sem oposição, de boa-fé e com ânimo de dono, se não o foi pelo prazo legal. A posse justa, que se convola em propriedade, é aquela exercida pelo tempo estabelecido na norma de regência, cumulativamente com os demais elementos objetivos e subjetivos do instituto”, explicou o magistrado em seu voto.

Para o relator não há sequer que se adentrar na análise temporal da posse, pois de nada adiantaria sua comprovação se não demonstrado que nesse período houve a mansidão, o caráter pacífico ou a ausência de oposição. “Não é qualquer posse que induz a usucapião, devendo se perquirir a existência da posse contínua e incontestada, pelo tempo determinado, com o ânimo de dono”, completou.

O desembargador destacou que a instrução probatória confirma que o apelante não preencheu os requisitos legais autorizadores da prescrição aquisitiva, na medida em que não exerceu a posse de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição porque, segundo prova testemunhal produzida em audiência e demais elementos constantes nos autos, o autor adentrou na posse do imóvel em razão de uma permissão verbal concedida pelos proprietários.

O relator apontou ainda que se nota que a posse do apelante se deu de modo precário, com mera tolerância do verdadeiro proprietário, por meio de contrato de comodato verbal, sendo, portanto, posse precária e, como tal, não convalesce com o tempo, sua natureza não se altera, não havendo falar em prescrição aquisitiva da propriedade daquele que exerce a posse injusta.

“Ficou comprovado que, independente do tempo permanecido no imóvel, a posse da parte autora é precária, não tendo como se falar em prescrição aquisitiva da propriedade de quem exerce a posse injusta. Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo intacta a sentença impugnada”, concluiu.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

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