Apelação nº 1074969-67.2017.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1074969-67.2017.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1074969-67.2017.8.26.0100

Registro: 2018.0000557201

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1074969-67.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante T. R. P. (REPRESENTADO(A) POR SEUS PAIS), é apelado 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso e mantiveram a recusa do registro do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de julho de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1074969-67.2017.8.26.0100

Apelante: T. R. P.

Apelado: 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N.º 37.504

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Contrato particular de compromisso de compra e venda de fração ideal vinculada a futura unidade autônoma a ser construída em imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária – Adquirente menor impúbere, representada na compra e venda por seus genitores – Alegação de pagamento integral do preço do imóvel com uso de dinheiro que os genitores pouparam em favor de sua filha – Necessidade de apresentação de declaração, firmada por ambos genitores, de que houve doação, ou de apresentação de alvará judicial para a compra se a doação não tiver ocorrido – Hipoteca constituída pela incorporadora sobre todo o imóvel incorporado, para obtenção de recursos para a construção do edifício, que, uma vez declarada a doação, não configurará encargo na doação realizada – Doação, porém, que se for confirmada pelos genitores demandará a comprovação da declaração e do recolhimento do ITCMD – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. 8º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e manteve a negativa de registro, na matrícula nº 180.035, de contrato particular de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel a que vinculada a futura unidade autônoma nº 703 do 7º andar do “Edifício Cannes”, situado no empreendimento “Le Village Casa Verde” a ser construído na Avenida José de Brito de Freitas, 295, Subdistrito da Casa Verde, São Paulo, Capital, em que a figura como adquirente menor impúbere que foi representada por seus genitores.

A apelante alegou, em suma, que foi representada no compromisso de compra e venda por seus dois genitores que exercem, em conjunto, o poder de administração de seus bens. Esclareceu que o preço do imóvel foi pago com recursos mantidos em poupança e em aplicações que os genitores fizeram em seu favor, visando a formação de patrimônio que possa utilizar no futuro. Assim, o preço do imóvel foi pago com recursos de seus genitores que, por sua vez, foram utilizados de forma a não ultrapassar o limite da administração de bens. Asseverou que seu patrimônio não será prejudicado e que eventual incidência e pagamento de ITCMD não impede o registro. Requereu a reforma da r. sentença (fls. 186/192).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 211/213).

É o relatório.

O documento de fls. 73/133 demonstra que por meio de contrato particular celebrado em 14 de março de 2017 a apelante, nascida em 29 de março de 2011 (fls. 135), compromissou comprar fração ideal do imóvel objeto da matrícula nº 180.035 a que vinculada a futura unidade autônoma nº 703 do 7º andar do “Edifício Cannes”, a ser construído, sob regime da incorporação imobiliária, na Avenida José de Brito de Freitas, 295, Subdistrito da Casa Verde, São Paulo, Capital (fls. 73 e seguintes).

Por ser absolutamente incapaz para os atos da vida civil (art. 3º do Código Civil) a apelante foi representada por seus genitores no compromisso de compra e venda que não indica, contudo, a origem dos recursos utilizados para pagamento do preço da aquisição.

Na solicitação de suscitação da dúvida (fls. 63) e em suas demais manifestações no processo (fls. 172 e 189) a apelante afirmou que o preço da aquisição, já integralmente quitado conforme consignado no contrato de promessa de compra e venda (fls. 75), foi pago com recursos de seus genitores que fizeram poupança e aplicações financeiras em seu favor.

Contudo, neste procedimento a apelante é representada somente por seu pai e o contrato de compromisso de compra e venda não foi instruído com declaração conjunta dos genitores no sentido de que doaram os recursos utilizados na compra do imóvel.

A suscitação da dúvida devolve por inteiro a qualificação ao órgão julgador que, porém, fica adstrito à análise do título na forma como apresentado pela parte, não sendo possível sua posterior complementação, no curso da dúvida, sob pena de indevida prorrogação do prazo de validade do protocolo, o que ocorreria em detrimento de eventuais outros apresentantes de títulos representativos de direitos conflitantes.

Em razão disso, para que seja possível a qualificação do contrato de compromisso de compra e venda em consonância com a alegação de doação deverão os genitores, que representam a filha menor de 16 anos de idade, reapresentar o contrato de compromisso de compra e venda, ao Oficial de Registro de Imóveis, instruído com documento em que declarem, em conjunto, que o imóvel foi comprado com recursos que doaram para sua filha.

Por sua vez, se for declarada pela apelante, representada por seus genitores, a existência de doação como fundamento para a dispensa de alvará judicial, passando essa declaração a integrar os documentos que acompanham o título apresentado para registro, também deverá ser comprovada a declaração e recolhimento do ITCMD, na forma do art. 3º, inciso II, da Lei Estadual nº 10.705/00:

“Artigo 2º – O imposto incide sobre a transmissão de qualquer bem ou direito havido:

I – por sucessão legítima ou testamentária, inclusive a sucessão provisória;

II – por doação.

(…)

Artigo 3º – Também sujeita-se ao imposto a transmissão de:

(…)

II – dinheiro, haver monetário em moeda nacional ou estrangeira e título que o represente, depósito bancário e crédito em conta corrente, depósito em caderneta de poupança e a prazo fixo, quota ou participação em fundo mútuo de ações, de renda fixa, de curto prazo, e qualquer outra aplicação financeira e de risco, seja qual for o prazo e a forma de garantia;

III – bem incorpóreo em geral, inclusive título e crédito que o represente, qualquer direito ou ação que tenha de ser exercido e direitos autorais.

§ 1º – A transmissão de propriedade ou domínio útil de bem imóvel e de direito a ele relativo, situado no Estado, sujeita-se ao imposto, ainda que o respectivo inventário ou arrolamento seja processado em outro Estado, no Distrito Federal ou no exterior; e, no caso de doação, ainda que doador, donatário ou ambos não tenham domicílio ou residência neste Estado.

§ 2º – O bem móvel, o título e o direito em geral, inclusive os que se encontrem em outro Estado ou no Distrito Federal, também ficam sujeitos ao imposto de que trata esta lei, no caso de o inventário ou arrolamento processar-se neste Estado ou nele tiver domicílio o doador“.

Assim porque se for configurada a hipótese de incidência do ITCMD em razão do contrato particular caberá ao Oficial de Registro de Imóveis exigir a comprovação da declaração do imposto e apresentação da guia de recolhimento, na forma do art. 18, § 5º, da citada Lei:

“Artigo 18 – Na doação, o imposto será recolhido antes da celebração do ato ou contrato correspondente.

(…)

§ 2º – Os tabeliães e serventuários, responsáveis pela lavratura de atos que importem em doação de bens, ficam obrigados a exigir dos contratantes a apresentação da respectiva guia de recolhimento do imposto, cujos dados devem constar do instrumento de transmissão.

§ 3º – No contrato de doação por instrumento particular, os contratantes também ficam obrigados a efetuar o recolhimento antes da celebração e mencionar, em seu contexto, a data, valor e demais dados da guia respectiva.

§ 4º – À doação ajustada verbalmente, aplicam-se, no que couber, as disposições deste artigo, devendo os contratantes, na forma estabelecida em regulamento, fazer constar da guia de recolhimento dados suficientes para identificar o ato jurídico efetivado.

§ 5º – Todo aquele que praticar, registrar ou intervier em ato ou contrato, relativo à doação de bem, está obrigado a exigir dos contratantes a apresentação da respectiva guia de recolhimento do imposto“.

O dever de fiscalizar a declaração e o recolhimento do imposto, que não se confunde com fiscalização da correção do valor declarado e recolhido, também decorre do art. 289 da Lei nº 6.015/73 que deve ser observado no registro do título:

“No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício“.

A exigência da apresentação da declaração e do recolhimento do ITCMD, havendo doação de dinheiro para a aquisição de imóvel, também se verifica em precedente deste Col. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Escritura pública de venda e compra acoplada á doação modal – Falta de prova do pagamento do ITCMD, defido pela doação do numerário, que obsta o registro predial – Recurso não provido” (CSM, Apelação nº 000.577.6/4-00 da Comarca de Mirandópolis, Rel. Desembargador Gilberto Passos de Freitas).

Por fim, afasta-se desde logo, apenas, o óbice consistente na existência de hipoteca sobre o imóvel porque o preço do compromisso de compra e venda foi integralmente quitado conforme declaração contida no item “IV DA FORMA DE PAGAMENTO”, alínea “a”, do contrato celebrado (fls. 75).

A hipoteca, neste caso concreto, incide sobre todo o imóvel incorporado porque foi contratada pela incorporadora para obtenção de recursos visando a construção do edifício (fls. 52, “R8”, e fls. 53, Av. 13) e não constitui, portanto, encargo na doação alegada pela apelante.

Ademais, por ser o imóvel sujeito ao regime da incorporação imobiliária não se afasta a aplicação da Súmula 308 do Eg. Superior Tribunal de Justiça que consolidou a orientação no sentido de que:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384).

Ante o exposto, embora por fundamento distinto do adotado na r. sentença, nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro do título.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 14.08.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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