Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007423-92.2017.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100

Registro: 2018.0000562683

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO e ALBERTO LUIZ DE OLIVEIRA, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso e mantiveram a recusa do registro do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de julho de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100

Apelantes: Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo e Alberto Luiz de Oliveira

Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 37.314

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Ausência de prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel – Leilão realizado em local diverso daquela em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual – Registro inviável – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo e Alberto Luiz de Oliveira contra r. sentença que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a negativa do registro de instrumento particular de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, celebrado entre os apelantes, relativo aos imóveis objeto das matrículas nºs 39.015 e 39.016 do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo.

A recusa do registro decorreu do fato de que os imóveis foram objeto de anterior contrato de alienação fiduciária em garantia em que houve a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo, que após promoveu leilões, sem licitantes, em comarca diversa daquela em situados os bens.

Os apelantes alegam, em suma, que não há previsão contratual para a realização dos leilões no local de situação dos imóveis e que essa obrigação não decorre da legislação que regulamenta a alienação fidicuária. Aduzem que o credor e o devedor fiduciante têm suas sedes em Vitória, Espírito Santo, e que os editais dos leilões foram publicados naquela Comarca e na Comarca da situação do imóvel, em conformidade com o previsto em contrato e para evitar alegação de desconhecimento pelo devedor. Afirmam que os leilões foram realizados na comarca das sedes do credor e do devedor e que em razão da ausência de licitantes foi movida ação de imissão de posse, julgada procedente por r. sentença que foi mantida pelo Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, com posterior venda dos imóveis ao apelante Alberto Luiz de Oliveira. Asseveram que em razão da consolidação da propriedade deram quitação do débito em favor do devedor. Requereram a reforma da r. sentença para que a dúvida seja julgada improcedente (fls. 287/295)

A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 330/333)

É o relatório.

As certidões das matrículas de fls. 25/34 e 158/168 demonstram que o apelante Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo recebeu em alienação fiduciária em garantia, contratada com “Taura Trading Ltda.”, os imóveis objeto das matrículas nºs 39.015 e 39.016 do 14º Registro de Imóveis de São Paulo e que em razão do não pagamento do débito pelo devedor fiduciante teve a propriedade desses bens consolidada em seu favor.

Referidos imóveis consistem no apartamento 93 do 9º andar do Edifício Navarra (Matrícula nº 39.015) e em vaga de garagem indeterminada (Matrícula nº 39.016) do Edfiício Navarra, situados na Rua Rouxinol, 407, Saúde, São Paulo (fls. 158 e seguintes).

Com a consolidação da propriedade a apelante Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo promoveu os leilões dos imóveis, na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/97:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, ofiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro deque trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão paraa alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais“.

A Lei nº 9.514/97 não dispõe de forma específica sobre os procedimentos para a realização dos leilões, prevendo somente que devem ser objeto de fixação no contrato, mas por se tratar de medida de proteção do devedor a fixação desses requisitos não pode ser dispensada pelas partes, nem ser previsto que serão fixados por ato unilateral do credor. Sobre o tema, manifesta-se Melhim Namem Chalhub:

“A lei não dispõe sobre os procedimentos para a realização do leilão, determinando, entretanto, que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente, ater-se asos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no Código de Processo Civil, na Lei 4.591/64 e no Decreto-lei 70/66. Assim, em atenção à segurança jurídica, os procedimentos do leilão deverão estar explicitamente previstos no contrato, podendo-se considerar, a título de sugestão os seguintes procedimentos: (…)” (“Negócio Fiduciário”, 3ª ed., Rio de Janeiro: RENOVAR,, 2006, p. 295).

O contrato celebrado entre as partes, ou seja, entre o apelante Banestes S/A – Banco do Estado do Espírito Santo e “Taura Trading Ltda.”, prevê que os leilões deveriam ser precedidos da publicação de edital em jornal de grande circulação no local dos imóveis, ou em de comarca de fácil acesso se inexistente jornal com circulação diária no local dos imóveis:

“17) O público leilão (primeiro e segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(s) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(s), não houver imprensa com circulação diária” (fls. 48 e 172 – grifei).

Contudo, a petição inicial deste procedimento de dúvida inversa e os documentos prenotados pelo Sr. 14º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 141 e 189) os apelantes somente demonstram a publicação de edital no jornal “A Gazeta”, sem comprovar que se trata de jornal com grande circulação na Comarca de São Paulo que, como sabido, conta com vários jornais que atendem esse requisito.

Com efeito, os documentos de fls. 141 e 189 não demonstram a cidade em que circulou o jornal onde publicado o edital, contendo, apenas, certidão de autenticação realizada pelo 2º Tabelião de Notas da Comarca de Vitória, Espírito Santo.

A prova da regular publicação do edital era atribuição dos apelantes e deveria instruir o título apresentado para registro, o que não ocorreu.

Sem a prova da publicação do edital no local da situação dos imóveis, conforme previsto no contrato, não se mostra possível o registro do posterior contrato de compra venda celebrado entre os apelantes (fls. 200 e seguintes).

E essa prova não pode ser agora suprida porque o procedimento de dúvida somente comporta duas soluções que são a possibilidade, ou não, do registro do título protocolado e prenotado que, por sua vez, deve analisado tal como se encontrava no momento em que surgida a dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis.

Cabe também observar que a qualificação do titulo realizada no julgamento da dúvida é devolvida por inteiro ao Órgão para tanto competente, sem que disso decorra decisão extra petita ou violação do contraditório e ampla defesa, como decidido por este Colendo Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em v. acórdão de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. Ap Civ 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).

Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.

Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não argüidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (“Revista de Direito Imobiliário”, 39/339).

A ausência da prova da publicação do edital dos leilões no local da situação dos imóveis, na forma prevista no contrato de alienação fiduciária em garantia, basta para impedir o registro do novo contrato de compra e venda celebrado entre os apelantes.

Isso porque a regularidade dos leilões dos imóveis dados em alienação fiduciária em garantia, decorrentes do não pagamento das prestações pelo devedor fiduciante, diz respeito ao atendimento de norma de ordem pública e constitui matéria que deve ser apreciada de ofício.

Não bastasse, os leilões foram realizados na Comarca de Vitória, Espírito Santo (fls. 184/185), ou seja, em local distinto da situação dos imóveis, sem que para isso existisse previsão legal ou contratual.

A realização dos leilões no local da situação do imóvel, com divulgação mediante prévia publicação de edital no mesmo local, constitui medida de proteção ao devedor que tem direito à venda do imóvel pelo maior valor possível, uma vez que deverá receber a quantia que sobejar depois do pagamento do débito e encargos, como disposto nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97:

“§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio”.

Por esse motivo, não pode a fixação do local do leilão ser atribuída à deliberação unilateral do credor que, neste caso concreto, o promoveu em cidade e Estado distintos daquele onde localizado os imóveis porque assim entendeu conveniente.

Lembra-se novamente, nesse ponto, que o contrato deve dispor sobre os requisitos previstos no art. 24 da Lei nº 9.514/97, não podendo as partes dispensá-los, nem proceder de forma contrária às normas contratuais, pois como esclarece José de Mello Junqueira:

“Todos esses elementos exigidos pelo art. 24 são obrigatórios e devem constar do contrato, e ainda o prazo de carência previsto no § 2º do art. 26.

“São requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária e que deverão ser observados, rigorosamente, pelas partes, Tabeliães e Registros de Imóveis e para que nasça o direito e garantia real nele representado”(“Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel”, ARISP, 1998, pág. 46).

Essa solução não se altera pela quitação dada pelo credor fiduciário, após os leilões, uma vez que não decorreu de aceitação pelo devedor do procedimento que foi adotado unilateralmente pelo credor (fls. 180), mas foi feita em atendimento ao previsto no art. 27, § 6º, da Lei nº 9.514/97.

Por fim, a ação de imissão de posse teve como único fundamento a consolidação da propriedade dos imóveis em favor do credor fiduciário (fls. 72/74 e 299/302) e antecedeu os leilões que, portanto, não tiveram seu procedimento analisado naquele feito.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro do título.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 14.08.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 14/08/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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